027_E27.对本轮房地产周期的一些观察和思考

[厚望] 大家好,欢迎来到面基,我们加更一期,本期是我和知行小酒馆的主播宇白,以及播客起猪楼燕冰客的主播大卫邦老师,我们三个人的传台。主要话题是对新一轮房地产周期的一些观察和思考,欢迎大家收听。

[雨白@ 知行小酒馆] 在来跟小酒馆做这一期传台之前,我专门去学习了一下过去两期房产万事屋的内容,感觉时过境迁啊。其实整个系列才一年不到,感觉所有人的预期也好,聊的话题也好,已经跟一年前,跟天南老师那期的时候完全不同了,然后我觉得这个背后反映出来的东西还是蛮有意思的,当然听众最关心的肯定是我们应该怎么办,但是你处在这样一个时代的背景下面,你先要知道这个时代到底发生了什么,然后再来考虑在这个时代背景下我们该怎么办。就是我们老前之前非常这个火爆的这一期,关于中产阶级以及时代背景的这个问题,我觉得放在房产这个事情上面同样成立。所以我这期又是我主动举手,就上一次咱们串台聊那个投资第一课也是我主动举手,都是来蹭这个小酒馆的大腿。

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 没有没有没有,感谢你的这个致力指使。

[雨白@ 知行小酒馆] 房产这个事儿其实我原来一直就听过我播客的朋友们可能会知道我一般不太聊这个话题,上一次聊还是在跟小酒馆串台,聊提前房贷。对提前还房贷,也是感觉怎么才过去没多久。那也是2022年的一个险学。对对对然后已经变成现在这个样子我之所以一直不太愿意碰也是因为我其实自己没有主动的在房产这个投资上面赚过钱全都是时代给的红利或者说是我们这一代85后因为必须在那个时间点上上车怎么怎么样所以得到的一些时代红利不像天南老师就是从小研究房地产房地产我听到那一期他讲这个小时候就在看相关的这个信息我跟当时的这个宇白一样惊讶大文老师在那长大的我是在西安长大的说实话没有这个概念

[厚望] 我觉得对房子普遍很感兴趣这个事确实上海也有一定的低于特色

[雨白@ 知行小酒馆] 对我觉得上海有然后包括其实深圳我觉得南方城市都会有这个因为我毕业05年第一次从北方城市到到深圳的第一个感受就是怎么有这么多房产中介当时已经有很多房产中介了现在当然包括北京都有但是那个时候就是深圳有非常多但对于一个刚毕业的学生来说根本没有觉得这事跟自己有什么关系没有关心过所以非常遗憾地错过了第一波房产暴涨

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 那你看其实我们今天在座就是集合了这个85后90后但是现在可能真正开始要考虑说要买房这个话题的可能是比如说95后或者是可能刚毕业00后他们也会在想但他们想这个问题的时候可能会在想说那我还买得起房吗我还需要去考虑这个事吗

[雨白@ 知行小酒馆] 我觉得不同年龄层有不同年龄的考虑吧比如说我这个年龄层的朋友们其实在考虑的是我要不要置换要不要趁这一波感觉市场也不好要换个大房子但是呢好像我的工作又没有原来那么稳定了那我到底该不该换换了之后万一后面我职业出现了问题该怎么办就这些问题在两三年前当大家对自己的职业的未来还没有这么大担忧的时候这些都不是问题有机会我就上车呗然后能换我就换个大的呗然后贷款当时大家的想法我记得咱们在聊提前还贷那期的时候很多人的想法还是说我能上多高的杠杆我就上多高的杠杆那时候吗那期之前一点再前一点对可能是在2020年之前吧反正至少1819年那一波就在那之前大家的想法对然后到我们录那期的时候已经开始在说的是我要不要提前还掉些贷款了

[厚望] 我超像的来说我把2022年的提前还贷热归纳为就是你的现金流量表开始受损了然后于是你已经开始精神上已经开始缩表了然后你的资产贷代表可能没出现什么太大的问题但你已经开始有些担忧了对

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 这是我从老前那里学到一个很有趣的词就是精神缩表确实

[厚望] 我觉得过去三年大家都在经历这个过程

[雨白@ 知行小酒馆] 对我觉得两方面吧一个是精神缩表确实会有一些对未来的担忧另一方面是因为你在投资收益或者是原来当你余额宝都能拿到5%的收益的时候你是不会考虑我要不要提前还贷这件事情的因为它太不合算了就是当大家的投资理财的收益还完全可以覆盖掉你的房贷利率的时候是没有人会考虑这个事情的但是到去年再到今年整个情况这方面有很大的变化当这个是在说还贷的这件事我们今天的这个主题其实我当时举手来跟宇白来聊这一期我是想聊一个也是前段时间一直在跟朋友争论的或者说听到朋友们在争论的一个事就是国家到底在就是我们在救什么是在救房地产还是在救房价这两个事情是不是一回事如果是一回事未来这个市场会怎么走如果它不是一回事未来它又会怎么走以及如果这么走了之后

[雨白@ 知行小酒馆] 我们这些普通人该怎么办就是这样一个逻辑链条是我比较想要去去跟大家来一起探讨的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对然后我当时听你说了之后我就笑了说这不巧了吗我们刚录了一期自下而上的然后我们这次来录一期自上而下的

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对首先因为我个人比较容易自上而下喜欢先去分析清楚背后的一些大的背景然后再来看自己怎么办另外一方面我确实认为房地产这个事情如果你一旦说的比较微观首先千人千面对吧每个人你的情况不一样你自己的按照老钱的说法你的自己的三张表都不一样对吧每个城市又不一样那这个聊其实挺难聊得下去的但是你会发现这一波房地产行业不管是它出现一些风险事件还是整个国家的一些政策的一些出台它都是一个全国性质的它是一个自上而下并不是说只有福建或者广东的房地产企业出现问题北京的就没问题对吧然后也不是说我这个当时说认房不认带大家还在说一线城市能不能好好地执行结果事实发现已经各地都开始按照同样的至少按照基本上一个level上的一个指度吧

[雨白@ 知行小酒馆] 对再往前走因为房住不炒这个事情其实在很多年都已经成为一个政策的最基本的基调了所以在这个基调下很多政策是没有办法有空间去调整的但一旦这个基调现在就是我们已经到了一个房地产市场的一个新阶段的时候那很多事情就开始可以有一些变化了所以我其实想问两位的第一个问题是你们觉得现在国家在救的是什么是房地产还是房价

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我觉得应该是前者房地产因为毕竟我觉得我肯定是在座里面最外行的外行但是我的直觉就是从国家的角度来讲它肯定是想要救的是这样一整个产业和它相关的所有的链条肯定不是我们普通买房者最在意的东西

[雨白@ 知行小酒馆] 那我同意我也同意是前者那为什么他要救房地产呢

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 因为他关系着一切

[雨白@ 知行小酒馆] 房地产关系着一切我觉得这个说法还挺朴实

[厚望] 但是挺正确的确实这个单一行业占这一批的比重大概17%如果我们把上下有产业链都算上的话肯定是超过25%的你不能说它原来一台发动机虽然你要切换发动机但是你也不能否认它的存在其实我感觉还是有点犹豫的因为我感觉房价和房地产它可能是没办法分开勾连的对好像比如大家现在说房价要涨那很多人会觉得这是一个红锡那可能它会一行压百业另一方面大家又想就既然它是你家庭财富门的主要构成那如果房价都你预期的不稳的话你对未来的预期也一定会是悲观的对

[雨白@ 知行小酒馆] 我们先把房价放到一边不谈啊我们就谈房地产这个问题就是为什么国家要救房地产我觉得刚刚朗源说的第一个点肯定是很对的就是房地产整个上下游加上房地产本身占整个中国GDP的比例是非常高的就是大家可能在各行各业如果你不在这个相关的行业你没有这个感受但它是有一个千丝万缕的关系的不管是上游的建筑材料对吧水泥再到建筑行业还是到下游的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 还有桌边的各种配套设施相关的对

[雨白@ 知行小酒馆] 下游的家电甚至到汽车其实大家不要认为像汽车这种现在新的这种支柱产业它跟地产好像没什么关系其实关系很大的从欧美的经验就可以看到所有人有了一个比较大的房子然后相对比较离市中心有点远的这种

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 没错他才需要这样的交通工具

[雨白@ 知行小酒馆] 对他才会需要去买车这件事对吧然后等等的这些产业就都有关但是大家不要忘了还有一个非常非常对中国经济非常至关重要但是看起来跟房地产并没有很大关系的行业其实它的背后跟房地产有非常深的绑定

[厚望] 金融吗

[雨白@ 知行小酒馆] 那就是银行对说的更加直接一点就是银行是的因为中国的金融资产因为我刚刚做了一些研究然后包括看了一些人民行前行前行长这义钢行长的一些文章就讲到中国的金融资产结构什么样的金融资产占比是多少它被什么人持有你就会发现其实中国的房地产第一它本身房地产企业有很多的贷款对吧有大量的贷款最高的时候在2017年上一个金融周期顶峰的时候中国40%的社会融资是投向房地产行业的现在也就过去了6年你可以想象很多贷款可能还没有到期呢就是相对比较中长期的贷款的话第二就是有大量的房产是作为抵押物在换取新的贷款的不管是大家普通人手上的房贷你的房贷其实都是你在拿自己的房产做抵押对吧找银行换来的这个贷款还是这个企业包括个人那些信用贷款

[雨白@ 知行小酒馆] 其实背后都是房产在做底所以房地产这件事情对于中国这样一个以间接融资为核心金融命脉的一个国度来说至少在现在这个阶段依然是一个非常非常远远不只是它在GDP里面这个所占比例所展现出来的重要性

