房产中介头子也要上市了

链家左老板的贝壳找房要在美股上市了，只要是个房产爱好者，应该都听说过这家公司，毕竟它是全国最大的房产中介头子。

我翻了些贝壳的相关报道和上市招股书，跟大家分享几个亮点：

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恒大测算过中国房地产每年的市场规模——6万亿的二手房成交+12至13万亿的新房销售+超万亿的租房市场，保守估计，每年妥妥超过20万亿。

贝壳就深耕这个市场，2019年做到了21277亿元的成交额，同比增加84.5%。根据前面的数据毛估，贝壳的市占率大概是10%左右，不算高，但也意味着成长空间很大。

贝壳的成交体量略超京东（2万亿），但远低于阿里巴巴（7万亿）。看成长性的话，贝壳去年的增速比拼多多还猛。

房地产白银时代，存量交易的占比越来越高。尤其是那些开发程度高，土地供给有限的大城市，二手房才是楼市交易的主体。北京上海两个城市，就贡献了贝壳总收入的35%。

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很多人误以为贝壳就是线上版的链家，其实不然。像链家这样的中介品牌，贝壳上有265个。链家跟其它中介是竞争关系，而贝壳跟所有加入它的中介都是合作关系。

贝壳不光是个线上平台，更重的资产还是线下，它连接了265家中介品牌，覆盖了103个主要城市，有4.2万家门店和45.6万名中介小哥。

当然链家是贝壳体系中最重要的中介品牌，具体能带来多少成交额，招股书中并未公布，但2019年贝壳56%的佣金成本都支付给了链家。如下图：

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尽管网上可以随便看房，甚至诞生了VR新技术，但房子不是大白菜，最后都要实地看的。所以门店是中介接触客户最重要的触手。事实一再证明，房地产行业的互联网化，还是从线下往线上转最靠谱，而不是反过来。

贝壳把房地产行业互联网化这条路走明白了，只要品牌愿意加入，贝壳的规模效应会给它带来比以往更多的客户，以及更高的服务效率。

互联网平台本质都是某个领域的规则制定者和资源分配方。贝壳也是如此，它接管了每个品牌手里的客户关系，成为最大的资源（客户）分配方，并从每一单成交中分成。其中，二手房单子贝壳能分5~8个点，新房则更高。

除了贝壳和中介品牌，每一单成交佣金，最多可能要分给10个参与者：

看起来超级复杂，这正说明房产中介行业的极度不标准化。太麻烦才有足够的安全边际，否则这么大的市场，早被腾讯阿里搅合进来了。只有像贝壳美团这种脏活累活的行业，才能凭借深耕市场对抗AT两大王者。

P.S. 腾讯是美团和贝壳的大股东。

贝壳的主要业务分为二手房交易、新房交易、新兴业务（装修、金融、长租）三大块。

通过招股书还能窥见自如的情况，可以说非常惨了... 长租公寓最火的2018年，自如给贝壳贡献了3.57亿收入，然而今年一季度，只有可怜的2千万。

总的来说：

贝壳应该和房地产行业一样，具有周期性，这里面既包括行业本身的周期，还有调控周期。

贝壳处于很不错的赛道，本身就是龙头，能行业集中度提升带来的成长性。

四个一线城市能很稳定地贡献营收，未来苏州杭州南京这些高单价的新一线城市成熟起来进入存量市场，也会成为很稳定的盈利源。

本文部分内容参考自腾讯棱镜、晚点LatePost等媒体报道。