101_E101.怎么形容今年的楼市呢？抽象且迷人

[厚望] 我问你的恐惧层面是来自于,比如说你现在在做的这个趋势交易,算法会强调你的利润呢?还是说你觉得其实大部分事AI都可以做比你更好呢?

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得AI侮辱了人类的深度思考和推理能力嘛。因为你知道我是理工男嘛,就觉得人类至少我自己引以为傲觉得自己的这个就是所谓深度思考。但其实我自己做量化研究或者量化交易也好,我觉得这里面的所有的核心技能都是可以被取代的。而且我已经看到基本上百分之七八十,未来可能在一年之内可能会完全被取代,那其实你的护生核就很少,不是说我的护生核很少,我觉得整个人类的深度思考这个能力在被AI凌辱嘛。如果深度思考在AI这里面已经只是一个低门槛的惯用器能的话,那就不叫深度思考,只是叫思考嘛。那其实后面我自己的能力边界和道理能做什么,这会让我很焦虑。从去年开始就有一种就深奥为人,我很惭愧。对,原来我觉得可能最超不上的胜利需求,比如说吃的好,睡的香。

[Nick@公众号「趋势动物」] 那反而现在看,就是作为人类无上的,更人一些,对吧。反而成为作为人自豪的一部分,但反而原来的一些觉得自己能学习能推理,但现在看真的是被AI侮辱的很厉害。

[厚望] 我不知道我想对不对啊,就我觉得你是吃亏的一方。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对啊,是的,二三年GPT刚出来的时候,我非常的焦虑和感到恐慌嘛。我虽然那个时候还达不到替代人类的程度,但是你知道这个趋势很快就会碾上你嘛。最好的抗拒焦虑的方法就是两个,一个是拥抱AI,一个是做自己嘛。我原来用一些像这种信息聚合,RSS啊,包括一些代码工具,包括量化交易。其实已经创造了比如说相当于可能三个人的产能,一个人相当于三个人。有了自动化,编程自动化,做图啊,包括写文章,差不多五到十个人。那我觉得未来AI肯定会把一个人的产能推到更高的地步嘛。拼搏的其实是你跟AI协作的能力,还有你的真正深度思考能力。因为我发现AI,我觉得是打引号,就是说去找到一些社会上的一些低共识。就不存在AI预料库里面的,还没有在社会上出现的一些低共识吧。

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后在这些方面做深度思考,去引领一些无人区的知识圈,我觉得这是未来应该做的。

[厚望] 打个比方是不是说对采盘可能更加重要?

[Nick@公众号「趋势动物」] 采一些当前AI预料库里面没有信息资料的盘,你问AI一个传统的保险问题,它不仅回答的比一般的人专业,而且情绪价值给的还多。是,但是你如果问他,就拿我熟悉的楼市的角度来说,你可能问他上海的一个刺新啊,或者是一个老楼盘,他都OK。但是如果你问他一些比较抽象的,比如说你问他新疆怎么投资,可能没有太多博主聊这个事情。或者问老婆小一些选举思路,可能也不是有太多人,可能上海老婆小比较多吧,但是就未来会有一些新的叙事嘛,我也想跟你分享一些未来很抽象的东西,这些其实在目前的资料里面并不多,我觉得有趣的东西其他就是这些无人区,就是一些没有共识的。

[厚望] 对新问题的演绎,我们还是有一些优势的,对老问题的归纳你就放弃吧。

[Nick@公众号「趋势动物」] 我只能这么安慰自己,其实他们研究AGI的,他们也在探讨下一个里程碑嘛,就是说AI可不可以自我学习,就跳脱于已有的素材库,鱼料库可以自己提问自己去迭代,那他会不会有一些新的所谓的创意或者想象力出来。反正身上为人我很惭愧,我前不久去巴厘岛嘛,体验了很多你刚刚分享的,找回自己的感受啊,像冥想啊,包括音疗啊,但说实话这个东西确实很好,重新感受到做人的那种,就你说的很有人味的东西。

[厚望] 就你上那个课啊,也很点对吧,它是买酒店送的服务呢,还是说那个课室你需要单独去购买?

[Nick@公众号「趋势动物」] 巴厘岛有一个乌布区嘛,里面就是神圣道道很多,各种各样的奇怪的spot方式,有那种痛疗,还有那种冥想,还有音疗气味的疗法,各种冥想,我感觉一堆数字游民中产吧,聚在一起,就一起睡个觉。这我说很点,对对对。

[厚望] 那像是迪士尼乐园,如果我买了通票随便玩的,还是单个项目单独付费的?没有,我是单独付费的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 两点到四点睡两个小时,它叫Sound Healing,就是声音疗愈,那我觉得就是Sound Sleep,是好好的睡一觉。

[厚望] 大概多少钱呢?一个人,我忘了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 两百左右吧,一百八好像是,这附近。人民币不是美元对吧?人民币对,我觉得比上海便宜。

[厚望] 反正比现在我们喝这个茶便宜。那我们说的正题啊,还是我们先说一下M1和M2,这个口径的问题,因为不是新改的口径吗?你给大家介绍一下,M1新改的口径改了什么?

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实这是一个黑箱嘛,就是从公开的信息,我们知道就加了存款和飞银嘛,那其实它就更像一个火钱指标,对吧?是的。我观察了一下旧口径跟新口径,它的整体波动是差不多的,就是它的峰值和骨质,基本上还是跟原来的波动是一样的,但它的波动率比原来要更低,我没有那么关心宏观的细节,但是对我来讲,重要的是新口径它是不是还是walk的,就是能不能知道我去看货币,包括去观察货币跟楼市的相关性,它的相关性有没有被破坏,是我关注的。结论呢?结论是没有被破坏,就是它还是一个偶合性很高,相关性很高的楼市跟货币的资产关系嘛。

[厚望] 你用新口径重新做了一遍过往的数据是吧?

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,新口径像老的M1的口径,最低的去年是到了接近-7吧,那新口径好像是-2还是-1,我有点不记得,就是它的波动力更小,但是也创了近20年以来的新低,它的整个波动规律是一致的。明白,就趋势不变,但箱体变窄了。箱体变窄,因为它的这个活钱肯定是更科学的嘛,那你是怎么看这件事的?

[厚望] 这个我们看不看都只能被那么接受嘛,然后给大家解释一下,就是它新增了两个改变,第一个就是个人活气账户里面的钱是纳入到M1口径的,第二个就是比如说我用微信支付宝啊,还有各种非银支付机构付给商家的钱,那这个钱是进到了商家活气的,但是进它之前呢,它相当于说在支付机构的备付金里面,那也就是说比如说以前如果企业用它的活气账户给我发了工资,因为这个口径之前没有被纳入嘛,M1就变少了,类似的我放在之前我用电子支付给商家付了一笔钱,这个钱的去向也没有被纳入的M1口径,所以说M1又会减少,那这两个加上之后也就是发工资和我日常的,在中国社会极其普遍的电子支付,这两种商业行为并不会影响M1的变动,这是第一点,第二点呢,

[厚望] 我接近看到一个非常好玩的关于M1和M2的比喻,很想跟大家分享,为什么Nick这么关注M1,是因为他希望用M1去订买卖,尤其他自己做数据复盘,这张图我也会给他放到shownotes里面,其实很多人应该也都看过好几遍了,就是M1高增速的年份,比如05年,07年,14年,20年,无论是股市还是房市,其实都有还不错的表现,那Nick特别喜欢起的标题叫M1-M2是一个活化的指标,我很喜欢这个比喻,就是说如果你把M2想象成是一个,办公楼,或者把银行体系想象成是一个办公楼,那M1就是这个办公楼前面的停车场,那只要这个银行体系下班了,或者说是资金要从那个办公里边进去或者出来,他其实他第一个到的地方都是停车场,那也就是说停车场车变多了,

[厚望] 你就知道银行体系一定是要动的,在中国我们的这个商业社会里面呢,银行是最大的一头嘛,所以说银行占主导,那银行前面的停车场增多,大概率说明钱是从银行下班的,然后他到停车场要进入社会,那进入社会可能由大的接这些钱的池子,就是我们的资产池,要不然是股市,要不然是房市,所以说M1上涨,不是牛市上涨,就是银行是银,资产是股,那类似的,如果我们把同样的规律映射到美股,你会发现M1高增速的时候,美股的表现反倒不好,这跟中国完全是反的,我没有知道这个比喻之前,这可能是一个反直觉的现象,但现在用这个比喻就很好解释了,因为在美国社会,美股是主导的,资产价格是主导的,那是那个社会最大的积分牌,所以说当美股的M1增多,相当于银行体系前面的停车场,

[厚望] 车又变多了,但他们是从美股回到了银行体系,所以美股一般是表现不好的,所以在那个社会,美股是因货币是果,大概是这么个感觉,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,你昨天提到这个,我彻底看了一下M1和美股的图,确实是相关性没有那么强,而且它有时候是反向相关的,我觉得你这种解释是一个make sense的,就是说得通,有代识吗?没有代识,因为我对美国的环境没有研究很深,反正在中国,我最关注的其实就是你刚刚说的M1,就所谓停车场的车辆的增速嘛,M1一旦开始起来,其实整个中国的所有风险资产都会起来,这在历史上就是相关性非常强,其实比这个更强的就是M1-M2嘛,这张图我觉得是奠定了我做量化交易的信仰的基础,一个是这个,还有一个是周期图,但这两张图其实在一张图上能够反映出来,就是我经常说的楼市是货币现象嘛,包括股市也是货币现象,我说股市是货币现象肯定没有太多人会反对嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是说楼市是货币现象可能会有异议,很多人可能对我的模式最大质疑,就是说你做房地产,它其实是政策史或者会跟人口收入相关,它到底能不能量化,能不能用纯技术分析去指导交易,那我看了货币,其实它的相关性非常强,这里要补充一点,其实统计局的数据在楼市上的数据,18年之后是有点实真的,这个有很多证券的手机研究员都讲过这个事情,就是18年之后因为现钱和现价,我采用了很多数据用算法拟合在一起,其实最真实的楼市的波动规律是跟M1高度拟合的,大概滞后M16到8个月左右,更有趣的是M1-M2这个指标,它跟楼市的环比高度相关,我刚刚说的M1是跟楼市同比高度相关,但是M1-M2它甚至可以去知道楼市环比,这个是什么意思呢,

