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  "title": "房贷要不要提前还？算笔账",
  "date": "2019-08-18",
  "excerpt": "房贷要不要提前还？算笔账 房贷要提前还吗？ 这个问题已经有周期性了，问的次数和政策打压力度呈正相关。 房价不涨了，你看着每个月都在吃掉现金流的月供肯定闹心。 正好手里还有一笔闲钱，反正也不知道投啥，存银行又贬值，自然想把房贷提前还了。 人们总是喜欢在下行周期中吓唬自己，所以「市场底」一定比「政策底」要低，恐慌情绪自己就会发酵，连常识都动摇了。 房贷肯定不能提",
  "markdown": "# 房贷要不要提前还？算笔账\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MtYY6DwPeUXqfqgXDKoQRQeA9lxVSd9HTSxerpf9Kfab3NIHynuD1vvdRfyy5R85thF4htRUm9uw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n房贷要提前还吗？ \n\n这个问题已经有周期性了，问的次数和政策打压力度呈正相关。\n\n房价不涨了，你看着每个月都在吃掉现金流的月供肯定闹心。\n\n正好手里还有一笔闲钱，反正也不知道投啥，存银行又贬值，自然想把房贷提前还了。\n\n人们总是喜欢在下行周期中吓唬自己，所以「市场底」一定比「政策底」要低，恐慌情绪自己就会发酵，连常识都动摇了。\n\n房贷肯定不能提前还。\n\n为啥？我来解释一下：\n\n为了方便理解，做一个比较理想的假设——\n\n**·**我买了一套150万的房子 \n\n**·**背了100万房贷 \n\n**·**手头还有100万现金，正好可以把房贷还掉\n\n**·**30年等额本息还款，月供5307元，每年合计63684元 \n\n**·**我可以很稳定地实现复合年化5%的投资回报 \n\nOK，现在开始定量分析。\n\n如果我提前还款了，100万现金拿去还100万房贷，最后得到一套价值150万的房子。 \n\n资产负债表是这样的：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMwMtk8pdUtuygv12G9D4y9Q7fyIUtCia1LXmafYZnjTibd2bPe2ROurcxibfuohowhF4ibuIDibdXj9A/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n很清晰，无债一身轻，什么都不用担心。\n\n如果我不提前还款呢？\n\n100万现金拿去买低风险理财产品，或者做一个股债平衡组合，预期5%的复合年化回报还是不难的。\n\n资产负债表长这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMwMtk8pdUtuygv12G9D4yQ60KqV1QLbJ4Qn5SicCZxhmjtUz0Nbr8EWHXNVYxjrXUTiaNibhYBWvDA/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n如果不提前还款，我得到了：\n\n**·**一套价值150万的房子 \n\n**·**100万可支配的现金 \n\n**·**房贷的真实压力，最终体现为每年损失13684元的现金流\n\n**·**这种状态要持续30年 \n\n很显然，房贷不提前还，更划算！\n\n**... ...**\n\n最后，再重复三个跟房贷相关的结论：\n\n**第一，30年等额本息，就是最优解。**\n\n因为房贷额度只是数字，首付和月供才是真实的压力。\n\n**第二，能贷多久贷多久，不用提前还。**\n\n**第三，房贷不可怕，5年以后云淡风清。**\n\n因为除了每个月的还款金额不变，其他都在变化——负债在被M2稀释，工资会涨。\n\n**... ...**\n\n周末央行完善市场报价利率（LPR）机制，相当于变相地给资质好的企业降息；\n\n今年我们还给小微企业降了息；通过下调转融资费率给券商降了息；银行间市场也降了息。\n\n**总结起来就是各种定向降息，但是不搞普降，绕开物价，更要绕开房地产。**\n",
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