061_E61.旅居见闻，过去几轮地产行情复盘以及卖房小技巧

[厚望] 大家好,欢迎来到面基。这期是4月份去上海进货的时候和Nick聊的,拖了很久一直没发。我们聊了很多,从Nick去旅居城市采盘的建文聊起,还有过去每一轮地产周期内部的主线。最后我还问了一些卖房和置换的问题。Nick给了一个很好玩的思路,我非常受启发。具体的时间点我在Shownotes里也用星标标出来了。另外本期Shownotes依然有很多硬核的图表,希望大家能看看。欢迎收听本期节目。我这几天在上海,包括我来的路上,我们现在在龙华板块。我到早了,然后我刚才在外面喝了杯咖啡,我就坐在那个路边,路上看到哪个盘,我就拿那个驱逝动物那小程序打开扫一眼,感觉好好。我随便看那个盘,我觉得还不错,还挺好奇的。打开小程序一看,价格啊,走势啊,板块其他的楼盘啊,然后你又加了很多标签嘛。比如我刚才看到了一个什么盛大花园,我其实对低密度的那种小板楼情有独钟。

[厚望] 打开一看啊,是老破大。因为龙华区,我感觉这边应该属于那种改善盘居多。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这边是徐慧的老板块,但是他最近建了徐慧边疆这个新区嘛,所以老新都有。

[厚望] 那个云景东方也在这附近吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 对啊,那个网红盘就在旁边,大平层。

[厚望] 然后我就看了几个高总价的盘,发现真的涨得好快,好猛。

[Nick@公众号「趋势动物」] 涨得很快,而且跌得很少。就是你可以看到他前世今生嘛,他的这个。

[厚望] 几乎没什么回撤,也就最近有一点点。

[Nick@公众号「趋势动物」] 最近有些回撤啊,对。因为这种盘都是比较稀售嘛。

[厚望] 在你看来那个回撤,就是零星的卖盘把价格稍微往下压了一点吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 首先他挂牌很少,买家其实很稀售,因为这种稀缺型资产,他其实卖了也不知道换什么资产,所以卖家就很少。相对零星的有一些点状的成交会把它拉下来,但是成交的最大回撤也比大部分钢许盘要好得多。

[厚望] 最近看一些法拍,我意识到是不是很多真的好盘,好宅,其实走法拍会更好一些。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,是的。

[厚望] 因为你有注意力和近拍的那个溢价潜在的,那如果不划算就不卖嘛。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,法拍是零星的一些法拍会改变挂牌的一个水位,他会刷新市场的,对这个豪宅盘的定位嘛。

[厚望] 那如果我正常卖房,但我不想走中介了,我想走法拍,是可以操作的吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 啊,这个你要问法拍的老师,我其实是不懂,我觉得不行吧。

[厚望] 哪天回来呢?

[Nick@公众号「趋势动物」] 全天?一个爱人还在自我疗愈中,旅居太累了。

[厚望] 你不是自己去的吗?你疗一个屁。

[Nick@公众号「趋势动物」] 我是自己去的,但是我严格意义上来讲,我不是旅居,我只是用过去半个月切换不同的城市,待个两到三天来体验旅居的生活状态。

[厚望] 看了多少个城市?

[Nick@公众号「趋势动物」] 四五个,成都,昆明,大理,崇佐,北海。

[厚望] 北海前面是什么?

[Nick@公众号「趋势动物」] 崇佐,就广西桂林旁边的一个城市,离南你也很近,就是那种卡斯特地茂的。北海后面去了香港,去了一个特别小的县城,叫张州底下的一个东山岛,东山县,一个福建的。不算典型,意义上的旅居。我其实是在看各种有山的,有海的,有压热带的,有一线,有超一线。

[厚望] 你给我羡慕坏了,因为我还是不拖家带口,我特别想当旅居,我聊了几个同行,因为大家都是这么想的。

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实切换成就很累,山正旅居其实是在一个自己喜欢的地方,至少待个半个月,或者一个月,然后安安进行创作,或者是跟自己共处。我觉得你完全有这个能力和机会啊,因为拖家带口是一个问题,我就差我老婆就被开了。两个人一起旅居也是一个很好的体验。

[厚望] 我身边好多辞职的朋友,然后好多人都提到了旅居,然后买车,愿意出去玩,不得不感慨,就人真的是环境的动物,可能风起于清平之末。我们观察这些小现象,我感觉以后会被放大。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我去今天二月份提出辞职嘛。

[厚望] 对,我那个辞职的那个朋友里边,你也是一个。

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实这个是我酝酿也很久了,我旅居最大的原因也是为了顺势了,就像你说的都是环境动物,其实大家都是趋势动物嘛。大家做顺应现在新趋势的事情,因为我看到了一个巨大的新趋势,是去年的我完全没有办法理解,但是又充满了兴趣的一个大的新的趋势。我有非常多想踩的盘,这些盘都是在一些我从来没去过非常陌生的领域。像我们去年其实提过嘛,西部啊,华北啊,包括一些小县城,一些文旅城市,包括一些老婆,这些都是我之前几乎没怎么涉足,但是又非常非常感兴趣的。感兴趣一方面是我确实不那么熟,很多位置的领域值得探索。另外一方面,这些标的的强度,我说的强度就是他们最近的趋势走势,已经不容我忽略了,他们已经是一个,从他们的过去一段时间的跌幅,还有他们的量,就成交量,以及他们的筹码的干净程度。

[Nick@公众号「趋势动物」] 无论是买方,还是真正自助的,还是投资的,他们的心境吧,或者他们的自助,或者不自助的理由,这些都让我产生很大的兴趣。

[厚望] 你去那些城市是找个民宿,还是找个酒店?

[Nick@公众号「趋势动物」] 我是找个酒店,因为民宿基本上都是至少七天起租嘛,所以我没有办法真正作为一个旅居者,我并不是一个真正旅居者,我只是在不同城市去理解旅居这件事情的一个体验。

[厚望] 我好奇这些城市的酒店,我也不知道你住什么档次的,贵吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 我基本上就是有亚朵,我就住亚朵,没有亚朵,可能住一些当地特色的,像大理没有亚朵,可能沿海民宿也不贵。大理如果追求一个能够看海的书桌的话,基本上两三百就可以搞定。但是我住的稍微好一点,可能四五六百,这样也有。当然也有非常奢侈的,望海的一些什么浴缸啊,望红的酒店那种都有。其实都差不多,基本上都是这样。

[厚望] 你刚才提到一个细节,就是看海的书桌。所以窗景应该是一个溢价吧,在那些地方。

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实旅居最爽的体验就是,我经常拍那张照片嘛,就前景是你的一个笔记本。

[厚望] 然后什么一堆带骂。

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后对对对吧,背景就经常是有烟火器的一些巷子啊,或者海景,或者山景什么的这种。

[厚望] 图我挑剪给大家放到双顿,所以大家可以感受一下。

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是你感觉只有自己和环境,你会更多的听自己的声音。工作效率不知道有没有提高,因为经常下去走路散步。但是整个人的心流状态更干净。

[厚望] 子显也别说提高了,工作效率有下降吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 就我会经常下去散散步,然后骑行单车,逛逛旁边好吃的东西。因为我不是一个纯粹旅居,因为我是只搭了两三天,所以一切对我来说很新,我就要下去探索。所以我输出的效率其实很低,也不能讲效率,我花在输出上的时间其实很少,我大部分人在探索嘛。但是我觉得超过三天,基本上这些景就成为你的一个习惯的一部分。那我觉得那种状态,效率是会提高的。其实我在大理大了第三天,就很快进入新流的那个工作状态。我觉得体验还是不错的。

[厚望] 观察到了哪些趋势,这个我们重点聊一聊。我只是在你那些旅居的城市看到了哪些小趋势,新趋势。

[Nick@公众号「趋势动物」] 我说下我观察到的一些,就什么人在买吧,或者什么人在做这些事情。可能三类人吧,第一类人就是我们非常了解的,其实就退休的。现在我们中国其实进入一个退休潮嘛,这个有很多数据来表明,我们最大的一批婴儿潮正在轰轰烈烈的做退休这个决策嘛。那五零后六零后,其实现在在批量的进入旅居模式。他们可能有一到三个月在一个城市。可能冬天去避寒,夏天去避暑,有的人喜欢山,有的人喜欢海。但是呢,他们是真的会花一到三个月去住。比起住酒店民宿,其实买一个自己的央房小院子,就是一个非常好的生活方式。那这些人再越来越多。而且他们其实很奢侈的,不一定局限在一个城市。有可能城堡有好几个旅居目的地,有时候带孩子来这个,有时候到那个。一年不来住也没问题,他就放在那儿作为一个旅居的中转站吧。

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是一类。然后第二类我觉得还挺有意思的,是这一次我最新看到的一个现象。因为大理是旅居,应该讲数字游民的。

[厚望] 是,大理相比你其他那几个城市,它的流量天然更好。

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,它数字游民之都嘛。应该是数字游民工作站,或者讲数字游民社区是全国最多的。大理是最多的。千岛湖有一些,湖州有一些,泉州有一些,但是大理是兴趣社区最多的。然后我最近观察一个现象就是,越来越多的个体在成为数字游民。然后他们的一种聚集方式就是,租一个大的社区,类似长租公寓,但非常少,可能就十个房间。他们可能共同有一个价值观,他们能说得上话。比如说大理有一个叫NCC的数字游民社区,他们就是一帮做文化为主的一些理想主义青年。他们在院子里一起办公,当然也有室内的会议室。每个人有一个房间,你就围绕这个院子坐,中午可以一起吃饭。你去看了吗?我去看了。这是一个很典型的数字游民社区,就不仅是这个,还有交易员小镇,

[Nick@公众号「趋势动物」] 还是同样的模式,但是是一帮做交易的。那个是大概70后为主的一个交易员小镇,也是大家在一个院子里面,我去的时候是中午,他们正好在喝茶。这个应该对你来说意义深刻啊。就四五个70后坐在中间喝茶,然后我也跟他们聊两句,没有聊交易啊,是说为什么来这儿。他们会经常有一些沙龙,可能有一些沙龙就很多人专门来大理,有些人就住下来了,住个半个月一个月,就作为人生的一个加油站吧,我觉得。

[厚望] 我好奇你说的这种模式,我住一个月大概要多少成本?

