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  "title": "十年前认为房价会跌的人错在哪了？",
  "date": "2021-11-29",
  "excerpt": "十年前认为房价会跌的人错在哪了？ 往后再看十年，房价又会如何？ 要搞清楚这些，不妨站在十年前和当下，再回答三个问题。 或许会对未来的房地产有一些自己的想法。 **··· ···** **问题一：人口在往哪里流？** 2010年中国城镇化率47%。 2020年中国城镇化率**61%**。 内部结构层面的人口流动数据很容易查到，看七人普数据即可，如下图： 至于省",
  "markdown": "# 十年前认为房价会跌的人错在哪了？\n\n往后再看十年，房价又会如何？\n\n要搞清楚这些，不妨站在十年前和当下，再回答三个问题。\n\n或许会对未来的房地产有一些自己的想法。\n\n**··· ···**\n\n**问题一：人口在往哪里流？**\n\n2010年中国城镇化率47%。\n\n2020年中国城镇化率**61%**。\n\n内部结构层面的人口流动数据很容易查到，看七人普数据即可，如下图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2PhJYsrIB12zLR2obwMVThbCcgwfvib7Z6ZiaZQKIibcgsArVCj1vyD5zBaSTvCyEZRwWUWI9zSG7GAQ/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=0)\n\n至于省内人口往哪流动，我就不放图了，得有30多张。\n\n直接说结论：\n\n大部分省市，只有省会能保持正增长，以及幅度最高的人口增长率。\n\n个别双子星省份，以及人口流入大省，省会也是最终赢家。\n\n**··· ···**\n\n## **问题二：M2增长情况如何？**\n\n房子说到底是用M2（货币+信贷）来计价的。\n\n下图是过去10年，我国累计M2的走势：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PhJYsrIB12zLR2obwMVThb6A1FYGz8ftX4sjL04RCNTibAxyY4deDIOqTaiaVGLEEibkOGV9icmKcYSQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n十年翻4番。\n\n房子还是那个房子，但房价的度量单位却越来越大。\n\n而且**M2增速长期≥GDP+CPI**。\n\n个别放水年份，它比实体经济的增速快很多。\n\n**··· ···**\n\n**问题三：杠杆率如何？还有多少空间？**\n\n房价越坚挺的城市，其房产的「金融属性」越强，买房的主要购买力是房贷而非首付。\n\n次贷危机后的第二年（2009），因为4万亿大放水，我国房价迎来一波大涨，当时就有很多声音鼓吹房价见顶。\n\n但当时，居民部门承受贷款的空间其实还很大，负债能力也很强。见下图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PhJYsrIB12zLR2obwMVThbkwyHhqqv14tJhVJGrwo5kvBZCBLkuiaVibaCqTBIUFU6GwuB7voMqhEg/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n2009年初，居民部门宏观杠杆率才18%。\n\n2009年伴随买房，一波跳涨，到了2010年就以25%。\n\n过去十年，中国居民部门杠杆率一路飙涨了40个点。\n\n2021年Q3，居民部门杠杆率**62.1%**。\n\n**··· ···**\n\n总结一下：\n\n过去十年，中国城市化率以每年1%+的速度推进。\n\n大量人口进城，以省会为主的大城市享受了大多的人口红利和随之而来的经济发展——**这是房地产的需求**。\n\n过去十年，中国的广义货币增长长期保持高于实体经济发展水平的速度扩张，存量越来越多——**这是价格单位**。\n\n过去十年，中国居民部门杠杆率从18%飙升到62%，距离发达国家低利率背景下平均80%左右的水平尚有一定空间——**这是最大的购买力来源**。\n\n因此，中国房地产市场在过去十年**（尤其是大城市的房地产）**大涨是情理之中。\n\n未来十年，我依然看好基本面良好、人口持续流入、金融属性更强的大城市的房地产发展。\n\n但对其涨幅预期不高，房价绝不会再有过去十年那般波澜壮阔的时代红利。\n\n从人口周期、经济结构、共同富裕、高利率水平下60%+的居民部门杠杆率等硬约束条件来看——\n\n中国房地产已经进入总量见顶，结构分化的青铜时代。\n\n---\n\n⚠️「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱象。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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