081_E81.新疆踩盘开眼界，高租息类房产，以及投资灵魂四问

[Nick@公众号「趋势动物」] 你先说说你前段时间都去哪了?这么快进入状态了,我觉得已经够自然了,一个转念就来了,我怎么能不经意把这个问题问出来呢?好,进入状态,我们开始说。你不用你,哎呀,真是,新疆?我年初不是辞职,我们是年初入了一次,你辞职的事是知道的,在节目里面说的。包括你呀,天哪,就一批朋友不都是今天辞职吗?我还挺感慨的,对,赛道太拥挤了。我是年初辞职,其实今年去很多地方挺开心的,把辞职时间想去的很多城市,包括各种业态吧,都看了一遍。就是我之前在趋势里面看到的一些新的现象,我都花时间去踩了一下。集中在西部华北,我们去的时候,我刚从华北回来,然后我们路完之后,我又去了新疆,从新疆回来,去了好几个小县城,然后又去了成都看老婆小,因为成都老婆小最强的嘛。

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以基本上七七八八吧,我西北还差一些小城市,像宝吉汉中这个我还没去,像榆林是去了。总的来讲,整个西部和华北很多重点城市,我都踩了一轮今年,一些有历史文化的,像这个榆林啊,厄尔多斯,银川这一条仙王,一直沿着河西走廊,还去了敦煌,敦煌当然也是边玩边踩了。

[厚望] 我觉得银川的趋势也很棒啊,就这一轮。

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实在全国算很好,但在西北就一般吧,整个西北都非常强,就是其实很意外哈,就是我踩了这么多城市里面,我发现趋势最强的都不在我小程序里,说白了就是不在公众事业里,就是连数据都不是很透明,但是确实趋势强度很高,像典型的就是伊犁吧,可能伊犁是我全国看下来趋势最强的,没有质疑,对。比乌鲁木齐还好,乌鲁木齐在整个新疆是趋势最差的,但是是在小程序100个重点城市里面最好的,那挺有意思的。去新疆给我感触很大,伊犁是新疆自豫州的一个城市嘛,既是旅游城市,他们的产业跟外贸高度相关,一带一路出海嘛,它有一个霍尔果斯的出海口岸嘛,所以它那边经济其实非常好,无论是从房租还是所谓的房价的量价趋势啊,都是相当好的。好到什么程度呢?就是房价从19年到现在一直在创新高,每一年都在涨,都在小涨,没有涨得很夸张啊,涨得最多的可能是21年和22年的两年,涨了可能15%到20%,但是22年之后呢,全国进入回调之后,22,23,24也是在连续涨。

[厚望] 就没有低,还在涨?

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是一直在涨。

[厚望] 比21年还高?

[Nick@公众号「趋势动物」] 它21年不是高峰,21年继续涨,22年2324继续涨。整体大家都是非常看好房子,新疆的全省的一些老板或者一些投资的人会到伊犁来买新房。新房它涨的速度没有20万块,有时候还形成被迫的倒挂。在这种有一点点倒挂,可能五六百这种倒挂就会被强调,就会开盘就会收清。所以整个伊犁的市场感觉跟全国天壤之别。这个还挺神奇的,包括一些之前在去世里看到比较强的一些什么小县城啊,包括一些小城温旅,老婆小,这些在当地采盘下来看都是有验证的。因为当你说出扛跌的这些品种的时候,大部分人会有一个偏见嘛,包括我自己在去世前都会有偏见。就说OK,你下跌少是因为没有成交嘛,或者你是流动性不足,或者你这个租收比高,因为很多西部像乌鲁木齐租收比非常高嘛。

[Nick@公众号「趋势动物」] 包括哈尔滨,租金回报率,整个城市平均可能都2.5,3个点这样的一个租收比。那上海可能就平均只有1.5。

[厚望] 租收比是个比值嘛,那你这个租收比高到底是分母导致的高呢,还是分子牛逼导致的高呢?

[Nick@公众号「趋势动物」] 这两个都有嘛,我们不说租收比,就用租稀这个概念嘛。租稀就跟那个股息差不多,就是说月租金成12个月,除以最新的成交总价,这个叫租稀租金回报率的概念。我在乌鲁木齐看了很多租稀超过5点的房子,还挺普遍的,超过4个点是比比皆是,整个城市的平均租稀也在3个点以上。这个租稀高,两方面都有嘛,一方面房租确实高得有点,反正让我很吃惊。我看了一套总价不到300万的房子,一个月租金能租到12000,什么概念,就在上海。一线城市的人听他流泉了羡慕的泪水。上海可能600万的房子,可能租个6000,可能就是贵一倍的房子,租金不到人家的一半。

[厚望] 是啊。

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以差分子高,确实高得异乎寻常,分母也确实长期没涨嘛,像整个西部,东北,华北,还有整个小城市。应该说从18年到现在,已经6年了,在买房的认知里面是被淡忘或者被遗忘的,所以他分母也足够的不文不活。对,房价足够低吧,或者说没有参与到上一轮的涨价泡沫里去。所以这共同导致了,他现在在租售比上是一个非常吸引人的,一个资产类型吧。然后我去看,其实就打破了很多成见嘛,一个就是说这个房租是不是空置很长,或者没有租客,很挑租客,或者是这个房租有没有可持续性,可能未来会跌。包括这个房价趋势看上去扛跌,可能是因为流动性特别低,根本没有人出价导致的,但其实完全不是。因为我带着数据预期去采盘的嘛,实际是采盘的结果来看,比我的预期还要再强一些。

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是不仅人家房租是杂杂实实的,而且还特别好租。

[厚望] 其他城市我对这块关注也不是很多,北京我知道租金是下跌的,然后你看你说哈尔滨它的那个租收比也很好,沈阳的租金可能也是下跌的。那这些地方租金它的绝对值是上涨的吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 过去三年基本上一线二线和强二线基本上都是下跌的租金,包括一些弱二线也是下跌。上涨的这个区域非常少,整个新疆基本上是持平的,然后新疆的局部是上涨的,比如说伊犁就是猛涨,租金猛涨。因为防疫政策解除之后,出海口岸的那个政策限制放开了,所以导致整个跟外贸有关的产业复苏得很厉害。所以导致新疆的这些跟口岸经济有关的租金商量很厉害。最典型的就是霍尔果斯嘛。具体数据我一会可以查一下,但是从2022年到现在基本上涨了70%的租金。这个数据我要再确认一下,但差不多是这个比例。

[厚望] 回头图给我,放到盛顿的字里。

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个信息我写在我的彩盘结论里了,我有点早了,我是6月份去的,彩盘就会马上写结论,否则就忘了。因为看太多盘,很多数据什么的,我就要赶紧记下来。就给我一个很大的震撼,所谓的这些大家觉得有偏见的流动性不好啊,或者是没有人买卖被看衰的一些资产。实际上它的市场状态是非常好的。我举个例子啊,就是在新疆是这样,随便说啊,比如在伊犁乌鲁木齐,喀什我都去了啊。它的房租是一年一交的,你像在上海北京肯定就继付为主嘛。这个表现了对房东的极其友好嘛,这第一个。第二个就是那边的物业费也是租可交。而且在这种情况下,基本上房租到位啊,就是跟历史的那个房租不要涨价的话,基本上是秒眉的。

[厚望] 这么夸张?

