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  "date": "2023-01-06",
  "excerpt": "对今年楼市的若干思考 ***1***楼市大事，昨天住建部有了非常明确的表态—— 首套房要大力支持，首付比利、利率该降就降； 二套房要合理支持，改善置换，政策得帮。 三套房原则上不支持，不给投机炒房客入市空间。 借此和大家聊聊我对今年楼市的想法，仅供参考，不一定对，时间验证。 ***2***住建部的表态相当于给需求端定了性，各个城市名正言顺地跟进——第一套房怎",
  "markdown": "# 对今年楼市的若干思考\n\n***1***楼市大事，昨天住建部有了非常明确的表态——\n\n首套房要大力支持，首付比利、利率该降就降；\n\n二套房要合理支持，改善置换，政策得帮。\n\n三套房原则上不支持，不给投机炒房客入市空间。\n\n借此和大家聊聊我对今年楼市的想法，仅供参考，不一定对，时间验证。\n\n***2***住建部的表态相当于给需求端定了性，各个城市名正言顺地跟进——第一套房怎么搞，第二套房怎么搞，用因城施策堵嘴，用房住不炒收尾，事办了，话也说得漂亮。\n\n***3*** 通过复盘历史，我在五个月前识别了👉 [第5轮楼市宽松周期已确认启动](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2MDc2MjM3NA==&mid=2247494954&idx=1&sn=14c612bf983c4e62902766d5052d1e89&chksm=ce23d543f9545c55a8d9b682beeee0dd114155ec235e748dc3dcb637c67b962c61e0c7b1cd7b&scene=21#wechat_redirect)。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVb5dbGmTw6yObqB7WGwumGPUticPB6oH1HxIwD8YwUMJXfMZqcfTohWSCKSNlgZxySicibjOPbZGDB1Q/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n但是本轮宽松周期的节奏被打乱了，疫情打乱了需求端，房企危机打乱了供给端，所以罕见地刺激楼市，大家却反应平平——很多人仍在这个情绪中没有走出来，现金流量表的修复也并非一日之功，这点十分理解。 \n\n但是每一轮涨幅都是由当期成交量来定价的，形势比人强，你拦不住别人抢跑。\n\n2023年的楼市是明牌，不同人群的紧迫程度不一样。\n\n***4***投资人群，说实话，等得起，以后不炒了都行，说到底是个资产，不是没有替代品。更不用说黑铁时代，人口、基数、宏观杠杆率等等...大家并没有那么乐观。房子够了的，你可以看空，不碍事的。\n\n***5***刚需上车人群，沉默成本就是这波涨不涨，涨多少？就算没涨你上了也不亏，房贷利率还-20BP，其实没必要犹豫，终究是买来住的，既有使用价值，又有情绪价值。**年后开春了你更慌，我话撂这。**\n\n***6***置换人群，比较尴尬，因为二套房高首付比例这个政策卡着，一线城市的置换需求已经从2017年憋到现在了，疫情让大家意识到改善需求，大户型涨得好也成共识了，类似的观念还有拥抱稀缺、拥抱改善。我担心井喷，毕竟能玩抵押经营贷的人注定是少数。尤其是一线城市，置换的友好窗口期非常短。\n\n之所以说尴尬，是因为类似「还清贷款算首套」这样的大杀招依然没祭出，你买二套还是高首付比例。\n\n但我觉得可以准备了，起码得有几个备选的小区，中介小哥都联系上。一旦放开，市场反应会很快。还有想置换掉的房子，去找中介挂上，不非得卖，溜着谈呗，感受市场，等待信号——二套信贷放松的信号。 \n\n深圳已经允许带押过户了...人家真的好会服务！\n\n***7***卖房人群，比如低线城市、二线城市近郊、老、破、小... 等等，只要不是好牌，如果这波行情来了，抓紧卖，坚决卖，别贪，能出手就是好事。\n\n卖完咋办？要不咱不碰房子了，要不咱找个一线、强二线城市核心区域**（刺激期内大概率不限购）**买好产品，作为家庭新的财富锚。