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为环比比同比更敏感嘛,环比是比同比还要领先几个月,这是一个非常好用的一个领先指标,我觉得它进一步说明了楼市其实就是中国货币的需求值,股市也是了,这个基本上是同项的,至少在过去一线又是二线的领先指标,然后二线是三四线的领先指标,但未来一轮不一定是这样,股市基本上跟中国一线城市是同步的,如果你看同比的话,我觉得货币周期基本上是最重要的一个指标,然后过去连续三年楼市的极端回撤,或者是时间上创历史之最,幅度创历史之最的这样的一个三年的回撤,在货币周期上也能找到完美的印证,对吧,其实我觉得还是没有跳脱楼市货币现象,我觉得还没有到要用新故事去证伪楼市周期的这样的一个阶段,现在有很多新故事,比如AI或者是去城市化,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是我觉得它都在货币缺失,或者活钱不足的这样的一个背景下可以被解释通,

[厚望] 今年M1-M2-X这个是变好了,对吧,我看你图是抬头向上了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 去年下半年到现在,具体数据不记得,但是去年6月到12月是一直在回升的,然后1月是有一个往下走的一个拐头,但这个拐头其实要到2月份再来确认,因为你如果熟悉M1就知道每年1月份都是一个异常值,有时候异常值很夸张嘛,所以这个趋势连续要看2月份来确认,

[厚望] 我们先稍微回看一下2024年,其实924之后我一直有帮你做一张图,对对对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个图一直麻烦你每周更新,

[厚望] 我们可以跟大家说一下,其实就是924我们又出了一个新的楼市的刺激政策,具体来说就是二套房的首付比例降到了15%,与此同时我们国家降低的存料房贷利率,NIC就跟踪了刺激政策之后,三个月的房价指数变化,我们跟踪的是之前的几轮刺激政策,比如2024年5月份的,2023年8月份的,2022年9月份,那其实过往这三轮刺激都没能让房价止跌,然后2024年924其实我们都抱着挺大的期待,我只是帮NIC做了一下图,但是每一次做图其实都挺失望的,因为这一轮它只是降低了下跌的幅度,但根本没有让趋势发生扭转,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对简单点说就是22年到现在揪了四次试,全部失败,然后最近的这一次应该叫跌速是最缓的,但是还是没有止跌,所以当时我们做完那张图就得出一个结论,说还会有第五次,但是说实话不知道第五次会是什么样的,现在其实除了资论税期税已经后手不多了,当然还有一个一线程式的限购放松,我觉得市场的情绪已经不care这个事情了,人是越就越麻的嘛,看后面第五次会是什么,这是一个很大的悬念,但现在从市场上来看,我觉得从最早22年23年,大家对就是都是高度关注聚焦的,那现在其实一些简单的就是政策,大家连转发都不会去转发了,

[厚望] 有点一鼓作气再而摔三而截了,那四是什么,

[Nick@公众号「趋势动物」] 二而截我们再等的是五,对对对,肯定还会有五的,这是毫无疑问的,因为我们现在利率环境还有货币流动性,都还有很大的空间,从货币周期上还没有叫启动嘛,就是看看会是什么样的一个政策,

[厚望] 其实我昨天晚上写的一段的时候,我又看了看那张图,我就对2023年8月份,当时一个最重要的政策改变,就是日房不认带了,其实我对这一轮是最耿耿于怀的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 为什么耿耿于怀,

[厚望] 因为这时候我老婆已经把我们家老婆小挂上去了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 挂瘦是吧,

[厚望] 对,我说我们挂价有点低,我说后面肯定还会要涨的,我说你着什么急,我说我们就挂一个不成心脉的价,然后也有人来学,我们也没想好好谈,那其实如果那个时候出手的话,能避免更多的跌幅,其实北京的杀跌还是挺快,真正的邪率加速就是2023年8月份之后,

[Nick@公众号「趋势动物」] 北京就是17年到23年都没怎么跌,就基本上是横盘,就近看别人涨,自己没跌也没涨,对吧,除了学区访,但23年后面北京杀了一波,杀了10%到20%,就整个大盘10%,我这数据记不太清,20%不到吧,15%左右应该,其实23年9月那个时候,看趋势是很明确的下行没有止跌嘛,但是因为政策强度比较高,所以还是要顺势交易吧,

[厚望] 这也是我想说的,那时候我们也认识了,我也在用你的这些数据,我一难评的第一点就是没有卖,第二点就是,因为当时我有看你的数据,就是如果我能对趋势实事求是一点,其实我也能走,那其实全都是你自己的主观的,这个或许应该我觉得导致了战术麻木,什么都没干,我对这事对自己挺不满意的,所以你现在卖了吗?没有,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但你是哪个区的老婆小?

[厚望] 朝阳,

[Nick@公众号「趋势动物」] 朝阳是吧,但最近涨了你有体,

[厚望] 我也没有看了,都没有怎么关注,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就没有挂了对吧,对,北京最近这半年其实涨了大概2%吧,这指数,这6个月基本上是平的,就是先跌后涨吧,尤其去年10月份到现在,部分楼盘涨幅还是比较大的,差不多5%到10%的楼盘比较多,集中在一方面是西城的学区,还有朝阳的一些刺心,包括一些北京的别墅大平层,这些比较高端的一些的楼盘,都有明显的涨幅,

[厚望] 我这种列题刚刚还有特别感慨的一点,就是我看了一些数据,查了一些资料,我会发现首先利率一降再降,我发现并不是新事实,然后大家政府肯定是在鼓励负债,鼓励你加杠杆,我们看首付比例就知道,然后现在这个利率水平,抵押经营在2.25%左右,但是我们会发现,不管是我们自己在观念层面,还是我们身边大部分的人,都在追求债务最小化,讨论提前还贷的事还是盛效尘上,如果熟悉顾超明理论的人,听到我刚才说的现象,其实都明白怎么回事了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个怎么聊,我觉得就是就绪是在被打破吧,原来是稍微解除点限价限购,大家就会蜂蜂往上的买,那现在就是利率降,其实是对风险资产的一个利好嘛,但是就是陷入到一个螺旋,就是越降我越要等,而且在这种情况下,大家反而不买高成长的,反而去追求极端的防守,只要比特利率就行了,就原来我是要看张20%50%,买一套房承受月供去博50%,甚至翻倍的收益,那现在大家新的叙事就是说,我只要能打败利率就好了,比如说我贷款利率3.1%,那我能不能买到4个点足夕的公寓或者房子,或者我全款买,银行理财是2%,我能不能买到2.5%,那我就赚了,我觉得现在无论是股市还是楼市,都进入到这种叙事逻辑,

[厚望] 是,我特别喜欢你刚才那个比喻,就是它是一个旧世界,我对2023年8月份一难评,就是因为当时明明已经处于新世界了,但是我仍然拿着旧世界的地图去对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 没有,我觉得新世界是不断一步一步确认的,我觉得如果2023年9月,如果真的就是成功了,可能还会再重现老的叙事,就是因为那个时候大部分豪宅没有补跌,那个时候比如说豪宅扛跌,然后核心区,包括上海北京也没怎么跌,还是在老的叙事中,但是其实23年9月到后面,这一年半吧,我觉得是逐渐确认了这样的一个事实,高成长不是新主线,或者说新的买方的偏好和审美,在逐渐的打败原来那一系列的老灯的偏好,但我觉得新师弟就在掀桌子,就是说你随便你怎么就是,I don't care,我做新的选题,做新的主线和方向,然后我们有新的偏好,什么都不能阻挡,我觉得现在是在走向这个,我们几期播客持续在确认这件事情,就是新的东西越来越看不懂,

[Nick@公众号「趋势动物」] 离谱,但是确实是很真实的,

[厚望] 因为我是2016年从旧世界走过来的,所以说为什么当时23年8月份内容很乐观,就是因为你经历过2016年,你深刻知道任房又任带这个限制被取消,它的威力有多大,然后你嗑舟求见去锚定它,但是新世界对它并没有任何定价几乎,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得就是极端波动去年,太多闻所未闻的一些经济学指标,就很多是完全超出预期的,比如刚刚说了房价的最大的同比跌幅,最长的回车时间,M1最低的同比的股值,

[厚望] 摄灵摄融,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,应该大量经济学指标是处于历史极致的区间,就是在这种环境下,其实很多历史的经验,比如说出现什么信号就怎么怎么样,我们现在游走在可能过去20年,最大的便利中心池,最大的半仁查的这样的一个历史区间,所以现在其实越来越多人在讲右侧交易,这其实就是趋势的核心理念,我21年22年卖了一些房子,准备了现金去准备这一轮新周期,23年我其实在任房不认带后面也做了一笔投资,我应该跟你分享过,但是现在回头看那是一个逆时的投资,就是在左侧,就像你没有选择卖是一样的,因为我注意到这个政策其实很大,在历史上周期就很有可能会启动,但是做完这笔投资之后发现整个趋势跟我的想法是背离的,

[厚望] 那你终于趋势了吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以我在2024年我就直接把这个割掉了,当然我做的是定金的这个方法,我是付了一笔定金去锁未来一年,一年之后约定跟他过户,过户时间到了,我回看这个趋势,不支付定金,就违约了呗,对,就是违约定金是损失最小的方案,所以就做了违约定金,我觉得左侧交易最大的保护就是不要把筹码挖印,就是你可以做试探,可以做试仓,但是千万不能在左侧把自己的筹码全推出去,

[厚望] 就是说如果你违约不买了,对你的惩罚的上限,就是这笔定金不还给你了,没有追加的惩罚,对,它有点像期权,那我问你,你这种的购房合同应该是单企的吧,中介不可能有现成的合同配合你,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所有的购房合同其实都有这个时间创,当然很少了,因为它还要解抵押嘛,很少会今天签这个定金,明天就过户,定金到过户通常都有一个月,

[厚望] 交易周期,

[Nick@公众号「趋势动物」] 只不过我对自己做了个保护吧,这个延长到一年而已,

[厚望] 但是房东还是愿意配合你,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是可以谈的嘛,这是一个很标准的定金合同,只是说它的锁定期有一年,就当时做了这样的一个安排,我知道我在左侧,但是我谨慎主观非常看好,那我愿意去市仓做一笔这个交易,但事实证明就是错的,

[厚望] 我再问一个细节啊,你在洽谈市里面和房东达成这个协商花了多久?

