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  "title": "房产中介头子也要上市了",
  "date": "2020-07-27",
  "excerpt": "房产中介头子也要上市了 链家左老板的贝壳找房要在美股上市了，只要是个房产爱好者，应该都听说过这家公司，毕竟它是全国最大的房产中介头子。 我翻了些贝壳的相关报道和上市招股书，跟大家分享几个亮点： ● 恒大测算过中国房地产每年的市场规模——6万亿的二手房成交+12至13万亿的新房销售+超万亿的租房市场，保守估计，每年妥妥超过20万亿。 贝壳就深耕这个市场，201",
  "markdown": "# 房产中介头子也要上市了\n\n链家左老板的贝壳找房要在美股上市了，只要是个房产爱好者，应该都听说过这家公司，毕竟它是全国最大的房产中介头子。\n\n我翻了些贝壳的相关报道和上市招股书，跟大家分享几个亮点：\n\n● \n\n恒大测算过中国房地产每年的市场规模——6万亿的二手房成交+12至13万亿的新房销售+超万亿的租房市场，保守估计，每年妥妥超过20万亿。\n\n贝壳就深耕这个市场，2019年做到了21277亿元的成交额，同比增加**84.5%**。根据前面的数据毛估，贝壳的市占率大概是10%左右，不算高，但也意味着成长空间很大。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMQOPWUV72aZAqJibJjqN3aoEIQiaOebA62WxMH04iaiagO1FWpvU74lCdfJOaB2kSNn9MvY7Zq3UxHQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n贝壳的成交体量略超京东***（2万亿）***，但远低于阿里巴巴***（7万亿）***。**看成长性的话，贝壳去年的增速比拼多多还猛。**\n\n房地产白银时代，存量交易的占比越来越高。尤其是那些开发程度高，土地供给有限的大城市，二手房才是楼市交易的主体。北京上海两个城市，就贡献了贝壳总收入的35%。\n\n●\n\n很多人误以为贝壳就是线上版的链家，其实不然。像链家这样的中介品牌，贝壳上有265个。**链家跟其它中介是竞争关系，而贝壳跟所有加入它的中介都是合作关系。**\n\n贝壳不光是个线上平台，更重的资产还是线下，它连接了265家中介品牌，覆盖了103个主要城市，有4.2万家门店和45.6万名中介小哥。\n\n当然链家是贝壳体系中最重要的中介品牌，具体能带来多少成交额，招股书中并未公布，但2019年贝壳56%的佣金成本都支付给了链家。如下图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMQOPWUV72aZAqJibJjqN3aVA0yICrcoIPLK9Ahxw1mET82KBw8Ww2z3ll9CYf6YZbow9jWyerp5w/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n●\n\n尽管网上可以随便看房，甚至诞生了VR新技术，但房子不是大白菜，最后都要实地看的。所以门店是中介接触客户最重要的触手。**事实一再证明，房地产行业的互联网化，还是从线下往线上转最靠谱，而不是反过来。**\n\n贝壳把房地产行业互联网化这条路走明白了，只要品牌愿意加入，贝壳的规模效应会给它带来比以往更多的客户，以及更高的服务效率。\n\n互联网平台本质都是某个领域的规则制定者和资源分配方。贝壳也是如此，它接管了每个品牌手里的客户关系，成为最大的资源***（客户）***分配方，并从每一单成交中分成。其中，二手房单子贝壳能分5~8个点，新房则更高。\n\n除了贝壳和中介品牌，每一单成交佣金，最多可能要分给10个参与者：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMQOPWUV72aZAqJibJjqN3aLuNHpG4UNSmmpRkMxYKnv1oCa1HU0uYoomzF1jpX9rQvhR12L2ayNA/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n看起来超级复杂，这正说明房产中介行业的极度不标准化。太麻烦才有足够的安全边际，否则这么大的市场，早被腾讯阿里搅合进来了。只有像贝壳美团这种脏活累活的行业，才能凭借深耕市场对抗AT两大王者。\n\n> ***P.S. 腾讯是美团和贝壳的大股东。***\n\n贝壳的主要业务分为二手房交易、新房交易、新兴业务***（装修、金融、长租）***三大块。\n\n通过招股书还能窥见自如的情况，可以说非常惨了... 长租公寓最火的2018年，自如给贝壳贡献了3.57亿收入，然而今年一季度，只有可怜的2千万。\n\n总的来说：\n\n贝壳应该和房地产行业一样，具有周期性，这里面既包括行业本身的周期，还有调控周期。\n\n贝壳处于很不错的赛道，本身就是龙头，能行业集中度提升带来的成长性。\n\n四个一线城市能很稳定地贡献营收，未来苏州杭州南京这些高单价的新一线城市成熟起来进入存量市场，也会成为很稳定的盈利源。\n\n*本文部分内容参考自腾讯棱镜、晚点LatePost等媒体报道。*\n",
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