[Nick@公众号「趋势动物」] 像我刚刚说大理第一个奖的NCC,差不多是2400到3200,要看他的那个有没有独位,看视野的景观怎么样。交易员小镇可能稍微贵点,也就是这个成本,所以还是挺有吸引力的,这是第二种。第三种是更偏挨人的数字游民社区,我在北海看到了一个,这些旅居城市的数字游民社区,我都搜了搜,去看了各式各样的。我觉得刚刚说的那个模式,其实一人很喜欢,大家可以经常在一起co-walk一起创作,那对于我来讲这种有点恐怖,说实话。

[厚望] 我知道,我昨天被朋友带去了一个,类似于跳海那样的酒馆,然后我就被吓到了。

[Nick@公众号「趋势动物」] 跳海的酒馆是什么?

[厚望] 你可以理解为它是一个,真的是小年轻,可能比你还要小很多的,这些人的城市客厅,我去点一杯酒,愿意待多久待多久,可以大声喧哗,然后有一堆亚逼,大家都很开心,然后有人弹吉他,还会有人想强行介入我和朋友之间的聊天,我就感觉很恐怖,但是我有点理解了。

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以我觉得第三种类型,我自己把它叫做针对爱人的数字游民社区,它其实就很像酒店隔子间这种,它可能就是一个酒店形式,但每个酒店它都是在院的,它是一个30多坪的平层,虽然是酒店,但是每个酒店都真的有一个小洋房,住在里面一个工作站的感觉,然后它底下不像是一个大院子,大家一起聊天,看电影,勾火,它更多的是充满了随地大小班的技术设施,就比如书店,它的那个靠景观最好的那个玻璃窗,全是书桌,它有一个个格子间专门做封闭直播,

[厚望] 随地大小班,我才发现过来,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对啊,就是数字游民最重要就是随地大小班,抱着个电脑可以随地大班,它有个巨大的共享办公空间,有桌椅板凳,然后还有专门的那个一个人可以打电话的会议室,到处都是非常好的技术设施,也这种对于一个爱人还蛮舒适的,

[厚望] 但我听起来好像你说的这些都是商业地产项目,它不是个人可投资的,或者个人可买的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,没错,

[厚望] 第一类老人那种,第一类是,

[Nick@公众号「趋势动物」] 第二类其实运营,第三类,感觉后两类都是比较重运营,对,后两类是重运营的,没错,第二类的运营是个人主体,或者一个团伙,你也可以办嘛,就是所有播客的听众,我们今天就相聚大礼,我租了一个小院子,大家十天半个月什么的,过来体验嘛,第三种很新型的一种数字游民社区,我认为数字游民还是一个刚刚兴起的,就我现在看下来,这个群体并不多,它跟第一类的50后60后退休的人群的基础相比,还是一个非常非常小的,所以基础设施还不够完善,我觉得这个趋势可能会走蛮久的,因为个体这个崛起的进程,其实已经在不断的加速了,

[厚望] 还看着哪些业态或者是产品,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你是说彩盘吗,对,我觉得这个跟刚刚说的生活方式是分不开的,大理有很多小院子,就是自己可以住的那种,

[厚望] 有个很大的盘就叫大理小院子,

[Nick@公众号「趋势动物」] 大理小院子巨大,有北区中区南区,

[厚望] 你看了吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我去看了,就在大理古城边上,

[厚望] 我没有在你那个小城市里面搜过,它的价格趋势好吗,它价格趋势非常好,我给大家放到那个双动所里面搜几张,而且它的租息很高,

[Nick@公众号「趋势动物」] 文旅地产,它是典型的高租息资产,我基本上看的趋势好的基本上都是在,这些文旅城市的古城附近的小洋房,小院子,我觉得这里面的标签特色,首先它景观要不错,它要么看古城,要么看一些无论是海还是山还是天空,另外它足够小,而且产品足够新,现在基本上都是一些硬软装,直接交付的,你可以拎包入住的,甚至有些新的一个合院,30多瓶到40瓶,它带一个小院子,这种是非常适合的,无论是养老还是数字有名,

[厚望] 主力户型是30瓶到40瓶的吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,主力户型是一局和二局,一局是最主力的,二局都比较少,最好是带一个院子,

[厚望] 或者是窗景很好,

[Nick@公众号「趋势动物」] 没错,而且是开玩家精装修的,三十三,不行,

[厚望] 我好好奇,我已经必须打断你,我在小证据里看一下,

[Nick@公众号「趋势动物」] 好呀,你先搜大理,大理,然后搜小院子,南区,我看的是这个,

[厚望] 可以,虽然长得不足,但真的没怎么跌过,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,其实大理的市区是跌了20%的,过去四年,但这个盘它不跌,而且它的成交主力,它一年的成交100套,大概100套左右,它主力户型是58平的一局,和75平的二局,

[厚望] 次主力,

[Nick@公众号「趋势动物」] 是次主力,但是是这个小区里最大的,它没有主力户型,它比较散嘛,

[厚望] 58,不到100万,

[Nick@公众号「趋势动物」] 47,差不多,一局大概在90万左右,然后二局要在,

[厚望] 75平乘1.5,120万,要123了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,123这个附近,

[厚望] 租息大概多少,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它租息算下来,这里写了呀,这里没写,你怎么还没上,上了,但这个我不知道为什么这个没有,可能最近没有租出去吧,大概是4到6个点,我具体看一下,你看一房年租大概3000到4000,这个价格是你包给,二房东,包给一名租老板,就你不用打理,年租差不多3到4万吧,就一个月3000到4000租给你,他自己还会运租民宿,去拿到额外的,淡忘记的一些,因为他肯定是能租到更多钱嘛,所以作为房东,差不多3到4万一年,然后两房是4000到6000,也就是5到7万一年,我们可以算一下嘛,比如说一房是4万,4万一年除以90,那就是4.4的足夕,这基本上就是典型闻绿盘的一个特点,闻绿盘的特点就是住宅形式,基本上4到6是很容易的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它总价基本上就在80万到100万这附近吧,一些更低线的旅居可能40到60万就能搞定,而且他们都是任房不任带的,就无论你在北上广深有多少台案件,在这边第一套是两阵首付,有些地方是三成,这看各地的任房不任带的规则,去年这个改变非常大,我觉得这对旅居地产是一个巨大的利好,之前是全国联网,你有两套贷款,第三套必须要全款,但现在是每个地方就分开了,只要我在大理没有按揭贷款,那么我在这里的第一套就是首套,也就是说我可以既在大理买一套两阵首付的,也可以同时在好比说桂林,北海,whatever,三亚都可以以第一套的首付比去买一套,所以对于这种80万的总价,基本上两阵首付16万丢出去,如果他的首带的利息在3.5以内的话,

[Nick@公众号「趋势动物」] 基本上就一足仰带嘛,就是你的租息是要超过你的约供的,基本上就是丢16万,这个事情就忘记了,如果你包给二房东,民宿老板也会给你一年大概7到15天的免费的入住权利,这个模式还挺有意思的,为什么要看这些,其实也是就这个小情绪让我去看,因为他趋势走得好,我必须要关注他,我去理解他为什么趋势走得好,然后最近世界在发生什么,所以这是我这次想旅居的根本原因嘛,

[厚望] 你身处其中体感如何,就看到了这些新的生活方式,看到了真正森林,而不是钢铁和玻璃木墙的森林,如果要比如在这长期生活半年,你觉得能挨得住吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 我不需要有这个假设嘛,旅居它永远不是让你切换换一个城市生活,而是给你一个中转站或者人生加油站,你想说fuck的时候就随时随地可以过来进一进,跟自己相处一段时间再回去,我现在也不认为我要把上海的房子卖掉,当然那是压仓石啊,对吧,上海是我的大本营嘛,但是我要保有一个地域自由,随时可以去旅居一段时间的地域选择,我觉得这是未来越来越多的人,可能要考虑的一个生活方式,

[厚望] 回到上海那一刻有博士吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为我这次切换太频繁了嘛,我可能半个月去了五六个城市,所以回到上海那一刻我太舒服了,我就觉得还是家好,因为切换城市的旅途,切换交通工具真的很烦的一件事情,那如果在一个城市待很久,应该不会有这种疲惫的感觉,所以现在趋势真的走得越来越离谱了,

[厚望] 其实你说这些都是反共识的,旅居盘,养老盘,这个以前都不是什么好词,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对吧,就我们去年11月说很多匪夷所思的,对吧,什么小城市跑赢大城市,什么郊区跑赢主城,文旅逆袭,别墅逆袭,这些,有意思的是现在越来越觉得合理,

[厚望] 到今天这些趋势依然在演绎,

[Nick@公众号「趋势动物」] 依然在演绎,而且我觉得是在加速的,一个很大的感触,我经常会说周期嘛,可能三四年一周期,比如说192021起来了一波,然后21往下,然后到现在已经回调三年了,接下来会不会有一轮大周期,我是坚定的看,当然这个周期会重复,太阳还会再次升起,朝上朝落周期还会往复,但是你当我看到细节的时候,我发现哪有什么周期,新的这些东西我根本看不懂了,也不是我之前从来没有接触到的一些新的变化,如果你在微观去看,根本没有周期,死了的就死了,死了可能永远死了,新的东西会从冷门的地方爬起来,依据现在趋势的观点,我会认为我要关注这些所谓西部小城市文旅,以及它背后的一系列的生活方式,

[厚望] 就是有预期差的地方,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,而且它趋势确实是越来越好的,

[厚望] 我们说说香港吧,说说因为你去采盘了,我们说说车辣后的香港,

[Nick@公众号「趋势动物」] 2月28号车辣,三月份成交量就涨了50%,价格回升了3%,这个3%还挺大的,因为大概一个月不到的时间,三周吧,回升了3%,就是香港中原指数嘛,

[厚望] 是放到环比这个层面,它真的还是很厉害,

[Nick@公众号「趋势动物」] 相当于月环比达到3%,这是一个不小的,所以这是我为什么去香港,看到里发生什么嘛,

[厚望] 你先介绍一下车辣后,香港的买房门槛和成本,

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为我从上海过来,我会以上海的价格梯度去对比,基本上是同地段差不多贵50%,比如上海最好的陆家嘴在那边就是中环嘛,那基本上中环的套内价格,差不多在25到30万,套内建筑面积,因为他们持价都是讲套内嘛,所以要打个七折,基本上就是建筑面积单价,那差不多也要在17到21万左右,这是香港的陆家嘴的价格,好像也不贵啊,是,好像也不贵啊,你在考虑那边的收入,我想想啊,17到21万,好像也没那么离谱啊,但是我们看的普遍的一个钢续盘,基本上1000万是门槛,整个香港的平均价格,14万是套内,建面应该是10万左右,上海是5万嘛,所以我们按同口径说,香港的建筑面积单价是10万多,上海是5万6,在统计口径上差一倍,但因为上海很大嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 如果把它的外环内跟香港比的话,差不多是香港溢价50%,香港的刚需向车盘,差不多14万的单价起步,1000万总价左右,

[厚望] 政策门槛呢?