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 不只是这一个数字

[雨白@ 知行小酒馆] 不只是一个17%或者25%这样一个数字展现出来的重要性因为银行一旦它在房地产方面的这个贷款受损很可能会影响到它在其他方面的房贷包括它自身的这个一些风险事件的发生所以它其实是勾连了整个中国的经济的所以当你看到很多的评论说为什么中国要去救房地产企业让这些房地产企业倒闭不就完事了吗那些对吧那些大鳄们平时赚了那么多钱干嘛不让他们在这个时候对吧吃自己之前埋下来的苦果那你就会能理解因为它吃苦果确实对吧它可能会受损但真正受损是中国经济以及在中国经济下面的我们这些所有个体

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对就是所以你就会发现说你原本说这个房地产企业我很看不惯对吧它倒了我开心对最后你会发现如果它真的倒了最后传导的可能会影响的是你的工作对也许你可能是在一个非常遥远的城市比如说你是一个销售或者是你是一个比如说公务员但其实你的工资和你的收入水平它千丝万缕就是和远处的这样一只蝴蝶的倒塌它其实是有关联的

[雨白@ 知行小酒馆] 对这就让我想起了08年美国金融危机的时候为什么要救那些看起来光鲜亮丽的这个华尔街高管们救那个银行对吧然后雷曼兄弟贝尔斯登这些机构大而不倒对就是为什么他们会被认为是大而不倒因为美国的整个体系里面这些机构是它的一个核心的命脉它倒了会影响到全国的经济的正常运行而在中国当然银行是另外当然银行是国有绝大部分都是国有的这个我们不说其实在银行之外目前看起来大而不倒的其实是房地产企业或者说它倒了影响会非常非常的大所以不是说这件事对不是我们不是在这里为房地产企业这个摇旗呐喊说他们做的对或者怎么样但这个就是现实就是目前到了这个阶段的一个现实所以当你发现恒大倒了好像还好融创倒了好像还好那碧桂园呢如果再往后再一步步走下去呢

[雨白@ 知行小酒馆] 会导致一个什么样的结果其实是我觉得是为什么大家会发现最近的这个没到12号金牌但是反正也是一道一道政策发的非常的快然后迅速的调整为什么在这时候开始密集的出现这个原因因为某种程度上今年中国经济复苏不及预期的其中的一个至少是一个很重要的原因就是这个行业出现了很大的问题最新的一个数据是涉容里面房地产贷款的占比已经不到10%了是的新增的话越来越低已经不到10%了就是我在我自己有一期博客里面也聊到就是任何一个国家它的一个支柱产业在这么短时间内出现了这么大的一个事件这个国家的经济早就垮了就中国能称称这样真的已经是我觉得是第一我们地大物博我们真的有很多的产业可以去扶持或者说去置换另外一个就是大家的底子还是比较厚的

[雨白@ 知行小酒馆] 这么多年积累下来了很多的资产或者什么可以去承担一些损失但是某种程度上这个时候国家一定要去救房地产真的是因为它跟国家的这个经济命脉是牢不可分的当然我们在未来应该是要慢慢地去把它做一个拆离或者说让中国成功的产业转型升级不再去依靠这个行业但至少在现在你对一个进了这个ICU或者说进了这个重症监护室的一个病人不能采取这样的措施去做

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我刚才听博老师讲这段我也想说作为一个听这段话的人我想说每一个人其实如果你想在你的不管是职场上还是在任何一个环境里你想要做到让自己也能打眼后的大而不倒你就得让自己跟这个组织的命脉产生密不可分的关联对吧就想把你除掉他觉得要上去弄过不好意思提外话但我觉得我们听众肯定会在想他们一边听一边觉得心里有点凉就在想说那如果就房地产是这道题的正确的解的话那和我们普通老百姓最关心的房价它的职业的关系是什么

[厚望] 就这里面也是刚才我纠结的一点因为你看房价涉及到的就是市场价那市场价下面是银行的评估价所以银行也要做经常要做对房价做压力测试房子它又是一个积分商品我们不说前面的刚才就是房价影响你对败来的预期房价它是一个积分商品翻译过来的意思就是它不涨的话大家的需求是很弱的它越涨大家对它的需求就越高所以说我们说2016年那一轮前无古人后无来者的地产牛市它并且它有个背景就要去库存嘛那大家调侃它就涨价去库存其实基金和股票也是类似的就是你越涨大家才越去买所以我是觉得房价这个因素呢是要被包含到房地产企业里边去的然后这一轮其实我一直在想就是宇白可以在那个shownotes里给大家放一张就是居民部门的宏光杠杆率大概从2020年3月份

[厚望] 其实从18年就开始本杠杆了或者是去杠杆然后到2020年大家说卓有成效然后又开始小涨了一批但是到2020年Q3它这个数据是每季度披露一次的2020年Q3居民部门杠杆率一直稳到了今天一直稳到了2023年的Q2我现在不知道Q3是什么样但我感觉Q3可能会稍微起来一点但也不会太多了那也就是说接下来一轮力能刚顶的又是居民部门那居民部门能刚的顶也就是房子对然后再一个居民部门宏光杠杆率已经达到了超过62%然后城市化率已经超过了60%的这么一个背景下我相信很多人屁股包括我自己的都其实大家的利益相关都在房子上的在涨其实对很多人都有好处但是还涨吗我不知道那这一轮我肯定是看多的但是这一轮之后我会默默地看空了

[雨白@ 知行小酒馆] 好这是我们想聊的第二个问题就是国家要救房价我个人的观点可能刚老前稍微有一些出入我认为国家之所以大家会看到很多的政策其实还是有一些犹豫以及比较慢然后不像08年08年那波就是非常果断以及快速的为什么不这么做因为中国真的房价不能再涨了我就讲一个因为听我播客的朋友可能知道我最近在日本比较多听到的一个故事可能只是一个马上摸想但是我们来听一听我在跑步的时候听那个日本的电视台在讲他们的一个企业主在讲我原来它是应该是在做机械制造的一个企业他说原来我没法跟中国竞争的就在成本上我是完全没有办法跟中国竞争的所以呢我只能去挣一些就是中国企业挣不到的钱或者什么样但是我从今年开始我可以非常就是这个日本企业主啊就说如果你加上一些

[雨白@ 知行小酒馆] 包括国际上的一些运费啊一些七七八八的物流成本之后我的成本已经完全不比中国高了就是我的成本其实是非常非常适合于日本本土的企业去采购了这里边背后是什么当然与它的汇率各方面有关系啊但另外一方面就是中国的劳动力成本已经上升到了一个非常非常接近国际水平的这么一个地步而劳动力成本背后是什么劳动力成本背后是大家的住房成本大家的日常的开销的成本而大家日常的开销又跟比如说你吃吃是跟这个餐厅所在的这个他自己的租金成本有关对吧就这一层一层传导下去虽然我们一直在说中国要做产业转移升级我们要摆脱这种劳动力红利然后不以成本来论英雄的但是你不得不承认直到今天为止之所以中国制造这么在全世界受欢迎它的成本优势依然是非常非常重要的一个点

[雨白@ 知行小酒馆] 但是房价其实已经很大程度上威胁到了这一个我国经济的竞争力的红线了就是我现在自己做企业我在深圳招人是不可能招到月薪一万或者是以下的人的为什么是因为你在这么一个一线城市你的基本的生活成本就已经到了这个数之后就算这些人愿意我少拿点钱但是我在这城市我就活不下去了呀

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对他怎么能倒贴钱来上班

[雨白@ 知行小酒馆] 对啊他怎么能倒贴钱来上班吧所以这一波如果再长当然这个是后面我们要聊到的就是未来可能出现的场景中的一个啊就是继续长肯定是其中一个但是我认为国家会倾其可能去预防这种情况继续出现是因为它不光是影响到我们每个人能不能买得起房而是影响到我国的整个未来的经济发展还能不能够按照大家想要的这个就是所谓的什么中长期中速稳定发展就它其实威胁到这一条成本线了

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 这个逻辑是我之前没有想到过的

[雨白@ 知行小酒馆] 就是你站了稍微宏观点的角度咱们站不到国家领导人那个角度但是你可以试图去想想看就是房价到底影响到什么除了老钱刚刚说到影响所有人对于财富的预期然后

[厚望] 所以你的逻辑是既要充分换手

[雨白@ 知行小酒馆] 又要房价不涨这个就是现在国家想做的事情这个我承认承认吧

[厚望] 但它能落地吗

[雨白@ 知行小酒馆] 对这是一个非常精密的手术所以我接下来其实想去当然可以稍微往后一点但是想跟大家聊的就是如果国家想要做到这样那么未来可能我们会遇到哪几种场景这几种场景分别的可能性是多少以及在这样的场景之下对于我们个人来说对于我们想要买房的人想要卖房的人想要换房的人应该怎么做就这个在金融行业里面就是所谓的我们会设一个基准场景然后设一个乐观场景设一个悲观场景然后分别给一个概率最后我们算出哪一种场景的可能性最大因为所有人对于未来都是不可知的就是你现在告诉大家房价一定涨或者一定不涨这都是不是特别特别的靠谱的对吧那么我们能做的是什么就是设定一个概率然后呢如果我们在以下的几种场景里面发现该买房的人都是同样一个动作我该做的都是同样一个动作

[雨白@ 知行小酒馆] 那我们可能就可以在这期节目里面给出一个相对靠谱的推荐就是说你这么做你的这个好处可能性会比较大对

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 这个还是一个概率的

[雨白@ 知行小酒馆] 还是一个概率的问题这个其实在投资理财也是一样的其实在买房或者卖房这件事情也是一样的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我感觉老钱满脸充斥着对这个既要又要的不认同

[厚望] 没有因为以后我们后面会挨个具体聊这个无所谓的大家观点不一致是很正常的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对作为主持人呢我当然最期待就是你们俩答起来

[厚望] 我们先说一下这一轮的主要的引的是任房不认带嘛对我们是想讨论一下这个政策的是的然后我先回顾一下上一轮2016年其实一线楼是指数级别的翻倍的然后我自己把它定性为就是前无古人后无来者的这个涨幅因为如果现在跟大家说一下一线楼是再翻倍我觉得搁谁也不信

