对今年楼市的若干思考
1楼市大事，昨天住建部有了非常明确的表态——
首套房要大力支持，首付比利、利率该降就降；
二套房要合理支持，改善置换，政策得帮。
三套房原则上不支持，不给投机炒房客入市空间。
借此和大家聊聊我对今年楼市的想法，仅供参考，不一定对，时间验证。
2住建部的表态相当于给需求端定了性，各个城市名正言顺地跟进——第一套房怎么搞，第二套房怎么搞，用因城施策堵嘴，用房住不炒收尾，事办了，话也说得漂亮。
3 通过复盘历史，我在五个月前识别了👉 第5轮楼市宽松周期已确认启动。
但是本轮宽松周期的节奏被打乱了，疫情打乱了需求端，房企危机打乱了供给端，所以罕见地刺激楼市，大家却反应平平——很多人仍在这个情绪中没有走出来，现金流量表的修复也并非一日之功，这点十分理解。
但是每一轮涨幅都是由当期成交量来定价的，形势比人强，你拦不住别人抢跑。
2023年的楼市是明牌，不同人群的紧迫程度不一样。
4投资人群，说实话，等得起，以后不炒了都行，说到底是个资产，不是没有替代品。更不用说黑铁时代，人口、基数、宏观杠杆率等等...大家并没有那么乐观。房子够了的，你可以看空，不碍事的。
5刚需上车人群，沉默成本就是这波涨不涨，涨多少？就算没涨你上了也不亏，房贷利率还-20BP，其实没必要犹豫，终究是买来住的，既有使用价值，又有情绪价值。年后开春了你更慌，我话撂这。
6置换人群，比较尴尬，因为二套房高首付比例这个政策卡着，一线城市的置换需求已经从2017年憋到现在了，疫情让大家意识到改善需求，大户型涨得好也成共识了，类似的观念还有拥抱稀缺、拥抱改善。我担心井喷，毕竟能玩抵押经营贷的人注定是少数。尤其是一线城市，置换的友好窗口期非常短。
之所以说尴尬，是因为类似「还清贷款算首套」这样的大杀招依然没祭出，你买二套还是高首付比例。
但我觉得可以准备了，起码得有几个备选的小区，中介小哥都联系上。一旦放开，市场反应会很快。还有想置换掉的房子，去找中介挂上，不非得卖，溜着谈呗，感受市场，等待信号——二套信贷放松的信号。
深圳已经允许带押过户了...人家真的好会服务！
7卖房人群，比如低线城市、二线城市近郊、老、破、小... 等等，只要不是好牌，如果这波行情来了，抓紧卖，坚决卖，别贪，能出手就是好事。
卖完咋办？要不咱不碰房子了，要不咱找个一线、强二线城市核心区域（刺激期内大概率不限购）买好产品，作为家庭新的财富锚。
8一些小范围共识：
第一，房地产投资机会在部分强二线城市的点状区域，一线城市的面状区域。
第二，阴霾散去，第五轮宽松应该能在今年看到效果，但是随着涨得过热、过头了，必定关门打狗。
啥时候关？不知道。大家可以看看过去几轮的时间窗口期，表格里都有。公众号底部对话框回复：楼市周期 有一张我好大哥做的神图，梳理得更详细。
房地产调控的目标其实就俩：一是托底，二是防止过快非理性上涨。说白了就一个字：稳！
我犯嘀咕的是这轮会不会抛盘比买盘大？但转念一想，或许太高估整体的理性和执行力了。
9以上都是很个人的想法，仅供参考而已，中了还是打脸，时间会验证。大家注意看文末风险提示。
10 兄弟们，还是拼多多的广子，去年都不容易，消费复苏，实实惠惠地买年货，陪陪家人，整顿心情，今年再战！
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