买铺买楼的最佳替代方案

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写字楼和商铺是中产们最热衷跳的坑之一。

尽管涨幅很差、税费很高、经常空置、横向比较很弱，依然热衷者众多。

这些房产就这么差？

也不是，富人和机构做资产配置时是一定要配房地产的。

那他们买什么样的房子呢？

答案是买REITs。

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解释下什么是「REITs」，其实就是把房产证券化了，像买股票一样。

买入REITs相当于持有房子的一部分。

升值了，REITs价格会涨。

租金到了，REITs会分红。

想卖房了，直接在股票市场把REITs卖掉就行。

听起来是不是比直接持有房子爽多了？

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REITs的好处很多，我给你说说。

它会分散买入很多种类型的房产，像这样：

点击看大图

上图分析了各种房产的特点。

相比于持有单一房产，REITs的风险明显更加分散。

所有REITs都由专门的机构来运营打理，专业人做专业事。

他们每年会把90%的利润（主要是房租）拿出来分成，不能留存；

而且REITs可以像股票一样交易，退出机制比房产好太多。

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聊聊REITs的估值。

既然REITs的底层是房子，那分析一个房子贵不贵之前，得先确定这个房子好不好，前景如何，这才是最重要的。

所以我觉得要给一个REITs估值，有四点最重要：

· 首先REITs的底层资产够不够好？这是一切的基础。

·CAGR（复合年化增长率）如何，可以理解为房子的增值情况。

·股息率，代表这类房产每年的租金回报如何。

·经营性现金流，也叫FFO，美股REITs一般都会披露这个指标。

什么意思呢？FFO=净收入+折旧+摊销-非经常性损益。

用P/FFO就是业内比较认可的REITs估值方法，就跟PE、PB、PEV这些类似。

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我们能买到的REITs都有哪些？

首先是香港市场：

来源：集思录

上图标黄的复合年化增长率+股息率就是每年持有REITs的收益。

感兴趣的可以自己搜代码看看他们多年的走势，非常稳健，妥妥跑赢通胀。

通过上图你会发现，大量香港写字楼和购物中心的真正业主其实是REITs。

但是因为一些你懂的原因，今年很多香港REITs都跌了。

必须承认香港的租金真是高：

美股市场的REITs是世界上最成熟的，从分类上也能看出来，各种细分的地产属性都有。

红框是前面提到的REITs估值指标，重点看P/FFO和PB就行。

我觉得买美股REITs的难度很大，一是房产详细信息和质量很难分辨，二是资金出去也很麻烦。

国内公募市场有3支专门跟踪海外REITS指数的QDII基金，是我能想到的门槛最低的方式了。

分别是：

注意这些基金买入的都是一揽子REITS指数，长期业绩都不错，但最大的问题是规模都太小了，毕竟这类标的还是太小众。

嗯，完整地写了个REITs入门。

总的来说，如果你想买一些债券类产品，或者买不起房却有一颗收租的心，亦或者非得作死投资写字楼商铺，真的不妨考虑下这类标的。