[Nick@公众号「趋势动物」] 香港内地的金融贷款的政策,其实非常友好,本地人基本上一成首付,买第一套,二成首付买第二套,那对于大陆人,差不多是五到六成首付,就是针对大陆人的金融政策,所以香港的波动率很大,因为国内基本上都是三成首付,基本上三倍杠杆嘛,香港动不动就十倍杠杆,而且当地人基本上都怠慢,这就是为什么香港活动率特别大,香港在21年到现在跌了25%左右吧,这是远超中国的所有以前城市的,

[厚望] 是,

[Nick@公众号「趋势动物」] 上海北京差不多跌10%,指数啊,深圳指数大概跌20%,当然体感是乘2嘛,

[厚望] 这张图我会给大家放到收冻的字幕,

[Nick@公众号「趋势动物」] 香港它的回弹,一旦撤落之后,它的反弹的幅度也很大,所以我就去看了一下,

[厚望] 中介代看的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对对对,找了一个资深的中原的经理,香港的中介基本上寡头垄断,中原是一家独大嘛,类似于北京的链家,也要领先,对吧,

[厚望] 聊聊香港中介小哥啥呀,香港的中介,我觉得很像东京呀,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是所有的服务业,无论是滴滴司机,还是餐馆的服务院,还有就是这种中介,目测60岁左右为主的,这样的一帮人,我觉得都很好,非常的polite,你觉得很绅士,很有风度,而且对它的服务内容,如属加征的和你介绍,普遍基本上都干了10到20年的从业经验,基本上就是新手的外表箱,你问什么都知道,比如说你站在这个房间,你问它多大面积,多少总价,基本上不用看楼树,就直接报给你,

[厚望] 就是为首说耳了,为首说耳,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,就很像东京,

[厚望] 看到的足手笔怎么样,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得香港的整体的市场虚势,我看下来很像大陆的一线城市,它是一种金融中心,非常老的一个精英化虚势,其实过去三年一直在没落,所谓没落就是你在房价趋势,包括市场活跃度,就都能看到,

[厚望] 那这点还真的好像,

[Nick@公众号「趋势动物」] 是很像对吧,是的,我觉得看下来有点像一个巨大的叙事,已经在翻篇,在翻篇的过程中,未来会不会反复,你不知道,但是能明显看到一些产业更替的影子,香港曾经的足手笔是很高的,在2000年大概5.5,随着香港的房价一直上涨,香港是一直快涨到15年,从15年到21年是慢涨,没有涨盈大陆的方式,然后21年到现在是快跌,所以香港是从2000年的5.5的足手笔,基本上一路下降到前年的2.0,但最近由于优财和高财的,你知道2023年香港的身份,放了非常多的规模,就是香港有意的在吸引大陆居民过来,去拉经济嘛,那么过去两年租金其实在升高,伴随着房价大幅下降,所以最近这两年的足手笔,从2.0到2.4,大概是这样的水平,但放在国际上,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个足手笔跟国际水平对比,也没有太大的吸引力,而且你还要扣掉物业费和维护成本,近足息大概就在2.0左右,毛足息2.4,大陆基本上北上广深是1.5到1.7不等,大概这个水平,国内的二三线就很高了,像哈尔滨就非常高,对吧,我记得城市平均3.4还多,然后很多西部的小城市就很多,

[厚望] 我再跟你确认一下,足手笔这个东西已经在小时去更新了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,现在你能看到各个小区的足手笔,这里想想的并不是想鼓励说,现在去买足手笔高的资产,我特别想强调,足手笔只是一种风格,就像高股息率一样,或者红利,对,并不是说高足息的房子就一定会涨,但是我最近观察到一个趋势是,最近在涨的一类房子中,高足息是一个很明显的共同的特征,就它是一个因子,它是一个因子,并不是说高足息就一定涨,因为你回测历史,过去涨的都不是高足息,都是成长股,对吧,我们走到2024年,其实新的趋势好像在把高足息这个特征给拎出来了,我自己是非常关注高足息的,但这不是我唯一的购买考量,不是说它越高,它就越适合投资,因为现在你要追求高足息,那么写字楼和公寓的足息非常好,6到8个点,写字楼甚至可以到12,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是工资率也在这摆着呢,对,但是它不一定是很好的投资率,当然我觉得也不一定差,这可以去研究,资产收益和高足息并没有关系,

[厚望] 小程序里面会加入香港吗以后,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我是希望加入的,我觉得香港是一个非常有意思的指标,香港的数据好找吗,香港的数据很公开的,中原的数据非常好,大家都可以去看,可以说非常权威了,而且它们的数据透明度,开放度,你可以在中原网站上,可以找到详细的表格和这个图表,它们做得非常漂亮,大型房屋,还有中小单位,大单位,它都有分类的这个走势,

[厚望] 听你这么说,我估计还是可以期待一下呢,三季度争取加进来吧,你有意义过内地的一线楼市放开吗,你说的放开是指限购,限购,其实侧拉某种程度上也算放开限购,对,当然,是的,尽管它不限购,但是侧拉还有那个税费卡着吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为我看到2月28号车达之后,整个三月的成交量,50%到60%是由大陆人贡献的,

[厚望] 类似的报道也很多,

[Nick@公众号「趋势动物」] 很多小区80%以上的客户都是大陆,香港原来是海外或者加班的一个后花园嘛,现在越来越多的开始跟大陆抢客户,也加入到全职大战的过程中,我觉得香港是作为北上广深的一个有力的经济对手,我觉得要把它们放在一起监测,这是一个很重要的可题嘛,

[厚望] 可能19年之前,香港是香港,四大一线是四大一线,但那之后它慢慢融了这个体系,然后加班那些人慢慢往新加坡去跑了,对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我接下来的话也希望不要被剪辑,17年之前一线和香港基本房价走势是高度相关的,就基本上同一个走势,17年之后香港在全面的跑出,跑出内地的大分城市,我总结香港我觉得是叫做中国政府信用加美元货币体系吧,因为香港跟美元有汇率挂钩,所以美元加息它不得不加息,过去一段时间我们看到香港的外资在撤离,但一方面它也跟随美元被迫加息,所以它其实是一个戴维斯双杀,是,

[厚望] 所以我特别喜欢香港有一个比喻就是,你是维多利亚港,然后陆地的部分你要跟着陆地走,但是呢美元这个流动性可以从你的港口里面撤回太平洋,这个比喻好没有,

[Nick@公众号「趋势动物」] 很准确就是这种感觉,所以真的感觉就是一个大写的深圳,深圳已经跌了很多了,我都已经很离谱,但你去看香港它简直就是巨大的一个叙事的翻篇,

[厚望] 而是我看到可能18年之后,深圳很多新盘或者自新盘的户型越来越香港化,越来越没人味,越来越小户型化功能更加丰富,但是你怎么看就是怎么难受,那回到我刚才那个问题,你会一银内地的四大一线城市会放开限购吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实这个问题,我觉得不是一个对我来讲很重要的问题,我想说的是,你觉得是周期决定政策还是政策决定周期?

[厚望] 是周期决定政策,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对吧,所以政策出什么,其实不是我要考量的范围内,它有可能限购,放开限购,我不意外的,但它即使不出限购,它用别的措施,或者是市场自然复苏,我觉得它的母题都是周期,它是会围绕着周期做它的调节,或者市场的情绪啊,库存啊,量啊,价,它都是围绕着周期去做配套的,政策其实只是周期的一部分,有的时候它不得不去出台一些政策去,

[厚望] 多空是宏观的周期,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 但是选筹是微观的时间,然后你预测周期不如去学习新趋势,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是一线城市放开限购,我肯定不会意外,周期和趋势运行有它自己的规律,我觉得政策很难去改变周期本身,它只会在周期和趋势上做一些注脚和配套,所以我们不是去讨论,如果政策怎么怎么样,我要怎么怎么样,政策不怎么样,我就不怎么投,这不是我做投资的,或者做交易的依据,而是根据市场的周期和趋势,我不知道我说明白了,就有点绕,就我以量和价的周期和趋势性规律来指导交易,而不是一些点撞的政策,事实上政策是没有办法撼动周期和趋势的,

[厚望] 很多人看到了香港车拉以后的火爆,然后大家会一引说,四大一线城市放开以后,会不会像香港红西大陆的流动性一样,四大一线也会很火爆,然后去红西周边城市,甚至更大的地区的购买力,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就我目前观察而言,即使一线放开限购,我认为,

[厚望] 大家情绪上也不会很亢奋,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得按目前的市场的情绪来说,一线一放开限购,就是很多房东抓紧出货的事件,

[厚望] 这是我们之前在担忧的那个,就是这一轮抛盘的力量到底有多大,以及它能多大程度被接触,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我认为一线出政策呢,目前的市场与其说是抗粉,更多的是抓紧出货,因为我认为现在趋势已经到洞嘛,其实大家也在宣泄极度悲观的情绪,而且及时踩踏也要出货,这是洞的一个典型的特征嘛,就是价格非常低流动性的,去针刺性的瞎杀,

[厚望] 洞是你的温度计里面最差的那一档,

[Nick@公众号「趋势动物」] 最差的一个相对于费嘛,首先放开限购是非常自然的,或者是放开限价先贷,都是非常意料之中的一些举措,但是这种举措会加速房东的出货这个行为,因为流动性恢复,会带来他们很多挂单直接被扫掉,这是一方面,另外一方面我相信量会增加,但是不会像香港那么火爆,因为香港其实有一个外来资金,就是整个大陆的,无论是优财高财,还是很多积压的需求,现在在香港瞬间的释放,如果放开限购是有的,对吧,很多二线会涌入一线,

[厚望] 这是我问的那个问题啊,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,所以成交量会突然变大,然后流动性马上会复苏,所以你看到的目前的真次性的折扣率,可能看20%30%相对于购牌价成交,这种高折扣率的scenario可能会消失,可能会回复到5%到10%的这样的一个正常的折扣率,所以在成交价上你可能会看到马上的复苏,但是我认为整个趋势要改变,不是一个政策,也不是几个月就能发生的,还是会伴随着大量的房东恐慌性的出货,随着大家这个卖出,会形成一个割肉与被买的在底部筹码交换的成交放量的一个状态,但我觉得这样的状态肯定是有助于市场的自然间抵和复苏的,

[厚望] 我还想问你四个一线加香港,它的最大回撤幅度你有统计过吗,那个走势图你是做过的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 因为有一个很悲观的事实就是确实大部分人是不会认真看双脑子的,所以我们还是在节目里面说一下,看小程序吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这里说回撤之前要说一下这个指数呢和体感其实基本上一比二,就是如果指数跌5%或者涨5%,体感实际上是乘2的,

[厚望] 这个结论好棒,

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实跟上升指数和个股的关系一样吧,所以可以看一下北京是最晚开始跌的,北京是23年见顶了,最大回撤从23年到现在跌了7%指数,上海是23年同步见顶,指数从24%回撤到12%,大概指数跌了12%左右,然后深圳比较多,深圳是21年其实就见顶了,然后一直在下跌反抽再下跌,到目前指数差不多从30%回撤到了2%,也就跌了25%到28%左右,香港比深圳还要略大,指数跌幅大概25%以上,

[厚望] 你有统计过他们的历史最大回撤吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 就不是这一轮?数据我可以找给你哈,印象中深圳在08年的跌幅是巨大的,但是在09年迅速收回了,上海和北京就比较稳,

[厚望] 可以找一下,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我还教你要过数据吗?是你的图对吧?