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[厚望] 那上一轮他的这个大涨的政策背景有这么几点第一个就是他很我们现在热衷于讨论的其实就是政策刺激嘛那当年的政策其实不叫认房不认带而叫认带不认房或者他有一个名称叫还清贷款算首套所以他其实你细想他鼓励的是你买多套房因为我不认你有几套房子我只要你要求你把你杠杆降一降把房贷还完就OK所以说你买多套比如说以北京为例正常已婚家庭是可以买两套的名下然后我们不说离婚大法这是他的政策背景他本身就是鼓励你买多套的然后当时呢放到全国因为16年17年3月份330调控之后呢这个涨价呢开始像二线和三线像一个联谊一样扩散那到了二三线又有两个非常重要的政策一个是澎改货币化说白他相当于说政策性的银行直接向市场注入了巨大的购买他就很像量化宽松

[厚望] 对第二个就是前面我们提到的房子还有股票基金这些都是积分商品嘛政策一直是去库存但实际上真正去库存的是涨价这是上一轮最棒的地产牛市也是改变了很多80后90后人生轨迹财富轨迹如果在我们再叠加上15年的那轮股票牛市再叠加上双创浪潮其实很多人的人生轨迹就在这里边开始发生了分野那本轮我们从17年一直强有力的房住不炒这个大框架下调控阴城失策这个大框架下调控到现在然后政策随风放开那本轮的政策叫认房不认贷认房不认贷的意思就是说哪怕你以前有过贷款记录只要你名下是没有房子的或者你把房子卖掉了也算没有房子了我都算你是手套所以说这轮调控政策它本质上鼓励的是置换那何谓置换就是卖一买一卖小买大那也就是说这个置换链条想启动就必须有成交量的支撑

[厚望] 那一般来说大家卖的都是小房子让我去买个更好的那如果你卖小房子想成交意味着得有人去接盘那谁来启动这个链条呢所以说我们要看的就是普遍大家都卖了刚需房对吧那我们就要看刚需房的接盘侠够不够然后我前面雨白提到本轮的购房的主力是95后戴文老师今年多少岁我今年他85后我85后理论上因为一线城市的人均首次购房年龄是36岁这么大吗对这我这个数字我还真不知道从32岁一直爬到了2021年之前还不到35岁现在是36岁

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我说95后是因为就比如说普通大众可能看到这样的政策第一反应说那可能是那些毕业几年准备结婚的人理论上应该是他们来买房但实际上其实不是

[厚望] 二线城市肯定是要低的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[厚望] 二线城市可能27到30岁这个区间之内

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[厚望] 那所以说其实如果你按照这个年龄去卡的话本轮购房的主力我认识是两批人第一批是85后到90后比较靠前的这批人然后呢如果我们算其实用2023年如果我们减去五年社保比如你本科毕业然后再工作个五年你才在北京买房资格吗大概是96年的然后如果25岁毕业研究生毕业工作五年那技术30岁那现在就是93年的我感觉是这一批人可能是刚刚有政策意义上的上策资格的另外一批呢就是刚刚马上要逐批退休的60后大家可能会卖掉一个大房子去住到一个小房子然后给自己的孩子支援一笔啊或者怎么怎么样对其实是第一批90后和60后是本轮购房的主力这是我想说的第一点就是我们回顾一下政策或者回顾一下过去发生了什么那如果我们还要再去深究的话过去还发生了几件事

[厚望] 第一个就是宏观居民的杠杆率快速的提升到了62%然后稳了大概2020 2021 2022一直稳到了今年那接下来可能还要由他去加杠杆那这个杠杆水平回头翁老师可以横向比他日本我们比较一下美国这些他还有多少家的空间这是我想说的第一点然后第二点就是那过去三年我们刚才也提到了我们经历了现金流量表的受损他到至今有没有修复I don't know然后第二个就是我们经历了经营上的缩表以及我们的资产负债表可能受到了些微的但我绝对不能称之为衰退我认为然后在这样的背景下我们开启了新一轮的地产宽松周期

[雨白@ 知行小酒馆] 听到这儿我突然理解了宇白为什么要让我跟老钱来录音就是你前面说的就是我们俩感觉在两个起点距离3000米然后现在试图往中间走因为我在听老钱刚才在说的这一系列逻辑的时候我就发现确实是我之前没有再用这种逻辑来思考这个问题然后我也在反思为什么我没有用这种逻辑来思考这个问题呢是因为在我最早接触及房地产以及进入到这个市场的时候还不存在什么认房不认贷连限购都还没有就是还处在一个完全自由的市场进入到这样一个领域的这么一个人所以我的整个逻辑思维框架里边就比较少有这方面的一个考虑但是我很认同就首先认同就是你既然现在已经有很多就我感觉就不管是认房不认贷然后什么限购都属于重重枷锁就它架在这个个人买房者以及房地产行业上面的一重重的枷锁

[雨白@ 知行小酒馆] 然后在这些年其实加了很多对吧所以你现在说这个问题一定要考虑这些事情但如果你放在一个更长的周期去看这个问题十年或者二十年然后你就像刚刚老前说让我去跟别的国家去做比较的时候你会发现这些政策都是有它的时效性或者是它是在某些历史背景下面去产生的它有一点点微操的感觉然后呢如果我们现在面对的是一个小的地产周期如果我们现在把它定义成一个依然是一个五年级别的地产周期我觉得没问题考虑这些然后去决定自己的下一步没有问题但是如果你把它定义成一个十年甚至三十年周期的一个房地产的一个大周期的变化的话它一定跟个别的这些一些约束也好或者什么也好就是我们再去看我们该怎么做可能跟这些关系没有那么大但是我认同啊我认同就是首先一个大周期里面

[雨白@ 知行小酒馆] 就套着无数的小周期然后呢就算比如说股市这两年一直在下跌但依然会有一些板块表现得不错对吧所以呢就是微操跟宏观市也都有那雨白白我们俩请过来就是我们俩反正分别从各自的角度去传述这个问题那留给听众的可能是一个比较痛苦的过程就是这个怎么去把两者去结合起来然后去达成自己的一个最后的一个选择没关系我相信我们最后一定会寻找共识的是吧

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 你们俩一定会在中途相遇的

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对所以说回到老钱刚才讲的就是目前进入到一个地产宽松周期这个问题我觉得首先我们肯定是达成一致的因为这已经成为一个这已经是一个客观事实了那我刚才那一趴聊的就是为什么国家要救房地产不救房价对吧然后呢我突然回想起来老钱给我挖了一个坑他在最后说到说那你说的是不是要一面充分换手一面保持房价不涨然后我当时懵懂的回答了一个是对吧然后我当时一下子没有脑子没有转过来我现在如果让我重新回答这个问题我可能回答的是不是为什么不是是因为你要考虑到中国救房地产企业或者救这个行业它未必要用完全市场化的方式来解决这个问题以及现在也确实市场这个手已经没有办法去把这个趋势做一个很好的扭转了

[厚望] 所以我同意尤其是保交楼这些问题我觉得它是一个行政问题并不是一个市场问题

[雨白@ 知行小酒馆] 对保交楼只是所有这些手段中的第一环因为它是大家最急切要解决的一环对吧然后在这个之后你就会发现现在开始保障房大量的启动保障房然后房地产企业的相对的国有化往国有化这个思路去走这些其实都是中国会后面一定会大量采取的方式来拯救这个来也不说拯救吧或者说怎么去救这个房地产这个这个这个行业的这个问题那这些事情要不要用二手房市场就是让它变得非常的活跃我觉得未必我个人认为这是我个人观点我觉得未必当然二手房这个市场活跃肯定是件好事但是它就一定会涉及到是不是要继续涨价去库存或者说要不要让房价又重新回到一个上升轨道的这个问题而这个事情我认为现在是国家非常非常不愿意看到的一个事情所以解决这两件事情就从目前我看到的政策来说

[雨白@ 知行小酒馆] 它就清晰的被分成了两种一种在启动二手房交易跟这种活跃房式上面相对是比较克制的我依然还在这个认房不认贷这一个阶段在往前走但是在旧房地产这些企业上面其实最近的动作是非常多的以及就从我因为我从人民行这个体系出来就原来给房地产上的所有分产企业上的所有的枷锁现在基本上都去掉了包括再融资包括发债等等的这些事情然后现在发现不行靠它个体还是不行就是现在甚至万科都已经有传言会出现一些问题了当这个时候后面可能会有一系列更加快速有效的方式去解决房地产行业目前面对的一个非常大的流动性危机跟杠杆性的危机好那回到我刚才自己的这个框架就是如果我们认为国家是要救房地产而不救房价那接下来这个市场会遇到哪几种场景我觉得在某几种场景下

[雨白@ 知行小酒馆] 我跟老钱应该是能取得一致的第一最乐观的场景老钱你觉得接下来就是我们最想看到的或者说从国家层面跟个人层面都最想看到的场景是什么样我只能说现在我看到的场景

[厚望] 要不宇宛说两句

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 不是怎么回事点名最乐观的场景我没有办法从国家的角度来讲在一个普通老百姓的角度就是我手里的房子我手里的房子它能增值我想买的房我能买得起这些房地产企业它能该交楼的交楼该干嘛干嘛然后呢房子质量又不错然后他们又不爆雷

[雨白@ 知行小酒馆] 这都已经不是最乐观的场景最梦幻的场景如果把这些梦幻场景里面去掉一个条件我认为你说的第一个房子继续增值这件事情可能相对来说是最没有那么重要的一件事情房地产我既让他有一个软着陆就是整个房地产这个产业跟这个相关的这个经济的行为另外一方面房价又保持相对稳定这个其实就是最乐观的一个情况是的对吧最乐观的情况我给他的概率是10%到20%我觉得这站在我们这些市场观察者甚至是个人角度来说我们都希望这样一种情况实现但是这个情况

