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  "title": "买铺买楼的最佳替代方案",
  "date": "2019-12-06",
  "excerpt": "买铺买楼的最佳替代方案 **●** 写字楼和商铺是中产们最热衷跳的坑之一。 尽管涨幅很差、税费很高、经常空置、横向比较很弱，依然热衷者众多。 这些房产就这么差？ 也不是，富人和机构做资产配置时是一定要配房地产的。 那他们买什么样的房子呢？ 答案是买REITs。 **●** 解释下什么是「REITs」，其实就是把房产证券化了，像买股票一样。 买入REITs相当",
  "markdown": "# 买铺买楼的最佳替代方案\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MtYY6DwPeUXqfqgXDKoQRQeA9lxVSd9HTSxerpf9Kfab3NIHynuD1vvdRfyy5R85thF4htRUm9uw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n**●**\n\n写字楼和商铺是中产们最热衷跳的坑之一。\n\n尽管涨幅很差、税费很高、经常空置、横向比较很弱，依然热衷者众多。\n\n这些房产就这么差？\n\n也不是，富人和机构做资产配置时是一定要配房地产的。\n\n那他们买什么样的房子呢？\n\n答案是买REITs。\n\n**●**\n\n解释下什么是「REITs」，其实就是把房产证券化了，像买股票一样。\n\n买入REITs相当于持有房子的一部分。\n\n升值了，REITs价格会涨。\n\n租金到了，REITs会分红。\n\n想卖房了，直接在股票市场把REITs卖掉就行。\n\n听起来是不是比直接持有房子爽多了？\n\n**●**\n\nREITs的好处很多，我给你说说。\n\n它会分散买入很多种类型的房产，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OGoGuibAXhJQPEDdMEIFhiadf2sibxvfOyKtdH1jcQA3gRbPddjXDHQbjH5ibAURibbYPmtM0dqF1iaEYg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n点击看大图\n\n上图分析了各种房产的特点。\n\n相比于持有单一房产，REITs的风险明显更加分散。\n\n所有REITs都由专门的机构来运营打理，专业人做专业事。\n\n他们每年会把90%的利润（主要是房租）拿出来分成，不能留存；\n\n而且REITs可以像股票一样交易，退出机制比房产好太多。\n\n**●**\n\n聊聊REITs的估值。\n\n既然REITs的底层是房子，那分析一个房子贵不贵之前，得先确定这个房子好不好，前景如何，这才是最重要的。\n\n所以我觉得要给一个REITs估值，有四点最重要：\n\n**·** 首先REITs的底层资产够不够好？这是一切的基础。\n\n**·****CAGR（复合年化增长率）**如何，可以理解为房子的增值情况。\n\n**·****股息率**，代表这类房产每年的租金回报如何。\n\n**·**经营性现金流，也叫FFO，美股REITs一般都会披露这个指标。\n\n什么意思呢？FFO=净收入+折旧+摊销-非经常性损益。\n\n用**P/FFO**就是业内比较认可的REITs估值方法，就跟PE、PB、PEV这些类似。\n\n**●**\n\n我们能买到的REITs都有哪些？\n\n首先是香港市场：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OGoGuibAXhJQPEDdMEIFhiadWoRib4QNUeYU7icUEqfcSQh5HeXgmwGvzBdO6XpdGleiba3iadDxNaG38g/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n来源：集思录\n\n上图标黄的**复合年化增长率+股息率**就是每年持有REITs的收益。\n\n感兴趣的可以自己搜代码看看他们多年的走势，非常稳健，妥妥跑赢通胀。\n\n通过上图你会发现，大量香港写字楼和购物中心的真正业主其实是REITs。\n\n但是因为一些你懂的原因，今年很多香港REITs都跌了。\n\n必须承认香港的租金真是高：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OGoGuibAXhJQPEDdMEIFhiad0DS3tlyl2MNk5awiciaYTFejKKEJyAD4YbV7MNdXmia0u6kbPsk8iawKnw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n美股市场的REITs是世界上最成熟的，从分类上也能看出来，各种细分的地产属性都有。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OGoGuibAXhJQPEDdMEIFhiadJV82qwGyptfAtgLVgRRHIFqo7oekTDdIBnNTOavJRcKz2QX5kDicSzw/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n红框是前面提到的REITs估值指标，**重点看P/FFO和PB就行。**\n\n我觉得买美股REITs的难度很大，一是房产详细信息和质量很难分辨，二是资金出去也很麻烦。\n\n国内公募市场有3支专门跟踪海外REITS指数的QDII基金，是我能想到的门槛最低的方式了。\n\n分别是：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OGoGuibAXhJQPEDdMEIFhiadGkLbIibb6KcbZUtvX2OYHmmhjSsSicmZyzneCukvxgmxvWOWMgswpwMQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n注意这些基金买入的都是一揽子REITS指数，长期业绩都不错，但最大的问题是规模都太小了，毕竟这类标的还是太小众。\n\n嗯，完整地写了个REITs入门。\n\n总的来说，如果你想买一些债券类产品，或者买不起房却有一颗收租的心，亦或者非得作死投资写字楼商铺，真的不妨考虑下这类标的。\n",
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