房地产进入黑铁时代，万科说的

2014年，万科喊出房地产进入白银时代。

4年前，万科喊出「活下去」的口号。

今年的万科年会，郁亮又一次为中国房地产划出了新阶段——我们进入了黑铁时代。

而万科在今年的状态，郁亮的态度是：

背水一战，要么死，要么活，没有中间状态。

何为黑铁时代？

郁亮给出了两个时代背景：

第一，房地产行业进入缩表出清阶段，具体来说就是「去金融化」，金融资源应该有效地支持实体经济，而不是过多地被房地产占据。

第二，房地产行业进入新的发展模式，概括为一个中心三个基本点。

一个中心指解决老百姓居住问题。

三个基本点分别是：

①房住和不炒，解决合理居住需求，同时调控还会长期化，以防止房价过快上涨。

②租购并举，这招主要为了解决大城市的住房问题。

③人-地-房匹配，人口净流入的大城市根据人口分布多一些住宅用地指标，增加供给，缓解供需矛盾。

在这样的大背景下，郁亮判断房地产未来会有两个大变化：

一是市场分化越来越明显，说白了，大城市强者恒强，小城市逐渐萎缩。

二是房地产行业的规模开始萎缩。

去年我国房地产行业的新房、二手房总成交额再创新高达到18万亿，不出意外的话这应该是历史大顶了。

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虽然不太喜欢万科，但这个判断我是很认同的。

尽管2030年（甚至2035年）之前我国的城市化率还会持续提高，尽管刚性改善仍然是很多城市普遍真实且合理的住房需求，尽管居民部门宏观杠杆率还有一定的提升空间...

但以上趋势最终指向的结果是内部结构分化加剧，而非总量视角的继续增长。

另一个具有同样演化趋势的宏观要素是人口，人口流动是分化的，但代际人口和总人口的趋势都是降低的。

而人口周期又领先于房地产周期。

90后数量比80后少，00后数量比90后少——更不用说从00后代际开始还有更多来自父辈的房产继承。

人口总量视角下，新生儿人口千万大关... 算了，你们懂的。

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总结一下：

从整体来看，房住不炒下的楼市，会像双减下的教育和集采下的医疗一样，愈发突出其民生属性和共同富裕属性，减轻三座大山对居民部门的负担。

从内部结构来看，优质资源的稀缺性都不会改变，分化也会继续，不同城市房价的分化，不同板块的分化，不同产品的分化。

比如去年涨得最好的产品就是大城市的豪宅——便宜的刚需不涨，昂贵的豪宅却大涨，咱也不知道这钱都哪来的。当然了，肯定和没有流入楼市的抵押经营贷无关。

这就是分化，1%和9%+90%阶层的分化。

在这个趋势方面，全球还是相通的，新兴国家的中产要比发达国家的中产好过一点。

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最后一起来回顾下中国房地产波澜壮阔的历史：

表格参考冰山指数

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