还房贷的最优解，只有一个！

先说结论，还房贷本质上也是一道数学题，最优解有且只有一个：30年等额本息。

来算笔账：假设老钱申请了一笔154万的房贷，不用公积金，商贷利率4.9%。不考虑利率打折，情况是这样的：

看图说话，似乎等额本金还款更划算，30年少还26.7万。为什么还说等额本息还款最划算？

有以下几个理由：

30年等额本息安全系数更高。

普通工薪阶层买房，首付给出去以后，资金压力很大。上面的例子中，等额本金，初期每个月，要比等额本息多还2千+元。无疑等额本息还款的安全边际更宽。

更不用说还贷期间，潜在的职场风险。

什么时候两者的还款额相等呢？

第135个月的时候。11个年头过去了...

如果把提前还款考虑进来，等额本息优势更大。举个例子。

选择1：每月还款10566元；

选择2：每月还款8273元，但可以选择性地多还2千；

很明显，选择2更划算，因为主动权掌握在自己手里。（提前还款一般一年之后是没有罚息的）

再把投资回报考虑进来。

我们使用了等额本息还款，每个月可以少还2千多元，把这笔钱拿出去投资，只要投资回报>房贷利率4.9%，就是划算的。

也就是说，只要我们能保证30年的复合年化收益率大于4.9％即可。

这简直太容易了。

太多固定收益类产品的年化收益率都能轻松跑赢4.9%。甚至连市场的无风险回报（5年期国债收益率）都大于5%。

我们把每个月少还的钱建立一个房贷基金，复利投资，30年后，这个基金的规模一定会大于等额本息多还的26.7万利息。

至于复利的威力，老钱强烈推荐大家重温这篇旧文👉理财，哪怕1%也要斤斤计较！

总结一下，房贷的最优解就是：尽量降低首付比例，30年等本息还款。

相信有人还会问是否应该提前还款？我个人的答案是，如果能做到大于房贷利率的长期投资回报。不建议提前还款。

最后，思考两个问题：

如果目标是一线城市的房地产，又有能力提前还款。把房子赎回后，再做抵押贷款，接着买呢？

如果和熟悉市场熟悉银行的中介联手，做高交易额，让银行对房子的估值“溢高”，从而套出更多的房贷呢？

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在家闷一天，我又跑出来喝酒了... 电脑还有13%的电量，留言能回多少算多少哈～