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  "title": "喂饭工程第三期-房子",
  "date": "2021-07-13",
  "excerpt": "喂饭工程第三期-房子 ● 老百姓家庭财富四大流向喂饭工程—— 一期 已竣工 二期 已竣工 三期《房产投资体系》✓ 四期《保险投资体系》 本期写房子，老规矩，还是按照脑图从上往下捋一遍。 **·** **坚守选房的两大原则** 我之前给过一个买房公式—— **城市x(商圈配套+小区品质+产品力+贷款方式及利率)** 毫无疑问，在这个公式中，「城市」的权重最大。",
  "markdown": "# 喂饭工程第三期-房子\n\n●\n\n老百姓家庭财富四大流向喂饭工程——\n\n一期[《基金投资体系》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649618013&idx=1&sn=71ba7b6451c5342ed0212c2f9ebb0718&chksm=881c3281bf6bbb97f758169657996b4a1c7e072a00d6c119d32c583e0ae932f2f156939ff90c&scene=21#wechat_redirect)已竣工\n\n二期[《股票投资体系》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649618021&idx=1&sn=e9b0ff3128e3a8ed62d8c376701b608b&chksm=881c32b9bf6bbbaf2603528c34bc5ce637f9a2e2db061b79c4b5ae5491dea16eb32194ae76d6&scene=21#wechat_redirect)已竣工\n\n三期《房产投资体系》✓\n\n四期《保险投资体系》\n\n本期写房子，老规矩，还是按照脑图从上往下捋一遍。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OFIFbibAofSicrG35zJyv4X0Zt9ibIgtagsSPVVoUZ1lMV21QouWbia2oichUGR7CviaPVpQ6axiax2ovhQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n**·** **坚守选房的两大原则**\n\n我之前给过一个买房公式——\n\n**城市x(商圈配套+小区品质+产品力+贷款方式及利率)**\n\n毫无疑问，在这个公式中，「城市」的权重最大。\n\n具体而言，就是选**聚集**的城市，人口长期持续净流入的城市。\n\n包括四个京沪广深四个一线城市。\n\n成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山、厦门、福州、宁波、昆明、济南、石家庄、南昌、贵阳、太原等二线城市。\n\n如果这些城市和自己未来工作生活的地方错配了，咱们也提供了解决思路——投注分离。\n\n意思是，人该在哪就在哪，房子力所能及地买在聚集圈里。\n\n第二个原则是选的产品要么稀缺，要么主流。\n\n什么叫主流呢？我有个参考答案——地段ok的近地铁次新房，照着这个标准来，至少不会犯什么大错。\n\n**·** **先摸清钱包**\n\n「刚需」的意思不是你必须在一二线城市有套房，而是钱够了，需求自然就硬起来了。\n\n我从不推荐盲目买房，或者靠硬挤上车缓解焦虑。\n\n得先知道到底能拿出多少首付来，这还不够。\n\n首付有了，月供扛不住也白搭。\n\n月供扛得住，有三层含义：\n\n一是收入是月供的2倍，不然银行不批贷。\n\n二是收入-月供，剩下的钱不影响过日子的质量，不挨老婆孩子埋怨。\n\n三是未来5年的月供，都不愁，收入的稳定性足以保证还款，收入断掉了还有积蓄来补充。\n\n**总之一句话，杠杆不能乱加。**\n\n要把「三张表」整明白，把账算准。\n\n月供清楚了，贷款额度也就晓得了。\n\n首付get，贷款额度get，房子总价get。\n\n**·** **开始看房了**\n\n看房没啥可说的，**有了总价约束，就不会瞎批看了。**\n\n过多迷茫和意淫的核心问题都是看房数量还是不够，多看就完了。\n\n换个片区就换个中介，可以先在门店里听小哥们讲下片区概况，交通学校医院商圈过一遍，然后开始看小区，最后挑两套经典户型现场感受下。\n\n总之，越看越明确市场现状，越看越清楚自己的需求。\n\n**·****贷款**\n\n好像也没啥可说的。\n\n前面强调了，别扯什么额度、还款期限、总利息啥的，月供换不起白扯！只有月供才是最真实的压力，其它皆虚妄。\n\n什么情况下月供才最少呢？只有30年等额本息，与利率和贷款方式无关。\n\n关于利率，我一直认为懂点儿宏观经济对这事有知道意义——\n\n既然GDP降档减速，LPR当然也会趋势性走低，当然要选一年一定价的方式。\n\n既然2016年房贷利率还能打85折，如果不着急，凭啥当下要在上浮20%的周期顶部硬扛着上呢？\n\n**·****配置原则**\n\n房子是家庭财富的重要组成部分，对大部分家庭来说，还是最主要的那部分。\n\n你看不少基金经理都为小孩的学区房发愁，这还是中国收入top1%那一小撮人，说明只要财富没到一定量级，再有钱的家庭，对好房子大房子都有刚需。\n\n但是我们对房子的预期也要摆正，这玩意的速度就不可能快。\n\n有人这里会反驳，净瞎扯，一线城市不都是2009和2016年涨起来的嘛！\n\n对！但是把大涨前几年的平淡期也算上，年化收益率立马就会降下来。\n\n房子的收益来源可以分成几部分：\n\n城市人均购买力的上涨**（尤其是平均收入以上那部分人）**\n\n配套越发完善→地价上涨\n\nM2作用下的资产升值和贷款贬值\n\n稀缺和主流带来的溢价\n\n你会发现，前三条都依靠时间。\n\n所以持有两三年对房子来说，真的也就是短线操作而已。\n",
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