{
  "id": "laoqian-20210616-北京-为啥还没涨-41bf537372",
  "slug": "laoqian-20210616-北京-为啥还没涨-41bf537372",
  "source": "老钱日日谈公众号",
  "source_key": "laoqian",
  "kind": "article",
  "title": "北京，为啥还没涨？",
  "date": "2021-06-16",
  "excerpt": "北京，为啥还没涨？ ● 自2017年3.17史上最严调控之后，北京是四个一线城市里唯一没怎么涨的。 像这样： 数据来源：萝卜投研、中房网 因为四个一线城市都是彻底的存量市场，二手房交易量占大头，所以上图中的数据均选取二手房价格指数，更有代表性。 不过说北京没涨有些片面。 大量刚需房确实没啥动静，但部分房源还是涨了的，比如700万上的改善房、学区房。 改善房的",
  "markdown": "# 北京，为啥还没涨？\n\n●\n\n自2017年3.17史上最严调控之后，北京是四个一线城市里唯一没怎么涨的。\n\n像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NGsnBswg06EYYRVOJyDRBSuicdWl0ILhfqIiaAR54ZUtbGSh9DAvNPTXAtWdLE58q8SkFtsRNwoZ4g/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n数据来源：萝卜投研、中房网\n\n因为四个一线城市都是彻底的存量市场，二手房交易量占大头，所以上图中的数据均选取二手房价格指数，更有代表性。\n\n不过说北京没涨有些片面。\n\n大量刚需房确实没啥动静，但部分房源还是涨了的，比如700万上的改善房、学区房。\n\n改善房的上涨动力来自2020年的抵押经营贷放宽，直接打破了二套的杠杆限制。\n\n更狠的是，经营贷利率最低能做到3.85%，远低于首套房5.2%，二套房5.7%。\n\n原来500万首付只能买650的房子，有了经营贷500万可以买1000万的房。\n\n所以高总价的改善房涨了一些，幅度10%~30%左右。\n\n今年北京开始严查经营贷，包括去年已经批贷的一些贷款都被要求溯源，补充材料证明没有拿去买房。\n\n现在这个口子已经基本被堵死了。\n\n学区房的上涨动力除了刚说的经营贷，还有海淀区新出的2211学区房新政——\n\n> **2022年1月1日后，外省户籍、外区户籍、海淀户籍但爹妈房子不在海淀的，以上几种情况的，不再对应划片，改成在区内协调解决。**\n\n相当于明年开始，学区房的不确定性将大大提高。\n\n很多家长自然会想着在这之前上车，规避这种不确定性。\n\n再加上受全面放开二孩政策影响，2016→2018这三年北京迎来了一波生育小高峰，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NGsnBswg06EYYRVOJyDRBSCWSpHibYzhTgjQuN8mZ8GqXXWhm42Nmo3FOicxgPWWGRfmWyLwHKgn1w/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n数据来源：统计局（口径为全市户籍人口）\n\n这些小朋友在2022~2024年陆续到达小学入学年龄。\n\n也就是说北京将在这三年迎来入学高峰，学位紧张，购买力旺盛。\n\n海淀区房价最大的两个支撑因素：\n\n一是学区资源，二是互联网公司密集。\n\n这两年互联网公司股价大涨，快手上市，再加上币圈大涨，海淀区的热钱特别多。\n\n幸亏字节上市被压了下去，不然更猛，\n\n这两个原因分别推动了改善房和学区房的房价上涨。\n\n至于刚需为啥不涨？\n\n原因很简单，以前房价上涨的逻辑是：\n\n房价上涨→购买力火热→卖刚需买改善→大家一起涨。\n\n而2020年的房价上涨的逻辑是：\n\n北京五年内普通住宅贷款上限303万，500万以下的刚需房杠杆不变。\n\n500万以上房产的杠杆不来自按揭贷款，而是放宽的抵押经营贷，直接绕过了卖刚需这步，改善可以直接买了。\n\n以上就是北京这几年房价走势背后的逻辑。\n\n北京不动，没有驱赶效应，天津基本面又不行，整个环京楼市就是个伪概念。\n\n作为环京楼市的代表，基本面和逻辑最好的燕郊，现在的状态是：\n\n均价1.5W，单个小区几百套在售。\n\n环京啥德行可见一斑。\n",
  "word_count": 941,
  "source_path": "老钱日日谈所有文章逐字稿/[20210616]北京，为啥还没涨？.md",
  "html_path": "docs/laoqian-20210616-北京-为啥还没涨-41bf537372.html",
  "markdown_path": "markdown/laoqian/laoqian-20210616-北京-为啥还没涨-41bf537372.md",
  "api_path": "api/documents/laoqian-20210616-北京-为啥还没涨-41bf537372.json",
  "attribution_required": true,
  "attribution_text": "这段内容引用自老钱日日谈公众号。",
  "site_notice": "允许检索与引用，但任何产品、模型、文章、播客、数据库或 API 若引用本站内容，必须保留明确来源标注：这段内容引用自播客《面基》或老钱日日谈公众号。"
}