[Nick@公众号「趋势动物」] 我踩的也不多啊,主要是一些核心的老城区和新区我都去看了。流动性是非常充裕的,整个房租市场。我看到它真实的房价的成交价和高点的下跌,像乌鲁木齐。高点是21年的,也是21年的年终嘛。到现在普遍整个城市有下调不到10%,还有一个数据就是,我之前看乌鲁木齐的一个协会发的,乌鲁木齐一个月的成交套数超过了,我记得8000套还多少套,反正超过深圳了。这很搞笑,你知道吗?就大家都觉得核心城市才有流动性,这种小城市流动性丧失,但实际上现在恰恰没有流动性的,是这些我们所谓的核心城市。我自己上海曾经挂租过房子嘛,今年年初,它并不是说你想出就能出掉的,它可能控制一个月两个月都很正常,因为这些二房东非常多,而且很多控制的方圆,你可以在市场看。

[Nick@公众号「趋势动物」] 你论二手房的成交量,套数还不如人家乌鲁木齐,它的有效挂牌的成交周期,其实也不如人家的流动性。我觉得这次采盘就是打破了很多偏见吧,这是一方面。

[厚望] 你看到了数据趋势之外的更多细节。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我找下那个套数啊,乌鲁木齐房地产协会,今年8月的二手房成交套数是7960套,2024年8月。一个月二手房的成交网签数据接近8000套,我觉得这个就太夸张了,确实是打破了我自己很多偏见。我依据这个趋势去采盘,发现市场正如趋势所说的,的确是有一些非常新的现象。这也是我现在非常关注的所谓新风格吧,这一类资产其实是我主观特别看好,但是因为之前不够了解,趋势又特别强。那我觉得有必要值得去在右侧发生之前领先的对这些资产和标的做一个大致的了解。

[厚望] 就比如说乌鲁木齐啊,伊犁这些,在你的框架里面它还不算进入了右侧对吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实伊犁它早就进入右侧了,就你现在在看伊犁呢就觉得我错过了,也不能讲错过吧。因为其实涨幅也并没有那么大,但是的确是一个避风港的存在吧。那现在我看伊犁的市场,大家的画像让我恍如隔世有全国2021的感觉。你要用数据上的右侧来说,它一般年就是右侧了,到现在这个右侧一直没破。那现在去追,那就肯定不是一个早期趋势。当然我也不知道它未来还会不会继续好啊。除了伊犁这样的奇葩之外,全国几乎99%的城市,无论它是扛跌也好,或者是超跌也好,它都在左侧。所谓左侧就是说下跌并没有结束,只是说跌的少一点,或者资金沉洁的多,成交量放的大一些。或者是足数比高一些,但都不改变它现在还在下跌的事实。截止到我们现在说话,这个时候全国还是在左侧的。

[Nick@公众号「趋势动物」] 当然最新一周有一些变化,因为就是真的出来之后,有些活跃的城市有些异动嘛。要下一个止跌回稳的这个判断呢,我觉得还需要可持续的观察几周嘛。但是右侧信号一出来,整个这个趋势是可以捕捉到的。你会看到整个这个画面,哪些城市先进入右侧,哪些先复苏,哪些先趋势温度变温,变热。它会徐徐渐进的有一个,这个是预测啊,有可能是一个大轮动,也有可能是一个同步的缓慢复苏,但你都能看到趋势慢慢的走出来。

[厚望] 我们先不说一线和全国啊,聊聊成都,新疆你还要想分享呢吗,或者西北?

[Nick@公众号「趋势动物」] 说实话,新疆是主观我特别看好的一个区域。我看好新疆还是一个主观观点,像我们聊这么多期,你也知道我的立场就是观点是个屁嘛。新疆能不能走出来,这才是最重要的。我现在在左侧提前了解一下这个标的,这样可以在右侧出现的时候,可以快速的有个判断和决策执行的这个反应嘛。所以熟悉一下这个市场,对一些标的有些认知,知道机会来了该怎么投。这是我这一次去新疆的主要目的啊。然后跟当地人聊,包括跟不同产业的人聊,确实给我挺大震撼的,就是租息怎么会这么高。我说一个有趣的事情啊,我在乌木齐的一个新区,我具体楼盘不说了。那个基本上是整个新疆,无论是品质还是单价,几乎是天花板的一个产品,一个大平层。我去看房的过程中,发现那个装修特别有意思,它是一个三室两厅的产品,三个是它都没有床。

[Nick@公众号「趋势动物」] 有一个是灌弹的那个打气牌的奇葩室,还有一个是麻将室,还有一个是茶室。然后我一问这是在干嘛,然后他就说像这种高端的大平层的产品,就很多是用来做会所,专门用于接待啊,或者是谈生意。这个就给我很大的冲击嘛。

[厚望] 你看这是样板间还是?

[Nick@公众号「趋势动物」] 不是样板间,就是二手房。

[厚望] OK。

[Nick@公众号「趋势动物」] 我看了好几个二手房,人家挂出来的,看它的装修就很明显,这是一个接待性质的。后来我又跟别人聊天,就发现这段时间各个地方的原疆的国企央企做了非常多。很多的人才输送吧,包括一些外派。有大量的外省的人在新疆有资助或者是租房的需求。可能部分导致了那边的天资产,所谓天资产就是豪宅或者是高端住宅的租数比,比普通的还要高。这个跟东部是完全反过来的。你在东部,比如上海就是老婆小租性高,因为它房价低嘛。但是在那边品质越高的住宅,它的租数比是越高的,这个很反常识。有很多工作机会,很多原疆的单位的一些人也有这样的需求嘛。这个还挺震撼的。我还考察了公寓和商办市场,然后发现跟东部也是反过来的。东部可能是新区的商办过剩嘛。然后公寓大量空置,价格不断走低。

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是那边基本上公寓是非常紧缺的。办公需求也严重不足,导致很多高端住宅的一楼都被改造成了会所啊。或者就带花园的这些房子,它的租数比是最高的一类表地。它有很多企业会用到这些高端住宅的一层去做办公或者做回所。因为它那里的办公楼是严重不足的。好多事情给我觉得这个新主线冲击很大。跟我在东部非常熟悉的房产市场是很不一样的这种类型。

[厚望] 听你说完,真的感觉就是不同环境孕育了不同的物种。

[Nick@公众号「趋势动物」] 可能还是跟房地产阶段有关。可能经历了一波牛市,土地财政就开始放量,政府大量卖地。打新也一部分程度上鼓励了开发商去拿地,鼓励了政府去卖地,然后导致供应量特别大,导致住宅的保有量,还有新区的建设量都特别大,进入了不断自我加强的一个循环。然后整个东部跟华东跟华南,我们都太习以为常这个正向循环了嘛。但在西部就是一切安好,其实好东西就是稀缺。但没有进入过那种爆产能的阶段。它从来没有像乌鲁木齐过去十年,我印象中是15年年底,到现在乌鲁木齐的房价就没怎么变过,就十年没有涨。16年年初到现在吧,就几乎没涨。所以乌鲁木齐本地人,你跟他们交流,他们会很阴谋,就觉得乌鲁木齐什么鬼地方,涨也赶不上,天天就是阴跌这样的。

[Nick@公众号「趋势动物」] 但实际上就过去两年来看,在全国下跌的大背景下,这边反而体现出了一种,我会认为是非常强的动能吧,在区势上体现出了有资金在承托,在我的事业里,我是会比较主观看好,这样的一类标的,当然未来到底谁走出来,这个还是一个悬念,我只能说我主观看好,如果走出来的不是他,我也不会去见讨他,这是我对乌鲁木齐的一个态度。

[厚望] 我们现在能说成都了?可以可以可以。成都我最好奇的一个就是,你又说了一些冲击我三观的事实,就比如老破晓。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,成都我们也聊过好几次嘛,成都走到现在就是已经,其实已经相当明显了,简单来讲就是天府心区是整个,最差的是吗?就是领跌的中心嘛,基本上以天府心区画一个圆心,然后往外扩散,基本上圆心跌得越多,就金融城可能跌得少一点,大圆跌得比金融城多,天府跌得比大圆多,就是这样的一个圈层连翼往下。说到波及最小的是主城,主城也是过去五年万人险的地方,在金融城和天府心区暴涨,基本上19年到现在翻了一倍以上,当然现在回撤了一些,可能不到一倍,主城区18年到现在五年没涨,所以主城区也是一个类似我们刚刚对新疆的评价,成都人特别是房产圈,特别看不上的一个区域啊,但是最近出现的现象就是,成都老破小现在的趋势非常强,它体现在两点吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 现在成都的主城基本上只跌稳住了,而且有零星的一些局部的涨价,而且这个涨价还不是零星的个别小区,它是零星的片区,就是形成了板块效应,比如说这个片的所有老破小,套一的价格都普遍上调了,可能原来40万能买到套一,现在要45万甚至50万才能买到,这是发生在成都数据上的一个现象,所以我也是因为这个去看了嘛,我一直也是主观比较看好老破小的,然后在全国老破小里面,唯一一个严格来讲是进入到右侧的,就是成都老破小,成都的某几个片区,我就不说哪几个了,就是主城的一些板块的老破小,在我的指标里已经出现了趋势温度是热的状态,它在过去一年是持续上涨,这个上涨是发生了超过六个月,而且它基本上突破了整个从2018年到现在的一个整理的区间,

