安慰刚需们两句

安慰刚需们两句，你们爱抱怨「受伤的总是刚需」。

但至少这一轮调控，置换群体是跟你们一样惨的。现在如果想卖小买大做置换，难度极高。

首先，热门一二线楼市内部的结构性行情非常偏向改善型住房。啥意思呢？单价越贵涨得越好，刚需房不怎么涨。小的涨幅远远比不上大的，卖了也白搭。

其次，二套房八成首付。刚需房一卖，还完贷款，到手的钱可能连原来这套刚需房都未必买得起。

最后，二手房贷款也成了现在的大问题。银行不是没钱，是放不出去，两道红线卡着呢。很多城市的现状是还了多少贷，才有多少额度。

这咋整？都猫着吧！既然人家不想让你交易，那就别硬刚。

你的城市要么房价没怎么跌，要么贷款额度不友好，要么贷款利率不友好。

具体城市具体分析，一般来说，以上三条，二线城市至少占两样。

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球友提醒我表格里少了苏州，1275万人，城区常住人口671万人。

因为这是国家统计局根据七人普结果给出的数据，还是推荐大家一看。

超大城市和特大城市的区别在于常住人口数量。

城区常住人口超1000万的算「超大城市」，目前我国一共有7座，按照人口数排序分别是：

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

城区常住人口超500万但小于1000万的算「特大城市」，目前我国一共有14座，按照人口数排序分别是：

武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

P.S. 其中武汉城区常住人口995万，现在应该已经是超大城市了。尤其武汉前阵子又一次大幅降低了落户门槛。

另外，这21座核心城市中，「老龄化」最严重的排序是：

大连、上海、沈阳、哈尔滨、重庆、天津、青岛。

人口结构最无敌的是深圳和东莞，老龄化人口占比分别为5.33%和5.47%。

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对城市选择而言，还是建议大家首选那些人口持续流入、老龄化占比低的核心城市。

人口和房价的关系就像下面这张图：

我直接说结论好了——人口是房价最大的支撑，而人口达峰时间点（竖线）会比房价顶点（曲线）先到来。

80后2.19亿，90后1.88亿，00后1.47亿，10后1.48亿。

当全国年轻人口（买房主力人群）数量开始打折时，上面21个核心城市的年轻劳动力数量是不打折的，这些人是当地房价最有力的支撑。

而同期三线及以下城市的年轻人口数量会打折上折。在这些地方租房也挺好的，租赁市场供大于求，房东求着你签长期合同。反正大家对房子的需求就是使用价值而已，租就租呗，别抱什么执念，有钱不一定非得买房。

看清洪流，顺势而为，别跟时代趋势较劲。

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我大A今天创造了新的历史记录。

沪深两市成交额连续第44个交易日突破一万亿元，超过了2015年5月8日至2015年7月8日期间创下的连续43个交易日成交额超万亿元的记录。

但是！细扒数据的话，还是能发现成交热情在冷却——今天（9.22）下午过了14:30快收盘了才破万亿，跟9月日均成交额1.47万亿也有明显差距。

当然这可能和某某事件情绪影响、外盘市场表现不好有关，有可能是短期波动。

可如果流动性无法维持万亿呢？大家可以想想预案。

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