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 因为像我刚才描述的梦幻的情形是不可能实现的

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对对就是

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我也希望我自己的房子

[雨白@ 知行小酒馆] 你那个是不可能三角你那个有一点不可能三角的感觉我觉得我这个还是有一点点实现的可能性的就是我刚说的这场精密的手术完全成功然后房价跟房地产两件事情完全分割房地产能够真正的通过各种方式把它给软着录下来但是同时我又抑制了大家对于房价未来的一个涨价预期我们不再采取涨价去固存的方式

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 可是这个怎么实现呢因为你想如果房价大家不是看涨的话那大家为什么去一买一卖呢

[雨白@ 知行小酒馆] 我就问一个问题啊你觉得房价看涨这件事情是所有人就是一直以来的想法吗这一辈子都是这么想的吗

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我觉得不是这个问题而是说如果不是认为

[雨白@ 知行小酒馆] 它会涨我为什么要去做交易

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[雨白@ 知行小酒馆] 就是我们一直在坚持所谓的房住不炒啊我换房是为了我有更大的居住需求所以我去换房而不是因为我考虑它未来会涨价去换房啊就这个事情其实在国外在这些年发达国家其实一直是这个样子的就是我买房的目的就是因为我确实有了这个居住需求我会考虑一个地点我会考虑一个合适的价格然后我去把它做一个置换而不会是因为我就要赶紧上车不上车我感觉我要上不了车了就这种思路至少站在我的角度我依然认为它是一个时代的产物就是中国过去这二三十年房地产经济带来的一个时代产物它不是一个人类共识或者说是一个亘古不变就应该这么想的一个思维

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 所以说其实我们要逐渐接受一个事实就是当你有了置换的需求你可能就要面对你买的这个房子可能你买了之后就要贬值但是它确实能满足你的居住需求也不一定要贬值

[雨白@ 知行小酒馆] 因为你买它的房对

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 就把它的投资价值和它的居住价值彻底拆分开来

[雨白@ 知行小酒馆] 相对拆得比较开这个是我跟很多海外的朋友聊的时候他们去买一套房或者什么的时候不太会考虑它未来的升值而是它满足我现在的需求最为重要因为我可能过了十年我会换一个城市生活或者是我会有一些别的需求我到时候就

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对可是中国老百姓是这样想的就觉得说比如说我结婚我可能买个粮食一厅然后我有个小孩我可能要变成三十一厅没错然后如果老人再过来带小孩可能你的置换的终点是三十两位那我得去把我之前那趟能卖掉而且这个价格还不能太低

[厚望] 听完大家刚才对话我也想说朋友们房租不少真的是无比正确的一个预期对它确实是这样的然后第二个就是不管是未来是好坏或者哪种情况目前我们看到的因为这轮我要卖房对楼市近期的高频数据是比较关注的那我看到的就是第一个政策出来当天晚上北京就挂牌了三千多套第二天又挂牌了一千多套也就是只是一夜之间就冒出来这么多然后很多房东是跳涨的调价跳涨我以我自己小区为例因为我家是五楼然后我们家二楼有一个挂牌的所以我就一定要盯着他因为他不卖掉我是不可能出手的正常是没有人会不优先考虑二楼的那他当天晚上就跳价了十几万然后前两天的交易量是报的报完之后出乎大家意料的就是北京的成交量在边际递减然后上海呢是稳的这点田达老师他也在群里面提供一些数据

[厚望] 那我想说房价上涨它本身是一个量价关系它如果我们参考2016年上涨的细节它是这样的就是成交量一定是掀起来的量在价先然后这个成交量把当时市面上诚心卖的没有硬伤的或者是有性价比的房源快速扫掉这个时候你会发现市面上没有太好的房源了然后大家开始涨价然后越涨买房人越慌他越慌他越要求他越想快点上车那房东就可以坐地起价或者说一天一个价这也是16年那轮非常常见的新闻然后是这个过程把大家的房子的价格给拉起来了因为房价和股价一样它都是边际成交去决定它的定价这是我们看到的那一轮上涨那也就是说如果你的量都不起来价是不太可能起来的那大家这么一品这么一细品会觉得这不是符合大温老师说的吗就是房价不涨然后成交量又起来然后我们实现一个很好的结局

[厚望] 但问题是疫情期间从2020年至今我们看到的一线城市它最大的是因为它是K型分化的也就是说比以北京为例你的学区房长是很好的然后以上海和深圳为例你的改善行情住房或者是高总价住房它的涨幅是很高的那这里边本轮我们刚才也提到了我们本轮倡导的是什么倡导的是你是置换是卖一买一你要卖掉你的钢需房去买那个价格已经涨了很多的置换改善那如果你的钢需卖不掉或者是卖了之后价格没怎么涨然后你和你目标的改善的住房它的这个价差又很大

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[厚望] 这里边就有和一个巨大的心理落差那你怎么去弥补这个价差呢那你只能依赖已经放开的心态政策去补因为任房不认带嘛所以你是可以加更高的杠杆以前你买二套可能是要八成首付的那现在因为任房不认带了你可以三成首付去买原来的杠杆这就是我观察到的一线的这个东西

[雨白@ 知行小酒馆] 对我觉得老闲说的没有错就是如果从一个比较微观的角度来看确实是包括两位刚才都提到一个问题就整个链条怎么启动嘛然后怎么让刚需的人让他愿意上车然后让整个链条转起来就有两种途径让这个链条转起来一种就是我们在16年采取过的那种途径就是一种涨价去固存然后一种逼着大家不上车你再不上车就晚了的这种状态但是我不认为这是唯一的路就是一条当然这么说有一点怎么说太理想化或者是什么样但是我认为一种更正常的角度出发是你要考虑为什么那些刚需的人上不了车是因为他对未来的收入预期有问题是因为现在的经济正好处在这样一个转型升级的周期里面他手上没有这么多的钱他也不愿意去贷这么多的钱那要解决的是这个问题就这个问题解决了才解决了根本问题

[雨白@ 知行小酒馆] 而不是通过我把价格往上扔然后逼着你上车这是一种方式但我不认为这是唯一的方式这就是为什么我认为国家在出台房地产政策上面的时候他只是在这边认房不认怨这件事情稍微松了个口然后就房地产企业的时候相对比较用力一些然后用力也是最近才用力的之前不用力为什么之前不用力是因为他怕旧了又走上老路所以说实话很多房地产企业我认为是成也萧和败也萧和然后他是被房价这件事情给害了因为房价已经太高了国家为了稳房价所以我短期不救你我认为不能救你我救你你又会把房价往上炒结果导致他最后

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 崩了

[雨白@ 知行小酒馆] 走到了今天这一步那在这两件事情之外其实还有一系列的政策正在以及即将要出台那些是针对就是怎么能够稳住我其他的经济以及怎么稳住大家的未来预期的这件事情我认为至少在我看到的这一轮的这个政策组合权里面国家不再愿意想采取涨价去库存这条路去重新启动房地产这条了但是但是这就说到我们刚才说了一个乐观场景我们再说一个悲观场景悲观场景我认为就是我们又走上了一条老路

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 涨价去库存

[雨白@ 知行小酒馆] 对我不得不再启动一轮房价的上涨现在很多观点认为一线房价一定会继续涨下去二三线房价不会再涨了或者说会往下走这里边的一个逻辑悲论就是刚才在下面的时候也跟雨白在聊就是你一线城市的这个上车盘很多时候是要依赖于二三线城市的这个六个钱包

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[雨白@ 知行小酒馆] 的房产的这个出售对吧才能够换来你的上车盘的那如果那边再跌或者说它没有成交量那你这边的这个链条怎么启动呢就这两者之间是我觉得存在一定的悖论的所以你去看16年那一轮的房地产的这个牛市它是它是这个波次性的对吧一线先涨一线涨二三线涨二三线涨完一线再回头涨它背后也是这些交易者不断的让这个链条转起来导致的一个结果那你你认为未来可能一线就是说白了二三线房地产市场一直处在一个冻结状态然后一线却保持稳定然后活跃然后甚至是房价上涨

[厚望] 我觉得你刚才说的这种悖论它就是始终存在的我们举个例子一线先涨二线后涨对吗这就已经是答案了一线先涨二线后涨也就是说我一线已经涨完了你想上车的时候你卖的那个房子二线还没涨呢那也就是说你和一二线同时在价差再拉大对吧然后好我一线我调控了我一线调控是不是一线开始买下掉了然后你二线涨了对吧这是一个好现象也就是说你把一线跌的时候你把二线房子它掌握你卖掉然后你去买一线但问题是什么问题是第一个你有没有资格第二个政策不让你因为政策会让你在一线上车那套房子的首付是80%所以说这种一二线之间的你可以把它称之为阶级落差它一直是存在的

[雨白@ 知行小酒馆] 它就是合理的所以我才认为现在很多人认为的可以实现的这种所谓的悖论就是一线涨二三线不涨这个不可能对我是在反驳这一类观点所以我刚才想说的悲观情景是什么呢就是大家又迎来了一波就是这种轮动式上涨然后继续往上涨但这个我为什么把它定义成悲观以及我依然只给它负20%的可能性是因为在这种情况下面导致的结果就是整个经济的成本再上一个台阶就在现在因为就是你横向看现在北京上海本身它的成本确实已经跟国际一线城市是接轨对那你再往上涨你要涨到香港苏立市那个水平你的竞争力到底在哪里你经济到底还靠什么来运转然后你还能不能成功的完成房地产这个产业跟中国经济的一个分离你只会造成它更加紧密所以我个人是非常非常不愿意以及认为这种情况在这个周期

[雨白@ 知行小酒馆] 是不会再发生的一个原因但我依然给它负20%的可能性是因为就是刚才老钱说的我觉得中国人确实现在因为这十几年的教育它确实形成了一种思想烙印或者说一种惯性思维就是我不上车就现在最近我不知道大家有没有这种感觉就是确实来咨询我该不该买房该不该趁这一轮这个调控周期去买房的已经又开始起来了又开始多了对吧

