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  "title": "降息了，地产笑了",
  "date": "2022-01-20",
  "excerpt": "降息了，地产笑了 今天1年期和5年期LPR利率都降了。 其中1年期LPR-0.1%，5年期LPR-0.05% 下图是自2019年8月20日启用LPR利率之后，两个品种的利率走势： 解释几句： 央妈放水，降息就是降低实体经济用水的水费。 其中1年期LPR利率更多对应企业经营的资金成本，也可理解为实体经济的融资成本。 5年期LPR利率更多影响资产价格。房价当然对",
  "markdown": "# 降息了，地产笑了\n\n今天1年期和5年期LPR利率都降了。\n\n其中1年期LPR-0.1%，5年期LPR-0.05%\n\n下图是自2019年8月20日启用LPR利率之后，两个品种的利率走势：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MC63Tia6KflXCUpZKAcuJR13ibS0BmzgKU0wPeS4VibXiafK4sevPViaQ99FSPYCnSGwBviaPQa49KsBxw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n解释几句：\n\n央妈放水，降息就是降低实体经济用水的水费。\n\n其中1年期LPR利率更多对应企业经营的资金成本，也可理解为实体经济的融资成本。\n\n5年期LPR利率更多影响资产价格。房价当然对这个利率也很敏感，因为它直接和大家的按揭/长期经营贷款挂钩。\n\n当然，**LPR利率和房贷之间还隔着利率加点**，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MC63Tia6KflXCUpZKAcuJR1zdG7spibDmFb16Mm7gZT4nQt68QqxI7DbWgHKkB7d2Xx75FRsJVuU0g/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n我看了下贝壳研究院的数据：\n\n一线城市中，首套房利率最低的是上海5%，最高的是广州5.85%；\n\n二套房利率最低的是深圳5.6%，最好的还是广州6%。\n\n二线城市中，首套房利率大多在5.5%以上，最高的是南京6.15%；\n\n二套房利率大多在5.8%左右，最高的是南京6.35%；\n\n**··· ···**\n\n最近的三次**降息周期**分别在：\n\n* 2012年\n* 2014-2016年\n* 2019-2020年\n\n**在降息周期中，房、股、债往往都有不错的表现。**\n\n10年期国债收益率通常先随政策利率下行，后又随经济复苏预期重新上行。\n\n股市则在**盈利预期好转**和**估值提升**作用下企稳反弹。\n\n房价也会有不错的表现，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MC63Tia6KflXCUpZKAcuJR1WJWbtOGBfibea2rBia0rria9jzTF7cMPcS1ryFh71KPZsvggSLs52tV4A/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n图中的红色区域为降息周期\n\n但降息只是推升房价上涨的诸多因素中的一个。\n\n我之前梳理过真·房地产牛市中的刺激政策，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MC63Tia6KflXCUpZKAcuJR1ACwglXaJDQXXfTGywNV0fsJbqvkrfeP2pcQfyb7GXT87oehNNgRKYw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n熟悉政策的读者应该知道，当时那些低首付比例、放松限贷、认贷不认房、房贷利率打折等**狠招现在根本没有**。\n\n我个人则更悲观一些，我觉得以后也不会再有了。\n\n2018年之后深圳楼市有过一波大幅上涨，表面看起来诡异，但深入其内部就会发现，深圳限购的口子宽松，限贷的口子也很宽松，真实操作中二套房的利率甚至比LPR利率还要低很多。当然这些骚操作后来都被政策一一堵死。\n\n我举这个例子的意思是，**城市基本面强+有真正的刺激政策，才可能出现不错的涨幅。**\n\n所以不用跟着朋友圈里的房产中介瞎激动，楼市并没有大涨的基础。\n\n**一切购买行为都要从自己真实的刚需刚改需求出发，同时算好月供的压力，留够安全边际。**\n\n**··· ···**\n\nLPR利率下降客观上确实利好房地产销售，也能缓解房企的流动性压力，利好地产股。\n\n按理说，降息对银行是利空，因为息差降低会导致银行利润减少。\n\n但这里还有个很重要的逻辑，站在银行赚钱的角度来看，**资产质量的提升远比利润重要！**\n\n降息会提高资产质量的安全边际，所以对银行来说也是一种利好，保险同理。\n\n---\n\n⚠️「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱象，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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