018_E18.二线楼市挨个点评，以及本轮地产周期下的购房决策

[厚望] 本期是我们面基的首位返场嘉宾,来自驱逝动物的主理人Nick,然后我刚才特意看了一下我们的数据,就是我们俩录的那期房产话题,至今仍然是面基所有节目中收藏量最高的一期,是四位数的收藏,当然了,就一般我们说四位数都是刚破键,都是一千多,很高兴了,因为这是我和Nick第一次线下面基,我们上次录播客的感觉就是意犹未尽,我对我自己的那个录音质量,真的是一言难尽,其实我们上次录完之后还打了很久的电话嘛,就很想一直约再录一次,那这次Nick来北京出差,然后就赶紧把他抛过来。

[嘉宾] 面基的朋友大家好,我是Nick,然后很开心,第一次见到老前真人来拜访他的办公室和这个非常专业的录音设备。

[厚望] 不是,都不是我的,都是蹭的,都是蹭的,那我们继续聊吧,然后我又找了警督问题想和你请教的。我觉得你藏得好深,我是前几天才知道你是清花毕业的。

[嘉宾] 哦,是吗?你不知道是吧?我不知道。那你前几天是怎么知道的呢?

[厚望] 你说你要回清华看看,我说什么意思?

[嘉宾] 哦,我以为你知道。我不知道啊,我不是喜欢这种,就是。

[厚望] 挺好的,我觉得特别棒,觉得在我心中的形象又高大一些。

[嘉宾] 就希望之前就是符合这个形象的气质的。

[厚望] 因为总体来说,大家还是木墙的嘛,你把这个标签撕起来,我觉得特别。

[嘉宾] 我尽量不会去说这个事情。今天不是周一嘛,上午出来之前,在宾馆把自动任务都发了,应该也是能收到一些邮件嘛。所有的图都是,包括取述啊,分析啊,包括这个可视化和发送,其实都是自动化的。这块我是不累的,虽然我大量的表格什么。

[厚望] 包括今年新作的那个RSS。

[嘉宾] 对,RSS,全部都是自动的定时任务。我应该在家里搞个机房,就是他每天在工作,我睡觉的时候他在工作。比如RSS就采新闻嘛,数据,比如说行情数据,股票数据,房产数据,都是自动在网上扒数嘛。然后后来分析,他有个定时任务,比如说凌晨三点干嘛,四点干嘛。

[厚望] 那个是你自己做的,还是搜信员有帮你一些?

[嘉宾] 搜信员是帮我把那个整个调性提高了,但是其实我自己是可以完成的。

[厚望] AI总结,他那个大纲。

[嘉宾] 嗯,他那个做得很好啊。

[厚望] 其实包括这套系统是我们当初学新闻入行的时候,老师希望你去做的工作,就是大量的去摸石头,大量的去看。但那个时候是那么纯人类的。

[嘉宾] 啊,就是一个范师。

[厚望] 对,对,对,但那时候大家觉得有一个特别好的工具就是极客嘛,但后来极客也彻底转向了。

[嘉宾] 所有做RSS反正不超过两年就会走掉了。就是所以我还挺希望搜信员能稳定的运营下去了。

[厚望] 我感觉可能阅读场景有点假。

[嘉宾] 你说哪一个?

[厚望] 就是用RSS来看。

[嘉宾] 嗯,至少我是坚持这样阅读了一年多了。OK。我是每天都会看。

[厚望] 包括我之前看那个Twitter,他们说Twitter想做自己的付费订阅。嗯,但是做不起来是因为大家在游销里边看NewsLater的习惯太强了。结果意识到完全是两个环境。

[嘉宾] 对,我能理解,可能对于很多人来讲是不成立的。

[厚望] 我能理解就是这个RSS它是帮你弥补了数据以外的时间吗?

[嘉宾] 我觉得是这样的,因为它也是一个特别主观的搜集工具嘛。因为所有的那个筛选关键词和T数关键词,的负面清单,全部是自己做的。所以这个主观性很强,可能我会每天看,但是对于我的订阅者,可能他想要的信源就还没有被加入到这个lease里,可能他就会觉得还不足以补充他的心理效率。所以我现在让大家都推自己的优质信源出来。

[厚望] 你这个是只看地产的?

[嘉宾] 对,这个只看地产。

[厚望] 那你只看地产的话,你监控了多少个信源?

[嘉宾] 大概?大概100多个吧,110个。

[厚望] 有官媒的?