[Nick@公众号「趋势动物」] 房东很多嘛,你让中介跟所有的挂收的人去聊,那有可以接受这样的房东就可以跟他聊,当然为了接受这个协议,你的溢价空间就低一点,这个小区是自上而下,从当时比较强势的一些风格去选的,这里面所有挂的房源让中介去排嘛,

[厚望] 其实你下注就下到了风格那一步,但具体落到哪个房源,就是中介的事儿了,让中介去谈,明白,其实我们回看2024年的罗市,我特别喜欢你的一个总结,它一定是一个负贝塔,但这个负贝塔内部的演绎,其实是对那些过去的高成长低租息的资产的杀估值,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我觉得就是像刚刚说的新世界的进一步确认,我觉得股市已经在确认这个逻辑,而且不仅是确认,我觉得甚至已经走到中后期了,

[厚望] 刚才那句话我们说的其实有点抽象,就所谓高成长低租息,用大家熟悉的话来说就是那些比较符合市场主流审美的,比较刺心的,好的房子,资助逻辑的,他们是跌得更多的,反之那些高租息的,可能是原来共识之外的,比如老破晓这些,他们肯定也跌了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 只跌幅更少而已,做个总结,就是2024年整个楼市的贝塔,全国大盘是跌10%的,股市我记得如果拿互人300为例是振16%,其实去年股市贝塔是不错的,有一些像红利,包括一些AI,去年的整体是超过了整体的贝塔,其实还是很可观的收益,去年的楼市其实高租息很多,超额收益也很高,比如说乌鲁木齐去年只跌了-3%,还没有包括它的租息,就纯资产的价格的跌幅,它其实超过全国在7%左右,个盘可能还更大,大量的高租息资产也超过-10%,但因为这个-10%贝塔太低了,所以连超额alpha加起来也很难让它产生转型效应,所以这是整个2024年全国楼市的一个现状,细分的结构看就是高租息普遍是有超额的,高租息推导出来的东西都非常的抽象和离谱,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是我们聊过老婆小,在地域上看可能西部,华北都是高租息的,一线城市反而是最低租息,在城市内部看,主城老城是相对高租息,因为它没怎么涨,善于领长的一些新区,包括供地比较多的一些打新的热点偏区,这些都是处于低租息,包括一些之前我们聊的温率的这种度假类型的,可以做民宿的这样的房子,它其实租息很高,包括很多像老城的一些老街,包括一些商业街,一些夜市周边的老破小座的民宿,它的租息都非常高,还有一些像三四县县城,其实新疆租息很高,我们所谓印象中落后的边疆的边缘的低共识的这样的一些城市,它的租息是很高的,而且我去年采盘确认的这个租息它不是纸面租息,因为最多的质疑就是说,你这个租息能不能租出去,控制率还有流动性,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我在采盘过程中都已经证伪了这些质疑,我实际去看它不仅流动性很好,而且它的租约对房东更友好,

[厚望] 其实我们总结一下,所谓的高租息资产,大部分其实是来自于分母端的足够便宜,局部可能有一些外来人口的流入,比如说文旅,旅游任门城市的民宿,但是新疆可能更特殊一些,就是自助需求过于旺盛,带来的分子端的更高,但其实大部分的高租息来自于分母端足够便宜,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得最重要就是分母足够便宜,像乌鲁木齐过去10年基本上涨了500块钱吧,可能从8000涨到8500,老婆小在上海19到21基本没怎么涨,现在从21年开始跌,现在差不多跌回到1617的那个平台,也是一个琼马密集区嘛,分母确实便宜,分子就比较意外,现在其实一二线租金在跌,但是像乌鲁木齐包括一些旅游热门的民宿,它的租金反而是涨的,我觉得这些东西都是事实吧,虽然离谱,

[厚望] 分子更多是来自于真实的需求,

[Nick@公众号「趋势动物」] 当然啊,就是持现的租金嘛,

[厚望] 那我们说说今年的现状,现在的楼市现状,你能总结一下吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得最近一个总结就是,用趋势温度的角度来说,趋势温度不是就肺热温平凉寒冻,现在描绘现在市场就是土拍是热的,心房是温的,二手房是凉的,发拍是寒的,我觉得现在就特别好,原来台湾市场把土拍市场应该叫做内部的种子轮吧,或者天使轮,就是IPO之前的一个动作,然后新房是一级市场,二手房是二级市场,去年学了一个词叫发拍嘛,发拍叫三级市场,学了一个三级市场的词,然后发现比发拍还有更惨的,就是还有个四级市场,就是不良资产嘛,不良资产现在他们是打包债务去卖,然后现在卖的价格极低嘛,可以说冰冻的状态,价格报价都非常低,而且在不断的下台,你会发现土拍的市场反而非常热,最近科尔瑞发布全国的百成一家率指数,这个一家率指数创了21年到现在的新高,

[Nick@公众号「趋势动物」] 21年其实一家率就不低了,土拍的一家率超过了2021年,土拍的全国的所有土地的平均一家率的指数超过了21年,那说明开发商活得也还行啊,没有是这样的,其实很多东西都是在把原来的畸形的市场,再恢复的一个自然结果,因为一家率是取决于两个,一个是你的起拍价,还有一个是你最高的限价,这个之间就叫一家率嘛,那原来是因为有限价存在,包括起拍价很高,市场热度比较大,所以一家率基本上锁死在一个10%左右的区间,但现在其实你会发现很多限价,首先限价解除了,然后起拍价政府为了做热度,其实他把起拍价也降低了,所以现在一家率其实是人为做高的,但即使如此,现在土拍还是,大家会看到很多帝王的新闻嘛,很多多轮进价,地价创新高,

[Nick@公众号「趋势动物」] 参拍加速越来越多,其实是很多城市,首先出地量非常有限,政府把最核心的复兴肉拿出来卖,之前都不会考虑拿出来卖的,最好的地块,容积率给你最低,新的产品规范给你可以做露台,可以做四代住宅,在这样的价还不限价,你可以用产品力去把这个天花板捅破,在这种情况下,一家率就自然回升到一个比较高的水位,去年三月份开始,住建部提好房子概念,一系列的新产品的规范就开始松动嘛,你会看到很多很多城市,在三到五月份跟风一批,集中在华东,江苏,浙江,还有福建,包括成都,重庆都有很多的产品新规的落地,到现在基本上满一年半吧,差不多第一批新规的产品已经面试了,然后你在新黄市场上能看到大量的突破式的,闻所未闻的,什么得防率115%,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所有飘窗可落地,一踢一户这个都不提了,都是基本操作,然后北洋台南洋台,包括南洋台晋升,像我们普通的可能最多1米5,差不多大部分就在1米2到1米5之间,那现在阳台晋升可以做到3米,基本上就是你可以以晋升的方式,树躺在阳台,阳台成了一个屋了,对对对,阳台现在大量的看到这个宽庭加三卧室面栏,这种12米甚至16米面宽的一字形的阳台,还有层高也突破了,原来层高基本上2米9是标准状态嘛,现在新规的产品基本上在3米以上,再加上大量的这些什么架空层不计容,这样的一些新规,我最近在别的地方采盘已经不想看老的楼盘了,因为看了这些新的就发现它完全不是一个物种了,

[厚望] 所以新房市场的温度是温的,也非常好理解,就是因为产品力太好了对吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 我们上次录大概是10月底,11月初,这之后你又去哪儿采盘了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我冬天就不怎么爱出去了,因为我特别感兴趣的西部华北都很冷嘛,是的,然后我就去巴厘岛度假了嘛,最近历春之后,我前面就去扬州去了一次,过年期间在南昌我老家采盘,就发现了所谓新规之后的第一批产品亮相,包括去年大概三季度的时候,在成都也看了一个这样的得放率1.2%产品,就太颠覆了,整个这个产品是质的飞跃,所谓天资产就是,我觉得就是政府在重新定义了一个新的资产类型,我甚至可以把它叫做一个新的业态了,它可以区别于之前所有的住宅,就它可以被包裹成一种所谓好产品范式的一个天资产的一个新业态,那我觉得未来很有可能,我自己会比较关注这种业态的发展趋势,包括一些新的风暴的形态,比如说像我在扬州看的宋市别墅,宋风的住宅平层,

[Nick@公众号「趋势动物」] 一些新中市,包括在上海的风暴别墅,这些都是一些新的业态,我觉得这个很有可能会是,未来一段时间政府跟开发商的一个主流叙事,就是它在包装一个新的赛道,然后在吸使所有的过去的资产,

[厚望] 原来用新区替代老城,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对吧,你总要包装新东西,原来新区大家已经买了很多了,那我一定要创造一个新的概念,去把购买力吸引过来,而且要把这个盘控好,供需关系价格走势,去维持一个新的资产类型,我觉得这个其实有点像股市里面的AI,就是它都是属于筹码非常非常少,共识也很少,但是它的故事足够新,没有什么人吵,它是非常符合成长性的审美的,就是你明知道它是一个很好的自助逻辑,是一个好产品,即使它租息很低,你还是会愿意买,所以你会看到这些新的产品,一旦面试它的认酬率,它的区化速度都很快,

