房地产框架逐渐失效了

1还记得任泽平那个著名的房地产框架吗？

长期看人口-人口决定需求总量

中期看土地-土地决定供给总量

短期看金融-金融决定需求释放效率

这个框架被广泛认可，但可以明确告诉大家，这个框架的有效性在快速减弱。

2 为啥？因为框架成立需要两个前提，之前都是默认成立的（也确实成立）——

前提一：城镇化进程还在推进，需求近似无限。

前提二：购买欲望无限+支付能力影响极为突出。

3 你仔细琢磨琢磨，这两个前提真的还坚挺吗？

自住需求肯定还是有的，上车需求，学区需求，改善需求，养老需求……

三宅一生，像这样：

搁以前，房地产刺激到这个份上，楼市早嗨了，居民部门长期贷款早爆了。

但是现在我们看到什么？

对人口总量的焦虑，存款利率降低但储蓄率在提高，楼市平淡。

人口问题板上钉钉，无需多言。

但购买欲望的萎靡，确实还需观察到底是短期现象？还是长期趋势？

在结构性问题上，我的观点是：

旗帜鲜明地看空低线，看空刚需，看多改善。

建议关注一个少有人提的指标：你所在城市常住人口中的外来人口数量变化

如果这个指标在减少，刚需房会很弱的，力所能及地往改善腾挪吧~

4 房子的另一个不可否认的巨大需求——投机性需求也几乎消失了，而且也就是这两年的事。

房价永远涨的信仰没了，一切都发生得太突然。

如果一个投资标的没有上涨预期，没有合理回报，还会无尽地吞掉现金流，你还愿意碰它吗？

5 进一步地，躲在银行储蓄里的钱不会永远当缩头乌龟，对收益率的渴望总会让它寻找投资标的。

当大家对房产回归理性，回归自住而非投资，那么股票和基金就成了躲不开的选择。

尽管中国股市有高波动、牛短熊长、流动性充裕、散户占比高、估值结构性偏高等等毛病特点，但我们总得学习市场及其客观规律，认识自身成为更好的自己，不是吗？

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