[嘉宾] 采写的,然后权威人,比如说这个官媒的,然后还有大量的野机,做这个的目的就是为了监控野机。对,野生自媒体嘛,很多阅读量并不高,但是它内容非常好。其实我也致力于做这种嘛,就是说并不是大众所熟知的,但是它的观点非常有启发性,然后它的追踪可能每周一次,基本上都客观事实,没有什么商业动机的。

[厚望] 就是完全脱离的自媒体范畴。

[嘉宾] 微爱发电的这种也是自媒体,我觉得我最早也是这样的。

[厚望] 我觉得特别有意思,就是如果你只关注事实的话,就是那意思说,我已经不在乎读者了,我已经不在乎流量了。我一直对新闻评比试的,就是我们这场教你的,是要注重是要客观,但实际上我们这场是最玩情绪的,然后真正靠事实和客观发财的,反倒是投资圈。

[嘉宾] 这特别有意思,就是之前有个定理嘛,就是说每次当你想要炫耀自己的持仓的时候,未来一周你都会大亏,我就特别是这样的。因为你知道写自媒体确实有一个很重要的问题,就给读者看,有时候会受情绪的影响,我知道这个观点一出来,至少是会比较认可的。比如说现在其实昌空楼市是一个比较容易,对吧,肯定是能引起共鸣的嘛,但事实上不是这样的,从周期看,它是底部,然后政策的趋势也很明显,是往放松的方向走,而且根据历史的规律,按周期的那个率,未来一年半肯定是走复苏的,所以现在从交易上去做看空,肯定是不明智的,但如果置换,它其实也不是平空嘛,只是调仓,但如果只是纯片线的话,在当下去鼓励这件事情,肯定是不明智的,也是不理性的。比如说我现在其实发文的频率很低,

[嘉宾] 就是因为我知道现在去讲看多,其实甚至交易做多,一个是你并不能激起大家的共鸣,第二个就是可能还会有一些公寓的一些喷子来找你,这样会增加我很多的心理负担和成本,所以我现在每天都会看一些行业的资讯也好,包括行情,我是非常关注最近的做多机会的,我昨天在天津也是来看市场的,

[厚望] 我觉得你那个想法特别像比如说2018年年底,其实大家都知道,那个时候你应该放大自己的波动率,因为长期看一定是好的嘛,但是就在那个节点说这种话,

[嘉宾] 就显得特别没有情商,

[厚望] 你知道大概是对的,但是你会特别害怕,

[嘉宾] 包括2020年3月份,2020年3月也是一个疫情的一个情绪地点嘛,

[厚望] 对,

[嘉宾] 18年底也是一个大周期的,就是一个上一轮的周期的一个底部,

[厚望] 就是你需要在一个关键节点留下自己的声音,但那个声音还真的,你也值得他大概率是对的,但是真的好害怕,好慌,因为要面对流量的情绪嘛,包括你前一阵子发了一个以货币周期为抓手,然后那个货币周期你选的抓手是M1的同比增速,然后以他为抓手勾勒出来了一个货币周期,再把货币周期和房产周期,股市还有大宗商品的周期都做了一下我和,这部分内容我会放到show notes里,大家可以看一下,那篇文章我看完,我立刻就找你了嘛,我说要全文转载,我觉得我们可以从这聊一下,其实我感觉好像22年周期就应该已经渐渐的开始了,我说宽松周期,但是被疫情打断,今年年初大家觉得小杨春可能大家都很嗨,到了四五月份这两个月又陡然的向下,我感觉他这个周期又没起来,

[厚望] 一五作气再二岁三二绝,就感觉就是情绪很差呢,所以还想听听你对周期的看法,

[嘉宾] 这个也蛮有意思的,房地产的K线其实社会上大家是拿不到的,是的,所以我自己做研究属于比较独家的信息嘛,那自己拉出来一看跟M1对比,简直就是太一世了,就是说你可以完全理解整个房地产的周期,他妈就是一个货币周期,

[厚望] 我先打断你一下,我们还是要考虑一下大家的感受,你解释一下为什么用M1来做抓手去勾勒货币周期,因为你可以有很多,你可以选摄容的同比增速,可以选M2,那你为什么选了M1?

[嘉宾] 这是一个好问题,我诚实的回答是这样的,因为M2并不明显,这个挺有意思,M2也是有它的规律的,但是它没有M1的波动那么大,M1的同比是非常漂亮的,就是一个波峰一个波谷的,就往前走,M2最近10年,尤其是18年之后,它的波幅在放窄,

[厚望] 因为有政策在卡着,我记得自从房租不少出来之后,包括18年之后,大家在提到货币政策的时候经常说,货币政策要锚定经济增速,然后可能也就是你的GDP加上一个CPI顶天了,我不能在大水漫灌,所以可能导致M2的有效性并没有那么大,我觉得M1很对的一点就是,M1它代表的是你的国际账户,就是你仰卡里的钱,包括企业账上的钱,那意味着你什么时候你的钱,你的银行卡账户的钱会暴增呢,就是你要干大事,我把首付转到货期了,比如说企业要做一笔资本支出,那我肯定得先把钱备好,他把钱转到你的银行账户里边,定到M1,他的增速一定是大幅领先于M2增速的,那如果我把这笔钱转成定期了,转成一个银行理财了,那他就变成了M2的扣经了,所以我觉得M1为抓手是对的,