[厚望] 是,我听你说完这些,我觉得那些持有老产品的老房东,听到这儿心里边会有点挖凉挖凉的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但我觉得这就是不争的事实,就每一轮如果你不折腾自己的资产,就会被新的主线甩掉,我觉得股市也是一样的,楼市也是一样的,就我们经常会说就买来自住7到10年,那你知道7到10年其实非常长的一个概念,基本上7到10年产品是必换代的,其实1415就大量换代嘛,中央换代地暖,应该是在19年之后全面普及,16那一轮熊市当中卷出来的,

[厚望] 这时候我春节和我妈录那期,我在劝她的,我说你真的得置换到新产品形态上,房子是要换手的,你不要老想着说,第一个我们家的房子也没有那么牛逼,它能足以传世,咱也不是那个程度,你确实要隔几年就要置换一次,但对她来说接受这一切就很难,第二个我就在想,那如果是这种情况下,你的选筹就变得更加重要了,因为如果比如说你每一次换手,你都磨损了一点,就挺不划算的,但是如果你每一次换手,你都涨了一点,这也是个正反馈嘛,其实你对下一次换手也更有信心,你在一次一次换的时候,你的财富数量也在增长,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以实际还是蛮重要的,我觉得对于现在的周期和趋势来看,如果接下来价格指数的周期启动,就是如果趋势走到右侧,对购买者,我觉得已经不是戴维斯双级了,他其实既享受了低利率,又享受了好产品,又享受了右侧的这个,可能买完就会进入新周期,货币的这个宽松周期,他可能会顺势而上,我觉得所有东西在对的时期,都是一面向你扑来的,但反过来就是另外一个悲惨故事嘛,所以他其实是多面一体的,你无论是用产品利益的角度去迭代,还是从趋势角度选对的时期,他可能都是同一个结论,我自己也在南昌扬州采盘的时候测算过,对比过去的老产品,在目前这个截面来看,原来老产品的天花板,和现在新产品的价格,虽然现在新产品比原来大概贵10%到20%的溢价,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但因为得防率的提高,包括新的居住体验,其实是吊打原来的,其实它的实际得防,如果按套内计价的话,其实是相当的,你要获得相同的套内面积,你的总价几乎是不变的,当下对于这群人,其实他们就是在大量做这样的评替,

[厚望] 这对可能是我们本期最有价值的一对了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我要怎么回,

[厚望] 不用回,所以新房温二手梁,确实也是应有之意,对吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我觉得未来新房会越来越热,我觉得是这样的,我们现在还在货币周期的一个拐点,去年9月可能是M1的最低点,可能是,如果未来一直往上的话,那我觉得新的货币周期启动,一定是需要新的主线去引领的,那我觉得新的好房子这个赛道,作为天资产去引领下一轮的主线,是我高度关注的一个叙事,那这个叙事一旦起来,我觉得老房子也会涨,我觉得真正的货币周期启动,是不存在局部行情的,如果只是局部行情,就不叫货币周期,那它必然是一个大家都能雨露均沾的,只是说可能主线先动,然后涨个百分之多少次主线,可能涨的少一点,不动也OK,我自己一直是这观点,当下这个时机不适合纯卖,但是很适合置换,如果你不置换,你也能吃到涨幅,只是说你没有参与到新的主线而已,

[厚望] 就是这个区别,我们进一步讨论,新产品的产品力,无论是小区层面,还是房的层面,我们都认可,在很多人来说,它会有一个新的纠结点,在于地段太好的新产品,它买不起,它很可能在地段上要有有所牺牲,它要回到那种地段比较偏的地方,那可能这点在一线城市又尤其明显,那这种纠结,你怎么回答?

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实现在的趋势是核心地段,处好产品,就星盘这个领域,因为我刚在南上采盘,南昌有个一江两岸,有个干江,然后它发展最好的是红骨滩和九龙湖,这两个新区,然后他们现在热销的天资产,其实就是在核心区,就九龙湖到红骨滩这段黄金的岩浆地带,他们叫岩浆四大才子,就四个天资产的产品,都卖得非常好,都不愁卖的那种,你让我感受一下单价呗,南昌的单价18000到22000,就九龙湖那个,靠近红骨滩的26000,这是新房的价格,因为我住在九龙湖,我比较熟,在18000到22000的新房的旁边,就有一个看江的二手房,是老的产品,就是被它平替掉的,差不多二手单价在16000左右,但是16000得放率是85%,这个新产品得放率接近100%,

[Nick@公众号「趋势动物」] 刚刚说的什么阳台晋升,什么滤板,这个立面,包括新的会所,它都是全面碾压老产品的,包括低密嘛,现在新产品都是低密的,

[厚望] 哇,我再问个问题,这可能是偏我个人的想法,就比如说,我在一线城是有一套老婆小,但是我此时在置换呢,难度就比较大,我的想法是说,那我能不能把老婆小卖了,去一个二线城市买一个高总价的天资产,这种决策你怎么看,只看投资,如果是在纯投资上当然是合理的,OK,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但其实现在玩法要很,刚刚说的主流的是天资产嘛,这是一个新赛道,其实还有另外一个极端的,就像股市里面AI和红利,它作为杠铃策的两端,都是也有一个天地资产的概念,天资产是去做成长的,就是我知道这是好房子,我也很喜欢,我也确认大家未来都会喜欢,而且我也确认未来土牌,大概率越来越多这样的产品,开发让和政府会一起合力宣传这样的赛道,但还有另外一个新世界,就是我们刚刚聊,旧世界去死吧,你随便怎么卷,我去炒我的足夕,我认为这也是一个新的赛道,这就是叫仙境流赛道,就像红利一样,它有深度价值,它有极度的保守的安全边际,有极度的确定性,而且它带来的年租期大概率在股市里面跑赢,比如说企业平均贷款利率,在房市里面要跑赢房贷利率,

[Nick@公众号「趋势动物」] 比如说一年期的定存的存款利率,这两个主线我叫天地主线,一个天资产一个地资产,我觉得这两个主线都是我非常关注的,现在大家按照自己最本能的自住的审美,去买自己的房子,就是说只要你心动了,无论你是为文旅心动,还是为老婆小的黄金地段,还是为旧城改造心动,还是为天资产心动,我觉得就是本能的按资助的理念去选,因为在现在这个时间点,我就越来越进入那个对的时机,

[厚望] 而且这几种资产,它背后都有不同的买盘逻辑在支撑,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,而且是完全不同的,比如说刚刚说那些好房子,你算租息根本算不过来,而且他们可能就是这个城市最低的租息,但是不妨碍你去看成长,话说回来,虽然你是抱着高租息去买那些地资产,像老婆小,但是就像天资产一样,你很有可能也会收获到戴卫斯双鸡,就是不仅赚租息还赚趋势,还赚增值,就像去年的银行,就40%的价格上涨,然后你还赚到6%,原来7%现在上涨之后可能6%,甚至5.5%左右的银行的一个分红的股息,我觉得可能在房产这个赛道也是一样的,比如说像成都的老婆小,过去一年像玉林这个板块片区,可能10%到20%资产价格的上涨,之前他们买的时候可能4%,现在涨了之后3.5%左右的租息,这种双鸡我觉得未来是有可能,越来越多的。

[厚望] 然后你去年说了一个洞见,我也很喜欢,我估计可能也是你看了那么多新产品,发了一个感慨,就是说如果我们把房市比喻成一个股市的话,每一个房源都是一只股票,每一个房东其实都是大股东,你可以支配他的这个自由现金流,但楼市这个市场呢,它最大的特点是它没有退市制度,那一套房源或者一只股票,它实现退市的方式,其实就是悄无声息的,失去它的流动性。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,就是楼市如果把它比作股票市场,这个池子越来越大,它的供应量是越来越大,它只有IPO没有退市嘛,虽然最近有一些政府要拆楼,但拆完了还会盖回来嘛,所以它其实是一个无限增发的市场,在这种市场环境底下,就会有些个股流动性被主线无限稀释,就跟我们刚刚说那个不谋而合嘛,我最近就发现一个特别神奇的事情,我如果只截取每一个城市的所有楼盘的平均价格,我发现过去这三年中是几乎没跌,拿上海为例哈,如果你把所有楼盘,比如说2019年有100个楼盘,到了2023年造了50个楼盘,有150个楼盘,那这150个楼盘的均价和19年,或者21年的100个楼盘的均价,它居然是相差无几的,我觉得这个很让我震惊,就没咋跌,就没咋跌,

[Nick@公众号「趋势动物」] 在指数层,没有在指数上是跌的,因为我指数是用算法处理了结构性的时针的问题,就是相当于自己比自己嘛,如果把结构性因素纳进来,它的平均成交单价反而是平的,没有跌,这就是因为新的好房子在不断的进来,因为每次增发的IPO一定是好房子嘛,不可能增发一个低于市场平均水平的房子,所以它的单价是不断提升的,这个不断提升单价它又贡献了成交量,因为这样的房子在交易流动性上比较好的,所以你会发现成交的中枢在不断的抬高的其实,然后经过熊市至少也是平的,所以这个现象就让我想起了很多东西,比如说为什么职业里面那个新老员工收入会倒挂吧,就老员工薪资也长,但长得很小,没有新主线长得多,包括为什么有些行业会死掉,但中国经济还会增长,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得都是相同的道理,就是这个世界就是你表面看一个一个周期,但是你拆分看一定有新浪把旧浪拍死到沙滩上吧,新浪就带来更高的定价,更充分的流动性,老人要么死了,要么就失去流动性了,可能市场的话语权就交给新的势力了,那原来的那些人如果没有跟上新的主线的发展,可能在价格上就是越来越弱势,

[厚望] 或者你的这个成交周期越来越长,你从挂牌到成交的折扣率可能也会变比较大,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对流动性丧失的直接导致的就是溢价空间在急剧的增加嘛,很多人会发现流动性最差的时候,比如说买一楼的或者顶楼的,它的有时候深度折扣,你买的时候深度折扣,卖的时候是一样的,所以溢价空间其实就是流动性不足的实际体现,

[厚望] 我想问你一个指标的情况,从挂牌到成交之间的这个折扣率,从去年到现在是变大了还是变小了?