[厚望] 我相信你22年问一个人房住补偿你信不信他是信的但是我觉得我们都算有很多的知识储备或者说看过很多过往很多轮那你站在一个普通人角度想你17年到23年你喊了这么多年的房住补偿我也真的信了结果你突然间又一个又放开了V型的政策反转那我过去比如16年的记忆我又被唤醒了那我会怎么看待未来的房他肯定会预期房价是涨的

[雨白@ 知行小酒馆] 对你说的非常对所以这就是为什么我在这一期这一开始我就要先把这个我自己给的一个假设抛出来就是国家这些政策为的不是为了救房价是为了救房地产当然我非常同意老钱说的就是站在普通人角度他是很难把这两者区分开的以及他依然会认为可能接下来又会迎来一波涨价这就是我们要说到的中间这个场景就是我给他定义的一个基准场景

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对我在这里插播一句就是我们首先我们在座没有一个人是有预测未来的能力我们也不是对吧这个指点江山说未来对吧中国就得往这个方向走我们只是从一些基本的逻辑和事实来进行推断以及一些我们对一些基本人性的一些观察然后我们大概能够推理出就是接下来可能有哪几种可能性然后他们大概的概率这是我们能给大家提供为大家做的就只能为大家做到这一步了

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对或者是我跟老钱站在自己的知识储备以及我们我会发现因为我们俩接触到的周期都不太一样所以整个思维的框架也不太一样这就是很明显的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 这就是本期的意义

[厚望] 确实就是大家成为一个社会人之后大家经历的周期是完全不一样的所以说房子这个意向给我们形成印象也是完全不一样

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对对这个包括我去看海外这些人他对于房子的一个想法也是非常不一样的以及就是中国的房地产企业真的是一个非常有意思的存在就它在全世界也是独一份的就是没有一个国家有中国这样子的一批房地产企业因为土地所有制是不一样的以及就是房子产生的方式是不一样的以后我跟你说个一样的是吧你现在就说吧

[厚望] 我现在说前两天再和一个越南的基金经理聊土地所有制是一样的城市化率是40%然后最搞笑的来了越南的GDP大概均增速大概在6%到7%之间那它人均可是被收入也差不多是这样的越南的房贷利率是10%这么高吗对是因为它现在的本身基金利率比较高对越南现在存款利率是6.5%但是过往这个状态也是维持下去的然后大家去把自己的财富去堆到胡志明市我觉得用胡志明市却类比北京和上海不太合理大家可以把胡志明市想象成东京

[雨白@ 知行小酒馆] 对

[厚望] 唯一的对那日本是1.26亿人东京圈是3800万人大家可以算一下这个比例那现在就是胡志明市大概是1200万人那越南是1亿人这是14%的守卫度大家确实是居民部门热衷于买房而且越南的人均可值倍收入每个月2000多这是一个典型的制造业工资的人那假设说我把它算成一个高收入阶层大概月薪五六千那你月薪五六千的这个水平你去对标胡志明当现在的均价大概在6000美元到1万美元之间这样的一个价差去堆然后大家还是首先越南居民部门他的家庭财富的主要过程就是房子大家也有钱了也确实愿意买房子杠杆率是可能两成首付然后如此高的利率我看到的就是大家说越南是20年前的中国我看它的环境看它的楼市看它的股市确实是这样

[雨白@ 知行小酒馆] 我觉得那从你的刚才描述来看我觉得它的房市不是20年前的中国它应该是可能七八年前的中国它其实处在上一个周期的中国了就是包括你刚才说的这个人均收入跟它的房价的比例这20年前的中国可不是这样的比例对吧所以

[厚望] 因为它还有很多外资

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对因为越南确实是现在包括海外还是有非常多的这种论调比较看好越南然后呢就是它跟中国有很多类似的地方包括你刚才说的原来真的还有一个国家跟中国一样就是这种这种房地产的但是总体来说还是很少的对不对就是不是一个主流所以中国现在遇到的问题真的是只有中国能解决因为没有在全世界都找不到一个国家在有这个相关的经验就是现在一直在跟日本对比我觉得至少在房地产这件事情上面完全没有跟日本对比的理由

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 基于你个人的日本买房心得不不不

[雨白@ 知行小酒馆] 我没有在日本买房但是基于我对日本的一些观察就是日本当年的泡沫是因为它是商业地产泡沫是的第二商业地产它是由企业来持有为主的泡沫就是它的整个逻辑以及它最终的结论对中国现在是没有任何的帮助的中国现在的这些房地产企业遇到的困境也是全世界没有人遇到过的所以我觉得中国现在真的在动一场精密的大型手术然后要完成同时要完成一场空中加油就是这个经济驱动力的转移升级真的是一件超级超级难的事情好我们说回来说回这个基准场景基准场景就是我认为这一轮房地产企业不太会实现一个很软的着陆真的至少你先从资本市场的反应来看没有人相信他们在软着陆对吧大家看到都是出清出清就是彻底出清然后PB就是因为你包括像万科这些龙湖现在这些地产公司

[雨白@ 知行小酒馆] 其实是没有出现风险的但是市场依然对它给予了一个超级低的估值就意味着大家认为房地产这波这个行业真的是要完蛋了打个引号就是完蛋了然后呢未来再用某种方式去重申我觉得这个基准的论调是很可能会发生的那么它一定会

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 不代表本台立场对对对

[雨白@ 知行小酒馆] 然后呢它对于中国经济的影响是非常深远的中国经济需要花一段比较长的时间去适应这个新常态然后去解决这个问题所以大家不要预期我们在很短时间内能恢复到三五年前的这样的一种状态

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 那在这三五年里面该交的楼能交吗

[厚望] 保交楼这个问题我相信在一线城市和很多二线城市是不太存在的因为国企要接盘一线城市和二线城市如果你的地块就很好对大家知道那个项目的质量是的没有人会排序去接他是是是但是三四县城市如果你让他自己

[雨白@ 知行小酒馆] 请主观医院去接他愿不愿意接所以这就是一个任务你不能把它当作是一个就是什么时候要站出来这个时候就是国企要站出来的时候我作为一个在国企待了很多年的人那为什么这些四大行当然在这之前一个月前没有人认为四大行会主动站出来说你不用提交任何的申请我就直接会把你的房贷利率下降没有人会这么认为的但是就这么做了为什么这就是担当啊这就是在中国这样一个社会上面可能会发生的事情在任何一个其他的经济体都不会发生

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 了不起

[雨白@ 知行小酒馆] 对所以我认为三四县一旦这件事情变成一个任务之后一定会有人来接这个事情以及这个事情能被做下去但是我认同老前刚刚说的那个问题包括三四县的保交房它里面还有很多的问题是什么呢就它里面复杂的缠绕了很多包括欠债包括账务不清然后包括它的房屋质量已经建了一半的房屋质量就是国企在接这个盘之前它要考虑的东西很多就好像我们这个行业之前包商银行出风险或者是一些这些中小银行出风险的时候你要去接这个任务因为我跟就是它这个工作小组的人有过一些交流它要处理的事情是非常多的它在真正接之前它又花很多的时间理清楚这些事情我认为现在处在这样一个阶段所以说回来我认为保交房这件事情最终是能得到一个一个相对比较妥善的一个解决就好像我个人的这个河南村镇银行的

[雨白@ 知行小酒馆] 这个事情最终也得到了化解一样就是放在中国这样一个社会现在确实是还是有这个能力去解决这个事情的但另外一方面房价我依然持有一个不会上涨至少不会再出现像16年到19年这样子的一种轮次上涨的这么一个观点我的基本逻辑是大人时代不同了经济发展的周期不同了就好像为什么中国股市会在07年出现牛市你可以通过当时的微观解释是说啊资金不断的流入然后呢因为涨了大家不断的开户然后推起了这段牛市你当然可以从微观这么分析但如果你抽拉出来看的话你会发现是因为中国在98年到05年积累了这么多的财富居民财富也好企业财富也好然后它需要通过资本市场体现出来了然后它正好选择了07年这个时间点到了这个时间点它体现出来了那么说到房地产就是16年到19年

[雨白@ 知行小酒馆] 为什么会出现这样子的一个阶段是因为中国在16年之前这10年和20年是居民财富出现一个快速累积以及上涨的这么一个阶段那么它一定会到一个时间点体现在中国人最看重的一类资产上那就是房地产对吧

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 什么时候能到A股上

[雨白@ 知行小酒馆] 我们迎来了那样一个周期但问题是现在你往后看中国的居民人均财富还会出现那么快的一个增长吗从收入端从你的资产端如果不会的话什么能够在支撑房价再出现一轮那样子的上涨呢从我个人来看这仅仅代表我个人的观点我认为没有东西能支撑所以我给的基准场景是什么就是这个房地产很难实现一个特别特别软的着陆还是会有非常多的大家看到很刺激的百年一遇的事情出现然后大家可能对于各自的未来的预期还是要尽量放低一点

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我得代表听众问一个问题什么叫硬着陆什么叫软着陆是不能讲的吗

[雨白@ 知行小酒馆] 可以讲吧就是硬着陆就是直接破产然后呢你比如说08年我们以美国为例当年美国出现的那么多金融机构的破产包括今年出现的硅谷银行的破产这种就属于硬着陆就属于这个当这对于这个机构的硬着陆如果对于一个经济的硬着陆就是出现GDP的衰退对吧出现一个非常明显的衰退然后这个经济陷入一个萧条这个叫硬着陆那么软着陆就是相对比较平稳的然后呢付出了一些代价但代价不太多局部的局部的OK这个就叫软着陆所以我认为我的基准行情是房地产这个行业很难出现软着陆但是房价不会出现16年到19年这样子的一个上涨甚至不会出现非常明显的上涨这是我给的一个基准相机然后我们等会儿再来说在这三种场景之下我认为我们个人该怎么做