[厚望] 那我给他放在书中的那边,

[Nick@公众号「趋势动物」] 深圳肯定是击穿最大回撤了,香港也击穿了08年以来的最大回撤,香港最大回撤是97年到03年,就03年之后就没有这么大回撤了,北京和上海我印象中应该是相当的,因为回撤并不大,其实上海这一轮,但是上海之前的信念是永远涨的,跌了12%的指数大家已经觉得要死了,北京也是,北京其实还没跌到12%,

[厚望] 北京其实真正熬人的是什么,因为我屁股在北京,北京可能相较于回撤的,真正折磨大家的心态是,从18年至今你就没赚过钱,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对你没有涨过,

[厚望] 对这可能是更折磨房东心态的事,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是从一个交易者来讲,这反而保护了很多人,对吧,你知道21年在深圳上车的,成交量是很大,你可以看到21年巨大的一个成交量,北京其实还蛮稳的,我觉得比较符合北京的性格,

[厚望] 回撤图我也会给大家放到双头子里面,我观众号里发过,对我在翻你观众号,观众号好多图啊,

[Nick@公众号「趋势动物」] 做图是不内号的是不是,

[厚望] 我做图是最幸福的,是吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那图都给你做,可以啊,

[厚望] 我最心留了做图,真的啊,一般听播客一边做图,因为你写东西你要思考的,做图不用思考啊,

[Nick@公众号「趋势动物」] 是这样的啊,

[厚望] 对啊,做图可以听着歌,

[Nick@公众号「趋势动物」] 比写文字还要,

[厚望] 对吃零食干着图,

[Nick@公众号「趋势动物」] 没有比人更幸福的好吧,我做图还挺难受的,我用代码写图很开心,但是在Excel和PSPPT里做图很难受,我找到了,我找到了,我翻你,对对这张图很清楚,没错吧,08年深圳有一个很大的回车,所以其实看这张图,除了北京都跌破了,对不对,

[厚望] 回头我再让你撩出去,我们应该再更新一下,这是一月份的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 好我们更新一下,

[厚望] 这一月份的,还没有经历北部流动性风险呢,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这一月份的对吧,对,可能再跌个3%左右,

[厚望] 对我再找你要数据,我再做一遍吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但是结论应该是,这个蓝线是广州,广州跌破了,我觉得北京也会跌破,因为上海跌破,

[厚望] 14年北京真的还挺恐慌的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对是的,14年北京是跌幅最大的对吧,对对对,08年是深圳跌幅最大,这一轮也是深圳跌幅最大,然后北京如果再跌个3%到5,就可以集穿历史了,

[厚望] 肯定跌破,就21亿的黄线肯定跌破了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以最近很多叙事被打破了,是,

[厚望] 跟随着的就是信仰,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这也是为什么我做量化交易嘛,我在公司,比如我在上海,给公司打工,然后眼睁睁的看着西部的趋势崛起,看着小城市崛起,看着旅居变好,然后我又眼巴巴的看,就不能去采盘,我就特别内耗,选择辞职之后,我觉得这两个月是我最快乐的两个月,看了一半吧,我下个月还要去新疆,因为现在天热乎一点,可以去新疆再看一轮,非常多好玩的小城市,到底在发生什么,因为趋势背后就是量价嘛,量价后面就是资金,资金的投票一定是有理由的,我觉得这些新的趋势要去跟上,你最近注意到一线城市在补跌,

[厚望] 是,

[Nick@公众号「趋势动物」] 之前没有跌的这么狠,包括华东和华南,整个这些过去三年投资最集中的,大家信仰最充分的这样的老叙事,都在非常恐慌性的下跌和补跌,

[厚望] 我昨天见了一个南京的朋友,也是大吐苦水,因为南京也是跌得相当狠,

[Nick@公众号「趋势动物」] 不仅是南京,杭州,苏州,深圳,东莞,整个这些我们过去因以为要的核心城市,我觉得这个叙事已经结束了,未来会不会反弹,我觉得会,但是从投资角度,我不太愿意再去研究和交易的这样的标的了,我觉得属于是这个风格的叙事已经过去了,

[厚望] 仅代表你个人,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这是一个观点,我有一种感觉,应该是从115年开始到现在这一轮,整个周期应该是彻彻底底的结束了,我们看到这里面非常多的结构,这里面很多很有意思的数据和视角,可以给大家去呈现和分享,

[厚望] 你先拿出来点结论,我们在节目里面先到了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 国内的房地产,历史上的楼市,从06年有数据以来,因为国家同学是2006年开始发布数据的,从有数据以来,真正经历过的危机就三轮,一个是08,一个是14,还有一个是我们现在在经历的22开始到24年,从结构上看,就是两轮非常明显的大周期,08到14年是一轮,14到24是一轮,后面我把图放上来,大家会看得很清楚,08金融危机之后,国内马上展开了就是错识,所以0910是一个全国性的大行情,紧接着11年12年是最严厉的,调困性紧缩政策,13年小幅松动,13年小幅松动,所以有了12到13的一个小幅的反弹,也是全国性的反弹,14年就迎来了,应该是当时最恐慌的一个时刻,所有城市基本上都在回车,你刚刚说北京回车最大的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那到了15年,整个楼市的下跌根本没有止住,从全国来看,16年的年初,或让15年年底,楼市才真正的见底,全国的楼市口径,但是15年有非常多的大尺度的救治措施,把新的一轮轴旗给拉动了,所以从14年,或者从15年开始到现在是以第二个轴旗,这一轮有大概10年左右,我们经历了15到18年超长的一个全国性的轮动,15线涨一波,16涨一波,17涨一波,18年最后一些三四线和一些边缘性的城市涨一波,然后我们又经历了18年年底的一个全国性回车,19年的横盘,然后以及2021年的局部,以华东和华南为主的投机潮,21年的7月见顶,我们就迎来了最大的,也是最长的一轮回车,所以其实这两轮结构是非常像的,首先一个大浪,然后几个小的反弹和调整,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个14年和24年的这个调整,这是个观点啊,走到24年这一轮叙事,基本上可以画上一个句号,因为它在结构上已经走完了,我们看到很多新的趋势,包括政府的鼓励性的方向,无论是旧改城中村,还是我们看到人口结构,包括鼓励好房子,包括旅居的兴起,我觉得很多新的东西在出来,所以站在这个节点,我觉得有必要给大家分享和汇报出来,

[厚望] 确实,而且我刚才听你说说我有个体感就是,因为我看过小小舅的后台,以我们这期节目的主要听众画像来说的话,第一轮其实我们大部分人都没有任何体感的,第二部分人多多少少有些观察,也多多少少会有一些体感,然后这一轮它内部,如果我们把它换成主线行情,其实很多风格的叙事也挺好玩,以后觉得你可以再说一说,你说的是过去一轮的主线行情是吧,对,比如说15到18年就老婆小长得很好嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 可能学去房这个风格一直都很强势,18年可能到21年这段时间呢,优质刺新也是一个很主流的叙事,可能21年之后分化开始了嘛,老婆小啊,这些都不太好,然后优质的大平层,就比如说今天我等你时候看的龙华这些,又是很明显的跑赢,跟着K型分化这个大背景一起,包括我最近几期节目里边一直在强调的就是,别墅这个风格又开始跑赢,至今都是,对吧,这边其实还是有很多小风格因子的那个主线的,其实A股也是一样的,它又变成了一个像夸富逐日一样,因为如此变换,就让人很难受在于你没有安全感,因为你的主线没有人能一直隐,对对,主线行情总是要切换,对,但是房子大部分人应该还是买了住的嘛,是,所以我觉得这点还是挺难受的,对房东来说,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我觉得这其实是一个事实,我不知道啊,因为我也听过你很多别的嘉宾,在你播客呈现的一些交易观,世界观,我觉得大家对这件事情应该是达成了一个共识或者事实,嗯,就是风格是轮动的,没有什么是智障不跌的,没有什么是一老永逸的,但是你会发现,对于这样同样的一个事实呢,当然大家也承认是有周期的,就是每隔七年,或者每隔几年都会重新再轮动一次,对于这种同一个世界观,但是大家的投资策略,好像就拉开了两个阵营,一个就是说,OK,我就长期持有,我不管你现在什么热,我不去追,我就拿着这个东西,应该迟早会绽放,

[厚望] 嗯,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那他其实就是拿着一些东西去穿越周期,去把热点去屏蔽,也恐慌给持有完,那他就穿越了周期,这是一种,其实偏长期的,那另外一种就是我这种,我看到了参与主线巨大的回报,我立志要尽可能的参与每一轮最大的主线,但是要付出的代价就是,我要尽可能都多折腾,那可能我拿一个房子,可能也就一两年,我就要切换,最多可能拿三到四年,拿股票也是,我可能几十天我就要换一轮筹码,我的换手率很高,