[Nick@公众号「趋势动物」] 去年9月到10月是最大的,上海大概是13%,这个幅度是我小程序的边际挂牌价,和实际成交价之间的幅度,它还不是这个房东的挂架和它的成交价的幅度,那个更大,真的有20到30厘米的大砍刀,因为它乱挂嘛,有可能挂很高,但是突然想卖了,就会开始急降,然后成交价跟它最初的挂牌价,差距24%到30%都会有这样的case,但是从编辑挂牌价来看,去年是13,去年10月份,那现在上海是9个点,北京差不多10个点不到,因为去年的9月份10月份,也是很多城市价格的拐点,今年以来流动性是在大幅的增加的,其实去年成交量就已经很大了,今年开春以来成交量比去年还要大,在这种情况下流动性就会恢复,折扣率会从13个点到9个点上海为例,

[厚望] 我在show notes里面给大家放一张最新的,截至我们节目发布当时的各个城市的直接进度一览,图也都是Nick出的,还有一点我觉得很反直觉,你也可以跟大家分享一下,就是你发现部分城市的学区房的价格居然很坚定,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你有观察吗,北京我发现西城的那些挂学区的好像最近又涨了,

[厚望] 我从来不看学区,所以我完全对这个没概念,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我也不看学区的,因为我没小孩嘛,但是我从指标上观察,有学区标签的房子最近量价都在放,尤其是华北和西部,几个比较明显的例子,长沙的好学区,

[厚望] 四房小区是吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它的好的学区房子过去四年其实是有涨幅的,涨幅还不小,但是它因为有学区集团分配的变化,所以我也不知道这个是不是因为一些结构性的变化导致的,像石家庄应该40宗吧,那附近的房子也在涨,太原的学区,包括北京的西城,包括乌鲁木齐有一个天山板块,也是最好的学区,在北门附近也是在长的,那我自己是比较看空学区的,应该跟大部分人的理解一样嘛,就是人口肯定越来越少的嘛,尤其出生人口断崖式下降,那我不知道这里面隐含的体现了什么指标,我把这个现象抛出来,但是这里面的原因我还没有经过深度思考,不能跟大家汇报,我提高里边还记下了一句,我说编理由吧,对我其实不想编理由吧,反正这是一个现象,大家可以自行理解,

[厚望] 我会在乘斗斯里面再给大家放一张图,就是中国历史上房价指数跌幅在30%以上的城市,你可汇总过,但我很好奇,你那头里面居然没有海南,

[Nick@公众号「趋势动物」] 太早了,应该是98年到20年吧,有一个海南的泡沫,但指数是从06年发布的嘛,所以06年到现在,海南肯定是一个史无前例的一个大泡沫,新闻记载是50%到70嘛,没有数据就不知道是怎么样,06年到现在比较深度的跌幅,其实就三波吧,11年的温州,17年的廊坊,我不知道21年的深圳算不算,深圳勉强差不多20%多不到30%跌幅,如果按30%来算,我觉得整个华北在17年之后跌幅都接近30%,

[厚望] 温州和廊坊是超过50%的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 廊坊接近50%,对的,华东部分城市21年到现在也接近50%了,

[厚望] 50不是30,接近50吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 像延城,你可以去想象去看,延城还有南通,包括淮安,应该都40到50之间吧,我觉得大致这一轮跌幅,大致分为三种类型的城市吧,17年是一波城市的顶,集中是华北西部,21年是一波城市的顶,然后23年是一波城市的顶,从我们的共识来讲,就是17年是那波比较差的,比如三四线啊,西部、华北啊,然后21年是相对比较好的,比如说长三角大湾区,大湾是21年见顶的,更好的像你说的北京,上海,23年大概三月份左右见顶,到现在差不多15%左右的跌幅,所以大概分三波,我把它叫沉济型,单峰型和双峰型,因为像上海21年23年分别有一波航行,21年相对大一点,23年有一些大平层和别墅的行情,是属于双峰型的城市,所以这一波沉济型的城市,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就17年跌到现在的城市太多了,数不过来整个华北起码都是,它们的跌幅击转到30%,但我不认为这一波像类似温州或者狼房,它的跌速是偏慢的,就像你说的阴跌爆裂无声,它是一个炖刀杀猪的这样的一个过程,就是远没有温州包括98年的海南那么刺激,所以现在大家都说什么跌回上海跌回17年,其实没有啊,上海其实只跌回19年,但部分的像老破小跌回17年,对于温州来讲,它要跌回2011年,它得涨100%,就它从2011年跌到现在,中间有涨有跌嘛,到现在还有50%的回车,2011年的高点和现在的比例是2比1,它如果要想跌回2011年,它得涨一倍,明白,

[厚望] 同样的就是一个腰斩的股票想回本,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对啊,所以很多人问我哪个城市跌到多少年了,我说华北多么希望能跌回2017年,

[厚望] 关于2025年楼市的展望,你还有什么想提的吗,因为你提到两个关键词,抽象且迷人,抽象迷人,我觉得是对于一件事有趣的一个描述,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得现在就是2025年的新故事,其实就刚刚说天地资产嘛,就我们赶紧部分聊过,对对对,然后天资产我觉得这是共识,它很迷人,但不抽象,可以说令人向往吧,但是不够抽象,我觉得抽象迷人主要是形容低资产的,抽象的意思是说他不常见,他低共识确实很匪夷所思,迷人是说他的高趋势强度让人不可忽视,至少让我觉得他是一个非常前沿的资产,有特别多的故事可以挖,我会愿意去花更多的精力去关注和采盘这样类型的资产,我觉得还有必要说一下高足系这个概念,我觉得抽象就是低共识,迷人就是强趋势,它是一致的,这也是形容一个事情有趣的关键词,我觉得有趣的事情,它是足够前沿,前沿到没有什么人关注,那它就必然是共识之外的东西,他迷人就在于他展现出极强的生命力,

[Nick@公众号「趋势动物」] 他有充分的流动性,展现出很强的增长性,趋势也很强劲,这是他迷人,然后大家愿意追随这样的一个前沿趋势的原因,而且一旦这个趋势形成,他会自我裹挟,然后不断地把各方力量,越来越多资金卷入进来,形成一个所谓主线的趋势嘛,在楼市里面抽象迷人就是所谓的地资产,因为我就持续发现这些地资产在跑赢指数,虽然它还是在跌,我觉得最抽象的其实就是我们上期聊的,成都老婆小已经少了20%这件事情,他从自助逻辑上怎么看怎么匪夷所思,他完全不符合我们心目中向往的居住状态,但是他确实有他的生命力,就是他的极强的流动性,他的高租息超过了仿代利率,而且他到了一个已足养代的甜蜜点,就之前测算过4.5%以上,他就可以已足养代了吗?这个我们聊过,

[Nick@公众号「趋势动物」] 包括最近我关注到写字楼这个资产,当然这个资产像公寓一样,它的趋势并不强,它只是抽象还不够迷人,也采盘了这个资产,我觉得很有意思,就是你会发现过去写字楼是一直在跌的,因为供需关系的原因,因为它一直在主线的背面,

[厚望] 包括大家一提的这个是很自然的,就会想到的公质率嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对写字楼在08到10年的会儿,其实是比较追捧的一个资产,但是后面随着新区的不断的稀释这些供给嘛,所以写字楼一直在跌,跌到现在是一个什么程度呢?基本上旁边住宅的3到5折吧,我最近在上海普陀采了一个商住,是一个次新的写字楼资产,那它是可以商改住的,它旁边的楼盘大概7万的单价,这个写字楼差不多2万8,就3万不到,因为现在有些写字楼可以商改住,它其实实现的功能除了不同煤气之外,基本上跟小区没有太大的区别,但它没有小区环境了,就是没有一个封闭的入户环境,但是它内部的居住体验,在现在装修的技术下基本上是一样的,甚至我觉得它的落地窗,包括它的那种空间的通透感,比住宅甚至有一些亮点,所以你会发现这一类资产,有一个天然的优势就是深度价值的地资产嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它算足夕很轻易的可以算到3个点以上,

[厚望] 我还想追问一个细节,我好奇就是写字楼的物业费或者管理费,很贵,

[Nick@公众号「趋势动物」] 像住宅差不多上海老房子可能4块左右,新房子可能8块,写字楼动不动就30块的物业费嘛,就30块我也算过,基本上是这个房子的0.3%,如果算年化的话,就相当于租息要再扣0.3%,这是比较高的一个运营成本,但你要这么想好像又没有多夸张,因为你跟他租息比,那是不算太大的一个损失,我最近在小红书看到一些报改写字楼嘛,就买写字楼毛皮过来,然后用现在的装修铺木地板啊,因为它的空间非常通透,它有那种巨大的,就可能一个10米乘10米的空间,可能就两个柱子横条,那你会看到非常类似欧美的那种,比如说开放式的厨房,餐厅,卧室一体的这种体验,还有全落地窗,你会有一种全新的体验,这件事就让我就是对这个资产产生了好奇,然后去了解一下,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是一个非常小众的领域,大概上海可能一年成交不到一万套,但是也比较稳定了,有低于90坪的那种非柱的上海柱,还有一些超过130坪的那种大平层,它可以用来做住宅的,从现在的新世界的抽象的离谱程度看,我觉得这一类资产是有道理,在某个时间点可能会走出趋势,我是觉得谨慎看好,但是目前趋势还没有走好,这是我最近关注到的,从高足锡的逻辑去推导,你会得到一个跟之前审美偏好完全不一样的新世界,这个新世界是我非常关注的一个赛道吧,