[Nick@公众号「趋势动物」] 基本上完成了走出右侧这个标志性的动作,所以这件事情当然应该高看一眼,我之前还想做老破小来着,但是犹豫了是因为,就我当时主观上无法想象老破小的高度到底在哪,

[厚望] 想做就是你自己投是吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我当时没想听,当时我有一些朋友投了老破小,我在跟他交流,他也非常坦诚,我说这个东西你看到多少,我们交流下来都表示说不知道这个天花板在哪,也无法想象,如果老破小随便说,我就不说翻倍,比如涨个50%,到底会是因为什么原因涨50%,我们自己想象力不够,就不知道到底什么原因可以让老破小涨那么多,但是从7月份到现在很多老破小已经涨了20%了,所以这是一个真实的趋势,而且我说涨了20%还是真实的成交价,我不是说挂价没人要的那种,真实的4月份成交价跟现在的成交价涨了20%,降打率非常多,而且这些涨价房源的普遍的一个特点就是高足息的不提老破小,

[厚望] 为什么他们会涨是吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你问了一个归因类的问题,但你应该了解我,你只要问了归因,我就只能跟你讲我的观点,我只要再讲我的观点,这个观点首先它不一定是对的,就不一定真的是因为这个原因涨了,第二就是我的观点也不重要,我说的不重要是说怎么归因不重要,我可以编几个原因跟你分享,第一是老破小租金很高,

[厚望] 你给大家一个定量的数据感受一下,

[Nick@公众号「趋势动物」] 比如说这个套衣40万的老破小,她的月租金可以达到1700,可能好一点的,差不多1700这个范围上下吧,而且是非常容易租掉的,因为在成都的主城,很多上班的人会选择在这里租一个套衣,而且这个人的量很大,而且市场上挂出来的这个空置的套衣还是比较少的,所以它的流动性非常好,也是超过了我之前的预期,我之前也是对它有偏见嘛,觉得老破小可能没人租,但实际上走得非常快,所以你就算1700可能一年不到2万,2万除以40,这就是5个点,但实际上我采盘下来超过4.5的,再挂的几乎没有了,基本上再挂的都在4个点以下,找到4甚至4.5以上的几乎没有,但你在4月份去看它的历史成交价是有这样的产品的,就是一方面高速息的首先被扫掉了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 第二个就是整个旧城改造的更新力度很大,无论是拆迁的货币供应规模,还是旧城翻新,比如做夜市或者政府,家电梯或者家装或者商业整改的一系列的资金投入是很大的,其实全国都一样了,现在的政府的重点就是旧城改造,包括老旧小巨翻新,包括很多还支持原厂原件,所以这里面一方面价值在提升,另外一方面老破小周边的产业配套其实在升级,

[厚望] 我跑个题啊,我十一假期回长沙就逛了一下那个风营溪里,我不断去长沙草盘的时候看没看过,我去的时候我满脑子下的都是你,因为飞龙溪里就是一个特别典型的老旧小区,底商改的特别好,虽然说长沙在温西大火之后,其实根本就没有古建筑,在这之前长沙园林可能比苏州还要多,我在飞龙溪里逛的时候,独立的设计师店,买手店,咖啡店,还有那些南罗古巷似的,很统一化的那些小商业店吧,然后我就想到了,之前我们俩在微信上老说的那个旧城改造啊,就真的有体感,但是我又会想,我说这种东西,包括你刚才说的夜市,它对原住民来说到底是灾难呢,还是好事呢,确实啊,比如说一楼是一个特别fancy的,很潮的小店,二楼呢就是正经的住户了,总高可能是五层,

[厚望] 然后楼下很闹,你也知道这个地方是一打卡的地方了吗,全都是游客,

[Nick@公众号「趋势动物」] 成都长沙都是属于网红城市吗,是是是,就你能看到什么一楼卖飞仪的食品,各种小摊小饭,然后还有一些酒吧,还有一些这个民谣对吧,背面可能就是老婆小,我先不从文化或者意识形态上说它是好还是坏,但是它真实的带来第一民宿生意,租金在变高,因为网红经济嘛,那民宿就很高,另外就是带火了周边的商铺的生意,也提升了周边的商铺的经营能力和收入能力,还有一点就是我在成都看到一些老婆小,他在试点这个老婆小的沿街的店铺,由这个社区的居委会去运营,收入来反补整个小区的,相当于分红给这个住区的所有的居民,在试点这样的一个方式,然后我去看那些沿街商铺,就是你刚刚说的有一些网红业态,什么样的业态都有,那我觉得这个对他来讲又是一个额外的分红,

[Nick@公众号「趋势动物」] 而且这个分红还是很可观的,而且你最近也发现年轻人现在越来越喜欢去探寻老陈的那些美食和生活方式嘛,这件事情在最近也越来越流行了,就你既然问归因为什么会长,那我觉得这些所有的现象都是我看到的,有可能就是他的归因,有可能不是,但是不重要,因为事实上他们的趋势是提前进入右侧了,至于怎么理解他,这件事是千人千变的,这个也不是我特别care的一个事情,我觉得还有一个点是说,如果未来LPR持续降息的话,或者讲存款利息持续下降,而且这件事也是个大概率事件嘛,是的,一定的,那我在想资产的定价到底会发生一个什么样的变化,之前不是有一个模型叫资产定价等于它的现金流除以cap rate吗,cap rate其实就是整个市场的无风险利率嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 如果当这个下降的话,它分母,假设现在存款利率从1.4下降到了比如说1.2甚至1.0,它分母的改变是巨大的,它会剧烈地改变那个资产的估值嘛,因为如果你是按分红或者按年息去估资产的定价的话,那么这一类资产它会最先受益于降息,因为在降息持续发生的时候,这样的高息资产它的吸引力是在暴增的,所以这也是一个思考的点吧,因为原来我们一直是用成长去估值嘛,说这个新区未来会有多少人口,未来规划会怎么样,是按照成长的路径去吹PE的嘛,但是现在好像越来越切换到刚刚说的,以现金流来定资产评估的这个价格。

[厚望] 这里我也补充一下,就包括那次我们在微信上讨论,现在的四个点是跑赢手套的贷款利率的。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,就是我还做个测算嘛,现在贷款利率就上周刚调讲,就是全国LPR减30,很多城市是LPR减50到80,基本上落在3.2到3.5这个区间,你用3.2%到3.5的按揭贷款利率按等额本息去算,就年共差不多是4万5一年,

[厚望] 算上利息了对吧?

[Nick@公众号「趋势动物」] 就算上了等额本息,还算了你的要还的一部分本金嘛,所以如果你的租息达到了4.5%,那就意味着你完成了以租养贷这个闭环。

[厚望] 明白,就是我真正实现了越租大于越供,然后我只需要付一个首付就OK了。

[Nick@公众号「趋势动物」] 而且这个首付只要15%,是的。对,我占15%测算,所以这就很完美了,就是说你丢15%首付出去,后面的事情按现在测算模型不用再考虑任何额外的先行。

[厚望] 然后我们俩讨论完这点,我还在微信上二次跟你确认,我说大家干这个事,到底是图了我买这项资产它的价格上涨,还是说我真的有耐心,靠时间去缓慢地回收现金流,然后你说图的是价格上涨。

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得每个人不一样,我可以说我的真实想法,就是我根本不在乎它的足息,我不会因为你足息高就买,因为我们都知道公寓的足息是最高的。我见过10%以上的写字楼,我还见过8个点以上的公寓,但是我就说过去每一年基本上写字楼价格都以10%到20%,每年的速率在往下跌,你也知道嘛,二线的写字楼是过剩的。那在资产价格发生这种大幅波动的情况,下租息是不值一提的,这第一句话。第二句话就是,我觉得高租息只是一个资产的标签或者风格,好像我们在说这个房是次心房,或者打这个标签说这个房是老婆小一样,它只是一个标签,并不是说高租息就一定上涨,或者他就一定能先走到右侧,因为历史上并不是这样嘛。所以我不会因为高租息买,但是我现在看到的现象是很多走到右侧的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 或者扛跌的资产,它都有高租息的标签,是因为这个,所以我关注到高租息。

[厚望] 明白,就是在你的框架里面,你依然忠实于,或者说包括趋势动物pro这个小程序,它依然忠实于,只要趋势不好,一切都免贪。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,忠实于真实的趋势,就如果这个趋势最后归因出来,是次心在领长,那我对高租息就没有任何吸引力了,那我就会开始研究次心里面的结构和分类,但只是说现在恰好被趋势推到台前的是高租息这个概念,所以我开始仔细研究各个品类的高租息,各个城市的高租息,我开始去研究这些资产,我去买这些资产真的不是图那个租息,就算4%6%又如何,我其实更想去做的是货币周期复苏之后,这一类资产有明显增值或者上涨的可能性,我其实博着这个,但是不是所有人都跟我一样,我觉得当然会有就会租息买的。

[厚望] 同样的地方,我们之前还发生过在银行股上的讨论,就有一次和Nick发微信,我说银行股涨很好,他说是的,我说股息率好好,他说谁看股息率?