[厚望] 嗯

[雨白@ 知行小酒馆] 老秦有什么补充吗

[厚望] 你刚才不说什么时候能轮到A股吗嗯我觉得轮到过比如说17到22年这个房租不少这个框架下19年到21年大家最流行的叙事是什么是居民存款搬家啊对居民存款借到公募基金流入股市啊然后我们也见证了一轮牛市啊

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 嗯

[厚望] 没事

[雨白@ 知行小酒馆] 老钱的意思就是说未来还会见证的周期这个事嘛

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 相信A股

[雨白@ 知行小酒馆] 不要相信A股相信周期

[厚望] 对相信周期对相信周期我记得周楼华老师他有本书叫《估值原理》他里边提到一个很有趣的观点我现在特别认可他说我们本质上在玩的是一场游戏你可以把它想成一场棒球赛那资产就是那个棒球但是真正决定大家到底是玩篮球赛还是棒球赛还是足球赛真正决定他的是你的那个社会环境这些经济参与者他的共识是什么大家的共识可能选择了房子可能选择了黄金在某些是经济时期他选择了黄金某些时候他选择了股票对就是他觉得资产啊估值啊只是人们共识的表现对那是你那个社会的环境决定了我们到底玩哪个游戏

[雨白@ 知行小酒馆] 对我很认同这个观点

[厚望] 我觉得这是我对估值这个闻所未闻的角度他不是PEPSPB这些东西对因为PEPS

[雨白@ 知行小酒馆] 它只是一个数字但这个数字到底是高还是低其实取决于大家的共识比如大家现在就认为港股就是应该低估值五倍PE在港股就是一个很正常的一个估值于是他就变成了一个正常估值这让我们这些做港股的人真的是万分的痛心好车远了那回到我刚才说的这三种我认为的这三种场景下面那想问两位一个问题就是你们认为在这三种场景下面我们这些如果要买房的人分别该做什么样的行为

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 首先来讲你觉得最差的那种场景那肯定是越早买越好

[雨白@ 知行小酒馆] 对

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 赶紧上车其他两种场景我觉得如果是自助的话其实你就是可以慢慢看我觉得不着急而且尤其是如果你是要置换的话因为我相信99%的人应该都不是持币代购大家都是需要把自己的资产这个腾挪置换然后成为自己接下来要买的房产

[雨白@ 知行小酒馆] 这个不一定你说我觉得你这个表述不一定说的是某一个个体它可能是代表背后的一个家庭是的对吧就是也许这个人比如我们听众自己还没有上车但是家里有房对然后呢我可以通过卖到房给这个个体去提供一个资金弹药

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 是的

[雨白@ 知行小酒馆] 好坚决的呢或者是说首先我说的这三种场景不一定认可这是首先的没有没有

[厚望] 我认可而且我非常期待是第二种但是我就说如果我们基于我相信第二种是大家更多希望的这么一个假设那这个假设下其实我本轮也有很多自己看不清的事我也在观察比如说过去这一轮其实我们在21年是有一轮地产小牛市的但是这场地产小牛市里面钢需房一线城市的钢需房它的涨幅是很差的甚至说17年到今年为止钢需房的涨幅都很差但是呢学区房北京区房还有些特殊然后改善型住房它的涨幅是很高的所以我必须要观察本轮理论上钢需房应该是补涨的那如果本轮再不补涨那我觉得这个共识可能确实就不存在了那如果不存在的话首先对一线城市来说如果你要上车其实大家大概率都是钢需房我觉得能在北京上车的也不算普通家庭但是大部分人也都是钢需房但如果一个钢需房你的预计是

[厚望] 它不涨了然后每年房贷利率可能4%加那请问咱们是不是如果未来政策也支持的话咱们是不是租房更划算那你都说是钢需房什么叫钢需房就是我有刚性需求的对我有刚性需求但是我可以通过租房解决而且它的房价租售比又就是那么的低它不是不涨了吗它不是资产属性已经在降低了吗对啊那如果未来再有像日本像德国那样的租房的体系来维持我的权益的话

[雨白@ 知行小酒馆] 你说到了一个非常重要的点

[厚望] 对那随着未来人均可值倍收入的增高那可能一线城市的钢需房它就变成了一个没有什么涨价预期但是租售比还比较可观的资产这是我要观察的是不是这样的第二个如果未来钢需房不涨了那我觉得各位的改善房真的挺爽的你们耗到了一波很大的羊毛那如果没有把钢需这个链条替换掉那我相信未来改善房它的换手率也会很低本来一线城市政策调控是常态它本来政策调控就是为了降低你的换手率那未来如果再把这个正换链条给提掉这个换手率可能就会更低了

[雨白@ 知行小酒馆] 对

[厚望] 然后大为蒙老师可能早年就买房了你像我们是14年毕业的确实我们对房子不一样是因为我们毕业可能两三年第一个我们见证了你升厅以来你见过的最轰轰烈烈的一轮牛市而且那是你最想要的东西对然后你被房东扫地出门因为房东着急卖房房东着急之后本来这个东西呢我相信没有人会不想有一套房子的但当这个东西变得越来越咬不可及当房东的嘴脸越来越可憎那95后还愿不愿意去接这个还愿不愿意认这个公司对那包括刚才你也提到了就是保障房嘛它确实是一个巨大的利空因为供给在增加但是我希望大家如果以后再谈这个问题不要泛泛而谈你一定要去关注保障房的细节比如说上海它的保障房它到底说的是套还是尖那如果说它是尖的话它可不是一个完整的房子它只是让你住有所居

[厚望] 它可没说居有居者有其屋那如果保障房的供给量真的上来了首先我认为如果一线城市它的保障房是以尖为主体的这个共识不会很强烈而且它的数量我只能说我只能会观察数据但是如果保障房真的起来了那一定对刚需房不管你是市中心的老婆小还是近郊的此心它都是巨大的利空

[雨白@ 知行小酒馆] 我很认同这个观点以及我认为不管是采取新加坡的模式还是采取别的有一些国家的模式中国最终特别是在一线城市一二线城市很可能会依赖偏政府给予的方式去解决上车这件事情解决所谓的刚需这件事情但是同时我不是特别认可的是东亚文化或者说中国的这个制度决定了租房不太会成为一个大家一直能够接受的事情换句话说就算刚需房不涨了就算我们的房价以后就稳在这个状态或者甚至在下跌了该买的房依然会买该刚需上车的依然要上车因为租房不是这个文化话语这个体系下能够接受的一件事情不是

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 但是这个问题在于是什么不能接受你缺少了这个主语那我们可能就是在过往的语境不代表我认同就可能比如说丈夫娘不接受结婚这个事情不接受有小孩不接受那大家的处理方式就是我不生小孩我不结婚然后我就没有一个非要买房的理由我觉得对于其实对于很多年轻人来说他对于房地产他是一个降乎式的思考

[雨白@ 知行小酒馆] 什么事的事

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 什么叫做降乎式的思考就是感觉房子好像要涨但是看样子好像有可能要不涨为什么会觉得不涨觉得说首先这个新生儿每年都在下降结婚率呢每年又在下降大家就说那我要是买房的话那我是不是去接盘那以后我是不是就卖不出去但是另一方面又看到市场上房子又在涨然后想了半天再看看自己的银行账户说好像就是买房这个是很遥远但是如果爸爸妈妈支持一下也不是不行所以这个叫降乎式的思考明白

[雨白@ 知行小酒馆] 这就是我觉得大家在思考很多问题的时候会遇到的一个问题就是你容易把一些长期因素跟短期因素混杂容易把一些宏观因素跟微观因素混杂你比如说新生儿下降这件事情大家现在说的很多因为看了很多这方面的新闻但它是一个长变量而且是一个大的一个宏观的变量它跟你个人在你讲的我的账号有多少钱我的父母能不能支持我它其实是不同维度的事情一旦你把它混在一起考虑一个决策的时候你就会发现特别特别难做决策对

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 然后就好烦哦明天再想

[雨白@ 知行小酒馆] 对但是为什么回到刚才雨白的问题为什么我是说租房这件事情至少在我看到的未来不会成为中国的一个主要的居住方式还是因为制度问题然后文化问题就是它不是一个稳定的一个居住台就算你不结婚不生小孩这些不是我们鼓励的但是

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 这不是我们提倡的

[雨白@ 知行小酒馆] 但现在是一些就是事实客观发生的一些事情你依然大家会认为就像刚才老前说的我突然被房东赶出来了然后我明天房东就说我要卖房了你必须要搬出去一旦发生这样的事情你就会觉得我还是非常的闹心我还是有一套自己的房子哪怕它小一点远一点哪怕我为了此搬到另外一个城市我都会要想要在某一个时间点稳定下来

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对但是年轻人就会思考一个问题就是像像认房不认带这种政策都等到了会不会有一天也等到说就是你作为租客你的权利能有更好的保障

[厚望] 我以为你说会不会等到放开限告对

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 就万一呢对不对

[厚望] 我相信租房一定是越来越完善的但是

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 但是大卫翁老师的观点就是在东亚这个语境下就是大家还是会渴望拥有一条自己的房屋

[雨白@ 知行小酒馆] 那好像也不能说东亚这个语境因为日本现在好像就已经脱离了这个语境了

[厚望] 因为他们破碎过对

[雨白@ 知行小酒馆] 我觉得跟他们破碎

[厚望] 就好像是比如说放开限告你也是见过的

[雨白@ 知行小酒馆] 对

[厚望] 我是觉得这是不可思议的一件事之前我觉得我觉得房子就是一切但是我相信日本我们这代人我这代人他从小到大见证的是我的父辈是如何被一套房子回到了对却大家真的不一样

[雨白@ 知行小酒馆] 你说的非常对所以为什么日本人对房地产这么不感冒就是因为他们真的见证了自己的父辈被房地产给毁掉了不愿意再去

[厚望] 而且还有一个非常反直觉的一点就是日本居民部门家庭财富它有一个相当大的构成以及一个非常主流的理财方式就是存银行存银行的利率极低相当于你持有了现金但是那是人家那个社会环境下的主流因为人家是长期未通缩打对

