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  "date": "2022-02-12",
  "excerpt": "房地产进入黑铁时代，万科说的 2014年，万科喊出房地产进入白银时代。 4年前，万科喊出「活下去」的口号。 今年的万科年会，郁亮又一次为中国房地产划出了新阶段——**我们进入了黑铁时代。** 而万科在今年的状态，郁亮的态度是： 背水一战，要么死，要么活，没有中间状态。 何为黑铁时代？ 郁亮给出了两个时代背景： 第一，房地产行业进入缩表出清阶段，具体来说就是「",
  "markdown": "# 房地产进入黑铁时代，万科说的\n\n2014年，万科喊出房地产进入白银时代。\n\n4年前，万科喊出「活下去」的口号。\n\n今年的万科年会，郁亮又一次为中国房地产划出了新阶段——**我们进入了黑铁时代。**\n\n而万科在今年的状态，郁亮的态度是：\n\n背水一战，要么死，要么活，没有中间状态。\n\n何为黑铁时代？\n\n郁亮给出了两个时代背景：\n\n第一，房地产行业进入缩表出清阶段，具体来说就是「去金融化」，金融资源应该有效地支持实体经济，而不是过多地被房地产占据。\n\n第二，房地产行业进入新的发展模式，概括为一个中心三个基本点。\n\n一个中心指解决老百姓居住问题。\n\n三个基本点分别是：\n\n①房住和不炒，解决合理居住需求，同时调控还会长期化，以防止房价过快上涨。\n\n②租购并举，这招主要为了解决大城市的住房问题。\n\n③人-地-房匹配，人口净流入的大城市根据人口分布多一些住宅用地指标，增加供给，缓解供需矛盾。\n\n在这样的大背景下，郁亮判断房地产未来会有两个大变化：\n\n一是市场分化越来越明显，说白了，大城市强者恒强，小城市逐渐萎缩。\n\n二是房地产行业的规模开始萎缩。\n\n去年我国房地产行业的新房、二手房总成交额再创新高达到18万亿，不出意外的话这应该是历史大顶了。\n\n**··· ···**\n\n虽然不太喜欢万科，但这个判断我是很认同的。\n\n尽管2030年**（甚至2035年）**之前我国的城市化率还会持续提高，尽管刚性改善仍然是很多城市普遍真实且合理的住房需求，尽管居民部门宏观杠杆率还有一定的提升空间...\n\n**但以上趋势最终指向的结果是内部结构分化加剧，而非总量视角的继续增长。**\n\n另一个具有同样演化趋势的宏观要素是人口，人口流动是分化的，但代际人口和总人口的趋势都是降低的。\n\n而人口周期又领先于房地产周期。\n\n90后数量比80后少，00后数量比90后少——更不用说从00后代际开始还有更多来自父辈的房产继承。\n\n人口总量视角下，新生儿人口千万大关... 算了，你们懂的。\n\n**··· ···**\n\n总结一下：\n\n从整体来看，房住不炒下的楼市，会像双减下的教育和集采下的医疗一样，**愈发突出其民生属性和共同富裕属性，减轻三座大山对居民部门的负担。**\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NSLgWNgfuibDAeicGAptJ8xcDMm0Kq3Jt6YLrgH0ibwpxXw2yc5pPslOUGYIo10mjoiazNHlvEKXf57Q/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n从内部结构来看，优质资源的稀缺性都不会改变，分化也会继续，不同城市房价的分化，不同板块的分化，不同产品的分化。\n\n比如去年涨得最好的产品就是大城市的豪宅——便宜的刚需不涨，昂贵的豪宅却大涨，咱也不知道这钱都哪来的。当然了，肯定和没有流入楼市的抵押经营贷无关。\n\n**这就是分化，1%和9%+90%阶层的分化。**\n\n在这个趋势方面，全球还是相通的，新兴国家的中产要比发达国家的中产好过一点。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NSLgWNgfuibDAeicGAptJ8xcC87HoKpyiaSRx5p24WQ9diaWr6EFTpgdpJibnCibicEcMKUfP8TxTZhFSaQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n**··· ···**\n\n最后一起来回顾下中国房地产波澜壮阔的历史：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NSLgWNgfuibDAeicGAptJ8xcNfzgRvnaOBBCcYP8531ab8h1KUGhll8c6icjY6Dglztia2VZjGQaJUDQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n表格参考冰山指数\n\n---\n\n⚠️「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱象，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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