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  "title": "黑铁时代的最后叮嘱",
  "date": "2022-02-14",
  "excerpt": "黑铁时代的最后叮嘱 一直以来，关于房子，我做的最满意的图只有两张。 这张统计了历次房地产**宽松周期**的刺激政策： 它让我明白了房价上涨的核心力量在于**交易范围的放开**和**信贷的刺激**。 这么说吧，一线城市没有卖不掉的房子，只有不能买的人。 有人会问，你为啥不统计下紧缩周期呢？ 因为下行周期的政策实在太密集了，像去年的调控政策几百条，已经不是人力可",
  "markdown": "# 黑铁时代的最后叮嘱\n\n一直以来，关于房子，我做的最满意的图只有两张。\n\n这张统计了历次房地产**宽松周期**的刺激政策：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OYqtd2tYeRXcicuMxkdu2mceSCKWYMEeeWwOTQwC6CNWXCryzfzSs3GCrZ9Vy4eLiaDMU8ESiczC7HA/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n它让我明白了房价上涨的核心力量在于**交易范围的放开**和**信贷的刺激**。\n\n这么说吧，一线城市没有卖不掉的房子，只有不能买的人。\n\n有人会问，你为啥不统计下紧缩周期呢？\n\n因为下行周期的政策实在太密集了，像去年的调控政策几百条，已经不是人力可以统计的了，梳理的意义也不大。\n\n对中国的房地产周期来说，政策是一个极其重要的因素——政策源自周期，同时又能验证并强化周期。\n\n**其作用是帮你识别房子大涨的必要条件。**\n\n如果图中的条件没出现，没必要跟着瞎激动。\n\n**··· ···**\n\n这张图对如何买房进行了系统思考：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OYqtd2tYeRXcicuMxkdu2mcYtfJUjbezTvuibjC65nDsY1mH3mCrsFtK4k9ZqWyTBwyLTyHTUqf1Eg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n告诉我们购房是一整套事件：\n\n**·**钱包能力\n\n**·**买哪的房子**（城市高于一切）**\n\n**·**贷款方式和额度\n\n**·**能承担多少月供\n\n它提醒我们别忘记思考安全边际——这真的很重要，尤其黑铁时代房价大涨的可能性微乎其微。\n\n**这两张图，从宏观到微观，基本上就是我想告诉你的，关于买房的全部。**\n\n**··· ···**\n\n讨论房价泡沫的意义不大，尤其是一线城市，其背后是诸多因素的合力，包括但不限于——\n\n城市富人数量全球靠前，绝对购买力不亚于任何超级城市，城市人均可支配收入仍保持8%左右的增长，有效产品供给弹性极小，供需严重错配，高度稀缺，边际定价，交易范围和换手率被外力强行压制，同时具备极强的居住和金融属性，堪比美股一样坚挺的民族共识...\n\n**认识到以上事实，我对任何房价暴跌论都是一笑而过的。**\n\n**··· ···**\n\n这两年写房子的文章不多，主要有个原因：\n\n一来房子和居民存款搬家的方向不一致，未来更好的预期回报率在波动的权益市场，而基金是最好的抓手。\n\n二来个别话题碰了属于找死。\n\n比如这两年最该和大家科普一下抵押经营贷，但这是敏感话题，也很容易让没经验的读者误背杠杆，所以肯定不能写。\n\n所以近几年本号有关房子的文章一直都在对几个核心观点来回重复：\n\n① 一切围绕刚需刚改收租，淡化投资。\n\n② 城市选择的重要性远高于其它因素，只买核心城市。\n\n③ 三线的任何需求都不成立，坚决卖出。\n\n> **这点非常激进，但我不接受任何反驳，也仅大家参考。**\n\n④ 用投注分离的方法解决错配的矛盾，人在哪里无所谓，房子必须在一二线城市。\n\n⑤ 注重月供的安全边际，别盲目过度负债。靠房产升值缓解高杠杆的时代已经过去了。\n\n---\n\n⚠️「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱象，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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