[雨白@ 知行小酒馆] 对就是我之前那些讲是当我们过去这十几年你存银行就意味着你的缩水你的资产在不断缩水的时候你当然不愿意存银行但如果未来这个共识被打破了换句话说十年后的物价如果跟现在一样你就会发现一存银行挺好的至少它能让我的资产安全我不会亏钱对吧好像车远了好回来拉回来刚才雨白说了就是如果作为一个购房者在我刚才定义的三种场景下面的一个做法我认为是非常正确的一个选择就是只有在最悲观那个20%的可能性下你要快速上车越快越好趁着这个宽通期当然我觉得这也是现在有一些人的观点吧

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 有房产中介的观点因为我有零星去问一下然后他们就会跟我说姐赶快上车吧这个要涨

[雨白@ 知行小酒馆] 对对对就是你趁着这个宽通周期赶紧赶紧上车但不得不承认啊就是你在这个时候上车会舒服一点是因为变成了一个买方市场就刚刚老前说的如果你经历过那个房东坐地起价的那个时代你现在就会觉得挺舒服的就是你还可以去谈谈价然后呢房东也不会给你脸色看他也在急着出手所以这是刚才说的悲观的这种场景但是在你的基准场景跟乐观场景下面你都是有比较游刃有余的时间去看这个事情的然后去慢慢的去看自己到底什么时候上车但是跟过去的周期最不同的一点是什么是我认为在基准跟悲观场景这两个场景下面你的个人的收入预期跟以前是不一样的过去现在银行对于购房者的要求是你的月还款额不能超过你税前收入的55%这是他给你的一条刚性线然后我记得我依稀记得在过去这周期

[雨白@ 知行小酒馆] 大家的观点都是卡着这个线来甚至我要做高我的收入来换取更高的一个贷款额

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 现在听这个有种恍如隔世的感觉

[雨白@ 知行小酒馆] 恍如隔世的感觉是吧那我给的建议就是基于我刚才给的三种情景下面就算你要上车也一定要把这个月还款额往下调这样你现在收入的比例我个人的建议是调到30%这条线再去考虑你能上什么车

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 睡前还是睡后

[雨白@ 知行小酒馆] 睡前吧OK睡前吧你要给自己留余量换句话说就是就算你现在决定要上车了也一定要给你自己留出比以前更多的余量我觉得这点我不知道是不是一个主流观点在我身边是两派争的还挺厉害的就是有人认为既然你要上车就应该上一个大的这种观点的持有的一个根本逻辑是原来的认房认贷认贷不认贷之类的这些限购政策导致的就是我只有一次上车机会所以我就要一步到位对吧但如果你在我看来那个事情本身就一个是一个时代产物它很可能在未来不会再出现了的话那么你就没有必要再去做这样一个选择就我一次要一步到位了我完全可以跟我当年15年前的时候一样就是由小到大由一人房换成两人房再换到三人房有这么一个链条在这里

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对就是好辛苦

[雨白@ 知行小酒馆] 但是你想想看你每年为了租房搬家两年搬一次家三年搬一次家难道不辛苦吗也挺辛苦的所以人的一生我觉得换过三五个住处很正常吧就很少有人能从小到大一直住在一套房

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我以为你要说众生皆苦

[雨白@ 知行小酒馆] 那么所以你你如果从20岁到50岁或者到60岁考虑在这四五十年的状态中如果你工作都会换三四份的话那么你房子换两三个也很正常吧至少这是我的一点看法

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 老前觉得呢

[厚望] 我是完全一样的

[雨白@ 知行小酒馆] 我们怎么在什么时候

[厚望] 就达成了一致了对你们怎么回事

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 你们怎么吵起来了吗

[厚望] 对包括我过去这么多年也一直在强调那个买房表格的事其实就是算明白不要再像上一轮那样赶着上车了不要像1921年哪怕房贷利率5%加6%你都要去硬上对就是算好安全边际

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我们再把买房表格在文稿区里放一份

[厚望] 对至少是五到八年的它可能是你下一轮置换的时间但这中间你的先进流是一定要扛得住的扛住你的必要生活开支扛住你的月供扛住你的保费扛住各种一切它一定最后要是一个正的先进流但是又说回来在一线城市你是上车也好还是置换也好这个行为对大部分家庭它都是倾尽所有它是一场遭遇战它需要全家动员那么大一笔金额掏空可能两三个钱包这是必然的所以反正大家量力而行就把门槛压一压然后如果你觉得哪怕我可能180万的首付凑不出来180万可能是一线城市一套两居室的上车价格就你的首付总预算如果凑不出来或者说如果凑出来了未来非常的紧张我觉得要不就算了因为未来谁都不好说对吧你想想你过去经历过什么

[雨白@ 知行小酒馆] 就为什么我觉得我们最后能够达成一致然后得出了一个看起来有一点现在大众认同共识的一个结论但是我前面费了那么多时间去解释我的整套逻辑框架给了一二三四个场景在这个之下呢是我希望给大家的是你知道你这个结论从哪里得出来的然后我是一套完全自上而下的结论说实话我离房产市场一直是比较远的就是没有非常微观的去就是我只有在自己要切身说实话我每次就是这个买房和换房的时候都只看一套两套房然后就做决定了现在你就是中介

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 最喜欢的那种人

[雨白@ 知行小酒馆] 是吧对吧我也觉得甚至我就是上一次这个换房连食物都没看过就是因为在疫情期间然后就是云看房然后就决定了但是我之所以给出这样一套框架就是我希望帮大家如果从你如果从自上而下看从你要考虑房地产本身是中国的一个经济命脉那么他现在大家最关心的就是政策那些这些政策到底是为了什么然后这些政策对个人又有什么样的影响从这样一个思路顺下来最后得出来的一个结论是什么我希望连着这条思路帮大家顺一下但刚才没说完就是对于买房的人可能是这样的一个结论因为在我的场景的概率中有80%你都是可以相对比较慢慢的来看的然后又有另外一个80%是你最好把你的杠杆率往下降不要再像过去一样上得那么足对吧这块我们说完了那对于现在要卖房的人现在其实我身边

[雨白@ 知行小酒馆] 我这个年龄段的人又出现了一些他觉得好像大猪器真的要换了那我是不是应该赶紧把我手上的房产给处理掉等等的也有这样的一些声音

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我感觉我周边准备卖房的声音是比买房的要多的

[雨白@ 知行小酒馆] 是吧

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[雨白@ 知行小酒馆] 那对于这些人你再套到这三个场景里面你应该怎么做呢还是那个如果是悲观如果是那个房价快速还会再来一轮涨下去库存的什么那你应该hold住对吧你根本不应该现在买你应该再等等等到这一轮涨完再说对吧以及你现在卖真的不好卖就是你现在的这个刚才我们说对于买房者比较友好的市场换句话说对于卖房者就不友好对吧这是肯定是一个相对的事情但是如果是另外两个场景下就是在我的基准场景下以及在乐观场景下你都应该用相对比较快的速度其实现在也是大家沉默的大多数在做的事情就是为什么刚才老贤说是的政策一出来挂牌量就起来了就激增就是因为大家都想趁这个阶段去把自己的这个资产从可能家庭的70%甚至80%往下降一些很多人都有这个想法

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 不管是真心想卖还是只是想试试水其实大家都有这个念头

[雨白@ 知行小酒馆] 对我认为站在国家的角度其实现在应该不鼓励这件事情这其实增加了非常多的卖压然后不利于

[厚望] 这也是我本来要持续观察的一点就是抛压可能特别大那大家能不能接得住而且比如像一线城市这种它是以存量市场为主的你二手房怎么搞跟新房销量又没有什么关系但新房供给可能都没有太多那新房又跟你的土拍跟你的财政收入又没有什么关系所以二手房市场它不是一个亲儿子

[雨白@ 知行小酒馆] 所以换句话说我更认为这些放在这些房地产上面的枷锁会进一步解开就是我认为我个人认为限购这些事情都是可以谈的没有说没有什么政策这种约束政策是不可以说这个东西一定不能解除没有这种说法好我跟大勇文老师打个赌你认为限购会放开吗一线城市的我认为在某个时间点会

[厚望] OK我就是赌不会我们到时候看一下

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 赌什么赌什么谁输了再来上一期小购会

[雨白@ 知行小酒馆] 可以这个赌注我感觉非常的不亏输了不亏这波不亏对

[厚望] 但是对我们各自下输下理由吧这不是一个简单的就是屁股问题是要不你先来那好就是我认为如果一线放开这线购的话也就是说大家都可以买这就是一个本身一线城市就是一个红锡大量资源的像黑洞一样的存在那一旦它都放开了我觉得它会有红锡更多二三线城市的抛压然后往一线城市去挤确实我也没见过确实如果它真的发生了对我来说就是活久见了所以我也不太会预期我没见过的东西

[雨白@ 知行小酒馆] 对可能一个就是刚才老前说的我是见过那个时代的然后第二个我认为限购政策的放开会同时配套一些东西就是它不会单纯就是放开了比如说一线城市的房产税或者是一些相应的别的政策就是如果国家决定把这个东西取消不会是单独取消这一个东西而它会配套一些东西来试图平衡整个事情但是平衡的效果怎么样不知道因为你从全世界角度来看一线城市的红锡都是一个必然的事情是的不管是哪个国家都是一样的就算你现在一线城市有那么多的限购还不是一样大家现在的共识就是一线不会跌对吧因为你的供给格局摆在那儿啊所以我认为要解这个题肯定是需要有一系列的东西去配套它的不管是现在就算是保障房或者是别的一些形式的也是在一线城市为主对吧你很难见到说三线城市我还要建什么保障房

[雨白@ 知行小酒馆] 这些东西的所以我认为它是一个配套的工程以及最终最终为什么我认为它会解开是因为如果不解开实现不了我们call back一下雨白的同学最早说的那条链条它这个链条打不开就是你没有足够多的人愿意去接这个钢需盘

