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  "date": "2022-05-11",
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  "markdown": "# 楼市向上，杠杆向下\n\n先说楼市。\n\n几乎每天都有「XX城松绑楼市」的新闻，根本统计不过来。\n\n很多二线城市的限购、限贷政策已经或明或暗地实际放开了。\n\n按照这个趋势，我个人判断几乎全部核心城市都会如此。\n\n当然肯定会有例外，比如京沪广深以及长沙这样的头铁城市会怎么做依然看不清。\n\n政策用5年的时间房住不炒深入人心。\n\n而现在，感觉大家对楼市悲观的判断更加普遍，这也是一种「情绪的钟摆」。\n\n过去这些年，中国楼市真正以上的熊市只有两次——2008年和2014年。\n\n2022年大概是第三次，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZdoOKbibWiaEP8aZMicibkdBd2BBHjB0clsYqHUic12LGDWpj0pGPr4nPhTibLNZ23Fn9hA3hmLN3DVIUA/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n2022年一季度，商品房销售额累计同比**-22.7%**。\n\n2022年与前两次还有哪些不同？ \n\n第一，前两次还有空间，无论是楼市规模还是居民部门杠杆率。 \n\n但去年应该是楼市规模的见顶之年，以及居民部门杠杆率的空间真的不多了**(下文会有细聊)**。 \n\n第二，前两次的库存很高，尤其是2014年，所以才有了后来的「涨价去库存」战略。 \n\n需要强调的是，库存并非绝对值，而是相对值，它是用去化周期衡量的。 \n\n库存=存量在售房源/6~12个月的成交量 \n\n2022这轮的状态是：\n\n分子端不高，但分母端因为多种原因接近腰斩，最后导致「库存」指标看起来很高。 \n\n但只要成交量能上来，库存问题似乎也不大。\n\n**··· ···**\n\n再说杠杆率问题，这是能真正反映信心的指标。\n\n我们先来看下总体，下图是「实体经济部门」和「居民部门」的宏观杠杆率。\n\n二者的关系是：\n\n实体经济部门=居民部门+企业部门+政府部门\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZdoOKbibWiaEP8aZMicibkdBd2micrqP263yVCXwXFmErEq3GppGvTRMPawzV56ZicqKia8YyToktJxufag/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n仔细看两条曲线在「去杠杆」和「疫情」阶段的箭头走向。\n\n我国在2018年开始去杠杆进程，从实体经济部门杠杆率走势可以看出来，确实卓有成效。\n\n然而，居民部门杠杆率在2018年并没有放缓，仍在继续增加。\n\n这说明房住不炒依然没有深入人心，大家对房价继续涨仍有极强的惯性。\n\n因为居民部门杠杆率包含居民贷款，包括消费贷款和经营贷款。 \n\n在2020年随着贷款政策对小微企业的纾困，以及房价跟随大放水上涨，居民部门杠杆率进一步提升，从58%→62.1%。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZdoOKbibWiaEP8aZMicibkdBd2icTkUIHBeaXgEzMkGf5ngyR8VaDxstniadohofPf8hlr6zDoHWgEHhJQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n居民部门杠杆率在真正进入停滞状态，是在2021年——\n\n疫情反复、房地产调控政策持续加码、对行业和家庭未来收入预期的悲观，使得大家对背贷款这事开始谨慎。 \n\n这一年，提前还贷的讨论热度高了起来，我也开始坚决去杠杆。\n\n这一年，企业部门作为最直接的防疫承压单元之一，艰难挣扎下，逐渐去杠杆。 \n\n至此，实体经济、居民部门、企业部门在降杠杆这件事上开始同频。\n\n接下来把舞台交给基建，加杠杆的自然是政府部门。\n\n**··· ···**\n\n本文只是给大家描绘下楼市的最新动向以及杠杆率的变化，绝无唱空经济的意思。\n\n**个人赚钱，企业盈利，国家发展从来都不是容易的事。**\n\n2005、2008、2012、2014、2018、2020、2022...\n\n**困难常有，哪次容易？**\n\n**事后都易，当下最难。**\n\n对那些喜欢用股价涨跌甚至自己盈亏来倒推经济状况的人，我想和你分享基金经理徐彦在去年年报里的一段话——\n\n> **价值投资并不复杂，复杂的是它背后从自然科学到社会科学的那些理论（以我个人的观点，这其中反而最不包括金融学），以及如何把这些理论和中国社会，而不是中国股市的实践相结合。**\n\n其实我特别希望有一个经历过风风雨雨的好大哥语重心长地告诉我：\n\n「老弟，起起伏伏是人生永恒的命题。」 \n\n说实话，这个结论是否正确我还不太确定。 \n\n但投资市场可以确定：\n\n起起伏伏，大小周期是永恒的—— \n\n**盛极而衰、否极泰来。机可失，时再来。**\n\n不过，时再来，往往是几年以后的事。\n\n比如2018之后的2022，但你不能每次都错过，对吧？\n\n---\n\n⚠️ 「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱象，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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