[厚望] 它是更敏感的,

[嘉宾] 是的,就是你要做大事之前,他首先要从M2变成M1,是这个意思吗,对,make sense,因为宏观经济学的很差,我并不是学经济学,

[厚望] 你要加仓,要臭丑付,你肯定先把钱转到银行卡里边,他才能动起来,

[嘉宾] 这个解释合理,

[厚望] 那我们解释完了,为什么用M1为抓手,那你勾勒出了货币周期,这张图我会放到shownos里了,那我觉得你可以给大家描述一下,包括AI什么时候能出,这种级别的看图说话就好了,

[嘉宾] 对,那我就彻底失业了,

[厚望] 不会,真的不会,我觉得更多还是负能,

[嘉宾] 是这样的,我觉得M1其实我理解,因为我做完这张图之后,我一直是有阴影的感觉,就是货币周期是主导整个房地产周期,和风险资产周期的一个主边量,然后做出来就发现,就完全就是这样,货币先动,股市会立即就会反映这个货币的现象,然后方向可能隔三到六个月,开始跟着这个货币走,然后PPI CPI,其实就是大家的通胀的理解,其实是再往后之后,至少8到12个月的,所以整个这个轮动顺序,就是很清楚,从货币到,首先到权益资产的趋势,到房产的趋势,然后转移到经济的信心,最后才是体现在有通货膨胀,和下行周期就叫紧缩嘛,所以这个轮动顺序,非常一目了然,因为我是从交易学的角度,去研究这个领先指标的,所以我觉得房地产和权益资产,

[嘉宾] 它本质就是货币周期的一个体现,它其实跟人口增速啊,包括我们爱聊的什么,因为一个城市因为G20涨,或者因为某条地铁开通这个小区涨,其实都没有它的关系,它本质就是这个主地资金,就是水流的方向和结构,还有它的节奏在引领这个事情,我会理解为,如果国内有一个操盘手的话,那它其实就是人民银行,就是央行嘛,那央妈的这个操盘手段,其实就是M1,它其实就操盘这个M1这条线嘛,这条线其实就直接会导致,我们居民所关注的,主要的资产变化的走势,如果你看M1,其实就非常明显,现在是一个底部,未来是一定会往上走这个复苏周期的,但这个过程中,因为你看环比它是崎岖曲折的,它可能这个月下降,下个月又上升,然后有可能还有时候会反向,

[嘉宾] 比如最近我们感觉这个周期,好像是不是结束了,但其实你拉长按三到四年去看,我们现在明确是在一个,见底之后的一个复苏,所以我觉得长期是比较乐观的,但是道路是非常曲折的,

[厚望] 我当时看那张图的时候,我希望大家听这段的时候,看一下Sennosley的图,我有个明显的感受,这点你也指出了,就是它增速的顶和底,都是越来越低的,

[嘉宾] 对它的中枢是不断下移的,这也解释了为什么,之前会出Ocean这样的人,因为它就是long only,就只做多,对吧,那它永远是用融资的方法,去堆于多头的仓位,我记得那个时候底部,可能我记不清数字了,就是在10年前后的那个时候,M1的底部也是有震的5%,那现在可能顶才到百分之,数据要看一下,可能8%到10不到,所以现在整个这个M1的震荡区间,是往下移的,这导致很多权业类资产,包括房产的投资会变得非常难,你不只是要堆多头仓位,去持股上涨,或者持床上涨,你还要把下跌的那一段,要么是平稳的度过,甚至回避,我觉得现在其实在房权里面,越来越多人重视如何去止损,如何去快速的出场,

[厚望] 我看那张图,因为M1它的周期的顶,是越来越往下走的,然后我就想起来,你看07年的顶,15年的顶,21年的顶,也是增加下的,就特别有意思,所以大周期级别的趋势,你认为还是非常明显的,就是复苏,这一轮宽重周期,还是要继续进行的,

[嘉宾] 对,然后你会发现情绪这个东西,特别有意思,无论是股市和房市,因为我这两个都做,感觉都是比去年好做很多的,你看楼市其实2月份,几乎全国都爆量创新高了,就它量是超过了,有的甚至超过19年的高度,有些弱一点的,至少是把22年的最高月,全部都突破了,应该在3月7号左右坚顶,然后全国开始回落,不同程度的,有的回落的多,有的回落的少,