[厚望] 你能再帮我们盘一下高足锡内部的分类吗,就是什么样的城市,大概什么样的足锡水平,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我之前盘过一个,我们可以来分享一下,我们从最低到最高排,全中国最低的城市厦门,我厦门真的很神奇,多少感受一下,厦门是1.3,我先说存款利率,现在就是银行公布的基准存款利率,一年期1.1嘛,最低厦门1.3也是超过这个基准存款利率的,厦门很神奇的一个城市,就过去一直领涨,它其实跟香港有点像吧,它其实领跌是在2023年开始加速下跌,最近跌幅比较大,但跌完了之后还有1.3的足锡,北上广深基本上1.6到1.7,这是一线的足锡,然后往上杭州二线城市的代表是1.8,这个都是属于低足锡的概念,东莞是1.8,就是一个华南的代表,然后一线里面老婆小这个业态差不多2.0,就一年的总租金出益最新的成交总价差不多2.0,

[Nick@公众号「趋势动物」] 到华北就开始变高,整个华北像天津石家庄,包括之前采盘太原,差不多是2.0到2.5,太原是2.5,然后西部像成都,成都是西部最强的嘛,租息在二线里面算高的,差不多2.2%,成都老婆小差不多是3,之前有3.5,现在稍微涨了一点,3的盘比较多,3.5比较少了,再往上有些三四线,像整个四线城市做一个组合打包,差不多是2.5的租息,这也是中国基本盘,就是整个三线加县城,长沙租息很高,作为华中的一个高租息代表,长沙2.9,长沙基本上也10年没怎么涨,长沙就一直便宜,就是供应量超大,然后怎么卖卖不完,新方现在还有很多在卖的,除了外围在卖,整个滨江核心都有很多住宅,所以它的租息一直控制在很高的,而且他们租房愿意投入的消费能力也很强,

[厚望] 而且长沙其实被法派市场影响的比较大,

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后就是商住公寓,商住公寓整体全国的平均有3.4,但是其实我采盘超过5的公寓也很多,然后就是文旅,文旅我觉得足够离谱,但是你仔细挖它的故事又很硬核,对吧,包括数字游民,我觉得未来也是一个大趋势,就是北海桂林为例,它的租息差不多3.4,然后就是边疆城市,乌龙骑是我采过的,然后哈尔滨,太冷了我不愿意去,我之前其实有点看空东北嘛,因为基本面的原因,但是从高足夕的角度,哈尔滨足夕是真高,3.5%,这是平均水平啊,应该会有一些4%左右的足夕的小区,我可能计划会去一趟,等热一点,就一个东北一个新疆都是属于中国的边疆地带嘛,它恰好又在现在的一带一路的出海口上,他们的出口贸易其实增长很迅猛,我觉得也有些故事可以讲,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以这也属于新世界的范畴,3.5%,差不多就到这儿,

[厚望] OK,然后我们来聊一下这个小程序改版,这也是对你来说很大的一个事,我自己感受一下就是新版之后的小程序,它对楼市各个细分领域的表征的作用极大的加强了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这个改的心理憔悴,我发现做软件开发者和做自媒体完全是两个状态,我就做开发的时候没有办法输出,因为沉浸在算法和开发上嘛,其实我是从领导一全退翻做的,但是可能对于前端的形式看可能变化不大,原来是按城市行政区板块小区的这个四级结构来排的,那现在其实打破了四级结构,

[厚望] 你新起了一个板块,

[Nick@公众号「趋势动物」] 新起了一个板块,然后做了一个单页面的一个通用型的架构,在算法上也把底层架构全部穿透了,可以理解为现在所有的高于底层资产的品种,其实全部是由底层资产的聚合,然后穿透去形成的,所以在这个架构上可以做特别多的关于主题和风格指数的观察,

[厚望] 你给大家介绍一些这个大的新板块,你都做了哪些创新?

[Nick@公众号「趋势动物」] 就新板上线之后,我就慢慢的再加风格指数嘛,其实这个就有点像股市里面的一些smart beta,

[厚望] 所以说其实老板呢,它更像是股市,就是大盘个股,对,大盘个股,一层一层往下下,大板块,然后行业,然后小区房源,新板块呢,其实就是编织了各种各样的风格,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,各种各样的smart beta,就是各种赛道的风格指数,因为你从行业来看是不够的,就像股市一样,它的主题不都是通过地域来发现的,比如说新区就一定比老城好,整个新区无论是什么样的盘次新,还是老的都大涨,你就拿成都为例,整个主城的七区和那个高薪和天府的涨幅,完全不是一个数量级,过去就是高薪和天府的独立行情,但现在这么粗糙的分法,已经不能去描绘我们刚刚说的一些新的赛道了,你比如说老婆小跟刺行,它在同一个板块,但它们的走势是分野巨大的,或者说别墅和一个高层,它在同一个片区,但是你去剥离开它们的趋势也是分别巨大,就单纯的地理维度已经不够了,所以要加大量的风格,包括租西也是一个风格,高租西的盘和低租西的盘,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它们走势也开始分化,

[厚望] 你展开讲讲,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以我就慢慢的在加,比如说做了一些液态指数,你现在可以看某个城市的别墅指数,就所有别墅的小区放在一起,做了一个指数,然后超高层的指数,大平层指数,刚刚说的商办邪自罗公寓的指数,这些数据你都拿到,洋房的指数,它是穿透到小区的,

[厚望] 这是产品业态,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是产品业态,然后你可以看它的楼林的业态,比如说老婆小的区是怎么样,老婆大,四亲全新,你还能看高租西的小区区是怎么样,还有中高租西,中租西,低租西,这个定义都写在注释里了,我还对板块做了分类,你甚至可以看比如说改善型的板块,大平层的片区,还有别墅的板块,甚至一些富人区,它们的走势跟大盘的指数的一个,

[厚望] 你那个标签就叫富人区,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就叫富人区,牛逼,我说完富人区定义,这个会不会太精英主义了,但是富人区是这样定义的,就它的单价和总价都超过这个城市均价50%以上,它既是高单价又是高总价,把这一类区域叫富人区,还有一个牛逼的,就是我把行情类型做了分类,就是你现在可以看到这一轮右侧的板块,有这么几个标签,就是上轮领跌的板块,然后上轮领涨的板块,上轮扛跌和上轮智涨的板块,你先把上一轮的时间跨度给它定义一下,就19到21年不是大部分城市有一轮行情吗,但如果没有行情,那这个城市就没有这个板块类型,就如果19到21年有一波行情,那领涨的那个板块,因为板块都有区分,比如上海19到21年的领涨板块,就是新天地,就是翠湖大平层吧那些,包括华与中路,

[Nick@公众号「趋势动物」] 老西门,北外滩,甚至珠家角,就是青浦的别墅,其中在大平层和别墅板块,还有领跌板块,比如说这一轮的新区,很多都是领跌板块,领跌板块就是指21年见顶之后,或者有些城市23年见顶,它到现在的跌幅是超过平均跌幅的一定程度,它就叫领跌板块,然后还有本轮右侧,它的成分是动态变化的,就是现在走到趋势温度,至少在热以上就叫右侧,就相当于它已经走出来了,比如成都的一些主城区,

[厚望] 那你还是得对本轮的时间跨度给一个定义,

[Nick@公众号「趋势动物」] 本轮就是当前这个界面,就走到现在,它如果趋势温度大于热了,那我认为它的趋势就走到右侧了,这是一个动态变化的,未来这种板块可能会越来越多,还有一些维度,比如说刚刚说的城市更新的维度,比如说老城核心区,这里面有老城,老城核心区,还有老城更新,它虽然是老城,但是它有大量的拆迁,然后有盖新的楼盘,就叫老城更新,还有一代新区,二代新区,所以在这个分类下,比如说你去上海组合,以强度排序,你就能很清楚地看到,就当下这个前面,资金在偏好哪些业态,就你不仅能看到地段,你还能看到在业态上的风格的趋势,比如说你以上海为例,强度从最高往最低排,你可以看到别墅大平层的趋势强度很高,那我可能会主观认为,这些是下一轮最能跟上天资产的一个资产类型,

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后在城市更新那个维度,你会发现上海的老城和新区,它的趋势强度很高,我觉得这个就对应了最近的老城拆迁,老城升级,包括老城的高租稀的业态,所以这个风指数是我观察,全国各个城市行情类型的很重要的一个手段吧,

[厚望] 就是增加了更多的维度,

[Nick@公众号「趋势动物」] 主题,风格,对,

[厚望] 你也漏了一个秘书,那个城市能级,一二三四和县城,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,然后全国你还能看一线城市,我觉得这个就比较常规了,就你一线城市打个包有一个指数,二线三线四线,还有县级市,下周我还会做五国旅城市,五国旅城市是一个很抽象的业态嘛,像北海桂林,大理,防尘港,这样的一些城市去做一个城市包,去观察它的风格,包括浙户啊,华南,东南,华北,我之前做开发商也是发现,相同局域的一个城市,他们的操盘手法其实很类似,比如说新老产品的交替的节奏,规则,政策,政府的供应节奏,包括开发商拿的力度,都是相似的,比如说同一个区域,它的行情走势是高度相关的,

[厚望] 我前两天录县城不是还叫你要一下数据吗,我好奇你这个县城的指数是如何编制的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 县城穿透到下一层是所有县级市嘛,就是中国的县城都是在城市底下,以县级市的形式,那我把所有县级市的板块都拎出来,其实县城也是我特别关注的,但是我一直没采盘,因为我觉得我的数据颗粒度是不够的,这也是我最大感触,很多好的东西,足够抽象的东西,它其实是在数据外围的,

[厚望] 就是现在你能做到小程序里的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 原因是因为你没有足够的数据,足够多的交易,而且一些主流的机构,包括统计局都有披露这些数据,那我觉得这些东西肯定不是最抽象和迷人的,我觉得最抽象迷人肯定是那些在数据之外的,你必须要亲身去采盘了解的,我觉得最近县城就是这样的一个资产,因为我在有限的数据里面看,很多县城的趋势是非常强的,它没有涨,但是它是岁月静好的状态,就是高租息基本上止跌的这样的一个状态,然后还有一个观察,就是农民自建房的流动性最近好像在越来越大,这个没有数据可考,但是是我在一线的观察,越来越多的人,尤其是三四线的人,他会选择在这个城市周边不太远的地方买一个自建房,说白就是大别墅,但他得有买这个房的人,