\n\n***8***一些小范围共识：\n\n第一，房地产投资机会在部分强二线城市的点状区域，一线城市的面状区域。\n\n第二，阴霾散去，第五轮宽松应该能在今年看到效果，但是随着涨得过热、过头了，必定关门打狗。\n\n啥时候关？不知道。大家可以看看过去几轮的时间窗口期，表格里都有。公众号底部对话框回复：**楼市周期** 有一张我好大哥做的神图，梳理得更详细。\n\n房地产调控的目标其实就俩：一是托底，二是防止过快非理性上涨。说白了就一个字：稳！\n\n我犯嘀咕的是这轮会不会抛盘比买盘大？但转念一想，或许太高估整体的理性和执行力了。\n\n***9***以上都是很个人的想法，仅供参考而已，中了还是打脸，时间会验证。大家注意看文末风险提示。\n\n***10*** 兄弟们，还是拼多多的广子，去年都不容易，消费复苏，实实惠惠地买年货，陪陪家人，整顿心情，今年再战！\n\n岁末最后一波机会，拼多多年货节全力冲刺，让年货先回家！即日起，百亿补贴限时狂撒最高560元大额券包！叠券再享折上折！**iPhone 14低至4899元，全系列最高直降1650元！飞天茅台低至2561元，2J大果车厘子5斤券前仅需178元！**爆品年货礼盒大降价，抢到即赚，剁手前先来拼多多比价！\n\n点击进入领券页面，先领券，后下单\n\n精选了以下爆款好物推荐给大家，部分商品叠券还可再降！！！\n\n**iPhone14低至4899元！全系列最高直降1650元！**\n\niPhone14 128G，直降1100元，**惊喜价4899起**！\n\niPhone14 plus 512G，**直降1650元**，惊喜价8049起！\n\niPhone14 Pro，直降800元，惊喜价7199起！\n\niPhone14 Pro Max，直降700元，惊喜价8299起！\n\n长按识别下方二维码进入苹果新品专区\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/M7fHtGOlzVb5dbGmTw6yObqB7WGwumGPe5GHNxOOwYCNERGNkXm4DhLic3WFFng5c82gIRqr8SOibKpPUsBJ96qQ/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=1)\n\n**热门酒水推荐：**\n\n53度飞天茅台单瓶500ml，**心动价2561元起**\n\n五粮液普五单瓶500ml，**心动价879元起**\n\n山西汾酒杏花村酒475ml\\*6瓶，心动价259元起\n\n点击下方小程序进入名酒专场\n\n**爆款数码推荐：**\n\nRedmi K50至尊版，真香价2439元起\n\niQOO10，真香价 2979元起\n\n华为mate50pro，真香价5529元起\n\n小米平板5Pro，真香价1999元起\n\n新款联想拯救者Y9000P i9 3060，真香价8499元起\n\n长按识别下方二维码进入数码综合馆专场\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/M7fHtGOlzVb5dbGmTw6yObqB7WGwumGP3reFr2Ohia8GXxPfGNXUUvOQMm9DiamDrDNrmMnnnSibs0NtkriaIibgPUQ/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=2)\n\n**好价家电推荐：**\n\n海尔全自动洗烘一体机10KG，大促价1819元起\n\n戴森HD08紫红色吹风机，大促价2290元起\n\n小米电视Redmi MAX86英寸，大促价4879元起\n\n海尔踢脚线取暖器，大促价219元起\n\n点击下方小程序进入家电专场\n\n**主会场其他爆品推荐：**\n\n良品铺子坚果礼盒2218g，惊喜价81起，\n\n日版oled switch游戏主机 , 惊喜价1959元起，\n\n智利车厘子2J级5斤，惊喜价178元起\n\n拼多多百亿补贴主会场还有搜索功能，不局限于上面列出的产品，大家喜欢什么都可以搜一搜，\n\n👇点击下方阅读原文直达百亿补贴会场\n",
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