[厚望] 我们之前说过,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,而且胜率也很低,但是赔率会很高,如果看对的话,对,可能有大量的主线,像我刚刚提到的什么文驴,小城,西部,花北,有可能这四个里面只能成一个,或者只能成两个,甚至有些是错的,可能最后还是一线领长,都有可能,也是这样,就如果一线领长了,那我观点又会改变,就如果看到一线的趋势,从现在的最大回撤,又慢慢回到了一个关键点位,或者是到了一个右侧的信号出来,那我又会改变对一线的看法,所以我要不断的去根据航行事实,去修正自己的观点,

[厚望] 因为尊重事实,本来就是你的体系里,非常重要的一环,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,这样最大的好处就是,当主线出现的时候,你是一定在场的,但是有可能你会试错,有些主线你可能搞错了,所以就回到刚刚你说的,其实过去一段时间,主线是千千万的,我们是追不完的,我们经常会活在过去三年的,主线的延长线上,但这其实是投资里面最大的风险,所以我经常做两件事情,一个是站在近期的过去,向未来的过去去延伸,这就是根据趋势强度,去采盘或者选球的方向,过去六个月,到底哪些是真正在扛跌,或者跑赢在放量,那我就会去默认,我是假设你是主线,然后去验证,去采盘的过程中,包括持续跟踪,去验证我这个主线的结论是否正确,还有一种就是站在历史相似点来看,这个历史相似点,到现在的间隔是周期的魔术,好比说我现在觉得很像15年14年,

[Nick@公众号「趋势动物」] 比如说15年16年就是老婆小领长,我觉得那有很多老婆小的会再重现,因为现在大家都不看好老婆小,其实这是一种周期复线的思维,因为从15年到现在,整个主线走了好多轮了,1516你刚刚说的老婆小学区领长,然后17年开始朝那个西部朝三线,那个时候就开始叫陈述轮动嘛,当所有一亚线强亚线全部长完了之后呢,大家开始朝什么重庆啊,成都啊,包括银川,包括那个东北,东北是1718开始长的,甚至开始挖掘小城市,这是1718年,19年没有什么大的出现,但是18年的下半年回调,其实也是豪宅的一个大年,18年的下半年,豪宅是最抗爹的,19年开始上海的中环的次豪宅,就是改善盘就开始领长了,然后20年21年,整个华东和华南的核心城市就开始领长,

[Nick@公众号「趋势动物」] 其他全国都有携财,然后这一轮领长的其实是改善盘为主的,现在复盘回头看是抵押带的,或者经营抵押带的一个放水,创造了民营企业城市的一轮大的上涨,已经被发掘出来了,然后小城市的抗爹性被发掘出来,现成的抗爹性,还有近年出现的文旅盘,

[厚望] 其实我听起来,我觉得你的这套呢,或者说轮动这套呢,还挺有意思的,就首先一个底层假设就是,我赚的是什么钱,是主线的钱,跟上了主线的钱,还有底层假设就是,我相信趋势一定是会持续一段时间的,但是为了抓住主线,我需要不断地去试,但这个过程呢,我需要付出试错的成本,或者是磨损的成本,还有一个底层假设就是,历史告诉我,这个叙事遗地也一定会变,这个主线也一定会走完,然后就换了,真的是大家从不同的视角去看待市场,然后基于视角去搭建出一套自洽的玩法吧,同一个世界不同的交易观,是,包括其实量化的一个底层假设,也是历史会复现嘛,但它可能是阶段性的复现,只是说大家复现的尺度是不一样,可能对房子来说就是年级别,至少也是季度级别的,

[厚望] 但是可能放到股票里面,哪怕分中级别的被我识别出来了,我也可以继续许识下注,期货股票是天级别,

[Nick@公众号「趋势动物」] 加密币是分中级别的,要大胆假设小心求证,因为这些主线也不一定是真正的里头羊,我们要持续观察右侧交易,

[厚望] 我们接下来聊聊天地资产嘛,我特别喜欢你提的这个概念,你给大家介绍一下什么是天资产,

[Nick@公众号「趋势动物」] 总结天地资产,其实是我对现状趋势的一个描述,不是说我认为天资产地资产会好,而是我根据最近的趋势表现,发现了最近一段时间强势的品种,可以总结为天资产和地资产,所以它并不是我的一个观点或判断,它是我对目前的主线风格的一个描述,当然这种主线能否真正成为,下一轮周期启动的领头羊,不好说,还得让趋势来告诉你,对,还得让趋势告诉我,所以大家就且听,这是一个描述性的语言,天资产总结为用人话说就是好房子,就现在逐渐不在不断提倡的好房子,你们可以看到县树令的取消之后,很多一线二线城市的核心地段,而且是非常优美地段,有湖有水或者一些核心区,出现了低容几率的好地块,而且这些地块的土牌价都是地王,以他们的地王楼板价反推它的售价,

[Nick@公众号「趋势动物」] 也大概率是这个板块里的天花板,上海的风貌别墅,包括苏州西安成都都出现了这样的一些好房子的产品,这些产品是过去一段时间没有出现过的,因为其实从19年严格县树令来讲,已经很久没有带院子的,低容几率的产品了,所以天资产的一大特征,第一是带便子的产品物业,或者带露台带高赠送的这种低容的产品,这第一类,还有一类就是在原有住家技术上,玩着花的创新,比如说把层高调高,因为现在很多地方的住建部的产品规范也在松,原来可以赠送的面积大幅提高,面宽可以做得很大,得方率可以大幅拉伸,层高原来只能做3米3,现在可以做3米6,那它的人居体验又会在上一个台阶,所以这是一类,因为这一类我发现过去一段时间它的趋势是最好的,一方面它的量的跌幅很小,

[Nick@公众号「趋势动物」] 一方面它的成交价相对其他的中央部资产它跌得很少,

[厚望] 你看这边也很需要跟大家强调,那个刚才说的所谓的趋势好,它也只是跌得少而已,放到现在的行线下,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,我觉得这只是目前的一个观察,因为你不能因为它跌得少就买它,你必须要看到它真实的涨价,当然这是我的交易策略,我必须要声明,因为有些人喜欢跌得多的东西,然后穿越周期,我刚刚说了那是同一个世界观的另外一种交易策略,我只说我认为右侧交易的好处是,你必须要看到它开始真的往涨价放量的角度走出来了,这也叫右侧,那我才可以去下注,就它证明它真的是主线了,我还不能一个盘出现这样的右侧信号我就进,而是我要看到跟它相同的一类,这个因子的整体开始走好,那我可以大胆方形的做,你要相信你最容易赚钱的行情就是大家都在赚钱的时候,所以钱是大风刮来的嘛,我一直觉得是这样,就那个风很重要,不要老是在没有风的时候去努力去挖那个因子,

[Nick@公众号「趋势动物」] 而是在非常好赚钱的效应的时候,去大举的增加自己的头存,其实好像是值得观察的,但是必须对右侧指标走出来了,它是值得下注的,对,我们现在不妨就认为这类资产有可能是主线,因为它离右侧是最近的,

[厚望] 能不能把天资产的业态那个产品再说一说,再具体一点,比如说碟拼啊,院子啊,还有什么,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这里面有个比试链嘛,独洞是最好的,独洞它的院子动不动300到500坪,我在成都看了个2000坪的院子,在一个郊区,这种独洞应该基本上到现在10到20年楼林起步了,因为最近时间肯定是没批过的,那最近又开始批这种待院,但是院子也不大啊,最好的独洞,然后双拼,然后连排,然后是叠数,叠数上叠是松路台,下叠是松院子,所以下叠是更符合目前的一个主风格的,它是更贴近院子这个概念,然后还有一楼的洋房,还有很多文旅的洋房,带院的洋房和文旅的一些小的合院,也有院子,这些房子我觉得是天资产的一个主线,

[厚望] 没有大平层吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后就是大平层,

[厚望] OK,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但其实我怕误导大家,每个城市不一样,因为我关注到非常多的城市,在过去两年的大平层供应已经是过剩的,长沙比较典型,然后成都的天赋也比较典型,我觉得还是要回归这个城市的供求关系,因为一线城市并没有走到这一步,在上海大平层依然是非常稀缺的紧缺资产,因为在过去有7090政策,北京也是,当然,所以我说大平层,这个并不是全国的一个因子,别墅是全国的,大平层是一线城市以及部分,可能二线的老城,它有这样的一个风格,

[厚望] 在北京来说,很多总价段位内,别说大平层的,就低密度它都是一个非常稀缺的因子,关于天资产,我还想问你一点,那我能不能把它总结为,我类比较股票,它是一个类核心资产,股东人数很少,但是我之前看到过一篇稿子,就是说天资产,或者这些高单价的资产,它都是价格悬空的,就是我现在挂了25万,对吧,但也许你242322,这些价格段可能都没有人接,也许大家的心理价格是20,那你中间就有一段悬空,它其实是在提示这些风险吗,你怎么看?

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是B线指数的一篇文章,我觉得写的特别好,因为它的低成交量,低挂牌量,导致它的指数线型的波动率是比较大的,它一旦成交,它会大幅改变这个曲线的形态,所以它有之后性和你刚刚说的全公资产的隐性吗,

[厚望] 或者说我们看到的每一笔价格,其实背后都至少有一次成交去来支撑这个价格,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 但如果你的成交量很少的话,它这个每一次定价的随机性都会改变它的价格趋势,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,对于个盘来讲是这样的,但是当你把大量的个盘聚合成一个分割因子,或者一个板块因子,你就能看清楚这个板块真实的,用人话说就是你看所有最近成交的和它历史的回车,去跟重要部资产比,这个结论是夯实的,当它聚合成一个板块指数,或者一个分割指数,它就相对靠谱,我们也大量看到江南里,上海的别墅第21年,21年的最高点,就是整个指数最高点,21年7月,是真实的涨上涨很大的,即使最近有回车,但是它依然是在过去一轮大幅跑赢浮动资产的,当然这个提醒是非常重要的,就是你不能看着一些旋风资产价格很高,就按它的浮动资产去买入,你要按最近一段时间的成交去比对,

[厚望] 那与是对应的,我们来聊地资产,

[Nick@公众号「趋势动物」] 普遍的特性就是它在地板上,它的底层因子是?顾名思义嘛,天是最高的嘛,就是地王楼王,那地就是最低的,就是它地板上,大家可能看了不看一眼,地板上资产,比如说低单价,低总价,低估值,低预期,低共识对吧,这一类资产,

