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  "title": "还房贷的最优解，只有一个！",
  "date": "2017-02-18",
  "excerpt": "还房贷的最优解，只有一个！ 先说结论，还房贷本质上也是一道数学题，最优解有且只有一个：***30年等额本息***。 来算笔账：假设老钱申请了一笔154万的房贷，不用公积金，商贷利率4.9%。不考虑利率打折，情况是这样的： 看图说话，似乎等额本金还款更划算，30年少还26.7万。为什么还说等额本息还款最划算？ 有以下几个理由： ***30年等额本息安全系数更高",
  "markdown": "# 还房贷的最优解，只有一个！\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/0?wx_fmt=gif#imgIndex=0)\n\n先说结论，还房贷本质上也是一道数学题，最优解有且只有一个：***30年等额本息***。\n\n来算笔账：假设老钱申请了一笔154万的房贷，不用公积金，商贷利率4.9%。不考虑利率打折，情况是这样的：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2N6OlrtWYF21XN7lTib8REp067miav54tZuJS4qp1hA1pCFS4UmbrEsYMYPKKKicvyiciacSvcGukS6BUg/0?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n看图说话，似乎等额本金还款更划算，30年少还26.7万。为什么还说等额本息还款最划算？\n\n有以下几个理由：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n***30年等额本息安全系数更高。***\n\n普通工薪阶层买房，首付给出去以后，资金压力很大。上面的例子中，等额本金，初期每个月，要比等额本息多还2千+元。无疑等额本息还款的安全边际更宽。\n\n更不用说还贷期间，潜在的职场风险。\n\n什么时候两者的还款额相等呢？\n\n第135个月的时候。11个年头过去了...\n\n如果把提前还款考虑进来，等额本息优势更大。举个例子。\n\n选择1：每月还款10566元；\n\n选择2：每月还款8273元，但可以选择性地多还2千；\n\n很明显，选择2更划算，因为主动权掌握在自己手里。*（提前还款一般一年之后是没有罚息的）*\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/0?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n再把投资回报考虑进来。\n\n我们使用了等额本息还款，每个月可以少还2千多元，把这笔钱拿出去投资，只要***投资回报>房贷利率***4.9%，就是划算的。\n\n也就是说，只要我们能保证30年的复合年化收益率大于4.9％即可。\n\n这简直太容易了。\n\n太多固定收益类产品的年化收益率都能轻松跑赢4.9%。甚至连市场的无风险回报*（5年期国债收益率）*都大于5%。\n\n我们把每个月少还的钱建立一个房贷基金，复利投资，30年后，这个基金的规模一定会大于等额本息多还的26.7万利息。\n\n至于复利的威力，老钱强烈推荐大家重温这篇旧文👉[理财，哪怕1%也要斤斤计较！](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649608465&idx=1&sn=8febd3a36a371fc81753eb420a35c408&chksm=881c15cdbf6b9cdbacfb7c415c9d963df7684b084a60ba27a8e7034800b8eb1e817884fa73a2&scene=21#wechat_redirect)\n\n总结一下，房贷的最优解就是：***尽量降低首付比例，30年等本息还款。***\n\n相信有人还会问是否应该提前还款？我个人的答案是，如果能做到大于房贷利率的长期投资回报。不建议提前还款。\n\n最后，思考两个问题：\n\n如果目标是一线城市的房地产，又有能力提前还款。把房子赎回后，再做抵押贷款，接着买呢？\n\n如果和熟悉市场熟悉银行的中介联手，做高交易额，让银行对房子的估值“溢高”，从而套出更多的房贷呢？\n\n点击***［阅读原文］***可以查看老钱写过的所有跟房产相关的文章。\n\n在家闷一天，我又跑出来喝酒了... 电脑还有13%的电量，留言能回多少算多少哈～\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2N6OlrtWYF21XN7lTib8REp0nvIGiachIEY2TffQiblAfTHYmturWAsC6FLgScuJ5Ju6he2PzodiaSRSw/0?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n",
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