[厚望] 好那我就是觉得如果放开了那大家就等着情况三吧

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 哇好刺激啊

[厚望] 我从来不否认一线城市的需求是巨大的它一定是巨大的而且非常真实的我且不出钢需了大家置换都压抑了多少年了那如果再进一步放开这是一个怎样的需求我这波占情况三一定太大了二线城市的小富豪那可不少谁又不是傻子谁还判断不出来资产质量呢谁不希望自己的下野代去大城市发展

[雨白@ 知行小酒馆] 但是我认为中国现在一个非常好的情况比起很多国家就是我们的所谓一线二线城市的概念正在模糊化就是放在十年前我不认为杭州成都这些城市可以跟北京上海辟低但是放在今天我认为至少从居民的生活

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 生活品质

[雨白@ 知行小酒馆] 没有什么太大的区别当然在企业在你就业在经济就是产业这方面确实有一些还是有一些差距的对吧但是这一点我觉得比海外的非常非常的多的国家已经好太多了可能除了美国我能想到的只有美国拥有一堆的城市就是你能想到的有各自的特责的除此之外所有大部分我见过的国家欧洲的也好亚洲的也好每个国家就那么两三个明星城市其他的基本上都是对

[厚望] 因为它就是中国的一个省

[雨白@ 知行小酒馆] 啥都没有了

[厚望] 对

[雨白@ 知行小酒馆] 哪怕大一点的俄罗斯也挺大的那它也就那么两三个城市对吧然后所以从这句话为什么要说这个呢就是我认为为什么我对一线城市的红星没有那么那么担心是因为这个共识在我的观察里最近十年是在被打破的就是我一定要在一线城市生活就这事在我那个年说的好像我有多老但是至少我觉得在一些年前就是我记得第一财经原来一直在出现在应该也在出新一线他们每年会品一个新一线城市的这么一个评选就是在过去去一线生活是很多很多行业的人必然的一个选择但是这个共识在打破在打破的一个好处就是因为供给和需求会相对的有一个平衡就是我可以去杭州我可以去成都可以去很多厦门这些城市去生活那么未来还会不会有这么大的就是限购取消后的红西效应我觉得可能中国也会等到这么一个时机

[雨白@ 知行小酒馆] 就是当然从这点上我是比较乐观的那一派就是到那个时候等他打开一线限购的时候可能人家说现在我为什么要去北京上海有什么好的我觉得我在我的城市挺好的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对杭州挺好的成都挺好的武汉挺好的对

[雨白@ 知行小酒馆] 你人可以不过去关键是那就又说回来了我怎么会限制一些外地的人我纯粹是为了投资去一线城市去制房这里边你通过一些持有的一些税费也好或者是一些相关的一些内容也好是可以平衡这个事情的所以为什么上海最早实施房产税对吧所以到现在为止这个也没有说取消嘛对吧我觉得也是这个原因就是房租不吵这个事就算这一轮这个政策出台之后依然是我国的一个基本的论调这个是我最早说的就是我认为不救房价以及中国经济命脉所决定的这么一个事情我们可以看看吧就这个图我们是成立的以及我们可以

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 我不站边啊但是我就会在想一个生活在成都的人假如他手里比如有就是一个成都一个小富豪有几千万流动性很强的资产那他会想说我在成都买一套特别好的房子和去上海买一套房他真的会去

[雨白@ 知行小酒馆] 在过去的十几年前这个答案一定是去北上广买就是最典型的例子就是山西的梅老板北京的大量的房子是被山西人持有的为什么就是因为他们有钱之后他们决定来北京买房但这个共识就是在下一个周期还会不会存在

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对我觉得这个东西我会有点困惑但是我不选边站毕竟不管你们谁输谁赢我都对吧开赌场的永远不亏

[厚望] 这样一个等价关系就是一个强二线城市它的改善房它的总价啊可能一到一点五套约等于一线城市的一个刚需上车盘两居士嗯差不多就是这样

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 其实其实还我觉得听众肯定还有另外一个问题就是你们聊这么多这么久一直在聊这个超一线的事情那就是二三线甚至是更低线城市那买房有没有一些不一样的需要考虑的地方

[厚望] 目前来看二线城市它的新房主力供应面积段全部都是改善房嗯全部都是大面都在100平以上普遍在120二线城市正在经历改善盘的扩供给所以它的供给是越来越大的那我想我想它可能也未来对应着你的刚需盘更大的一个抛压谁知道呢对这是我看到的第一点然后二线城市我希望大家就是如果你钱够的话利有所及的话就直接一步到位然后房租不少真的房租不少可自己喜欢的买然后如果可以的话尽量避着点你城市主流的供应段比如说像重庆这样的城市三高楼盘很多就是高容积率高楼层高密度

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 嗯

[厚望] 那咱们就奔着花圃电梯洋房去买就尽量去买一些有一些稀缺属性的

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对

[厚望] 三线城市我不管大家怎么想我一直以来都是强烈看空或者说它再怎么涨它不在我的任何关注范围内

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 对解为嘉宾个人观点不代表本台一件

[厚望] 是的然后我是建议大家用投注分离的方式去解决人和房子在不同城市的矛盾的但如果大家必须要在三线城市买我建议大家就是多看看小红书多买一些那些符合美好生活体验的有特色的房子比如说我家楼下的这个窗景特别好我是湖景房我是什么河景房带个小花园对一定是就是你在小红书看到我说哇这个房子我也想住

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 就出片率极高的那种房子

[厚望] 对就是一定符合年轻人他主流的居住审美的房子然后你自己住着也舒服然后他就不要想太多了对他就是一个未来你在这使用他的使用价值你一定要给他挖满金融价值咱们放低预期包括二线城市也是一样的对

[雨白@ 知行小酒馆] 我们在这点上又达成了一支我觉得二线或者说我们先从底线说我跟老钱的顺序正好反过来三线以下只看使用价值不看金融属性然后我的建议是再加上除了刚才说的这些景观各方面之外再加上一个现在在一线城市其实关注比较高就是物业就是相关的这个服务一定找相对比较好一点的就是未来大家现在会看到就是从资本上来看就是物业公司跟房地产人公司的区隔度越来越大是的就是房地产人公司会成立一堆物业公司但是它的发展会越来越独立而且特别是在房地产人企业大量的出现问题之后物业公司纷纷要摘清自己是的然后要独立发展未来我认为居住属性中物业占据的就在中国这么一个特殊的小区化的这么一个生活环境下它发挥的作用会越来越大一线城市现在很多人会关注物业是因为物业越好

[雨白@ 知行小酒馆] 我的房价这个能够保持的越好对吧很多老一辈人会觉得物业是成本

[厚望] 但不是物业是保障真的不是你越是买三高楼盘你越要调物业最高的

[雨白@ 知行小酒馆] 对所以我认为在三线以及三线以下的城市的朋友们如果要买房就是首先要不要买完全取决于你有没有这个使用的需求其次如果要买那就去买使用价值最高的然后性价比相对最高的这么一些楼盘那么对于二线来说我个人的观点其实跟老钱基本一致就是其实跟一线不同的是你尽量的一步到位一些第一二线我认为它会出现一个根据各自城市比如说现在其实城市与城市之间区别又很大因为二线里面经济好与坏的城市的这个区隔度越来越大那么在这样的一个背景下面就是你尽量去选择首先你自己生活的这个城市你不要再考虑去别的二线城市去买房其次使用价值考虑的更多一些另外你考虑到二线城市的整个交易量未来可能会比一线城市低很多就像港股港股只有头上的那三十个公司交易量极为活跃

[雨白@ 知行小酒馆] 剩下的公司成交量很低未来二三线城市就是说它交易量很低的情况下你想换一套房是很难的在这种情况下就是你尽量能够一次买到位这是比较好的那么对于一线就是刚才我说的这个观点所以总结一下我先简单总一下我自己的整个逻辑的链条和思路给大家就是我今天的基本观点是国家这波要救的是房地产不是房价我们未来会现在看到的即未来的一系列政策都是沿着条思路来走的为什么刚才都说过了我不再赘述了那么在这个背景下未来会出现三种可能性乐观上就是你好我好大家都好就是房地产软着陆房价保持平稳我给20%的全中最差的情况下就是房价又出现一波大幅的上涨等于是把问题往后推了那我也给20%的全中那么基准场景其实是房地产这个行业会出现一定程度上的风险

[雨白@ 知行小酒馆] 现在其实已经出现了可能比现在风险更大一些然后这个会对中国的经济造成比较大的压力那么大家对于未来上杠杆的这个幅度一定要把握好甚至又甚对但同时我对房价本身并不持有一个它还会上涨因为国家对于抑制房价这个事就是房地产都出这么多问题了它依然小步再往前走的原因就是因为它就是怕房价再出现一轮上涨这个会对中国的经济竞争力产生非常非常大的问题那么在这三种情况下分别给出的建议对于买房的人来说你尽量的去可以有一定的时间去给你去挑选不用那么急着去上车我个人的观点是不用那么急着上车同时你把自己的杠杆率一定比在过去的基础上往下调去调到一个真的比较舒服的一个范围然后你可以意识到未来可能会出现先上车再置换再改善的一个链条而不是我一定要

[雨白@ 知行小酒馆] 一次冲到位的这么一个可能性那么对于二三线就不重复了就是使用价值为主

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 明白

[厚望] 我没什么补充了

[大卫翁@ 起朱楼宴宾客] 这期节目我觉得特别好就是请来两位我都很爱的嘉宾然后他们分别给我们提供了一套自己的逻辑来看待接下来的这个房产市场有可能出现的情况他们在某件事情上起了分歧然后呢打了一个赌那欢迎大家在评论区以及投票区里写下你们支持的各方和你们的观点让我们来静观后效那再次感谢两位嘉宾做客小酒馆好开心哦谢谢大家对对对很开心很开心期待下一次能把你们俩再请过来好那我们这期节目到这里结束了谢谢两位老师

[厚望] 拜拜