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我说去年开始买银行,然后买着买着,突然红利股这个概念就出来了,然后我说原来买银行的原因是因为红利,原来是股息高,但我说实话从来没统计过,我到现在我都不知道银行的股息是多少,我也不知道分红有没有到我手里,但是实际上银行过去一年的涨幅,应该整个板块涨了20%到30%吧,

[厚望] 不止,

[Nick@公众号「趋势动物」] 不止是吧,这个你应该有具体统计,他的涨幅是远远高出他的股息的,也就是说你可以因为股息买,但是我自己还是比较偏好做资产的波动,价格的波动这件事情,我是更想抓那个主线的增值性的趋势,

[厚望] 依然的你买银行只是因为银行的相对趋势更好,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对对对,是的,结果市场把它归因成了一个因为红利,但其实归因都是后置的,

[厚望] 红利都次要的还有更多的叙事,你知道吗,比如化债,比如央国企这个因子,更多的,那就不说了,反正你也不关心就行,那我特别开心的就是每次跟你聊,虽然说很大关注点不一样,角度不同,但是你每一次你都是从一而终的,就是我怎么跟你闹,我都知道大概率你肯定还是回归到趋势投资这一点,就不会改,就让你特别安心,且不说大家体系不一样,这都无所谓的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 反正挨打的时间也很多,是这样的,这个趋势策略我是用在股票期货和房产吧,我辞职之前我的主业就是期货交易员,我各个大类之间的交易思路都是一以贯值的趋势,就这类趋势很简单,当你看到什么东西大涨,你就不用问我你有没有做,我一定做了,当你看到有个单边的上涨的主线,你问我有没有抓到,我是肯定在场的,这是毫无疑问的,不在场就说明我执行出了问题,你不知道的是就是有大量的你没有看到主线,但我也在,之前每一个有冒头的有出现一点右侧迹象的我都在,只是说可能十个里面有三个被你看到了,变成了后面归因是主线,什么高成长啊,高分红啊,红利谷啊,花债,它都是一个一个风格和概念嘛,

[厚望] 对就是贼吃肉和在挨打你都在,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对我挨打的时候是绝大部分时候,可能70%现在挨打,

[厚望] 包括那天也是我们在微信上聊,正好因为9月24号之后,市场经历了非常多的累积时刻,相当密集的,我们俩还讨论嘛,就是一派就是长期待在市场里面,Time in the market,然后我们去等那个累积时刻,去世交易者就是稍微看到那个乌云有点成型,他赶紧买票进场,所以你的代价就是每次都有买票,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,就是说每次累积之前都会有乌云嘛,这个逻辑上是必备的嘛,这是一个必要条件,

[厚望] 对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那我就可以做到每次看到乌云,我就堵你下雨,实际上大量时候是乌云来了,也就下个小雨不打雷,但是有个好处就是,以这样的方式进场,打雷你一定在场,只能说这个,

[厚望] 但是你得不断地买票,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,不断买票,而且要严格做止损,就错了就去赶紧认,就随便说老婆小,现在如果你进去过一年发现不对,就是雌星开始上涨,或者是你买西部发现不对,东部什么南京苏州,深圳东莞又开始涨,那我那边就一定要去做严格的止损,比如亏了5%到10,就一定要走掉,因为现在很多城市也不限售了嘛,到我们聊的此时此刻,在房地产交易这个领域的几乎所有限制,全部都打开,我爱个说,除了一线城市还有些限购,

[厚望] 对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 基本上你们想到的限价限售,限贷,限贷个税,包括二套现在15%了,所以就是现在你和买房之间,就是你的一个决策的障碍,其实没有太多在交易限制上的问题了,

[厚望] 我在问你讲,因为政策我看的颗粒度也不是那么细,二套15%应该也是活久,没有见过的吧,在过往的几轮,08呀,

[Nick@公众号「趋势动物」] 08年我也不在,我不知道08年是什么呀,但确实是我从业以来,第一次监导这样的政策,

[厚望] 我们继续编老破晓为什么会这样,昨天我们还发现一个新的事嘛,其实老破晓原差原建,这个建安成本是,你当地的业主是要拿大头的,这个案例放显全国也不是没有,已经开始有了,比如杭州的,包括你昨天发我,那应该是厦门的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 厦门是刚刚通过这个政策,杭州是有案例了,

[厚望] 是,但是呢,它有一个必要条件,这个有点像老旧小区加装电梯,它的同意率必须要百分之百,这个是要真掏钱的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 那比如说如果有人不同意,我是不是可以把不同意的那个人房子买下来,

[Nick@公众号「趋势动物」] 可以啊,那你他得同意卖啊,对是的,所以现在你看到程度就是插花式的嘛,它每一个小区不同楼都不一样,有的加装电梯,有的没加,有的加装了三四五楼,一二才没加,有的全部加了,每一个都不一样,甚至有的三五楼加了四楼,电梯不能下,这都有这样的情况,它都是非常尊重每个居民,可能一户一方案这样去推进的,但是现在这个趋势走得太快了,因为我在成都去年跟今年的那个普及率已经差别很大,推得最快的就是高新区,基本上每个小区都大大小小经历了改造,只是说改造进程,它有好多项嘛,什么路面停车,绿化,园林包括这个快递点,垃圾存放处,里面管线,加装电梯,包括商铺分红这些都在不同程度的在进行,所以这一部分虽然居民掏大头,但是政府的补贴也是巨大的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是我现在看到的,无论从上而下还是自下而上的趋势,都在讲这么一个故事嘛,我们刚刚编了几个理由,我觉得以我现在的认知,我觉得老破晓的天花板,如果它涨个50%甚至成为主线,我现在的认知我觉得不会意外的,我能看到那个涨幅。

[厚望] 那我问你啊,有没有可能它存在另外一种隐形的天花板,比如说我一个套衣现在是40万,我涨到60万,也许60万我就可以在别的地方买个掏二了,因此这种比较的成了它的隐形的天花板,

[Nick@公众号「趋势动物」] 有没有这个可能?那每一轮有测都会有个领涨的嘛,不会说领涨涨20%的时候,跟涨它一分钱不涨,它都是有一个梯度嘛,就是跟联谊一样,可能领涨的先涨,然后它涨20%的时候别人涨15%,还有跟涨的可能在晚三个月启动涨10%,它会有一个推进的过程,所以早信的人就可能能抓住那个最先动的那个人,那个可能就是主线或者是涨幅最大的领头羊嘛,可能越后进场了,可能只能做一些跟涨或者补涨的,那它的涨幅就可能很有限,甚至还有可能会是领跌的产品嘛,不会出现说套一跟套二倒挂,我觉得这是永远不可能发现的,它都会涨,只是说谁的波动或者弹性比较大吧,

