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  "date": "2021-09-22",
  "excerpt": "安慰刚需们两句 安慰刚需们两句，你们爱抱怨「受伤的总是刚需」。 但至少这一轮调控，**置换群体**是**跟你们一样惨的**。现在如果想卖小买大做置换，难度极高。 首先，热门一二线楼市内部的结构性行情非常偏向改善型住房。啥意思呢？单价越贵涨得越好，刚需房不怎么涨。小的涨幅远远比不上大的，卖了也白搭。 其次，二套房八成首付。**刚需房一卖，还完贷款，到手的钱可能",
  "markdown": "# 安慰刚需们两句\n\n安慰刚需们两句，你们爱抱怨「受伤的总是刚需」。\n\n但至少这一轮调控，**置换群体**是**跟你们一样惨的**。现在如果想卖小买大做置换，难度极高。\n\n首先，热门一二线楼市内部的结构性行情非常偏向改善型住房。啥意思呢？单价越贵涨得越好，刚需房不怎么涨。小的涨幅远远比不上大的，卖了也白搭。\n\n其次，二套房八成首付。**刚需房一卖，还完贷款，到手的钱可能连原来这套刚需房都未必买得起。**\n\n最后，二手房贷款也成了现在的大问题。银行不是没钱，是放不出去，两道红线卡着呢。很多城市的现状是还了多少贷，才有多少额度。\n\n这咋整？都猫着吧！既然人家不想让你交易，那就别硬刚。\n\n**你的城市要么房价没怎么跌，要么贷款额度不友好，要么贷款利率不友好。**\n\n具体城市具体分析，一般来说，以上三条，二线城市至少占两样。\n\n**... ...**\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MlQvNmwYdyI842nmXXI5gCib4QfWyB5Qzx7AJovozaXvGtWS4e0ywOnW7YSLibsyNzUlsSI5j5Zmjg/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n球友提醒我表格里少了苏州，1275万人，城区常住人口671万人。\n\n因为这是国家统计局根据七人普结果给出的数据，还是推荐大家一看。\n\n超大城市和特大城市的区别在于常住人口数量。\n\n城区常住人口超1000万的算**「超大城市」**，目前我国一共有7座，按照人口数排序分别是：\n\n**上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。**\n\n城区常住人口超500万但小于1000万的算**「特大城市」**，目前我国一共有14座，按照人口数排序分别是：\n\n**武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。**\n\nP.S. 其中武汉城区常住人口995万，现在应该已经是超大城市了。尤其武汉前阵子又一次大幅降低了落户门槛。\n\n另外，这21座核心城市中，「老龄化」最严重的排序是：\n\n**大连、上海、沈阳、哈尔滨、重庆、天津、青岛。**\n\n人口结构最无敌的是深圳和东莞，老龄化人口占比分别为5.33%和5.47%。\n\n**... ...**\n\n对城市选择而言，还是建议大家首选那些人口持续流入、老龄化占比低的核心城市。\n\n人口和房价的关系就像下面这张图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MlQvNmwYdyI842nmXXI5gCw9aFGzpBDULUGEvd0wyQJmicic3SuXQAoibibKW9dVpSB6AXJGb4eXGa4A/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n我直接说结论好了——人口是房价最大的支撑，而人口达峰时间点**（竖线）**会比房价顶点**（曲线）**先到来。\n\n80后2.19亿，90后1.88亿，00后1.47亿，10后1.48亿。\n\n**当全国年轻人口（买房主力人群）数量开始打折时，上面21个核心城市的年轻劳动力数量是不打折的，这些人是当地房价最有力的支撑。**\n\n而同期三线及以下城市的年轻人口数量会打折上折。在这些地方租房也挺好的，租赁市场供大于求，房东求着你签长期合同。反正大家对房子的需求就是使用价值而已，租就租呗，别抱什么执念，有钱不一定非得买房。\n\n**看清洪流，顺势而为，别跟时代趋势较劲。**\n\n**... ...**\n\n我大A今天创造了新的历史记录。\n\n沪深两市成交额连续第44个交易日突破一万亿元，超过了2015年5月8日至2015年7月8日期间创下的连续43个交易日成交额超万亿元的记录。\n\n但是！细扒数据的话，还是能发现成交热情在冷却——今天（9.22）下午过了14:30快收盘了才破万亿，跟9月日均成交额1.47万亿也有明显差距。\n\n当然这可能和某某事件情绪影响、外盘市场表现不好有关，有可能是短期波动。\n\n可如果流动性无法维持万亿呢？大家可以想想预案。\n\n---\n\n⚠️ 「老钱日日谈」的所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，不构成任何投资建议，请读者独立决策，注意判断其中风险。\n",
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