房东请卖房

1最近又出来三条楼市刺激政策。我还是喜欢用框架来理解新变化，所以请看下图，标红区域为新政策：

说人话挨个解释下：

①符合条件的、房价下行压力较大的城市，可以无下限地降低首套房贷利率。

②先卖后买置换房子的，卖掉的那套的所得税，予以退还。

③北上广深等一线城市的置换行为，流程被大幅简化，可以带押过户，先卖后买更加容易。

三条新政策，①针对刚需，②③针对置换改善。

2 但以上内容并非今天的重点，本文主要是想建议大家：积极置换，拥抱稀缺。

我来解释下：

我今年很关注房子，在贝壳上刷了很久，也看了很多球友的提问，加上打算卖掉沈阳的一套房子，换成长沙，总之宏观微观都看了很多。

研究法拍房时，找了些总量数据，发现法拍房市场在快速膨胀，主要城市平均都有几万套的供给。

看各个城市总量数据时，发现高品质次新房占挂牌量的比重很低，市场供给的主体还是那些各种瑕疵的老破小、老破大、三高大楼等等。

什么意思呢？

抛开新房供给不谈，二手市场的低端供给实在太多了！

而各位以后要置换卖房子，都要在二手房市场里寻找买家。尤其在楼市冷淡平静的阶段，这里是妥妥的买方市场。

抛开价格因素，是否有人接盘都得打个问号。

3所以我劝各位：

如果手里的房子品质一般，最好能利用好本轮宽松周期，趁着你手里的老房子相对好出手，衡量好月供压力，努力置换，把手里的房子换成高品质改善房。

是的！我们要逃离刚需市场。

为啥？因为刚需在未来并不主流。

贝壳找房前阵子出了篇报告，综合人口趋势和供给格局，他们判断到2035年，刚需购买力会远低于改善。

一方面刚需的需求侧在萎缩，另一方面刚需的供给侧却在扩张——

比二手房还便宜的法拍房，国家在大力发展的保障房，这些都能满足刚需上车需求。

综上，还把买房当投资的，还看重房产保值增值的，一定要拥抱稀缺，置换到高品质改善房。

4 如何定义稀缺和高品质改善房？

首先，锚定25个人口净流入的核心城市，城市的权重永远排在第一位！

其次，收缩购房半径和产品选择——好地段、好配套、好产品、改善户型。

打开贝壳找房，设置几个筛选条件，同时满足三大条件：

有电梯+楼龄10年内+三居室

大家可以看看选择多不多，我试过不少城市，目测符合条件的挂牌房源占比不超过20%。

以上还是最基础的条件，还可以再加：

要人车分流，要四居室，要低密度，外立面要干挂石材或者铝板玻璃...

你会发现，越加条件选择越少。

感谢@求势指数@趋势动物 两位好大哥的指导和解惑

5 选择有限就意味着稀缺，这正是我们想要的，投资买的不就是稀缺嘛！

稀缺意味着保值、溢价、好流通、住得舒服、以及贵。

为此我们要卖掉手里的烂牌，把资源集中成一两套好牌。

而操作的最佳窗口期就是本轮宽松周期，政策和利率都在帮你。

请各位家庭CFO上心，房子无小事。

6 当然了！还要算好月供，切莫勉强，注意安全边际。

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