[厚望] 我记得我们之前某一期节目里面,我们谈到过成都,然后当时你就应该是二线城市巡礼,挨个点评的时候,你明确说过那个天赋新区很差,你不看好,当时是因为你主观的判断还是说,它已经体现在趋势上了,就是它真的是很差的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 当时还没有那个小程序,是的,可能那个主观占70%,数据占30%,因为那个时候看空天赋,还是有一点背离趋势吧,我不确定,我不知道以现代的指标去看那个时候,是个什么状态,那个时候可能主观会更领先一些,因为当时我们不是提了一个,筹码过散的问题吗,到现在为止,虽然最近深圳有点启动的苗头,但是我现在主观依然觉得,这还是主观,每次我说这是我的观点的时候,大家要清楚,我的观点不重要,有可能对有可能错,就是以趋势为准,去交易你所相信的,只要趋势跟你相信的是一致的,那其实你可以大胆一点,如果不一致你还要等,我现在还是主观认为,像整个长三角和竹三角的这些核心城市,就包括你说的成都的天赋,它都有这样的问题,到现在这个问题也没有解除,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是它的筹码派发,还是相对供应量比较大的,大量的筹码其实是握在居民手里,尤其是握在投资客手里,这样会导致一方面,它供需上二手挂盘过于多,你要消化掉这些人,需要很强大的外力和信心拉伸,去把他们的抛售意愿给消除掉,另外一方面作为主力,或者作为一个政府操板手也好,或者是一个行情发动的虚拟的庄家也好,不太会去拉动这么庞大筹码一个风格品类,就像你要把这些投资客的代售的筹码全部扫掉,它才会启动,这比较费钱嘛,所以主观上我还是不觉得之前炒过的那一波资产类型,典型的就是核心城市的核心区,或者打新集中片区,就是你心里应该马上会有几个区域,包括成都天赋,它都有这样的问题,而且还有一个限售的问题,就之前买打新套利的那些人,

[Nick@公众号「趋势动物」] 他们因为限售期比较长,像杭州是三年,上海是五年,就是有一个买完之后不让卖,比如下产阵之后三年不让卖,或者往前之后五年不让卖,你推算一下,差不多2627是他们首次能卖的时候,这些限制仍然存在的对吗?对,现在除了深圳放松所有的限售限制,刚刚说的上海南京杭州成都天赋,它都是新正新办法老正老办法,就是说之前打新的,还是沿用原来的限售规则,就意味着说2627还有一波基于套现的筹码还要派发,所以在这种情况下,我主观上觉得要发动这样的行情外力太大了,我说我自己的观念,即使这些地方出现行情我也不会去交易,这是我自己的一个观念,但有可能我是错的,我现在更舒服的还是去关注一些相对认知上没有那么集中的一些新的主线上,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就即使在上海这种地方,我可能也会往比如老破晓啊,或者是之前我提到的别墅啊,关注这样的一些相对筹码比较干净的地方,

[厚望] 还是低共识筹码集中,

[Nick@公众号「趋势动物」] 筹码要不能讲集中吧,筹码要比较干净,没有套劳盘太多,对对对套劳盘不大的地方,或者套利盘不大的地方,

[厚望] 信政之后你观察到四大一线城市,我们不说价格啊,在交易量层面有什么新的变化或者新的趋势吗,我感觉现在好像除了那个核心区域的限购,应该算应出尽出了吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 量确实放量了,包括这个涨价方源开始变多了,量价我都说一下吧,就几条,第一个从旧事力度来讲,基本上所有的行政调控能出的都出了,我其实已经很难想象在行政调控手段,还有什么后手,后手已经几乎没有了,除非在降期税啊,那可能最后一步,我觉得也很难走到那一步,但是我觉得在行政上的调控手段基本上都用完了,可能再往后还有一个货币或者财政政策,也就是这样,第二个从量价来看呢,量确实放量了,而且像深圳上海都是创新高的,成交有之后嘛,在现在往前是创新高的,然后价格呢,我们现在是10月15号,最新一周就10月1号到现在新政之后的两周,深圳有一个明显的异动,尤其是南山科技园附近的这些楼盘,一方面打新的套利盘比较少,另外一方面业主的灵敏度是比较高的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 他们有一波调涨,而且还是有真实成交价发生的,差不多个别楼盘从底部到现在,5%到15%的涨幅是有的,当然深圳的波动一直很大,可持续性还要再观察,深圳最新一周是反弹的,北京跟广州也是反弹的,上海是跌幅缩窄,最新一周是负的0.05%,就还是微跌,对比这次的旧市政策和之前几次呢,市场的反应跟之前的好几次相比都是最微弱的,

[厚望] 你说之前的好几次是比如说15年,

[Nick@公众号「趋势动物」] 比如说23年的9月有一次,任方不认带潮,那是第一波嘛,

[厚望] 回头看那次应该是最好的逃跑时点,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,那次其实市场反应是非常明显的,而且基本上连续四周上涨的,城市不再少数,今年的5月差不多量的热度维持了一两周,这一次呢,在我的监测体系下看,量确实放量了,但是它的高度显然没有之前的几次要大,价格没有立即的直跌回稳,而是延后一周现在有一个微弱的异动,而且很多像上海这样的高能几城市还没有出现反弹,当然每周趋势都会监测嘛,未来会怎么样,就持续看趋势,楼市不可能说你这周不买,下周不好意思长50%了,甚至20%都不会有,它是一个非常非常缓慢,你一周去看一次,慢慢的会把这个右侧识别到你有充足的时间做应对,因为右侧它是一个模糊的概念嘛,对于每个人的右侧是不一样的,可能对于一些特别敏感的人,指跌后反弹第一周就叫右侧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个我OK的,在股市里面说你也可以这样做,但你如果每次反弹一周就入场,你有可能要失败很多次嘛,成功率可能很低,你也可以说连续一个月的反弹叫右侧,那你这个成功率就大大增高了,因为异动就被你过滤掉了嘛,你还可以说我要连续看到半年上涨才叫右侧,那也OK,

[厚望] 听起来像一个让涨幅,但是提高胜率的这个平衡似的对吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对就是你牺牲盈亏比提高胜率,这总有一个你舒服的点,我知道大部分人最舒服的就是,已经看到有的楼盘身边的人涨了50%,那是大部分人的右侧,但是那个时候其实已经是废了,就已经非常非常晚了,从最早到最晚,它中间长达一年半的过程,这一轮周期超级长,所以我认为下一轮的上升周期,也会超预期的长,这我的观点啊,历史经济来看,差不多上升周期1.5到2年,从指跌反弹的第一周开始,到这个所有人想进场,然后成交量大幅方量,政策压都压不住,每天跳价到那个时间点,那叫费嘛,整个时间1.5到2年,而且我认为未来可能会更长,这是你回顾历轮周期得出的结论,一个上升周期的大致尺度,大家有个感觉嘛,这是这个大列的特点,股票不是这个time frame,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是楼市是这样的一个特点,我觉得只要找到一个你舒适的经常点,这其实也就对应了小程序里的,比如指跌第一周,可能是从冻变着寒,然后慢慢会变成凉,平,温,热,肺,它是一个非常缓慢的过程,那我自己最舒服的是热这个点,我的右侧是温变热的第一次变热,这是我的进场点,请供大家参考,你想什么进度可以,

[厚望] 我其实想提醒大家的是,大家也不用太过度的觉得,周度数据的改善就怎么怎么着了,因为过往几轮也说明过,就是哪怕阅度的改善,它最后也可能会正伪,

[Nick@公众号「趋势动物」] 在进场之前,你就要在现金安全上做一个管理,如果这个亏多少,我是不能接受的,或者说我止损线放在哪里,亏10%还是20%,我就一定要走,如果不走,什么样的政策会导致我走不了,出现这个情况怎么办,这些都要考虑清楚,一定要在自己的承受范围内去做嘛,现在其实最大的悬念就是,为什么我要这么晚进场啊,因为有两点,第一个是整个从冻变成肺的整个过程,它的前期是比较慢的,越到后期越快,这个你应该清楚,从乌云先飘过来,乌云开始汇集,然后开始一点小雨,大雨,最后啪打雷,但打雷是最伤人的,或者是波动最大的嘛,当乌云过来的时候,利润领涨的也就涨了10%,20%都不到,只是刚刚冒奸嘛,你完全可以再看看,看到足够清楚啊,你说雨珠已经下来了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那我现在可以压住打雷了,这样你的胜率会大大提高,但是你损失的盈亏比,跟你的胜率提高的比例是不成真比的,每个人有自己的舒适区吧,我自己是会更偏向多观察,在足够明朗的时候去做,因为现在我的主观观点是,我觉得全国都会复苏止跌,但现在最好奇的事情是,我想知道谁是新主线,道理我们刚刚说了很多嘛,

[厚望] 就是你看过这么多城市,依然现在不太确定谁是真正的新主线,我当然不确定啊,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我不可能确定啊,这是一个观点嘛,