[厚望] 你说说一个具体的产品形态,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它有很多很多形态,比如说整个西部是低资产,你能想象乌鲁木齐,作为一个新疆的省会二线城市,没有什么存在感,乌鲁木齐银川,汉中,就刚刚说的西北,然后西南很多,像其实重庆也算一个了,虽然重庆的共识很高,但它单价很低,西部是一类低资产,业态里面的老破小是低资产,板块的最低价格,文旅是一种低资产,大家对文旅是极度嫌弃,然后价格也非常低,刚刚说总价可能40到60万一局,单价可能不到一万,公寓,公寓也是低资产,没错,大家觉得狗都不满,他们还有哪些共性呢,除了这个低,这是他们的民意形态嘛,但是再挖掘一层,他们的租息都很高,所以这是它第二个特征,它是高租息资产,就刚刚说的所有的,因为它的总价足够低,它最近表现出了一些资金流入,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就表现在趋势上就是扛跌,所以它其实租手比相当的高,因为它定价低,所以它的租手比高,定价低且它最近有真实的购买力的,它是有放量,我才会关注到它,老破小基本上是城市的1.5倍,就比如说上海1.5的租手比,那老破小基本上乘1.5就2.3,基本上这个水平,像成都普遍在两个点,老破小基本上可以做到三个点以上,公寓如果是二三线城市的公寓,可以做到6到8,文旅刚刚说了4到6,我说一下租手比的概念,就是租金回报率,我们讲毛租金回报率,毛租息就是一年的租金,年租金除以近期的成交总价,不是你的成本价,很多人会认为这是成本价,我50年前买入租手比率巨高,但是我想的是最近的成交价,就是租金回报率的概念,

[厚望] 很好玩一点是,今年开始红利风格在股市里面,也是非常抛影的,它有很高的相对收益,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 所以形成了共振嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 红利其实也是过去公基金,碰的不碰的对吧,所以就挺有意思的,因为它低共识,恰好是因为它的低共识,所以它的趋势可以走到持续性很强,有句话叫做,多空不是你的态度,是你的持仓嘛,当你有大量投存的时候,甚至满仓的时候,你这是空军,你是空军,你没有再买入的能力,但如果你是没有投存的,你就是多军,这个好有意思,它叫做多空不是你的观点,是你的持仓,持仓决定了你的多空态度,所以大家最近这段时间的悲观,不是政策能改变的,就不是说来一个政策,我就瞬间翻多,我已经满仓了,我怎么翻多,我注定是一个要么持有,要么就是空军,

[厚望] 这也是我前面说的那个,抱团股的验色户,都是知名基金经理,都是大规模,都在核心资产上挤着,你说怎么卖,肯定是对这个定价有冲击的,大家都不能卖,然后都创下了可能仅次于08年,那一轮的第二大回撤,全卡在那儿,股民也特别闹心,因为大部分都是20年21年买了,这几年被集体干成PTSD了,大家说那我死挨着吧,但是真相就是说,你挨着它这个事也没办法解决,因为它不崩掉的话,它仍然是问题,它也不太可能涨,这是你的观点对吧,对就像你说的,没有人去申购,没有人买了,那它除了卖它也没有能做了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对这就是我为什么喜欢低共识强趋势的产品,因为它强趋势,所以我认为这个趋势有能力去延续,因为它低共识,所以这个市场份额被放大的持续性可以走很久,所以在这种赛道是我非常喜欢去做的,那我刚刚聊的天地资产地资产,其实恰好就是这一类,第一它有强的趋势,其实机会是长出来的,并不是跌出来的,当一个趋势走起来了,那它在顺势方向上的延续,其实是可以自我发声加强的,这些天地资产也都是低共识,过去没有人在这里面投机,筹码也很干净,

[厚望] 你是看趋势看技术的吗,就能不能再聊一聊这类资产,无论是天资产和地资产,这两类资产它的筹码结构,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得天资产其实已经运行到中途了,它并不是一个前沿资产,其实很多地方都涨了很多,大方二线城市的别墅是平的,中央的资产是跌的,但是像上海苏州,包括广州佛山的别墅已经上涨了,所以天资产其实现在很容易被认可,共识也越来越强,它已经走到中部了,所以我觉得如果是强一线二线城市,对于天资产的建仓,性价比已经不是特别高了,现在筹码就是越来越多人上车,它可能未来还会发散一段,但这一段你要做好一年到两年内,它就会反转的这个准备,这是我对天资产的想法,我现在比较关注的是地资产了,地资产里面筹码结构比较复杂,老破小现在是大家都很闲心都在卖的,卖的过程中有买家在收,你可以看到成交量在老破小这个总价段,成交量的放量是巨大的,

[厚望] 我再强调一下,你刚才说这些全部都是跨区域的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 跨城市,各个城市都适用,主流城市不是所有城市,但80%以上,刚需的成交占比是大幅放量的,也就是说虽然大家对老破小极其的嫌弃都要卖,但是是有成交力量的,有人接,有人接,其实接的人有很多,有喜欢租席的专业二房东,还有一些专业交易的投机的人,然后也有政府收过来纳宝,还有包括已旧换新的力量,很多人卖不动老破小就直接换给政府,

[厚望] 我问一个细节问题,就是政府收房纳宝,他真的会按照市场价去收吗?

[Nick@公众号「趋势动物」] 这个我不知道,上海他没有这个政策,我没有直接打听,但这是一个很有意思的问题,如果听众里面有在郑州的,如果有指导的,欢迎在评论区补充,所以老破小的出卖结果现在是,大家正在卖,卖的人越来越多,收的力量也很强,所以他现在已经在底部放量的阶段,我认为他其实离右侧并不远,他很有可能今年就能走出右侧的行情,但我不知道政府的计划有多大,因为现在保障房的缺口很大,所以一旦这个资产启动,慢慢共识的形成,政府的纳宝难度也会变大,所以时间也并不多,但我觉得他离右侧其实很近了,公寓跟写字楼这种地资产,他的筹码就更脏一点,而且现在还要再左侧一些,其实这一类的抛盘主要集中在开发商上,你知道大家都充规模嘛,开发商都充规模,他们很多的企业有多元化拿地的战略,

[Nick@公众号「趋势动物」] 说白了就勾地,因为住宅是肉嘛,商业商铺还有公寓写字楼这种叫骨头嘛,那因为肉太好卖了,一年太好卖了,所以政府都会给开发商设置严苛的条件,就你要拿十万方住宅,必须给你两万方的骨头,开发商那个时候也不计较,OK,反正算得过来嘛,那现在的情形就是肉没那么好卖,骨头就更没人要了,所以最近出现的事情,就这两年开发商在大量的往外丢这些非住,非住就是非住宅,也叫滞销资产嘛,这一类资产现在的抛货量非常的大,核心的货,远郊的货都有,大量的宫底的公寓,写字楼,还有商铺,车备,因为它的价格基本上过去一年跌30%40%的货非常多,所以轻而易举的可以做到,什么足受的笔的我都见过,6以上是很容易拿到的,甚至我见过9的,写字楼我见过12的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以这一类我没有看到太大的纯洁力量,不像老婆小,它的量并不多,所以我认为抛压还要持续一段时间,所以我认为它即使租收比很高,我觉得年内繁准的概率不大,但是这是一个值得关注的资产类型,它现在筹码还在左侧,我觉得文旅比老婆小还要干净,它其实是最坚硬右侧的心态,因为很多文旅是新产品,我们知道过去文旅掏了一堆嘛,特别是还户还身,掏了好多文旅地产,最近有一个很有意思的现象就是,第一没有供应了,我去看文旅地产没有供应,就没有土拍,也没有再瘦的楼盘,基本上都是二房,原因是做文旅的开发商基本上都死了,过去做文旅的都爆雷了,所以在这个市场上没有供应了,这是第一个,第二个现象是,现在有一些新型的文旅,他们产品力是非常吸引人的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我刚刚说了强运营,然后软硬装修,拎包入住,带院子的洋房和别墅,它更像是次新文旅,对,就是新文旅形式,次新文旅,既符合我们现在的带院子,还有非常好的精装标准,还有非常舒适的人居尺度和氛围,我觉得对养老和数字游民都非常吸引力,所以这一类院子最近的趋势就是放量涨价,就刚刚看的那个大理小院子,我觉得文旅是这里面可能走得最快的,所以我觉得可以高看一眼这件事情,

[厚望] 我们聊聊宏观周期,我们可以不聊这个,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我看了这个,我觉得这个聊烂了呀,

[厚望] 那我问几个问题,你刚才也说了周期复现这个事吗,你觉得今年像过往的那一年,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得今年不像过往的任何一年,我觉得2023年特别像15年,有一张城市周期图,其实2023年大部分城市已经走到驻底了,而且2023年的上半年还走出了涨价行情,

[厚望] 而且2023年还有政策,

[Nick@公众号「趋势动物」] 还有政策对吧,然后我们接下来看到就是夹然而止,然后政策也就不知道,就是莫名其妙的延续了一年,其实到2023年2月,一切在历史上都是可考的,最近这一年发生的,就是一年完全的停滞和横盘吧,无论你看M1M2的货币的供应量也好,还是看各地的量价,它都是一个横盘的垃圾形,就是这里面不是没有给你希望,它也有很多政策停停放放的,我觉得2024年不像任何一年,有两种解释了,

[厚望] 它甚至不像08吗,好像没有那么恐慌了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 08年是很恐慌的,但是两点不一样,第一08年没有整个行业的储勤,第二个是08年恐慌的情绪不到半年,很快就拉起来了,这一轮至少两浪了吧,就W底就是有第一次下沙,第一次下沙已经挺大了,直到我们去年11月录播客,大部分城市正式进入洞嘛,到现在已经四个月了,四个月都是洞的行情,所以这一轮的回销幅度和深度,都是创造了历史,但我觉得这个有两个方案去解释,但我们都是事后解释,

[厚望] 我先说一下我自己的主观感受,因为我们11月份录的时候,大家确实是没有什么心气,觉得这个趋势太不好了,但是我今年尤其是2月份到现在,我有个特别明显的感受,就是它有点像今年2月份的股市的量化危机,我们说尾部风险大部分的表现形式,都是流动性风险,我现在感觉楼市就进入了这个流动性风险,

[Nick@公众号「趋势动物」] 有点那个意思,而且量化危机杀的是比雪球,还有那个对冲工具的微盘股为代表的那一类,今年下沙其实就是华东和华南的核心资产,我们之前也看到了这样的一个分化,其实西部还好,西部还是在延续22年的那种市场风格,就是每个月跌个零年级,但是华东目前真的是杀出了带雪的筹码,这种感觉,