[厚望] 自己首先得是农村户户吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,那他可以向他购买使用权嘛,这个专门有一个什么农村资产,什么挂牌的一个交易平台吧,每个地方都有,我觉得这种资产也很抽象,我没有数据可考,但我花时间去了解这样的资产,

[厚望] 我比较意外的是,我看到你给我那个数据,19年至今县城的跌幅居然是小于二县城市,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它整体其实跟二县城市相当,但是呢,你如果看局部的一些县城,它跌幅是相当小的,

[厚望] 那如果我让你对县城岁月静好这个,

[Nick@公众号「趋势动物」] 编理由对不对,编故事,编故事哈,那我经过深度思考和联网搜索,有以下几点观察,我现在越来越觉得,就Deep Seek包括AI出来之后呢,因为我一直在有意的训练自己不归因,我股市早就不归因了,楼市也是在训练自己不归因,我觉得归因是一个很廉价的技能,但是你也能发现,就人类是多么渴望喜欢归因,对,因为我也写了一些自媒体文章,我会发现你不归因这个文章就没人理你嘛,包括自己去底下彩盘,你也会发直觉的问为什么会这样,为什么新疆会抢,到底谁在买,这是本能的反应,包括跟大家交流,其实大家第一反应到底谁在足,对吧,为什么,但其实归因是很廉价的,比如你非要问我县城好,我可以编很多理由,比如说因为县城还有农村人不断的往县城走嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它的县城的城市化并没有结束,县城的供应比较少,开放入住的少,所以它的供需关系比较好,县城可能长期深度价值,价格已经足够低了,

[厚望] 大量的产品升级的需求,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,大量天资产足够少,对吧,升级的需求还能编什么,

[厚望] 县城让DeepSick去编吗,大家可以问一问,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你要说县城不好,如果县城超跌了,我也可以根据十个理由去骂他,我觉得在AI时代,我自己是真的在这件事上,就彻底跟归因和解了,因为我发现归因是一个非常廉价的东西,我会花越来越多时间去关注趋势事实本身,会去关注一些前沿的一些资产叙事,

[厚望] 我觉得这点对我来说是一个特别好的提醒,我就是吃归因这碗饭的,我不能自砸饭了,因为你没有归因的话,你就没办法和大家交流了,如果归因你写这些东西就太抽象了,我做趋势做到最后,我发现怎么想的,甚至没有交流的意义,是,就我一直认为,就比如写内容,它从来不是说服,包括面积,我想听大家,我从来没有意图,用任何观点说服任何人,我也不希望为我的任何表达和观点背任何的因果,但是我认为做内容其实就是一种筛选,你归因你打造出来了一个小公识,你能筛出来认可你这个观点的人,但我从来不想去说服他,但是如果你都不归因,你连共识都不提供,你的东西就没有人看了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我觉得归因会给人带来表达欲,我觉得这是归因特别迷人的一个地方,尤其是对于一些共识外的东西的归因,比如说解释为什么新疆强,解释为什么现成强,这种反知觉,共识外的,你在采盘或者一线亲历之后,发现一些额外的逻辑,这就是所谓的归因嘛,当你有这些新知的时候,你的表达欲是非常旺盛的,每次我采盘回来,就表达欲都非常旺盛,因为有新知,但是事实上归因是之后于趋势的,而且它也不太重要,我觉得这也是生而为人非常骄傲的一点,当我有表达欲的时候,我会觉得非常快乐,即使我知道我是个韭菜,人味的一部分,对,每次我在归因我都知道我就是个韭菜,而且每次你参与红大叙事,比如说我去年交易银行,最早期的时候我不知道是红利嘛,后来出来一个红马股啊,

[Nick@公众号「趋势动物」] 现在大家开始说高股息,那其实我们都在参与这个归因的巨大叙事,然后你从不知道到知道,从不了解这个新的风格,到了解这个新的风格,你会收获新知,在这个新知过程中,你就会很开心,就真的很开心,你就会有那种自我成长,那种快乐,这种就是AI带不来的,

[厚望] 但是这和你做交易无关,对对对,没错,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是核心,就是对于普通人来说,通常啊哈moment通常就是高点,我觉得在股市的同利的这个叙事中,肯定不是前期了,肯定是中期往后,是不是末期我不知道,但是在楼市这里面,我觉得可能比股市还要在之后一些,楼市的高足锡这个赛道,我觉得还是能给我提供非常多的新知,而且还没有被充分交易,我也会一直去关注嘛,

[厚望] 所以逐渐交易是多么的翻人性的,就哪怕今天你还在沉浸在这种快乐里边,但是可能第二天银行趋势不好了,那就得剁了,那就重新归因,

[Nick@公众号「趋势动物」] 重新解释为什么现成不行,为什么一线又开始好,

[厚望] 然后我觉得这也是跟你聊天,你教会我的就是,遇见你之前,我会本能的对低共识保持一种自我怀疑和不安感,但现在好像对低共识感到了一种兴奋的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你不是之前聊是说对高共识感到不安吗,你也会对低共识感到不安吗,

[厚望] 因为你发出来的东西全都是质疑你的,或者回应者聊聊,你会觉得那现在可能我会说那挺好,就等嘛,但你总会来说就是因为你没有看见,所以你也不太敢去相信,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得抽象跟迷人同样重要,低共识肯定是抽象的,但是迷人东西是少数的,楼市里面比如说公寓和解奏就没有老婆小迷人,尤其是成都老婆小迷人,因为他趋势不够好,

[厚望] 考虑到我的职业属性,当我说了低共识的内容,你在评论区一定是被怼的,可能恐惧在这儿,对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我记得私募界有一句话,房产也是一样,反正高共识是今天能大卖,明天就死嘛,因为高共识肯定是叫好叫做,但是可能交易的点位太高嘛,这点我觉得公募更是如此,对吧,然后另外一个极端就是你想低共识就是今天就死,就是你今天讲一个低共识的资产,即使你明天你压对了,明天证明你是对的,但不好意思你今天你的观点卖不了做嘛,就你募不到资或者你无法吸引读者,对我来讲我自己,我已经换过好几次赛道了嘛,原来做房地产后来做基金,包括也设立一些自媒体,其实我自己对职业选择,包括做的事情,我都是把有趣放在第一要位的,当然也得活下去,还就是必须得赚钱,当然我觉得有趣更重要,就是所有的前沿资产,我都会很早的开始焦虑或者FOMO,如果这个东西是我不熟悉的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是又很强劲,我会尽早的去了解和参与,

[厚望] 对前沿资产焦虑和FOMO是趋势给你留下的肌肉记忆,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,因为我担心所有的微小的前沿的强势,都会引发成一个巨大的主线,如果不参与这个主线,损失是很大的我觉得,

[厚望] 关于小程序改版,还有什么想补充的吗,美元和黄金那个,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,就现在加了汇率,如果你用黄金去看房价,你会扎金的,

[厚望] 容易做房,

[Nick@公众号「趋势动物」] 他们让我上线日元,就日元汇率吧,可能看了会好受一些,我后面会加上来,把日元的汇率这个全项打开,如果你用黄金看楼市,黄金这个事情也是我反思的一个很大的,我有做黄金,因为我做期货,但是仓位不够大,我没有想到黄金会成为一个这么大的叙事,我自己虽然做一部分,其实过去一年交易的东西也很抽象,其实过去一年卖的最好的三个产品,纳指,黄金和红利,这三个没有一个不是抽象的,甚至像纳指,它甚至不在普通人的交易池子里面,因为你早期交易这种是比较难的,现在ETF越来越多,现在也很难,额度,对,现在额度也很难,那黄金也不是一个常见的品类,对吧,我自己的感受就是,做趋势跟踪广度,我觉得是大于深度的,深度其实就是我讲对基本面的理解和归因,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得深度反而不是核心的关键,我觉得反而是广度,就你的触角要足够大,这也是量化的精髓之音,对,而且对那些足够离谱抽象的东西,保持敬畏,就是它发生的时候,你不要先否定,你不要说这个不可能,或者说过去没炒过,未来也不一定,它都有可能,先不要带任何预设,甚至是不要有深度,不是说广度大于深度,你甚至不要带深度,不要带经验来,

[厚望] 你保持敬畏的做法,就是把交易权让渡出去,自己不讲义,对吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,然后让所有事情自然发生,你只是去观察和感受,包括这也是最近Race我在思考的,Race其实过去趋势非常好,过去一年,今年也很好,对,今年以来也是相当的好,我没有做的原因是因为,我一直关注Race,它在我眼皮底下走起来的,

[厚望] 我给大家说个小八卦,其实Nik的这个小程序里面,一度是要上线Race的这个板块,

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为它符合高股息强趋势嘛,就我当时就是先入为主的认为,它流动性太差,因为当时我关注的时候,最好的一天不到1000万人民币的成交额,现在这个板块30个Race加起来,可能一天就六七亿的成交额,甚至不如一个股票的成交额,

[厚望] 你刚才说的1000万是单支是吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是现在整个Race这个板块,所有30只加起来,是6个亿,就成交额,然后单支差不多1000万,我当时关注的时候就1000万不到,那我觉得这个容量太低,按照传统的理解,它的波动率可能会很大,可能会被震的感受很不好,现在证明它的确是一个趋势走得不仅很稳,而且股息实际分红的分红率也是很高的,

[厚望] 那你不参与是因为那个1000万的成交额太少了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对我是认为这个流动性不足以支撑趋势交易,

[厚望] 那现在你交易了吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 没交易,我觉得还是需要成交量放大了,它当然是不应该忽略的自想配置的一环,因为它也足够抽象,也足够强势,而且很有可能未来会越来越焦头活跃,这也是我在关注的,楼市也是一样吧,因为如果你用纯交易的眼光,我对全国是不排斥的,我不会说只有一线核心地段,才是我要观察的,不是,我是所有城市,所有业态,所有风格,这个广度是我非常在意的,