[厚望] 哪怕新疆也只是它的趋势相对好一些,甚至可能不是涨了而是跌的少,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,新疆跌的少,并不是它临涨且大涨的必要条件,现在只能说你在熊市中证明了自己,但这个证明自己有两种可能性,一种是你的波动就是小,大涨的时候呢,你也涨的少,大跌的时候你也跌的少,这叫波动小嘛,弹性小,但还有一种假设是说,现在跌的少是因为资金在青睐你,是资金逃离别的城市,然后再汇聚到你这儿,让你看起来表现的跌的少,那如果是这种解释的话,接下来一旦货币周期进入复苏周期呢,这样的标的就有可能领涨,那现在哪种情况都不确定,所以还需要等到右侧去看,说实话如果我的主观被验证了,我可能会经得更早一点,因为主观跟趋势符合的话,变温我就做了,甚至变平我就做了,这依然是最大的选担,如果全国纸地也会问,未来半年到一年最需要观察的一个现象,

[Nick@公众号「趋势动物」] 到底是新的冷门主线出来还是翻来覆去炒,老的内心,对,这些新主线是各个层面的,是西部华北区域上的,也可以是业态上的,老婆小别墅,也有可能是性质上的,比如说养老的文旅院,或者是年轻人市中心闹市的烟火器的小房子,民宿都有可能,我现在要做的无非就是持续的监测记录,然后识别,

[厚望] 我在跑个点,刚才说这项话的时候,我就想到大家牛市来了,应该怎么办嘛,大家想的第一个就是,先别想那么多,先上宽机,这样的话你不会落后于β,这时候你静待,看看有没有主线能跑出来,当然在股市里所谓的主线就是板块了,但如果主线你看不出来好,我们去看风格,或者看哪个音子,听起来看就好像又对上了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得是这个道理,但是这个道理在股市对执行力的要求更大,你防止还可以一周一周的看嘛,股市就是得一天一天看,今天认为的主线明天就正伪了,一个主线两周就表现完,这是非常常见的嘛,所以刚刚说的方法论我是很认可的,有句话叫监测大于识别,大于分类,大于归因,大于预测,展开讲讲呗,价值排列是越往后越不重要,或者越没意义,或者对成功交易的贡献度越低,最最重要的是看见监控和识别,你每天做复盘,或者每周做复盘,每周去看资金在交易什么,什么交易量大,什么扛跌,什么领涨,这些是持续的监测,识别的意思就是说,你看到了一些现象,比如说我关注到了成都的一个老房子,最近涨了20%,这是单个点的案例嘛,这叫识别,分类就是说看多个点之间有什么关联,

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后归纳出一个风格,比如说我最近归纳出来的成都老婆小,高祖西是一个风格,老婆小是一个风格,烟火器是一个风格,有很多这种风格嘛,这种风格它的组成部分是多个点的识别,把它们的共性找到,这叫分类嘛,分类其实是非常需要想象力的,因为一个主线成立初期,是一定没有研报写这个风格的,这个风格是需要你想象,股市就很多想象力嘛,之前不是有那个龙宝宝,名字带龙的就涨,还有什么带数字1234的就涨,像这一轮楼市也出现了很多,超过我自己想象力的风格,比如说最近我发现,有个产品叫带院子的就涨,之前别墅就是带院嘛,别墅是扛跌而且林长,还有很多一楼带花园的,虽然它是洋房,但一楼带花园它也有院子,然后还有一些文旅产品,它有露台有院子,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这种表现出了量价非常好的趋势,那现在我会觉得带院资产,它是一个有效的分类,那我会关注这个分类,而且我这个分类未来也会尝试,把这个风格指数上架到小县区里面,分类是很有价值的,因为分类会带你看起一个更大的图景,这个图景往往后面归纳出来就是一个主线,最后才是归因,比分类不重要的是归因,当你看到比如高苏熙在涨,老婆小在涨,当然不自觉地会发问到底为什么嘛,我现在已经特别放下问为什么这个执念了,我之前还是会问,我现在说实话完全放下了,当我在彩盘的时候看到再离弗的东西,我也不会为找不到归因而执着了,我原来看到异地这么强,我一定要找为什么为什么为什么,我就问中介为什么,也会找当地的粉丝问为什么,在群里聊,我现在就会觉得完全不需要知道为什么,

[Nick@公众号「趋势动物」] 放弃主观一顿,归因是个主观嘛,你不管为什么,最后解释的东西就是它上涨,至于它怎么解释它上涨,都没有它上涨这个事实来的重要,而且大家都是归因动物,比如说一个事情上涨了,公众就会对它进行归因,在这个环节里面,归因会影响你的拔刀速度,所以我觉得归因是最不重要的,我还蛮鼓励大家去放下这个执念的,当你出现了一个你无法理解的事情,与其问为什么,还不如去了解这个现象,到底是不是客观事实,如果是客观事实,就足够有价值了,它的价值是远远高于为什么的,而且还有一点就是,当你知道为什么的时候,这个事情已经到了交易的后半段了,你可能已经错过早期的优策了,最不重要的是预测嘛,所以我觉得好的交易就是,不断的监测识别,然后分类,

[Nick@公众号「趋势动物」] 选择自己舒适的去跟上,其实我是所有都跟,就我不舒适的我也跟,跟着跟着就知道是对还是错,然后去做止盈和止损,

[厚望] 像10月8号那种极端异常值,早上开盘全部都是一字板,这种情况下在你的自动监控那个系统里面,它会呈现出什么样子,

[Nick@公众号「趋势动物」] 10月8号是费点,对于趋势策略7、8、9月是特别难做的行情,因为中间是有好几次启动右侧的感觉,然后你进去试就发现错了,我中间是试错了好几次,9月24号我记得是证券保险,大盘出了第一根大阳线,然后那个时候我看到我的策略就是,紧急加仓到70%去追这个证券保险,当时我去看基本上都是这些票的最高点,它历史的一个最高点,当时我还觉得有点心虚嘛,反正这种策略也不是什么不常见的事情,我都是去追奖去做嘛,其实周二收了一个阴线,然后周三周四周五持续的往上,所以这只是众多尝试里做对的一次,它是周一尾盘迅速就把仓位拉上来了,错过了周一的涨幅,但是从周三周四周五到10月8号是完整迟到,然后后面当这个行情走到废的时候,波动率已经超过了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 从我有记录以来,应该是仅次于08年的那次波动率,这个波动率说实话在我的策略模型里面,是闻所未闻的,策略对于这种废典行情做了指引,所以它国庆节前的第一个交易日,就把仓位降到50%,到了10月8号的开盘就降了30%,后面就是止损操作了,10月8号应该是开盘之后第二天,就开始出发止损了,下跌的幅度太大了,剩下30%就止损掉了,

[厚望] 你刚才讲的一切都不是你个人主观,全部都是策略自己算出来的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对对对对,我非常清楚我是一个韭菜,我现在已经完全放下执念,就是我知道我是个韭菜,我也很享受自己是个韭菜的状态,我亏钱就很难受,我还会在群里骂娘,然后我赚钱了我就会到处炫耀,我很享受自己作为一个人的状态,因为我认识很多主观交易员,自己下单的那种,基本上他们的一个目标,是把自己修成一个佛性啊道性啊,没有杂念,就没有人味的那种交易员,但我就是真正相反,我觉得还是做个韭菜是最开心的,策略不管做再离奇再离谱的决定,我都无脑之行就可以了,

[厚望] 另外一个我想追求的点就是,是只是在你的策略里面,还是说从根上来讲,高波动率它就是一个风险因子,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是我策略的一部分,还是每个人舒适区不一样,当我看到费,策略就会有卖的冲动,当然这个费的波动率的级别不一样,像10月8号那种波动率级别是10年一见的,它卖的就很早,其实它错过了最后那一个大阳线,就50%,只有半仓嘛,

[厚望] 说明其实930已经开始费了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对对没错,930部分股票已经达到费点了,10月8号基本上全面费点,然后后面转向就要开始割了,反正波动率级别不一样嘛,这没有对错吧,就是看你是想转向之后,看到明显的趋势疲软在走,还是说我在人身顶费的时候就走,我觉得两者没有对错,但是都是一个自己的选择嘛,而且你有可能你觉得人身顶费走的时候,后面更顶嘛,就像这次,我其实只有半仓错过了掌停板的那个行情,这就是策略的一部分,你得接受,你也不能期望这种10年一遇的行情,每次主线都发生,只能说做对大部分就行,

