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  "date": "2022-09-30",
  "excerpt": "房东请卖房 ***1***最近又出来三条楼市刺激政策。我还是喜欢用框架来理解新变化，所以请看下图，标红区域为新政策： 说人话挨个解释下： ①符合条件的、房价下行压力较大的城市，可以无下限地降低首套房贷利率。 ②先卖后买置换房子的，卖掉的那套的所得税，予以退还。 ③北上广深等一线城市的置换行为，流程被大幅简化，可以带押过户，先卖后买更加容易。 三条新政策，①针",
  "markdown": "# 房东请卖房\n\n***1***最近又出来三条楼市刺激政策。我还是喜欢用框架来理解新变化，所以请看下图，标红区域为新政策：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVaQHtlfokupZ8BxAGJibonbBe48NZew4LpuiaOQoibCKu2XyDbVtnhN8KiawpfGv4P1Naibk2P6Gng0Rfg/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n说人话挨个解释下：\n\n①符合条件的、房价下行压力较大的城市，可以无下限地降低首套房贷利率。\n\n②先卖后买置换房子的，卖掉的那套的所得税，予以退还。\n\n③北上广深等一线城市的置换行为，流程被大幅简化，可以带押过户，先卖后买更加容易。\n\n三条新政策，①针对刚需，②③针对置换改善。\n\n***2*** 但以上内容并非今天的重点，本文主要是想建议大家：**积极置换，拥抱稀缺。**\n\n我来解释下：\n\n我今年很关注房子，在贝壳上刷了很久，也看了很多球友的提问，加上打算卖掉沈阳的一套房子，换成长沙，总之宏观微观都看了很多。\n\n研究法拍房时，找了些总量数据，发现**法拍房市场在快速膨胀**，主要城市平均都有几万套的供给。\n\n看各个城市总量数据时，发现**高品质次新房占挂牌量的比重很低**，市场供给的主体还是那些各种瑕疵的老破小、老破大、三高大楼等等。\n\n什么意思呢？ \n\n抛开新房供给不谈，**二手市场的低端供给实在太多了**！\n\n而各位以后要置换卖房子，都要在二手房市场里寻找买家。尤其在楼市冷淡平静的阶段，这里是妥妥的买方市场。\n\n抛开价格因素，是否有人接盘都得打个问号。\n\n***3***所以我劝各位：\n\n**如果手里的房子品质一般，最好能利用好本轮宽松周期，趁着你手里的老房子相对好出手，衡量好月供压力，努力置换，把手里的房子换成高品质改善房。**\n\n是的！我们要逃离刚需市场。\n\n为啥？因为刚需在未来并不主流。\n\n贝壳找房前阵子出了篇报告，综合人口趋势和供给格局，他们判断到2035年，刚需购买力会远低于改善。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVaQHtlfokupZ8BxAGJibonbBMdRcFNegiaRUXOOvNILk4EjhrUsicL0M9AibuHYIT85nop1SicZGWGPic1A/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n一方面刚需的**需求侧在萎缩**，另一方面刚需的**供给侧却在扩张**——\n\n比二手房还便宜的法拍房，国家在大力发展的保障房，这些都能满足刚需上车需求。\n\n综上，还把买房当投资的，还看重房产保值增值的，一定要拥抱稀缺，置换到高品质改善房。\n\n***4*** 如何定义稀缺和高品质改善房？\n\n首先，锚定25个人口净流入的核心城市，**城市****的权重永远排在第一位**！\n\n其次，收缩购房半径和产品选择——好地段、好配套、好产品、改善户型。\n\n打开贝壳找房，设置几个筛选条件，同时满足三大条件：\n\n**有电梯+楼龄10年内+三居室**\n\n大家可以看看选择多不多，我试过不少城市，目测符合条件的挂牌房源占比不超过20%。\n\n以上还是最基础的条件，还可以再加：\n\n**要人车分流，要四居室，要低密度，外立面要干挂石材或者铝板玻璃...**\n\n你会发现，越加条件选择越少。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVaQHtlfokupZ8BxAGJibonbBEFiaG5Or9c2RZg1owj371jKpPG0o5l5X1dibR6WOIG4vFcDnnBXhULNQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n感谢@求势指数@趋势动物 两位好大哥的指导和解惑![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVaQHtlfokupZ8BxAGJibonbBoX9bcQicdMLDSrAXkDIJG0pl612Dr7TgL8iaERYm8wDcmL9NXuzLPCeQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n***5*** 选择有限就意味着稀缺，这正是我们想要的，投资买的不就是稀缺嘛！\n\n**稀缺意味着保值、溢价、好流通、住得舒服、以及贵。**\n\n为此我们要卖掉手里的烂牌，把资源集中成一两套好牌。\n\n**而操作的最佳窗口期就是本轮宽松周期，政策和利率都在帮你。**\n\n**请各位家庭CFO上心，房子无小事。**\n\n***6*** 当然了！还要算好月供，切莫勉强，注意安全边际。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVaQHtlfokupZ8BxAGJibonbBJq956OM0O09KGLMQExib8blpsU0my4em7NemMwRibar2mMNv5NNDiazTg/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n---\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n\n👇「人生要选对」知识星球，看更多内容。\n",
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