房贷要不要提前还？算笔账

房贷要提前还吗？

这个问题已经有周期性了，问的次数和政策打压力度呈正相关。

房价不涨了，你看着每个月都在吃掉现金流的月供肯定闹心。

正好手里还有一笔闲钱，反正也不知道投啥，存银行又贬值，自然想把房贷提前还了。

人们总是喜欢在下行周期中吓唬自己，所以「市场底」一定比「政策底」要低，恐慌情绪自己就会发酵，连常识都动摇了。

房贷肯定不能提前还。

为啥？我来解释一下：

为了方便理解，做一个比较理想的假设——

·我买了一套150万的房子

·背了100万房贷

·手头还有100万现金，正好可以把房贷还掉

·30年等额本息还款，月供5307元，每年合计63684元

·我可以很稳定地实现复合年化5%的投资回报

OK，现在开始定量分析。

如果我提前还款了，100万现金拿去还100万房贷，最后得到一套价值150万的房子。

资产负债表是这样的：

很清晰，无债一身轻，什么都不用担心。

如果我不提前还款呢？

100万现金拿去买低风险理财产品，或者做一个股债平衡组合，预期5%的复合年化回报还是不难的。

资产负债表长这样：

如果不提前还款，我得到了：

·一套价值150万的房子

·100万可支配的现金

·房贷的真实压力，最终体现为每年损失13684元的现金流

·这种状态要持续30年

很显然，房贷不提前还，更划算！

... ...

最后，再重复三个跟房贷相关的结论：

第一，30年等额本息，就是最优解。

因为房贷额度只是数字，首付和月供才是真实的压力。

第二，能贷多久贷多久，不用提前还。

第三，房贷不可怕，5年以后云淡风清。

因为除了每个月的还款金额不变，其他都在变化——负债在被M2稀释，工资会涨。

... ...

周末央行完善市场报价利率（LPR）机制，相当于变相地给资质好的企业降息；

今年我们还给小微企业降了息；通过下调转融资费率给券商降了息；银行间市场也降了息。

总结起来就是各种定向降息，但是不搞普降，绕开物价，更要绕开房地产。