[厚望] 然后流动性风险体现在楼市里面,就是买家推开恰弹式的大门,他手里边拿这把30米的砍架的大砍刀,具体的微操问题我还想请教你,我感觉包括我之前看另外一个同行说,现在感觉预期毛没了,就是卖家随便说一个价格,买家必砍,没有人会觉得真的到底了,就一定要再杀你一刀,这就是我主观感受到的所谓的楼市的流动性风险,

[Nick@公众号「趋势动物」] 你看上一轮是08到14年6年,这一轮从15年算起吧,15年到现在9年,我们这一轮从21年7月到现在,应该是调整了三年不到,接近三年,是历史之最,也是幅度之最,但是我们别忘了,从15到18年的那轮上涨,它也是历史之最,这个时长之最,幅度之最,所以它的结构很完整的,今年最恐慌就是华东和华南,这也是动得是一个市场的状态嘛,

[厚望] 刚才我想拉扯你讨论周期,你表现的有点重复疲劳了,但我还是想问你,多空或者宏观周期和房产之间的互动关系,到底是什么样的,在你看来,

[Nick@公众号「趋势动物」] 宏观周期和房产的关系是什么,房子只是货币的计量形式,在中国这个语境尤其是,房地产周期就是货币周期,或者讲中国的经济周期,是由房地产周期决定的,因为我做过M1和房子和股票的回测嘛,其实我们做的所有的波段,都是货币的波段,就货币的上升期,我们才有波段可以做,无论你是创业去融资,还是做房子和股票,其实它都是在做货币那一段,所以其实也很好解释,为什么过去两年房子没有房钱,因为你看M1就知道,你去看M1-M2,也就是货币活化指标,你就看得很清楚,过去两年是没有货币,也就是这个风是没有来的,风来了,那么一定会有一个承载的标的,我是认为货币的运势来了,要有一个标的去承接这个运势,至于这个标的是什么,是房子股票还是什么,

[Nick@公众号「趋势动物」] 它的主要标的是什么,去水池到底在哪,房子里面到底是哪些风格和主线,这个是在微观里我们要去找的,但从宏观来讲,它是跟着货币走的,就是M1-M2在今年三个月,其实已经超过了去年12月,所以在这三个月,其实有见底的迹象,

[厚望] 你看到了小幅的环比的改善,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,所以这个还要持续观察,货币是最领先的,所以我们做一切事情,我觉得一定要跳脱基本面的逻辑,就是忘记说这个,从最微观的得方率啊,什么城镇化人口啊,这个房子好坏,地段的好坏,产品的好坏,这些其实都是在描述,这个标的本身的风格状态,但是我觉得它的源头,是来自于货币的量,它选择什么风格是趋势决定,不是我们说了算,所以这个时候,我更多的是在观察和描述,我只是做这样的一个工作而已,

[厚望] 明白,

[Nick@公众号「趋势动物」] 周期聊烂了,我觉得在这个时间点再聊周期意义不大,首先周期我过去两年起了非常多东西,而且我的观点也没有变,我觉得周期是一定会往复的,但是现在去谈周期的往复,可能会错过真正重要的东西,比如呢,新局势,周期的往复,它到底什么标的会承接新的周期,在微观上怎么选筹是更重要的,因为当行情软件出来之后,周期启动,它是一个完全可以在周度上观测到的东西,它启动它就启动了,你在没启动的时候也不用去猜,它什么时候启动,它不是一个需要预测的问题,它是我有一个它一定会启动的观点,然后等到它启动我就OK,那现在可以做了,就没有必要反复去论证了,对,我没有必要说为什么一定会启动房子,到底是美国还是日本,这些我不是很想回答,也不是现在应该把经济放在的主要方向,

[厚望] 我们深入的讨论三个指标吧,最后我问一下大家非常关心的,但我估计这些问题你也会有那种重复疲劳了,但确实好多人问,第一个问题是我前面刚才说的,卖家推开查查证事的大门,他带着三十米的砍架大砍刀,我应该如何应对?最近这两个月问的人非常多,

[Nick@公众号「趋势动物」] 关于要不要卖房,我有两套房卖哪套房,以及我的房子会不会涨,这是一个很系统的一个问题,想怎么说?

[厚望] 你就拿我当成一个咨询的人,我们俩不认识,我现在有一套多余的房产想出手,此时此刻,我已经在链杆挂上了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 有待看该不该卖?一般是这样的,我首先会问你你的房子是什么,你先把房子的小区名报出来,然后我会看你这个资产,是否落位到了一个主线资产的框架里面,比如说你恰好是一个老婆小,我就觉得很不错,租息很好,然后我看最近的量,强度怎么样,温度怎么样,我会针对性的去判断,怎么说呢?

[厚望] 我举个例子,我就是老婆小,

[Nick@公众号「趋势动物」] 强度还OK。是这样,你报一个资产,我首先要看这个资产是不是好资产,所谓的好资产就是,它有没有可能是下一轮的主线,丙头上资产,如果是的话,为什么要卖呢?因为你要卖的话,接下来你要买的还是这一类资产,

[厚望] 不是,我是老婆小,我想置换到资产,因为我是居住目的的,对,我就很痛苦,这个很正常,

[Nick@公众号「趋势动物」] 因为我们还要谈到置换的问题吗?这个问题我非常痛苦,是这样的,标准回答是,如果你是自助我,你不用咨询我,你怎么样都行,OK,我回答的所有都基于投资,

[厚望] 但是我就想自识你,因为现在我的账面浮亏,已经让我难以忍受了,我心想找你做爱新量不?

[Nick@公众号「趋势动物」] 我一般会说这个故事,你会发现有很有趣,从量化的角度来看,现在是冻嘛,

[厚望] 当然,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就冰冻的行情,21年我们知道费嘛,就是在最难卖房的时候,大家会绞尽脑子去想,怎么把我的房子卖掉,有很多战术,什么装修啊,家中介啊,什么PUA啊,三小时啊这种,在最不好买房的21年,大家想方设法,无论是开发商,想办法拿地,想办法勾地,谈政府,怎么去绑定产业去拿地,对于买房的人,最难买房的时候,怎么去挨家挨户去搞定房源,怎么去打新,怎么去军团式作战,然后你回过头来看,在废的时候买房,和在动的时候卖房,它都是一样的,就是你在问怎么做之前,先问这样做,对不对,

[厚望] 我在做现阶段最难的事,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,你在选择现在最难的事情做,你想在最难的事情中,拔得头筹做到最好,其实这个努力,是我个人认为,如果你心情流健康的情况下,是完全没有必要的,

[厚望] 然后吊鼓的是,最难的事恰恰是,现阶段最符合人性的事,说实话,我自己主观微观上的一些观察,就是大家真正破房的是因为,本来我没那么着急卖的,结果我回想起了,二三年的任房不任带,出台的时候,那时候量还小小的秃动了一下,好,那个时候我稍微吸收一下不卖,然后我每犹豫一个月,我都经受了巨大的账面的亏损,这种连续的连月的,巨大的账面亏损的杀跌,让我现在特别着急想卖,因为可能对大家来说,我会预期说,那下个月是不是又要亏几位,

[Nick@公众号「趋势动物」] 大家都经常会站在,过去一段时间的连续线上去看,很少去站在周期的历史相似点,去考虑这个问题,因为对于动的这种行情,在历史上回测下来,基本上就是每一轮就去底部,而且它就是大概不到半年,现在已经四个月了,就最多最多,不超过半年的这样的水位,它是没有办法维持很久的,首先在这个阶段,其实是不应该讨论卖的,因为最适合卖的,其实是费,或者到这个转函的,刚刚初期那段时间,那它现在考虑卖,在周期上它是不成立的,但是一旦你关注这个卖,你就会被过去一段时间的波动所扰动,那情绪就会被挑动,所以你就很有可能会做出错误的决策,很吊诡的就是说,大家都说选择大家努力嘛,就现在我觉得就是一个非常适合这句话的一个时刻,是任何的窗口期,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就是你在努力做最难的事情,然后你试图胜出这场游戏,你试图在更早的时候把自己的房子除掉,我觉得这个时候可能恰恰是,我刚刚说有两种投资者嘛,可能是价值投资者最喜欢买入的这样的一个时刻,因为他们就带着大刀过来看的人,因为这种流动性,可能在每一轮可能7到10年的周期里面,可能尤其只有一次,可能上次是14年,再往前08年,可能这就是价值投资者最兴奋的时刻,但是对于趋势投资者可能还是在等,

[厚望] 我喜欢这个答案,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以我觉得问怎么做之前,先问对不对,其实就是接受现在的市场价格,你接受上一个成交价,然后你接受现在的趋势,你就能卖掉,其实这个并不是什么多难的事情,就用你之前的话就是挂卖一嘛,对啊,挂卖一,当然很难接受,但是这就是现在的市场条件,但我觉得成交价是等于挂牌价乘折扣率,我目前观测到挂牌编辑价,其实回测的幅度还是有序的,像大城市每个百分之一,小城市可能西部的百分之0.5左右,

[厚望] 你是说折价对吧,

[Nick@公众号「趋势动物」] 没有,我就是编辑挂牌价,就是你在经纪人网站上能看到的挂牌价,它其实变动并不大,但现在最恐怖的鬼故事,折扣率在大幅放大,就是所有人在卖房的时候,所有的小区接受的流动性是不足的,所以之前可能15%的大砍刀,现在是30厘米,剩下更大的砍刀,所以折扣率现在是巨大的,接下来大概率会出现的事情,就是流动性会被改善,至于怎么被改善,是被政策还是更大的买房力量承接,我不知道,但是一旦这个流动率恢复到历史的,不用说50%的中位数,可能恢复到30%的水位,它就会回复到15%甚至10,它就会有一个成交价的10%到15%的,真实的成交价的涨幅,所以接下来我的观点了,我会认为这个折扣率会在年中的时候,回复到一个正常的水平,

[Nick@公众号「趋势动物」] 所以这个时候真的卖房是最难最难的事情,也是最不太理智的,我认为是这样的,

[厚望] 买不买是个人判断的问题,那如果我还要买,其实现在你可以成为推开门,手里面拿着刀的那个人,我是不是可以看一看你前面提到那些新主线的产品,如果它在我的城市里有的话,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我觉得现在的买法有两种,我自己买房其实左右都做,但是我现在比较坚定的推荐买右侧,对于我这种相对比较短线的模式,为什么一定要买右侧呢,我觉得接下来走势可能会是这样一个情况,这是纯观点,就是现在下刹最猛的华东华南,就是你要说像以南京为代表的,接下来可能会出现折扣率的大幅改善,就是真实的真次型的成交价,可能会马上回弹个10%到15%,这是很有可能的,但是边际刮牌价它的走势应该会持续的疲软,很难在短时间内被扭转这个趋势,