[厚望] 接下来我想聊一个话题,其实我们之前聊过,但是其实我后来意识到,我在这个话题上并没有深入,其实你做趋势交易,你的指导理论就在于,你是低胜率乘以一个高赔率,最后你的EV是正的,也就是你的预期收益率是正的,但是我当时没有再细问,就是为什么,尤其在A股这个环境下,你也是足做A股的吗,为什么在A股这个环境下,它的赔率可以足够高,因为你的胜率是低的,胜率35%左右,

[Nick@公众号「趋势动物」] 赔率有好几个模型,比如35对应可能3.0的盈亏比,还有一个模型是,盈亏比稍微低一点2.5,但胜率会高一些,42%左右,你说为什么盈亏比可以盈利,就是算出来可以嘛,就是在历史的回测和时证中,它是可以做到盈利,如果不盈利,这也不是一个可以纳入的交易方法,然后另外就是补厂不是有一个凯利公式吗,就是你把所有概率扔进去,它会给你一个凯利最佳仓位,这个仓位就决定了你的下注比例,那这个仓位就越高越好,我大概是用这个去衡量的,这是数的层面了,就是说你通过回测做实验,然后去发现好的模型和对的算法,这是一方面,我已经对这个深入信仰了,我即使不做回测,我也会用这个方法,像A股有5000个品种,期货有大概60个品种,我每个品种都会去做,

[Nick@公众号「趋势动物」] 做它的历史的开仓平仓的平均的升率和盈会比的分析,那我发现很多品种其实做不到盈利,

[厚望] 原因是赔率不够高还是因为盈利不够?

[Nick@公众号「趋势动物」] 原因就是它过去没有β,你比如说期货里面农产品和黄金,包括白银和硅金属和农产品,在过去19年到现在不赚钱的,就是如果严格按照趋势做,那不赚钱的原因也很好理解,就是因为没有大β,但是不代表它走不出趋势,或者说不代表它就没有极端行情,事实上证明过去两年,就能产品和黄金贡献的超额α是最多的,包括乌鲁木齐也是,你过去10年回测,当然测不出,因为它没有β,但过去没β,未来就没有嘛,不一定,所以我不会因为过去这个品种做不出收益,我就选择不做它,我还是要把它纳入广度,因为过去不代表未来,这也是黑天鹅和肥伟效应里面讲的,这个世界是不平坦的,不是说过去线性低腿未来嘛,未来一定是在一些超常规的领域出现极端的趋势,那这个趋势从哪里出现我不预设,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我不会从过去好做的品种里做,就像我们刚刚聊的,通常都是抽象的东西起主导新力量,在新的行情里面,

[厚望] 我以为你的答案会是,我用一个听过咱们俩这个节目的听友们,大概率能听懂的一个话来说,我以为你的答案会说,在A股的环境里面赔率足够高,是因为肺的那段涨得足够多,那当然是,

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为这段行情就是主要贡献超额收益嘛,然后A股它风光轮动又很快,它基本上每两三个月会有一波主线,现在其实也有主线嘛,也有在参与,但是不是所有主线都会走出费的行情,楼市也一样嘛,楼市其实二三年也有一波小行情,就局部城市有一波行情,但是没有发展到费,因为货币周期就往下掉头了,那所以我觉得很多东西就是天时地地人和,就是在对的时机上中的仓位,我觉得就是严格去做就行,

[厚望] 你刚才说那个凯利公式,你算的其实是总仓位对吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个说起来就有点长了,我们做量化交易去回测模型,你有好多模型嘛,不同的算法,有对应不同的开平仓条件,那哪些算法好,哪些算法差,不同的交易员它的偏好是不一样的,那我自己就是看这个凯利公式,那有些人可能要求胜率要高,比如说我过去1000笔开仓,我要求55%,比如550笔是挣钱的,但我不是这样的,因为对于趋势交易来讲,胜率甚至不在我的优先级,那我比较关注的,其实就是刚刚说的,就整体这个胜率和盈亏比的组合,它是能够提供正收益的,正期望的,这第一个,第二个就是它主线发生的频率,要足够频繁,

[厚望] 我都能抓住,主线发生的频率要足够频繁,对你来说是好事还是坏事?当然是好事,你不希望是一个主线一直走,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是希望一个主线一直走,走完了,然后换一个主线再走,但这两个主线之间,这不是两件事啊,就是主线要足够大,肯定是好事,主线大完了之后,它到下一个主线发生的,冻结时间要足够短,就比如说A5不能三年一个行情,楼市就三年一个行情,你在楼市不可能做一个14天一个模型嘛,你不能说这14天我买上海,下14天我买深圳,这是做不到的,因为楼市它的主线的间隔太长了,上次是19到21年嘛,再往上是15到18年,这一轮还没开始呢,这已经四年了,所以你不可能在楼市建构一个低于一年持仓周期的模型,那对于楼市这个资产,我不可能做到日度的去监测,我周度都有点高了,我觉得对于普通人来讲,你一个月看一次,小群去的行情就足够了,因为你的一年可能就做一笔交易决定,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那对于股票来讲,它A股可能两三个月就有一波主线,那我觉得这个主线的级别,就可以适应做一个更高频的,其实每一个风格都不一样,第三个就是你的回撤周期要短,其实这两个也是类似的吧,就你的回撤不能太大,就是有个叫卡马比嘛,就是你的年化收益率,一般处于最大回撤,也可以处于过去历史的平均的回撤,这就是一个稳健的卡马比,这个比是越高越好的,这个一般要做到二以上,我自己会比较关注这个,胜率是我根本不在意的,如果你能给我一个10%胜率,然后100倍的赢快比,我太开心去做这样的决策,

[厚望] 这只是你个人的偏好对吧,对对对是,你刚才说这些我突然想到,之前有一本詹姆斯的传记嘛,今年他因为那本书的序,是梁文峰写的,所以这本书又卖了一波,我看到那个嘉宾跟我提到过一个数据,就是我还挺惊讶的,西蒙斯他追求的胜率就是50.75%,他不想要,他主动在控制他的胜率,

[Nick@公众号「趋势动物」] 聊着聊着就变成激情节目,西蒙斯他跟我的这套做法,就不是一个类别的,其实这里面就分两种,一种是机器学习式的,一种是规则式的,我自己是偏好规则式的,西蒙斯是用机器学习的,他自己是梳理背景嘛,我觉得简单论述一下,就是机器学习式的模型,你可以理解为一个黑箱模型,就有点像无人驾驶,就是你的输入是拧定的,但是中间发生什么变化不知道,他最后给你一个输出,就是买多少仓位,什么时候买,这叫机器学习,但规则是说,这个规则是清晰可解释的,它不管有多复杂,它是交易员去架构的,

[厚望] 就你对那个输出结果,它背后的逻辑是有数的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 相当清晰的,而且这里面的所有细节,你是知晓的,它是去严格落实你的交易的理念,它其实就是人深度思考的决策,那那个深度学习式的就是AI的一个思考的决策,这两种它的范式是有本质的不一样的,AI它的最大的好处是,它可以深度学习一些比较隐藏的模式,一些肉眼或者人脑无法识别和理解的,深层次的一些模式,这些模式甚至是无法解释的,在这些模式下可以反复地去赚小钱,而且通常能够在日级别的收益上,实现大于50%的升率,这是它能做到的,但是它有个最大的缺点,也是一个我认为比较致命的,我为什么没有使用这个方法的原因,是因为它在逻辑上是存在极端风险的,因为它的逻辑是,比如说学习过去三年五年十年的数据,去发现价格运动的规律,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就所谓pattern嘛,然后用这个pattern去指导未来的交易,如果未来的交易出现了一个十年不遇级别的波动,不一定是波动了,就只要这个是十年不遇的,是在你的训练库之外的变化,第一你肯定是没有经验的,第二你可能会用传统的经验在这里遭受重大损失,这是理论上的,而且最重要的是这个损失是无法被解释的,就比如说你通过AI的指令开仓了,然后发现巨亏,而且它还不止损,它还继续去承担,那你这时候不知道哪里出问题了,那你也自然不知道如何去干预,所以我自己的思考有限,这是我自己的一个思考,但是它最大的好处是,你是可以做严格的风控系统去做止损动作的,然后你反而是利用那些十年不遇的一些东西去盈利,这是这两个本质最大的不一样,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是不得不说这两个赛道里面都有非常非常优秀的产品,AI里面有些全天后华,包括之前的增强都能提供稳定的超越收益,

[厚望] 我听完感觉就是,一个是非常害怕肥伪的,你是期待肥伪的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 当然,如果这个世界是平坦,没有肥伪的,那我相信人工是不可能赚到AI以外的钱的,就它肯定是不能beatAI的,AI确实把生存次的所有的pattern全部学会了,但它唯一学不到的就是那些所谓抽象且迷人的东西,但是未来AI也会自我进化,我觉得这个行业也是在快速迭代,我觉得会出现新的变化,但是我在目前这个界面,我还是更愿意把自己的资金放在规则式的,这样的一个低胜率的墨性力,

[厚望] 一个是恐惧未知,一个是期待未知,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得我赌心还不够大,我觉得我应该更激进一点,这也是我过去几年在反思的事情,就是太把注意力放在国内的比如A股和房子,这两个风险资产上,包括期货,但是其实很多东西它在这个之外,比如说债,包括一些薄荷礼布方面说的一些另类资产,我觉得,我刚才我刚要问你,你没做什么?我都没做,我在反思界的广度是不是不够大,就是我这个人是不是还不够抽象,不够对新世界保持敬畏,我觉得这肯定是需要改变的地方,OK,我觉得聊差不多,谢谢你,这是我们第七期,第七期啊,不是吧,是,第六吧,

[厚望] 第七,第一次录是面积的第五期,我们现在录的可能快一百了,这是第七期,我感觉我要降低来你薄荷的品词,

[Nick@公众号「趋势动物」] 感觉还是要深度思考一会儿再来,那我们就大概半年一期比较好,我觉得差不多四五个月或者半年,嗯,嗯,嗯,嗯,