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  "title": "千万预算，沪上买房",
  "date": "2022-07-06",
  "excerpt": "千万预算，沪上买房 球友留言咨询买房事宜。 **个人情况：** 坐标浦东，孩子两岁，26年上小学，我们90后，现在的房子满五唯一，已卖掉（正在走流程）。 卖掉现有的房子加上现金能有650w（其中150w为基金），可再借150w左右。 夫妻二人均在工作，一年合计到手75w左右（含公积金）。 **需求如下：** 居住条件改善，电梯，靠地铁。 小学学区，或者小学初",
  "markdown": "# 千万预算，沪上买房\n\n球友留言咨询买房事宜。\n\n**个人情况：**\n\n坐标浦东，孩子两岁，26年上小学，我们90后，现在的房子满五唯一，已卖掉（正在走流程）。\n\n卖掉现有的房子加上现金能有650w（其中150w为基金），可再借150w左右。\n\n夫妻二人均在工作，一年合计到手75w左右（含公积金）。\n\n**需求如下：**\n\n居住条件改善，电梯，靠地铁。\n\n小学学区，或者小学初中双学区。\n\n（由于很难做到同时满足，可有一定让步。）\n\n有如下选择：\n\n**1.打新**\n\n积分有70+（基本不是特别热门的都够）读书可能上私立学校或者上规划的学校。\n\n优点：新房相比较于二手房85折左右的折扣，未来居住条件改善。\n\n缺点：没有学区，读私立期间可能需要租房。待交房期间也需要租房。项目暴雷的风险。打新需要摇号（一般50%概率），一直摇不到且二手房也开始涨价的风险。因为上海疫情，所以预测上海二手房会放开一部分，然后就会涨价。可能打不中的话，只能一直打下去了。\n\n**2.卖房置换学区房（兼自住）**\n\n优点：有学区，大概率靠地铁。\n\n缺点：好学区基本都是楼梯房，房龄20年以上。\n\n由于三价合一，税费高，需要借的钱更多一些，资金压力比较大。\n\n**3.买纯学区老破小，挂户口**\n\n优点：资金压力小\n\n缺点：需要一直租房，无法改善居住条件。\n\n**4.卖房置换改善，上私立**\n\n优点：居住条件改善\n\n缺点：私立到小学毕业可能差不多100w的学费。私立需要摇号，有摇不到的风险。\n\n另外和中介聊1200w的房子，可操作，首付600，贷款600w，4.8%利率，贷款金额3%的服务费。\n\n月还款差不多31k，这个杠杆怎么看？。\n\n因为各种各样的原因，大家普遍对未来比较悲观，还担心失业。\n\n上海最大的缺点在于，这波放水后，优质三房涨幅大，价格贵。\n\n我有好朋友跟你需求差不多，他买二手，跟我吐槽，千万总价都看不到很可心的三房。\n\n三价取低=可贷基数，一线的反馈是评估价在暗戳戳地调高。\n\n关于还款能力：\n\n**75W到手-37.2W月供=37.8W自由现金/年**\n\n你要自己衡量一下必要支出**（保费+必要生活开支+教育支出）**是多少？\n\n而且孩子还小，未来10年这个数是只增不减。\n\n某种程度来说，必要支出和月供一样，是必须要花的钱。\n\n建议你用表格做个最终汇总，看看是否还有结余。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZOibCkYG3q14piaqib3uR28PC1uRziac9yld1aiaD5vNB5JWGtqYQyMLmOJQiabhxO0ByXOcGWx1hfKb8g/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n**大额负债一定要有结余和储蓄作为保证，别和生活对赌。**\n\n那么你的行业，和可预期的跳槽，能否提供这种确定性？\n\n你的收入是工资，还是工资+股票？\n\n仔细想想。\n\n时代红利在减弱，如果你的产业红利不够强不够稳，还是偏保守一些更稳妥。\n\n**关于杠杆：**\n\n利率4.8%，我以为你要做按揭。\n\n可你又说贷款金额3%的服务费，这看起来又像JYD的收费标准。\n\n如果你要做那个啥骚操作，4.8%太贵了，上海好产品绝对在4%以下，我看过最低的是3.75%。\n\n以及，贷款中介们有个毛病：喜欢淡化未来的月供压力，他们只管成交，这点你心里一定要有根红线，切莫勉强。\n\n**关于房子：**\n\n义务教育下，不存在没有学区一说，只有学区好坏之分。\n\n我建议打新，放弃学区。\n\n上海公民同招，公立稳进，民办摇号，孩子大事，家长求稳，结果就是好学区的学区房溢价更甚。\n\n我个人一向反对为学区付出溢价，有那钱我宁可多给孩子留套房子。\n\n你应该是明白人，咱们就不讨论学区质量、成绩、人生三者之间的相关性系数了。\n\n最后，还是多看，在售新盘和二手房都看，样本越多思路越清晰，选筹本质上是综合考虑的多选题。\n\n以上。\n\n---\n\n⚠️ 「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱象，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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