楼市向上，杠杆向下

先说楼市。

几乎每天都有「XX城松绑楼市」的新闻，根本统计不过来。

很多二线城市的限购、限贷政策已经或明或暗地实际放开了。

按照这个趋势，我个人判断几乎全部核心城市都会如此。

当然肯定会有例外，比如京沪广深以及长沙这样的头铁城市会怎么做依然看不清。

政策用5年的时间房住不炒深入人心。

而现在，感觉大家对楼市悲观的判断更加普遍，这也是一种「情绪的钟摆」。

过去这些年，中国楼市真正以上的熊市只有两次——2008年和2014年。

2022年大概是第三次，像这样：

2022年一季度，商品房销售额累计同比-22.7%。

2022年与前两次还有哪些不同？

第一，前两次还有空间，无论是楼市规模还是居民部门杠杆率。

但去年应该是楼市规模的见顶之年，以及居民部门杠杆率的空间真的不多了(下文会有细聊)。

第二，前两次的库存很高，尤其是2014年，所以才有了后来的「涨价去库存」战略。

需要强调的是，库存并非绝对值，而是相对值，它是用去化周期衡量的。

库存=存量在售房源/6~12个月的成交量

2022这轮的状态是：

分子端不高，但分母端因为多种原因接近腰斩，最后导致「库存」指标看起来很高。

但只要成交量能上来，库存问题似乎也不大。

··· ···

再说杠杆率问题，这是能真正反映信心的指标。

我们先来看下总体，下图是「实体经济部门」和「居民部门」的宏观杠杆率。

二者的关系是：

实体经济部门=居民部门+企业部门+政府部门

仔细看两条曲线在「去杠杆」和「疫情」阶段的箭头走向。

我国在2018年开始去杠杆进程，从实体经济部门杠杆率走势可以看出来，确实卓有成效。

然而，居民部门杠杆率在2018年并没有放缓，仍在继续增加。

这说明房住不炒依然没有深入人心，大家对房价继续涨仍有极强的惯性。

因为居民部门杠杆率包含居民贷款，包括消费贷款和经营贷款。

在2020年随着贷款政策对小微企业的纾困，以及房价跟随大放水上涨，居民部门杠杆率进一步提升，从58%→62.1%。

居民部门杠杆率在真正进入停滞状态，是在2021年——

疫情反复、房地产调控政策持续加码、对行业和家庭未来收入预期的悲观，使得大家对背贷款这事开始谨慎。

这一年，提前还贷的讨论热度高了起来，我也开始坚决去杠杆。

这一年，企业部门作为最直接的防疫承压单元之一，艰难挣扎下，逐渐去杠杆。

至此，实体经济、居民部门、企业部门在降杠杆这件事上开始同频。

接下来把舞台交给基建，加杠杆的自然是政府部门。

··· ···

本文只是给大家描绘下楼市的最新动向以及杠杆率的变化，绝无唱空经济的意思。

个人赚钱，企业盈利，国家发展从来都不是容易的事。

2005、2008、2012、2014、2018、2020、2022...

困难常有，哪次容易？

事后都易，当下最难。

对那些喜欢用股价涨跌甚至自己盈亏来倒推经济状况的人，我想和你分享基金经理徐彦在去年年报里的一段话——

价值投资并不复杂，复杂的是它背后从自然科学到社会科学的那些理论（以我个人的观点，这其中反而最不包括金融学），以及如何把这些理论和中国社会，而不是中国股市的实践相结合。

其实我特别希望有一个经历过风风雨雨的好大哥语重心长地告诉我：

「老弟，起起伏伏是人生永恒的命题。」

说实话，这个结论是否正确我还不太确定。

但投资市场可以确定：

起起伏伏，大小周期是永恒的——

盛极而衰、否极泰来。机可失，时再来。

不过，时再来，往往是几年以后的事。

比如2018之后的2022，但你不能每次都错过，对吧？

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