北京，为啥还没涨？

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自2017年3.17史上最严调控之后，北京是四个一线城市里唯一没怎么涨的。

像这样：

数据来源：萝卜投研、中房网

因为四个一线城市都是彻底的存量市场，二手房交易量占大头，所以上图中的数据均选取二手房价格指数，更有代表性。

不过说北京没涨有些片面。

大量刚需房确实没啥动静，但部分房源还是涨了的，比如700万上的改善房、学区房。

改善房的上涨动力来自2020年的抵押经营贷放宽，直接打破了二套的杠杆限制。

更狠的是，经营贷利率最低能做到3.85%，远低于首套房5.2%，二套房5.7%。

原来500万首付只能买650的房子，有了经营贷500万可以买1000万的房。

所以高总价的改善房涨了一些，幅度10%~30%左右。

今年北京开始严查经营贷，包括去年已经批贷的一些贷款都被要求溯源，补充材料证明没有拿去买房。

现在这个口子已经基本被堵死了。

学区房的上涨动力除了刚说的经营贷，还有海淀区新出的2211学区房新政——

2022年1月1日后，外省户籍、外区户籍、海淀户籍但爹妈房子不在海淀的，以上几种情况的，不再对应划片，改成在区内协调解决。

相当于明年开始，学区房的不确定性将大大提高。

很多家长自然会想着在这之前上车，规避这种不确定性。

再加上受全面放开二孩政策影响，2016→2018这三年北京迎来了一波生育小高峰，像这样：

数据来源：统计局（口径为全市户籍人口）

这些小朋友在2022~2024年陆续到达小学入学年龄。

也就是说北京将在这三年迎来入学高峰，学位紧张，购买力旺盛。

海淀区房价最大的两个支撑因素：

一是学区资源，二是互联网公司密集。

这两年互联网公司股价大涨，快手上市，再加上币圈大涨，海淀区的热钱特别多。

幸亏字节上市被压了下去，不然更猛，

这两个原因分别推动了改善房和学区房的房价上涨。

至于刚需为啥不涨？

原因很简单，以前房价上涨的逻辑是：

房价上涨→购买力火热→卖刚需买改善→大家一起涨。

而2020年的房价上涨的逻辑是：

北京五年内普通住宅贷款上限303万，500万以下的刚需房杠杆不变。

500万以上房产的杠杆不来自按揭贷款，而是放宽的抵押经营贷，直接绕过了卖刚需这步，改善可以直接买了。

以上就是北京这几年房价走势背后的逻辑。

北京不动，没有驱赶效应，天津基本面又不行，整个环京楼市就是个伪概念。

作为环京楼市的代表，基本面和逻辑最好的燕郊，现在的状态是：

均价1.5W，单个小区几百套在售。

环京啥德行可见一斑。