十年前认为房价会跌的人错在哪了？

往后再看十年，房价又会如何？

要搞清楚这些，不妨站在十年前和当下，再回答三个问题。

或许会对未来的房地产有一些自己的想法。

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问题一：人口在往哪里流？

2010年中国城镇化率47%。

2020年中国城镇化率61%。

内部结构层面的人口流动数据很容易查到，看七人普数据即可，如下图：

至于省内人口往哪流动，我就不放图了，得有30多张。

直接说结论：

大部分省市，只有省会能保持正增长，以及幅度最高的人口增长率。

个别双子星省份，以及人口流入大省，省会也是最终赢家。

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问题二：M2增长情况如何？

房子说到底是用M2（货币+信贷）来计价的。

下图是过去10年，我国累计M2的走势：

十年翻4番。

房子还是那个房子，但房价的度量单位却越来越大。

而且M2增速长期≥GDP+CPI。

个别放水年份，它比实体经济的增速快很多。

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问题三：杠杆率如何？还有多少空间？

房价越坚挺的城市，其房产的「金融属性」越强，买房的主要购买力是房贷而非首付。

次贷危机后的第二年（2009），因为4万亿大放水，我国房价迎来一波大涨，当时就有很多声音鼓吹房价见顶。

但当时，居民部门承受贷款的空间其实还很大，负债能力也很强。见下图：

2009年初，居民部门宏观杠杆率才18%。

2009年伴随买房，一波跳涨，到了2010年就以25%。

过去十年，中国居民部门杠杆率一路飙涨了40个点。

2021年Q3，居民部门杠杆率62.1%。

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总结一下：

过去十年，中国城市化率以每年1%+的速度推进。

大量人口进城，以省会为主的大城市享受了大多的人口红利和随之而来的经济发展——这是房地产的需求。

过去十年，中国的广义货币增长长期保持高于实体经济发展水平的速度扩张，存量越来越多——这是价格单位。

过去十年，中国居民部门杠杆率从18%飙升到62%，距离发达国家低利率背景下平均80%左右的水平尚有一定空间——这是最大的购买力来源。

因此，中国房地产市场在过去十年（尤其是大城市的房地产）大涨是情理之中。

未来十年，我依然看好基本面良好、人口持续流入、金融属性更强的大城市的房地产发展。

但对其涨幅预期不高，房价绝不会再有过去十年那般波澜壮阔的时代红利。

从人口周期、经济结构、共同富裕、高利率水平下60%+的居民部门杠杆率等硬约束条件来看——

中国房地产已经进入总量见顶，结构分化的青铜时代。

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