买房的两组变量
昨天立下的日更flag我不抗了，到此结束
！
怂了怂了，留言都没有时间回复（保证留言回复率是另一个还在抗的flag）...
从今年年初开始，我差不多每个周末都有一天在外面看房。
一是喜欢，二来是为今年上车做准备。
和大家分享一个小观察，也是我想说的，第一组变量。
城市有它的发展前景和潜力，地段也是如此，包括未来的规划等等。这是大区位分析，更偏向定位、寻找房源。
可真正涉及到买入和价格，和大区位没关系。
如果真的到了买入环节，简单地判断城市用处不大，更应关注三个变量。
我们都知道，房子的价格本质上由供需决定。
但深究起来，二手房的上涨逻辑是这样的：
需求—交易量 上升
价格—成交价 上涨
供给—房源数 增加
新盘上涨完全是另一套逻辑：
需求—看房人 上升
供给—房源数 减少
价格—成交价 上涨
你们感受下，现实是不是这样？
有什么结论呢？
基本上，二手房的成交价，都是码着同小区上一套的成交价来。只要和房主谈判过程中，没有其他买家加价抢购，最终的成交价都会和之前差别不大。
为什么同一小区的两套房，价格差别较大呢？
这时就能看出小因素对房价的影响了，我们说过，装修、朝向、户型、采光、楼龄、层高... 每一个细节，其实都有它的价格。
前4条因素是决定未来房价的上涨空间和增速保障；后面6条决定房子现在的价格；
第二组变量包括：
租售比
房产增值幅度
流动性
这组变量，我觉得更适合用来分析海外房产投资项目。同样的，它们跟大区位分析无关，更针对具体房源的判断。
三个因素如果能同时满足的话，可以说是非常好的标的，但这样的房子太少了。
举几个例子：
1 日本房产，我个人比较推荐的。属于租售比不错，出租稳定；房产增值尚可；流动性很差的标的，出手费劲。
所以我建议把日本房产当成固收来投。
2东南亚的房产，属于租售比尚可，房产增值不错，流动性一般的标的。
3北上广深的房产，租售比差到极致，房产增值很棒，流动性尚可的标的。
拿一套北京60平两居室为例，目前售价420万，房租6500，租售比1.85%。但是这套房子可能在2016年初售价260万。
符合实际情况吧？肯定符合，因为我租过这套...
4主流城市核心地段的公寓，别的不好说，流动性一般都很不错。
5旅游城市的地产，租售比尚可，房产增值一般，流动性很差。
6有没有三个因素都很好的房产呢？
我能想到的，是国外大学旁的留学生公寓，租售比可观且稳定、增值幅度尚可，流动性不错。
一些很肤浅的观察，希望能带来点儿启发。
不要再追问xx城市还能买吗？这种没营养的「定性结论」。
我们需要的是「定量分析」，期待和大家一起在评论区讨论。
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