降息了，地产笑了

今天1年期和5年期LPR利率都降了。

其中1年期LPR-0.1%，5年期LPR-0.05%

下图是自2019年8月20日启用LPR利率之后，两个品种的利率走势：

解释几句：

央妈放水，降息就是降低实体经济用水的水费。

其中1年期LPR利率更多对应企业经营的资金成本，也可理解为实体经济的融资成本。

5年期LPR利率更多影响资产价格。房价当然对这个利率也很敏感，因为它直接和大家的按揭/长期经营贷款挂钩。

当然，LPR利率和房贷之间还隔着利率加点，像这样：

我看了下贝壳研究院的数据：

一线城市中，首套房利率最低的是上海5%，最高的是广州5.85%；

二套房利率最低的是深圳5.6%，最好的还是广州6%。

二线城市中，首套房利率大多在5.5%以上，最高的是南京6.15%；

二套房利率大多在5.8%左右，最高的是南京6.35%；

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最近的三次降息周期分别在：

• 2012年
• 2014-2016年
• 2019-2020年

在降息周期中，房、股、债往往都有不错的表现。

10年期国债收益率通常先随政策利率下行，后又随经济复苏预期重新上行。

股市则在盈利预期好转和估值提升作用下企稳反弹。

房价也会有不错的表现，像这样：

图中的红色区域为降息周期

但降息只是推升房价上涨的诸多因素中的一个。

我之前梳理过真·房地产牛市中的刺激政策，像这样：

熟悉政策的读者应该知道，当时那些低首付比例、放松限贷、认贷不认房、房贷利率打折等狠招现在根本没有。

我个人则更悲观一些，我觉得以后也不会再有了。

2018年之后深圳楼市有过一波大幅上涨，表面看起来诡异，但深入其内部就会发现，深圳限购的口子宽松，限贷的口子也很宽松，真实操作中二套房的利率甚至比LPR利率还要低很多。当然这些骚操作后来都被政策一一堵死。

我举这个例子的意思是，城市基本面强+有真正的刺激政策，才可能出现不错的涨幅。

所以不用跟着朋友圈里的房产中介瞎激动，楼市并没有大涨的基础。

一切购买行为都要从自己真实的刚需刚改需求出发，同时算好月供的压力，留够安全边际。

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LPR利率下降客观上确实利好房地产销售，也能缓解房企的流动性压力，利好地产股。

按理说，降息对银行是利空，因为息差降低会导致银行利润减少。

但这里还有个很重要的逻辑，站在银行赚钱的角度来看，资产质量的提升远比利润重要！

降息会提高资产质量的安全边际，所以对银行来说也是一种利好，保险同理。

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