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  "title": "房地产框架逐渐失效了",
  "date": "2022-11-13",
  "excerpt": "房地产框架逐渐失效了 ***1***还记得任泽平那个著名的房地产框架吗？ **长期看人口**-人口决定需求总量 **中期看土地**-土地决定供给总量 **短期看金融**-金融决定需求释放效率 这个框架被广泛认可，但可以明确告诉大家，这个框架的有效性在快速减弱。 ***2*** 为啥？因为框架成立需要两个前提，之前都是默认成立的（也确实成立）—— 前提一：**",
  "markdown": "# 房地产框架逐渐失效了\n\n***1***还记得任泽平那个著名的房地产框架吗？\n\n**长期看人口**-人口决定需求总量\n\n**中期看土地**-土地决定供给总量\n\n**短期看金融**-金融决定需求释放效率\n\n这个框架被广泛认可，但可以明确告诉大家，这个框架的有效性在快速减弱。\n\n***2*** 为啥？因为框架成立需要两个前提，之前都是默认成立的（也确实成立）——\n\n前提一：**城镇化进程还在推进，需求近似无限。**\n\n前提二：**购买欲望无限+支付能力影响极为突出。**\n\n***3*** 你仔细琢磨琢磨，这两个前提真的还坚挺吗？\n\n自住需求肯定还是有的，上车需求，学区需求，改善需求，养老需求……\n\n三宅一生，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZVKVJEyePicYro3R8KTO8tTDwF1QxU70EU5GAickQ71V5dJTHs66ja3xp7W0xRibD9SgzcCcHtd0LOQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n搁以前，房地产刺激到这个份上，楼市早嗨了，居民部门长期贷款早爆了。\n\n但是现在我们看到什么？\n\n对人口总量的焦虑，存款利率降低但储蓄率在提高，楼市平淡。\n\n人口问题板上钉钉，无需多言。\n\n但购买欲望的萎靡，确实还需观察到底是短期现象？还是长期趋势？\n\n在结构性问题上，我的观点是：\n\n旗帜鲜明地看空低线，看空刚需，看多改善。\n\n建议关注一个少有人提的指标：你所在城市常住人口中的**外来人口数量变化**\n\n 如果这个指标在减少，刚需房会很弱的，力所能及地往改善腾挪吧~\n\n***4*** 房子的另一个不可否认的巨大需求——**投机性需求也几乎消失了**，而且也就是这两年的事。\n\n房价永远涨的信仰没了，一切都发生得太突然。\n\n如果一个投资标的**没有上涨预期**，**没有合理回报**，还会**无尽地吞掉现金流**，你还愿意碰它吗？\n\n***5*** 进一步地，躲在银行储蓄里的钱不会永远当缩头乌龟，对收益率的渴望总会让它寻找投资标的。\n\n当大家对房产回归理性，回归自住而非投资，那么股票和基金就成了躲不开的选择。\n\n尽管中国股市有高波动、牛短熊长、流动性充裕、散户占比高、估值结构性偏高等等毛病特点，但我们总得学习市场及其客观规律，认识自身成为更好的自己，不是吗？\n\n---\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n\n👇「人生要选对」知识星球，看更多内容。\n",
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