黑铁时代的最后叮嘱

一直以来，关于房子，我做的最满意的图只有两张。

这张统计了历次房地产宽松周期的刺激政策：

它让我明白了房价上涨的核心力量在于交易范围的放开和信贷的刺激。

这么说吧，一线城市没有卖不掉的房子，只有不能买的人。

有人会问，你为啥不统计下紧缩周期呢？

因为下行周期的政策实在太密集了，像去年的调控政策几百条，已经不是人力可以统计的了，梳理的意义也不大。

对中国的房地产周期来说，政策是一个极其重要的因素——政策源自周期，同时又能验证并强化周期。

其作用是帮你识别房子大涨的必要条件。

如果图中的条件没出现，没必要跟着瞎激动。

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这张图对如何买房进行了系统思考：

告诉我们购房是一整套事件：

·钱包能力

·买哪的房子（城市高于一切）

·贷款方式和额度

·能承担多少月供

它提醒我们别忘记思考安全边际——这真的很重要，尤其黑铁时代房价大涨的可能性微乎其微。

这两张图，从宏观到微观，基本上就是我想告诉你的，关于买房的全部。

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讨论房价泡沫的意义不大，尤其是一线城市，其背后是诸多因素的合力，包括但不限于——

城市富人数量全球靠前，绝对购买力不亚于任何超级城市，城市人均可支配收入仍保持8%左右的增长，有效产品供给弹性极小，供需严重错配，高度稀缺，边际定价，交易范围和换手率被外力强行压制，同时具备极强的居住和金融属性，堪比美股一样坚挺的民族共识...

认识到以上事实，我对任何房价暴跌论都是一笑而过的。

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这两年写房子的文章不多，主要有个原因：

一来房子和居民存款搬家的方向不一致，未来更好的预期回报率在波动的权益市场，而基金是最好的抓手。

二来个别话题碰了属于找死。

比如这两年最该和大家科普一下抵押经营贷，但这是敏感话题，也很容易让没经验的读者误背杠杆，所以肯定不能写。

所以近几年本号有关房子的文章一直都在对几个核心观点来回重复：

① 一切围绕刚需刚改收租，淡化投资。

② 城市选择的重要性远高于其它因素，只买核心城市。

③ 三线的任何需求都不成立，坚决卖出。

这点非常激进，但我不接受任何反驳，也仅大家参考。

④ 用投注分离的方法解决错配的矛盾，人在哪里无所谓，房子必须在一二线城市。

⑤ 注重月供的安全边际，别盲目过度负债。靠房产升值缓解高杠杆的时代已经过去了。

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