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  "title": "买房的两组变量",
  "date": "2018-03-27",
  "excerpt": "买房的两组变量 昨天立下的日更flag我不抗了，到此结束 ！ 怂了怂了，留言都没有时间回复（保证留言回复率是另一个还在抗的flag）... 从今年年初开始，我差不多每个周末都有一天在外面看房。 一是喜欢，二来是为今年上车做准备。 和大家分享一个小观察，也是我想说的，第一组变量。 城市有它的发展前景和潜力，地段也是如此，包括未来的规划等等。这是**大区位分析，",
  "markdown": "# 买房的两组变量\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n昨天立下的日更flag我不抗了，到此结束![图片](https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/emoji_wx/2_05.png#imgIndex=1)！\n\n怂了怂了，留言都没有时间回复（保证留言回复率是另一个还在抗的flag）...\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/640#imgIndex=2)\n\n从今年年初开始，我差不多每个周末都有一天在外面看房。\n\n一是喜欢，二来是为今年上车做准备。\n\n和大家分享一个小观察，也是我想说的，第一组变量。\n\n城市有它的发展前景和潜力，地段也是如此，包括未来的规划等等。这是**大区位分析，更偏向定位、寻找房源**。\n\n可真正涉及到买入和价格，和大区位没关系。\n\n如果真的到了买入环节，简单地判断城市用处不大，更应关注三个变量。\n\n我们都知道，房子的价格本质上由供需决定。\n\n但深究起来，二手房的上涨逻辑是这样的：\n\n> **需求—交易量 上升**\n>\n> **价格—成交价 上涨**\n>\n> **供给—房源数 增加**\n\n新盘上涨完全是另一套逻辑：\n\n> **需求—看房人 上升**\n>\n> **供给—房源数 减少**\n>\n> **价格—成交价 上涨**\n\n你们感受下，现实是不是这样？\n\n有什么结论呢？\n\n基本上，二手房的成交价，都是码着同小区上一套的成交价来。只要和房主谈判过程中，没有其他买家加价抢购，最终的成交价都会和之前差别不大。\n\n为什么同一小区的两套房，价格差别较大呢？\n\n这时就能看出小因素对房价的影响了，我们说过，装修、朝向、户型、采光、楼龄、层高... 每一个细节，其实都有它的价格。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NIndacseeTQ2hiahiawn1t4VAuT6dHxTQ9cbzwkssLyo73HNH6v9hTwQ4JUibiaclLbEFrprgnp705Ag/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n前4条因素是决定未来房价的上涨空间和增速保障；后面6条决定房子现在的价格；\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/640#imgIndex=4)\n\n第二组变量包括：\n\n> **租售比**\n>\n> **房产增值幅度**\n>\n> **流动性**\n\n这组变量，我觉得更适合用来分析海外房产投资项目。同样的，它们跟大区位分析无关，更针对具体房源的判断。\n\n三个因素如果能同时满足的话，可以说是非常好的标的，但这样的房子太少了。\n\n举几个例子：\n\n***1*** 日本房产，我个人比较推荐的。属于租售比不错，出租稳定；房产增值尚可；流动性很差的标的，出手费劲。\n\n所以我建议把日本房产当成固收来投。\n\n***2***东南亚的房产，属于租售比尚可，房产增值不错，流动性一般的标的。\n\n***3***北上广深的房产，租售比差到极致，房产增值很棒，流动性尚可的标的。\n\n拿一套北京60平两居室为例，目前售价420万，房租6500，租售比1.85%。但是这套房子可能在2016年初售价260万。\n\n符合实际情况吧？肯定符合，因为我租过这套...\n\n***4***主流城市核心地段的公寓，别的不好说，流动性一般都很不错。\n\n***5***旅游城市的地产，租售比尚可，房产增值一般，流动性很差。\n\n***6***有没有三个因素都很好的房产呢？\n\n我能想到的，是国外大学旁的留学生公寓，租售比可观且稳定、增值幅度尚可，流动性不错。\n\n一些很肤浅的观察，希望能带来点儿启发。\n\n不要再追问xx城市还能买吗？这种没营养的「定性结论」。\n\n我们需要的是「定量分析」，期待和大家一起在评论区讨论。\n\n---\n\n点击**［阅读原文］**，可以查看所有【房产】相关的文章。\n\n回复：**估值**  可以查看25支主要指数的估值；\n",
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