[厚望] 边际刮牌价,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对就是它的边际刮牌价,就即使折扣率收起来,它这个大的趋势很难直接掉头往上,因为它的筹码抛压还是很大的,底部的换手还需要时间去把它起干净,但是与之相反的西部,就是我刚刚说的一系列的天地资产,其实它现在折扣率已经很平稳,没有那么恐怖的真次型的折价,所以未来一段时间可能会出现,华东的成交价大幅上涨,它是属于那种真次型的消失的上涨,而西部不会出现,但西部恰恰是边际刮牌价会持续的走好,然后开始走趋势右侧的这样的一种情形,所以目前的买法有两种,一种是你对这种大砍刀特别兴奋,你就可以在这个时候去做折扣率的逃离,但是在未来一段时间的长线,你的这个标的可能会跑出真正的主线,那还有另外一种买法就是在这个新的主线的右侧去顺势的去做那些主线,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但这些主线的买法一定不是带着大砍刀去买,就拿我们说大理小院子,你现在去买是绝对不可能30%给你张力,他不给你加价就不错了,那他一定是按照顺势的方向,他不在一个持续不断涨价放量的过程中,你接受市场价去买入,所以这是两种,我更喜欢右侧交易,虽然左侧我也做,

[厚望] 就是左侧现在赚的更多是均值回归,对,

[Nick@公众号「趋势动物」] 然后右侧是一个趋势延续,趋势延续,对,他是赚未来趋势发散的一个钱,前者就是赚那个带血的筹划的折扣率,

[厚望] 反正这个听我们就仅供参考,因为都是一家之言,然后根据自己所在的城市,自己看看吧,我只是问一些比较普遍性的典型的问题,你在接触读者还有用户的时候,还有哪些比较普遍的问题,或者是比较明显的情绪,

[Nick@公众号「趋势动物」] 其实就是你刚刚说的,我能感受到所有人都在买房,已经没有人咨询买房了,因为我觉得现在买房不需要咨询你,教你买房的比买房的人还多,对吧,现在还敢买房的通常不是什么韭菜,都是非常职业的,我最怕回答的一类问题,就是我的房子什么时候涨,我最怕最怕回答是这个,逼着你去预测,因为我很清楚他问这句话的背后,他真实的想法就是我想卖房,我能不能卖,所以他问了一个我没法回答的问题,就是有点像当你知道一个主线是什么的时候,让你预测那个主线外的事情,就特别耗费心力,第一你无法预测,第二那个东西根本不在你的观察尺力,所以他的掌跌不好说,就有点独自认,就是问我一个不在主线内的,就没法预测,因为我并不关心他的走势,我当然也根本无法预测这个走势,

[Nick@公众号「趋势动物」] 但我觉得现在置换是不择实嘛,我聊得好,

[厚望] 置换也是很典型的一类问题了嘛,放到现在可能就是,首先你这个置换真的要完成,因为你同时扮演了被砍的那个人,然后你也扮演了砍人的那个人,所以折算下来未来看磨损不会很大,但就怕你现在被砍了,然后你去砍人的时候又犹犹豫豫,还没有要砍的目标,那就会比较吃亏,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我想说什么呢,我觉得这个好难说清楚,我尝试说一下,就比较难说清楚,就是所有的买卖决策,其实都是机会成本的决策,你要卖这个房的一个理性的原因是,这套房子未来一段时间的收益率,你想卖掉的房的未来一段时间的收益率,和你想买的资产,哪怕是现金,现金就是0%的收益率,和它的一个对比,所以它其实是一个机会成本的问题,好难说,

[厚望] 确实是短期内一定预测不准嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对,

[厚望] 你这个机会成本就是无法判断,如果真的判断了,那到底是买还是卖,对你来说也不成问题了,你来问不就是判断不了吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 对是无法判断,但是能做的是,我自己的两种判断方法,第一个从周期上判断嘛,在周期的底部是,它的反转的机会是很大的,你不知道什么时候反转,具体到月你是无法预测的,还是深微还是圆弧底都很难预测,但是越到周期的底部,其实就是β越大的时候,是它的反转的可能性就越大的,也就是说你的机会成本,其实是变大了,这是从周期的角度,然后从趋势的角度呢,其实是指导置换,有些标的现在在涨,有的标的现在在跌,有的标的在大跌,那未来一段时间的机会成本,在涨的标的A,是大于在跌的标的B,大于在大跌的标的C,A大于B大于C,那么逻辑上你卖掉C,换A这个置换角色,在我看来是OK的,因为A现在已经在涨了,我们现在又处在周期的底部,有可能往上升周期转嘛,

[Nick@公众号「趋势动物」] 那么一旦往上转的话,根据趋势的理论,A的上涨会被发散,它有可能会大涨或者临涨,那B它现在微跌,那也有可能止跌,那C它在大跌,那从趋势的角度,它有可能是慢慢从大跌,回到中跌或者微跌,基于这个理论呢,我卖C换A,这是完全正确的,

[厚望] 哪怕我承担了一定的磨损,而且可能还不小,

[Nick@公众号「趋势动物」] 卖C换A这个逻辑是对的,如果你不卖C换A,那么C的未来一段时间,它还是会跑出,会跑出A,所以你会失去更大的机会成员,所以它的逻辑就是谁强换谁,然后置换不择时,随时要做这个事情,而且每隔一段时间,强的A又可能跑出C,AC是不断的互换的,那在这个时间点,我肯定是卖C换A,但是这里有一个最大的悖论,就是这特别的反人性,它的一个实际情况是,假设你有三套房产,第一套房产,假设是在涨的,我们就说ABC,你有三套ABC,最该卖的不是那个,你挂出来就有人承接,就有人卖,而且不带砍刀给你买的,这种是A的特点嘛,因为A在涨,所以不可能带30%的砍刀砍你,你是很轻而易举的挂出来,就有人问,就把它卖掉了,但这种资产是最不该卖的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 最难卖的就是,你挂出来都无人问津,或者别人来问,给一个你无法承受的价格,这种是C的特点,其实最该卖的就是C,

[厚望] 放在股票里也是一样的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 就在任何时候都这样,我并不鼓励大家,在现在冰冻的时点去卖房,但是在任何时点,都是这个逻辑,就是说,我要持续的把手里最不好卖的卖掉,我在去年,我的卖房的逻辑是这样的,我去年只卖了一套,那个只是为了置换,假设我有五套房,ABCDE,我全部挂出来,然后谁先问,就谁先咨询价格,愿意出价,然后这个价格我还能接受,我就把它下价,ABCDE,假设有人问A的价格,我说我愿意95%的你的挂牌价,我就买,而且我还觉得还不错,我就把A撤掉,就我不卖A了,市场说明A不该卖,接下来BCDE,再有人出价,我再把B删掉,最后他留的那个人,我直接自砍一刀卖掉,

[厚望] 我觉得我问到了一个好问题,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这是我的方法,

[厚望] 他能帮很多人破除心魔,尤其是现在这个状态,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这就是叫做太弱留强,这是我觉得置换的办法,而且置换是绝对不能择时的,你不能因为C在大跌,我等到C涨的时候,我再买,因为那个时候A已经,涨了更多了,你的机会成本已经大大的,确实了合理的,一家进啊,这不一定对,因为按照目前的延长线来看,因为现在在左侧嘛,我们现在并不在右侧,只有很小一部分,像刚刚说的一些小院在右侧,在目前这个时点,卖掉不买是对的,但是你一定要保证,他进入右侧,你要赶紧买回来,OK,或者你哪怕不买房子,

[厚望] 他觉得他能安慰到很多人,因为这真是一个很典型的,

[Nick@公众号「趋势动物」] 很符合人性的这个想法,对吧,那这也是好难,我想写篇文章,不知道能不能讲清楚,你知道文字表达的面很差嘛,这个要讲清楚其实很复杂,而且操作起来很得罪人,我觉得,

[厚望] 我给你个思路啊,就比如说ABC,我们可以给他画三条走势线嘛,你挑一段现在在底部嘛,你把那个底部放大,然后我用那个走势线,可能大家会一目了然,C可能还要继续下车,但是A已经开始涨了,

[Nick@公众号「趋势动物」] 做个思维实验的感觉,对,

[厚望] 可能这样的话可能更直观一些,

[Nick@公众号「趋势动物」] 我也是跟你聊完,好像这样讲的还比较清楚,蛮好,

[厚望] 还有什么想补充的吗,没什么的吗,

[Nick@公众号「趋势动物」] 置换是可以随时做的,它是不讲究周期的,但是对于杠杆,对于自己仓位的把控,其实要严格尊重趋势和周期嘛,就周期底部,一旦进入趋势右侧,你的仓位其实可以加起来,到了相对周期的高点,或者趋势开始转弱的时候,其实应该把仓位下降,这也是比较反人心的嘛,因为当你陪伴了整个下行周期的过程,一旦有一点反弹,你就想出货嘛,

[厚望] 套劳盘的心理活动,

[Nick@公众号「趋势动物」] 是,我们之前也聊过嘛,恰恰最需要加仓的时间点,可能做对一轮,后面就会比较顺利,但一旦做错一次,你可能要把这个纠正过来,会很艰难,会很难受,这个我特别能共情,

[厚望] 人只能从成功中学习成功,只会在失败中加深失败,

[Nick@公众号「趋势动物」] 这么被撞,

[厚望] 因为很多事你不做过你也不会信,我甚至觉得可能很多比如07年15年,大家在什么品种上用什么方法赚到了钱,会决定他后来的路,但是现在的问题是,大部分人进来了都接触到了政治正确的,帕贝特式的价值投资,相继持有,其实我就是很讨厌的一点,大家的价值观过于单一,然后以至于你把很多流派玩法,视为外教邪说这些,其实不太好的,面积希望能给大家客观的展示一些多样性,但是我们不为准确性负责,OK,谢谢Nick,

[Nick@公众号「趋势动物」] 谢谢阿强,

[厚望] 之前那个调侃我说,每次和我录节目之后,楼市的好消息发生,我之前老说,我说你不要往我上压归音,但是现在这个行情,大家心情都太差了,我主观地希望这次录完,我们这期节目还能像吉祥物一样,能憋出来一些好消息吧,