[厚望] 那天我还发了个星球,我说人应该为自己的决策承担后果,因为那两天就很爽,包括你看特别好玩,大家都讨论是牛来了怎么办,现在在讨论再发一个类似的,评论区都是都没了,我记得你之前你还发过一个总结,我觉得也特别形象,你说舆论的共识是对上一轮趋势的确认,后半句你来说,

[Nick@公众号「趋势动物」] 舆论是对过去趋势的确认,趋势是对未来时间的预言,我觉得这句话很妙,我在一本书看到的整理了一下,就是这个意思,哪一本?金融怪节这本书,它的意思就是说,还是那个不归因的思想,当你看到一个趋势,你可能不理解,但它就是对未来的一个预言,就整个公众是一个大型的趋势策略,只是说这个趋势策略走得很慢,它从开始到最后会有个星期差,不断释放的过程,我经常会受到一个这样的问题,就是说我自住,我就是想住,虽然这个趋势差,我不好意思直说,但我心里总有一个暗语吧,

[厚望] 真正的简单词是什么?没有,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你会改变你的想法的,公众其实对很多表达是不诚实的,你好像自住是根据自己需求定夺的,但实际上不是,其实自住某种意向是一种跟风的需求,某种意义来讲,自住这种情绪,其实是对过去好几年去世的一次确认,过去什么样的房子长得多,你的自住心态就特别想住在这个房子里,你别看现在很多趋势是我们闻所未闻,超过于我们想象力的比如院子资产,老婆小烟火器主城区,可能到未来两三年后的某一天,这就成为大家最想住的自住资产,因为自住是随着趋势不断变化的,所以当你如果按照趋势去买,表面上你好像在趋势交易,但有可能恰恰相反,你就是在买未来最适合自住的房子,股票也是一样的嘛,当然没有人买股票是为了自住,但是总有一刻大家觉得买AI,或者买科技,

[Nick@公众号「趋势动物」] 或者买高股器,是他必做的事情之一,这个时候就跟房子自住是一个逻辑,当这个变成一个显性需求的时候,可能几年前的趋势强势,就是对这个世界的意识形态的一个预言,我对这句话理解是这样的,

[厚望] 这期特别想和大家分享的话,也是Nik前段时间分享的一个新的洞察,我当时把这个洞察做成了一张图,做成是整个人都嗨了,我们比较两个东西,第一个是个人住房贷款的平均利率,注意它是平均利率,不是最新的政策利率,第二个就是房价的同比,最终得出来的结论就是,房贷利率它的下降,其实是熊市开始的确认,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你说降息吧,降息更,

[厚望] 我标题写的是降息,但我老觉得这个降息会给人一种误会,老觉得像是政策的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但平均利率就是由政策导致的,因为它是新增利率的发放的平均利率,

[厚望] 那就是房贷降息是熊市开始的确认,房贷加息是牛市加速的号角,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我发现你新求评论有很多人发现了,就是这句话正着说很奇怪,但反过来说就完全OK吗,

[厚望] 它也印证了周期决定了政策,而不是政策引导了周期,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,它是一个非常好的印证,因为很多人说房贷是政策的事嘛,或者说房子没有一直涨,就是因为国家有调控,但其实利率调控也好,行政调控也好,它也是随行就市的嘛,而且它是之后的,就是先发生趋势,国家在进行相对应的逆周期调控,这句话反过来看就是一个废话,因为熊市下跌,所以才要降息,因为上涨,所以才要加息,但是你反过来看,它特别的反直觉,恰恰印证了说,政策不是我们做交易要关注的指标,趋势才是,或者周期本身才是,因为政策是周期的后置指标嘛,

[厚望] 这张图我也会给大家放到收纵词里面,听我们说可能有点抽象,这个强烈的建议大家看图,我还想就这个和你再讨论一下,我们看股市也好,包括924这轮行情,难道不是说政策在极值区域,它应该是一个催化因素吗,从短期来看,我看过往几轮股票的都是,你会发现在它之前,都少不了政策的身影,就政策的身影是一定在的,看完之后就有非常明显的感受,就是政策激活牛市,我反倒觉得当极值区域出来了之后,你反倒应该对新政策非常的敏感,当然有的时候政策也会正伪,或者说用大家股票的话语来说,就是政策底呀,估值底呀,盈利底呀,政策底,经济底,市场底这些都行,但你会发现政策底是最先的,换句话说就是虽然政策出来了,但它有可能继续创新底,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你说房地产政策已经三年是刺激政策吗?

[厚望] 是,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就从2022年到现在第三年了,是是是是,一直是刺激,就像你说的刺激在先,然后才急火牛市,首先有个时间差,所以你不知道这个极值,它的极端在哪里吗?你不知道它的边界在哪里,而且极值本身是一个很价值的说法,极值的极,它是一个宽泛的概念,可能历史上2%分位和1%分位,只差一个分位点,但是你知道2%的价格和1%价格差多少吗?2600可能是5%以内了,极值,但如果掉到2000,它只不过就1%,从5%到1%,可是承担了20%的亏损,我很少用极值这个概念嘛,任何区间,只要你动我,我就上,我是这个逻辑,你就算在最高点,你动我还是上,再说回政策机会牛市的话,在股市楼市从大周期看,好像都是这样,现有政策后面走出牛市,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是如果你细微地去看,就拿924件事来说,924我加仓那天,我心里是慌得一匹的,老实说那天晚上我特别慌,我没有找到支持基于当时的舆论,和当时的市场环境信心,我没有道理要对证券保险,加到70%仓位的,这个没有根据,我心里是发慌的,我都说了我是韭菜嘛,但实际上趋势是对未来时间的预言,这个趋势发生恰恰预言了,9月底的一系列大政策,而且是持续小作文被验证,真正政策是发生在9月30号吧,还是29号,忘了,那个时候小作文才真正落地,但那个时候趋势至少走了一半了,所以你在很微观地去看,反而不是政策激活的牛市,而是牛市预言的政策,

[厚望] 包括我自己,因为我感觉这一轮太急了,我后来就想做一个统计,我们看一下,现在从低点到底反弹了多高,当我去找那个低点的时候,我发现根本不是924,真正的低点在913,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以趋势早就暗戳戳地形成了,是的,到了924,你去看很多票的K,都已经在新高了,

[厚望] 是的,但是从913到924,尽管它已经开始了缓慢地反弹,但在这期间,只要你骂股市,一定是没有人会反对的,就很有意思,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我一直在想情绪这个东西怎么用,因为我一直在用量价,我后来总结一个叫投机思问的,你不用做预测和观点,你就诚实地回答这四个问题,你就大致对你现在做出的这个决策的成功率有一个判断,

[厚望] 来,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这挺有意思的,我都想把它做成一个问卷工具,这个我经常用,但是我也不自己参与交易决策,都是量化,所以我也就是当图一乐,四个问题,你就当问卷做,好,你每次需要做一个投资决策的时候,你就诚实地回答,每一个问题都不需要预判,不需要你预测未来怎么怎么样,只要你诚实地面对内心,就可以回答问题,第一个是关于交易心态的,面对这次投资,你是否觉得非常紧急,必须要当下就能把握,A,非常紧急,一天都不能等,B,紧急,C,不紧急,D,有点没底,E,内心慌得一批,这是第一个问题,我直接把这个分数说吧,从A到E分别是扣两分,减一分,然后零分,加一分,加两分,所有的都是这样的,不完全是我后面说,扣分就代表这个角色不太好,至少在这一问上不占好,

