千万预算，沪上买房

球友留言咨询买房事宜。

个人情况：

坐标浦东，孩子两岁，26年上小学，我们90后，现在的房子满五唯一，已卖掉（正在走流程）。

卖掉现有的房子加上现金能有650w（其中150w为基金），可再借150w左右。

夫妻二人均在工作，一年合计到手75w左右（含公积金）。

需求如下：

居住条件改善，电梯，靠地铁。

小学学区，或者小学初中双学区。

（由于很难做到同时满足，可有一定让步。）

有如下选择：

1.打新

积分有70+（基本不是特别热门的都够）读书可能上私立学校或者上规划的学校。

优点：新房相比较于二手房85折左右的折扣，未来居住条件改善。

缺点：没有学区，读私立期间可能需要租房。待交房期间也需要租房。项目暴雷的风险。打新需要摇号（一般50%概率），一直摇不到且二手房也开始涨价的风险。因为上海疫情，所以预测上海二手房会放开一部分，然后就会涨价。可能打不中的话，只能一直打下去了。

2.卖房置换学区房（兼自住）

优点：有学区，大概率靠地铁。

缺点：好学区基本都是楼梯房，房龄20年以上。

由于三价合一，税费高，需要借的钱更多一些，资金压力比较大。

3.买纯学区老破小，挂户口

优点：资金压力小

缺点：需要一直租房，无法改善居住条件。

4.卖房置换改善，上私立

优点：居住条件改善

缺点：私立到小学毕业可能差不多100w的学费。私立需要摇号，有摇不到的风险。

另外和中介聊1200w的房子，可操作，首付600，贷款600w，4.8%利率，贷款金额3%的服务费。

月还款差不多31k，这个杠杆怎么看？。

因为各种各样的原因，大家普遍对未来比较悲观，还担心失业。

上海最大的缺点在于，这波放水后，优质三房涨幅大，价格贵。

我有好朋友跟你需求差不多，他买二手，跟我吐槽，千万总价都看不到很可心的三房。

三价取低=可贷基数，一线的反馈是评估价在暗戳戳地调高。

关于还款能力：

75W到手-37.2W月供=37.8W自由现金/年

你要自己衡量一下必要支出（保费+必要生活开支+教育支出）是多少？

而且孩子还小，未来10年这个数是只增不减。

某种程度来说，必要支出和月供一样，是必须要花的钱。

建议你用表格做个最终汇总，看看是否还有结余。

大额负债一定要有结余和储蓄作为保证，别和生活对赌。

那么你的行业，和可预期的跳槽，能否提供这种确定性？

你的收入是工资，还是工资+股票？

仔细想想。

时代红利在减弱，如果你的产业红利不够强不够稳，还是偏保守一些更稳妥。

关于杠杆：

利率4.8%，我以为你要做按揭。

可你又说贷款金额3%的服务费，这看起来又像JYD的收费标准。

如果你要做那个啥骚操作，4.8%太贵了，上海好产品绝对在4%以下，我看过最低的是3.75%。

以及，贷款中介们有个毛病：喜欢淡化未来的月供压力，他们只管成交，这点你心里一定要有根红线，切莫勉强。

关于房子：

义务教育下，不存在没有学区一说，只有学区好坏之分。

我建议打新，放弃学区。

上海公民同招，公立稳进，民办摇号，孩子大事，家长求稳，结果就是好学区的学区房溢价更甚。

我个人一向反对为学区付出溢价，有那钱我宁可多给孩子留套房子。

你应该是明白人，咱们就不讨论学区质量、成绩、人生三者之间的相关性系数了。

最后，还是多看，在售新盘和二手房都看，样本越多思路越清晰，选筹本质上是综合考虑的多选题。

以上。

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