喂饭工程第三期-房子

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老百姓家庭财富四大流向喂饭工程——

一期《基金投资体系》已竣工

二期《股票投资体系》已竣工

三期《房产投资体系》✓

四期《保险投资体系》

本期写房子，老规矩，还是按照脑图从上往下捋一遍。

· 坚守选房的两大原则

我之前给过一个买房公式——

城市x(商圈配套+小区品质+产品力+贷款方式及利率)

毫无疑问，在这个公式中，「城市」的权重最大。

具体而言，就是选聚集的城市，人口长期持续净流入的城市。

包括四个京沪广深四个一线城市。

成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山、厦门、福州、宁波、昆明、济南、石家庄、南昌、贵阳、太原等二线城市。

如果这些城市和自己未来工作生活的地方错配了，咱们也提供了解决思路——投注分离。

意思是，人该在哪就在哪，房子力所能及地买在聚集圈里。

第二个原则是选的产品要么稀缺，要么主流。

什么叫主流呢？我有个参考答案——地段ok的近地铁次新房，照着这个标准来，至少不会犯什么大错。

· 先摸清钱包

「刚需」的意思不是你必须在一二线城市有套房，而是钱够了，需求自然就硬起来了。

我从不推荐盲目买房，或者靠硬挤上车缓解焦虑。

得先知道到底能拿出多少首付来，这还不够。

首付有了，月供扛不住也白搭。

月供扛得住，有三层含义：

一是收入是月供的2倍，不然银行不批贷。

二是收入-月供，剩下的钱不影响过日子的质量，不挨老婆孩子埋怨。

三是未来5年的月供，都不愁，收入的稳定性足以保证还款，收入断掉了还有积蓄来补充。

总之一句话，杠杆不能乱加。

要把「三张表」整明白，把账算准。

月供清楚了，贷款额度也就晓得了。

首付get，贷款额度get，房子总价get。

· 开始看房了

看房没啥可说的，有了总价约束，就不会瞎批看了。

过多迷茫和意淫的核心问题都是看房数量还是不够，多看就完了。

换个片区就换个中介，可以先在门店里听小哥们讲下片区概况，交通学校医院商圈过一遍，然后开始看小区，最后挑两套经典户型现场感受下。

总之，越看越明确市场现状，越看越清楚自己的需求。

·贷款

好像也没啥可说的。

前面强调了，别扯什么额度、还款期限、总利息啥的，月供换不起白扯！只有月供才是最真实的压力，其它皆虚妄。

什么情况下月供才最少呢？只有30年等额本息，与利率和贷款方式无关。

关于利率，我一直认为懂点儿宏观经济对这事有知道意义——

既然GDP降档减速，LPR当然也会趋势性走低，当然要选一年一定价的方式。

既然2016年房贷利率还能打85折，如果不着急，凭啥当下要在上浮20%的周期顶部硬扛着上呢？

·配置原则

房子是家庭财富的重要组成部分，对大部分家庭来说，还是最主要的那部分。

你看不少基金经理都为小孩的学区房发愁，这还是中国收入top1%那一小撮人，说明只要财富没到一定量级，再有钱的家庭，对好房子大房子都有刚需。

但是我们对房子的预期也要摆正，这玩意的速度就不可能快。

有人这里会反驳，净瞎扯，一线城市不都是2009和2016年涨起来的嘛！

对！但是把大涨前几年的平淡期也算上，年化收益率立马就会降下来。

房子的收益来源可以分成几部分：

城市人均购买力的上涨（尤其是平均收入以上那部分人）

配套越发完善→地价上涨

M2作用下的资产升值和贷款贬值

稀缺和主流带来的溢价

你会发现，前三条都依靠时间。

所以持有两三年对房子来说，真的也就是短线操作而已。