[Nick@公众号「趋势动物」] 第二个叫趋势强度的问题,就像资产的量价近期的真实趋势如何,没有预测,就是问你,最近一段真实的趋势是什么,A,大涨到破圈,涨到人性截止,B,再涨,C是平稳,D是再跌,E是大跌到破圈,然后它分数是这样的,大涨到破圈是扣一分的,再涨是加一分的,平稳是零分,再跌减一分,大跌到破圈加一分,第三个是共识,回答你身边的朋友或者社会上的人,是怎么看你要做的这笔投资的,比如说你虽然想买个什么东西,别人怎么看你,A,别人没怎么想过,不理解,B,一致不看好,C,倾向于不看好,D,无所谓,E,倾向于看好,F,一致看好,G,想问你代码,想抄你答案,这个题做得好真实,这也不用预测,就是你真实回答内心就行了,分数我估计你也猜得到,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是从加两分到扣两分,从A到G一共七个是加二加一零零零,负一负二,想抄你答案是扣两分的,第四个是关于拥挤度,或者吃抽集中度的,这样的资产你身边持有的人多不多,就你要买的这个东西,身边人持有的多吗,A,大家都持有,B,越来越多的人再买入持有,C,持有者很少,但是大家都想要,D是持有者少,关注的人也少,E是没见过什么持有者,这个也是扣两分,扣一分,零加二加二,后面两个是做好的,持有者少,关注的人也少,没见过什么持有者,这是加两分的,比较扣分的是大家都持有,或者越来越多的人正在持有,大家都持有基本上是费的一个状态,或者是费之后,所以最后这个一二三四,一共四问吧,投机四问,做完投资四问呢,等会儿,

[厚望] 投资四问还是投机四问,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我这原话是投机四问,但这是因为上你的播客,只能叫投机四问,不不,我们就要跟大家说,这是投机四问,因为做交易对我来讲,投机是个中性词了,我没有觉得投机是什么不好的词,因为当你不看基本面了,我就不好意思说自己是投资者了,这叫投机四问,最后四个项得分加起来,它一定是分布在付七到正七之前的,分数越高,你的这个交易成功率,仅仅仅参考哈,有可能是最高的,而且最好玩的是什么,做创业的决策也是有帮助的,比如说去年很多人想做自媒体,就诚实的面对,第一,你觉得现在做自媒体是不是要特别着急赶紧做,先回答这个问题,第二就是最近做自媒体是赚钱的吗,是大家都赚钱,大家都知道了,还是说你要了解这个趋势,第三就是大家怎么看你做自媒体能不能赚到钱,

[Nick@公众号「趋势动物」] 第四个就是你身边做自媒体人多吗,就是你回答完这四个问题,这是他去悲观的一个答案,你做完这四个问题,你就大概知道这件事情不能做,包括你卖出一个资产也可以问,就是你卖这个东西就相反嘛,就一样的,它是我的一个答案之数,

[厚望] 这个checklist都给大家放到收脑子里,

[Nick@公众号「趋势动物」] 而且最妙的一点是,它没有一道题是需要预测的,只要你诚实面对自己的内心,就能拿到一个分数,而且这个分数大概率是靠谱的,所以我最近关注的很多资产,在这个list里还蛮高的,一个典型的其实就是像伊犁这样的资产,身边的人都不知道这什么鬼,也没有人持有也不理解,但是它的真实的趋势是在涨的,但是没破圈在涨,所以它最后得出来的分数非常高,至于是不是对的,我们要后面验证,在这个就不好说了,

[厚望] 但不管怎么说,低共识加不用挤,总归是一个好状态,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那还需要强趋势,因为低共识不用挤太多了,好多职业都是低共识,但是不是所有职业都有交易机会嘛,所以还挺好玩的这个,你就对到这个去看就很好玩,这个对我来讲超棒,因为同一个决策,在不同年月日的答案可能是不一样的,比如说10月8号的答案,跟现在的答案天壤之别,同样的问题啊,

[厚望] 而你发现没,它非常适合,如果你自己有平台的话,有公众号或者什么,它非常适合作为投票发出来,就是能让你很棒的感触到大家的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这个超好玩,这是我现在能想到利用舆论做交易,最简洁的一种方式,或者最有效的一种方式,

[厚望] 还想补充两个跑题的,第一个就是我发现,我很爱用一个带有语言迷雾的词,叫极值区域,其实极值区域,如果硬把它再进一个细分,我觉得里边可能有两个,小的区域,一个叫警示的区域,一个叫真正的极值的点,或者极值位,我觉得还是要区分一下的,第二个就是,因为复盘这么多轮牛市和熊市,我感觉就是对普通投资者,尤其是因为价格波动而引起自己情绪波动的人来说,我觉得熊市最保证你不会犯大错的原则是不卖和熬,然后大牛市里面最保证你不亏大钱的原则是不买,然后以及要跑,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对啊,股票它波动很大,房子现在确实是在一个洞的状态嘛,就在一个熊市的,就对你说不卖和持有的这个角度,就像你刚刚说的,人就是很贪心嘛,不仅要一买就涨,关于这句话已经很难做到了,而且做到已经是神了,但是大家要的不仅如此嘛,还要买完就涨的那个标的比别人涨的多,还不能我涨50%,我隔壁邻居涨了100%,不行,严格来讲,如果按照趋势策略呢,严格执行趋势策略,你是一定能买到这种票的,只是说你要严格执行和持续接受试错,这件事情特别搞心态,而且我主观交易下来,反正我是失败了,我之前在你播客分享过,就像我那天策略下当,如果我是主观,我都下不去手,而且人在不断试错之后,就是容易不敢下重仓,

[厚望] 我那天看《塔勒不贤》的那个反脆弱那本书,然后我发现他想说的就是,无论是让自己的身体啊,还是在你的交易策略里面,都让自己去承担那些可控的,不会上级根本的那些小波动,不断地去承担,然后你去等待那个真正的黑天鹅的降临,然后啪上去那一下,所以他如果把你的盈亏,做成一张柱状图的时候,是不断地低波的亏损,然后啪一个正收益,我当时看到那张图,我给他放到收弄子里面,我一下就想到了你,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这就是一个很标准的模板,你如果做实轮里面,可能每轮都亏3%,3%,4%,5%,2%,1%,然后突然一个50%,就是一个这样的分布,这其实是一种反脆弱的交易思想吧,这种交易思想还有个词叫反向策略,这种交易策略就专门应对极端行情的,他参与投资的唯一目标,就是等待那个极端行情发生,他就是过来等闪电的,他所有的交易的细节,设计和止损标准,全部是围绕着抓闪电,这一件事他其他事也不错,我可以说现在大家买的私募公募啊,什么马丁策略,网格策略,套利策略,包括中性策略,他大部分的都是另外一种模式,就是在绝大分时间去抓小波动,然后持续的提高胜率,让这个曲线做到一个,稳定向上啊,或者是大部分时间都能正受益的,这样的一个事情,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是很多策略你也知道,可能每半年或者每一年,就会出现一个策略被突成的状态,就是突然一个过去三年都很好的策略,突然一根大阴线,击穿了过去半年一年的所有盈利,经常出现这种事情嘛,大盘也是,其实所有有资本交易的地方,用塔罗布说的话,就是极端思坦,他都会有这样的一个分布的状态,就是那些经常赚钱的人,可能会被一波带走,经常亏小钱的人,可能能抓到一波极端的捧场,这是完全两种交易思路,

[厚望] 你刚才说一点,我突然想起来有回,我发了一条知识星球,你还点赞了,那条大概说的就是,市场它有一个自己的学习的机制,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我记得这条,他总会每隔一段时间告诉你,你的策略过时了,对,

[厚望] 他会通过一个在你预期之外的,在一个处于尾部的,好几个sigma区域的极端的波动,他有可能正的,有可能是负的,通过这种方法告诉你,你的策略已经过时了,

[Nick@公众号「趋势动物」] You're out,比如去年中,市场先生告诉你,雪球结构过时了,然后今年年初二月份,就告诉你指数增强过时了,上个月就告诉你中心策略过时了,低波市场结束了,就是这样的,每隔三年就有一个大策略过时,然后每半年可能就有一个小策略跑数,而且这些跑数的策略,往往投机思维里面,大家持有最多,然后大家觉得好主意,

[厚望] 前一段时间,牛市情绪非常猛的时候,我还发了一个,我说未来一段时间之后,我们将如何回望全球多元资产配置,以及养债机收担这些主流叙事呢,因为他们也是阶段性的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我现在最怕听到的一句话就是,我认为未来三到五年,甚至五到十年,某某策略,我们应该怎么怎么样,或者某某策略是一个值得什么,我就很害怕,因为每次你当说到你五到十年会怎么怎么样,他可能下个月就崩掉,因为他就到了一个,就是归因后面是预测嘛,当一个人预测五到十年的事情的时候,都往一个方向说的话,那这个就有可能走到投机斯文最差的分数里去了,

[厚望] 你还有什么想分享的吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 差不多了吧,今天我觉得聊得还挺好的,

[厚望] 那就没别的,谢谢尼克。