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  "title": "民宿是一门好生意么？",
  "date": "2017-08-15",
  "excerpt": "民宿是一门好生意么？ 受朋友H邀请，周末去了趟天津。在五大道一栋别墅里住了2天，舒服极了。 空口无凭，先上图吧： 共5张，向左滑动看图 我住的房间是第2张，但最好的房间是第4张，之前是一个军阀女儿的闺房。整栋别墅是军阀买给女儿的嫁妆。 今年3月，H和其它几个朋友把别墅整租下来，翻新装修后，上个月开门迎客。 我还蛮吃惊的，4个月就能把别墅装修到这个地步，执行力",
  "markdown": "# 民宿是一门好生意么？\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/0.gif#imgIndex=0)\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/0.png#imgIndex=1)\n\n受朋友H邀请，周末去了趟天津。在五大道一栋别墅里住了2天，舒服极了。\n\n空口无凭，先上图吧：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSeQuRDibgtyldY0jyhsunoyZKAF5XapSxdjIPH2ice0yyAcIQWXtGVrdu1xlrwvbicj9NpjOvryaXw/0.png#imgIndex=2 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170815-1502792300522045734.png\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSeQuRDibgtyldY0jyhsunomr7TOheicRVLDCtwNYv1SZDgDuWVKDZpHnU4a6RfIntjPPAP6uKHaTg/0.png#imgIndex=3 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170815-1502792535579003059.png\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSeQuRDibgtyldY0jyhsuno3whh671CicWYtl5f9AKfCm8smBs2EwSeWS05DwSoSEthk0Awp8ssaYQ/0.png#imgIndex=4 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170815-1502792584251061296.png\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSeQuRDibgtyldY0jyhsunofztpLguWV4iaoPSBl914KGQvRTJCdrJOicNxDau2nTgedxdkTJpRevVw/0.png#imgIndex=5 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170815-1502792606909093673.png\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSeQuRDibgtyldY0jyhsunojHYXPMEm8Zxea57KUYgbyTfzLdSs6QPjz1gTNX1jicSYwpub26tFOZQ/0.png#imgIndex=6 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170815-1502792629996080355.png\")\n\n共5张，向左滑动看图\n\n我住的房间是第2张，但最好的房间是第4张，之前是一个军阀女儿的闺房。整栋别墅是军阀买给女儿的嫁妆。\n\n今年3月，H和其它几个朋友把别墅整租下来，翻新装修后，上个月开门迎客。\n\n我还蛮吃惊的，4个月就能把别墅装修到这个地步，执行力可以的。\n\nH说，这个别墅的房东是一个朋友的远方亲戚。2004年，房东花了160万买下一整栋。虽然不知道现在市值多少，但H估计2千万挡不住。\n\n因为我对民宿实在太感兴趣了，这两天和H聊了蛮久，也算有了一个大概认识。\n\n**结论是：民宿算得上小而美的好生意，但房子得是自己的。**\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/0.png#imgIndex=7)\n\n介绍一下这门生意。\n\n不算一楼的半地下室，整栋别墅一共8间房＋院子＋露台。\n\n为了保证每间屋子都有独立性，H硬是把别墅改成了4个客房＋4个独立卫生间。\n\n也就是说，每个客房，都配有十几平米的巨大卫生间（如图5）。\n\n总装修费60万左右。整租5年，每年租金26万。算上清洁费和水电费等，每年的固定成本在28万左右。\n\n目前三个主要接单渠道分别是：途家、Airbnb、小猪，比例大概4/4/2。\n\n那么，整个别墅的盈利公式是这样的：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSeQuRDibgtyldY0jyhsunoOjN8W1jVKSfmP9SwWumrw0W4OU853h3X6zCO8OvoAcWv32EKm51uuQ/0.png#imgIndex=8)\n\n现在往里面添数：客房总价按照1800元算，入住率算60%（目前试营业一个月大概这个水平），酒水利润2万左右。\n\n最终我算出的结果，营收为41.4万，总利润13.4万左右。\n\n因为前期还有60万的装修投入，想要收回成本就需要5年左右。\n\n当然，这么算很粗暴，忽略了一些收入来源：\n\n别墅的楼顶露台和半地下室都可以承包party，这些都可以产生收入，并提高酒水利润；\n\n由于房子装修得太好，已经收到一些租场地拍写真和影视剧的订单，这些都能变相地提供入住率；\n\n此外，在五大道拥有一栋别墅，这本身就是件很酷的事儿，也会接触到很多有趣的人和潜在机会；随之而来的幸福感，也不是钱能衡量的。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02SKtRicicWjqyGd1G1CXibXVdldbmBCbPIwYRwr3etQhdBp2A37X2Nl4OQ/0.png#imgIndex=9)\n\n在中国一线城市投资房产，不用太关注租售比，很难超过2%。大家更看重的是升值预期和卖出；\n\n如果是在旅游城市投资房产，我倒觉得可以考虑一下民宿。只要装修有些品味，把租售比提高1～2个点还是可以预期的。\n\nH的别墅，如果没有租金成本，现金流还是超级可观的。凭借这个流水，在天津炒房简直无敌。\n\n如结论所说，如果是自有房产，民宿可以算一门好生意。\n\n我之前还介绍过几个小生意：\n\n👉[一个真实的小生意样本](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649609080&idx=1&sn=b00c4d332e88f0e4546a99ef6090f2c0&chksm=881c17a4bf6b9eb263a51bb6ce851887b0328092672c9b71f33a903880e51776934e06317cfa&scene=21#wechat_redirect)\n\n👉[租房也能变成一门好生意](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649608709&idx=1&sn=eaa4f07c5c4230f5297778bb2b1d7879&chksm=881c16d9bf6b9fcf840e6612128578fed2f2812b4beed8abc773c125aca1c4f173ac3fe0d661&scene=21#wechat_redirect)\n\n👉[想做点儿小生意，怎样才能做到极致？](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649608905&idx=1&sn=a6018def3c8c34e3a96d609e69f0e8ac&chksm=881c1615bf6b9f031755b397006d31fc25bb536f55b7176a7ca656d750539c6bb7dd28918d26&scene=21#wechat_redirect)\n\n---\n\n主人家嘴软，帮H安利一下他们的别墅。点击**［阅读原文］**，可以在途家上预定。\n\n回复：**估值**  可以查看25支主要指数的估值；\n",
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