民宿是一门好生意么？

受朋友H邀请，周末去了趟天津。在五大道一栋别墅里住了2天，舒服极了。

空口无凭，先上图吧：

共5张，向左滑动看图

我住的房间是第2张，但最好的房间是第4张，之前是一个军阀女儿的闺房。整栋别墅是军阀买给女儿的嫁妆。

今年3月，H和其它几个朋友把别墅整租下来，翻新装修后，上个月开门迎客。

我还蛮吃惊的，4个月就能把别墅装修到这个地步，执行力可以的。

H说，这个别墅的房东是一个朋友的远方亲戚。2004年，房东花了160万买下一整栋。虽然不知道现在市值多少，但H估计2千万挡不住。

因为我对民宿实在太感兴趣了，这两天和H聊了蛮久，也算有了一个大概认识。

结论是：民宿算得上小而美的好生意，但房子得是自己的。

介绍一下这门生意。

不算一楼的半地下室，整栋别墅一共8间房＋院子＋露台。

为了保证每间屋子都有独立性，H硬是把别墅改成了4个客房＋4个独立卫生间。

也就是说，每个客房，都配有十几平米的巨大卫生间（如图5）。

总装修费60万左右。整租5年，每年租金26万。算上清洁费和水电费等，每年的固定成本在28万左右。

目前三个主要接单渠道分别是：途家、Airbnb、小猪，比例大概4/4/2。

那么，整个别墅的盈利公式是这样的：

现在往里面添数：客房总价按照1800元算，入住率算60%（目前试营业一个月大概这个水平），酒水利润2万左右。

最终我算出的结果，营收为41.4万，总利润13.4万左右。

因为前期还有60万的装修投入，想要收回成本就需要5年左右。

当然，这么算很粗暴，忽略了一些收入来源：

别墅的楼顶露台和半地下室都可以承包party，这些都可以产生收入，并提高酒水利润；

由于房子装修得太好，已经收到一些租场地拍写真和影视剧的订单，这些都能变相地提供入住率；

此外，在五大道拥有一栋别墅，这本身就是件很酷的事儿，也会接触到很多有趣的人和潜在机会；随之而来的幸福感，也不是钱能衡量的。

在中国一线城市投资房产，不用太关注租售比，很难超过2%。大家更看重的是升值预期和卖出；

如果是在旅游城市投资房产，我倒觉得可以考虑一下民宿。只要装修有些品味，把租售比提高1～2个点还是可以预期的。

H的别墅，如果没有租金成本，现金流还是超级可观的。凭借这个流水，在天津炒房简直无敌。

如结论所说，如果是自有房产，民宿可以算一门好生意。

我之前还介绍过几个小生意：

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主人家嘴软，帮H安利一下他们的别墅。点击［阅读原文］，可以在途家上预定。

回复：估值可以查看25支主要指数的估值；