[厚望] 刚才那个时候的爆量,就是我们说量和价嘛,那对楼市来说,如果真的要有启动,一定是量先动的,就是先把交易量铺上来,然后可能这个成交,把市面上那些成新卖的,比较着急的,比较看空的房东的货,都给它清掉,都成交掉,剩下存量不多了,然后大家情绪也起来了,再开始拉价,如果我们看楼市周期的话,量可能是一个更有效的先行指标,

[嘉宾] 对,量是让这个底部的换手,筹码换手的很充分,其实你刚买就不太容易卖嘛,但如果你一直拿着,你就随时想跑,一跌你就想跑对吧,所以成交量放出来之后,它的换手很充分,这其实是一个大周期启动的先决条件,所以有量在加先,

[厚望] 而且前期的量,可能也都是会扫到那些,比较有性价比的,户型比较好,楼层比较好,这些都肯定都是最先消失的嘛,抛开数据,我自己很现实的一个感受,也是很多自媒体在说,就这一轮给人一个什么感觉呢,就是小杨春来了,方东又开始嘚瑟了,然后买房人觉得你不嘚瑟吗,那我不买了,就是四五月份又冷了,

[嘉宾] 然后等等党又一马了,对吧,这三个月其实我在全国的数据看,其实远远没有2022年跌幅大,这是第一句,就是说价格上其实并没有2022年跌的多,起现在结构上其实就是西部,其实现在气派都只跌了,就现在再回撤,比如说成都西安,都是以每个月0.3%的跌幅再往下走,然后现在其实补跌的是华东华南,其实是上一轮,就去年跌的并不多的,像浙江福建,然后现在开始补跌,整体是没有22年,那个主跌量杀得猛的,22年动不动一个政策下来,像深圳就瞬间跌15%,上海也是在22年盾刀子这个杀猪,跌了大概5%到8%,然后后来又涨回来了,那现在就是以上海为例,上海在三四月份见顶之后,到现在也就回撤个23%,但全国的情绪现在是非常非常的,

[嘉宾] 远远比2022年主跌的时候要冷得多,这就是叫做W底的情绪底嘛,就是说第一次下跌主跌,你可能觉得是不是可以抄底,觉得不恐慌,然后当第二次复苏反弹之后,再下跌的时候,你就觉得是不是会是长期下跌的一个开始,所以W底的那个第二个底部是更磨人的,在量和价上其实都比2022年好很多,比如你现在要成心卖是可以走掉的,2022年你不仅量在一个快速下跌通道,你还没有接盘去吃到你的球嘛,股票也是这样,也是今年有很多主线可以做,不像二年轮番的下跌,所以我觉得这个周期的演绎,现在是进入到一个复苏的,就是暴量的阶段,房地产现在政策也是越来越宽松,包括这个央行从去年930,包括上11行政之后,一直到现在各地的政府的政策,是不断的宽松加码,

[厚望] 我刚才看你说这段,我就有一个感觉,就是你人说那些时候,不论是说数据,你可能脑子里想的是你的那些大量的数据的图,你刚才说的比如阳门的政策,可能你脑子里想的是大量的,你在RSS信息中也看到的信源,我觉得这个状态好棒,因为很多自媒体他写的时候,他可能只是依待了一两个事实,但是可能像你,我是能明显的感觉出来,是有大量的背后,说出来是一句简单的话,但这句话背后是有大量的数据,还有RSS信源的支撑的,我是愿意给很高的知信度的,其实我遇到你之前,我是不太讨论房产的,因为不想讨论,包括比如说我回老家,大家谈到房子的时候,我都闷头干饭的,我会非常随避这个话题,反正认识你之后,然后加了那个群,是我唯一一个有房子问题,

[厚望] 愿意请教,还愿意进去看看的,我其实一直挺怀疑,包括我自己做知识请求,做号,我都把它理解成了一条信息流,我就怀疑这个信息流有什么价值呢,因为信息流很多,这两年越来越意识到,就是一条高校的信息流,还是有挺大价值的,当然看你愿意给他多少知信度了,他还是能帮你节省很多时间的,

[嘉宾] 对,其实我甚至觉得我的观点也不重要,我说的这些东西,其实很多也是我自己的观点吧,就是我看到这个现象总结出来的,我自己的一个看法,其实也不一定对,这需要时间来验证,其实我觉得比较重要的是,大家要首先知道,这市场在发生什么,你的城市跌了多少,你的城市跌的幅度,是在全国里怎么样,这个跌幅在历史上的,所有调整周期里面,它是什么排位,历史上所有跌完一年半到两年的时间,后面发生了什么,包括M1和房产的联动关系,这些其实都是事实,这些是没有任何观点可言的,当然因为房地产不像股票,它没有数据可考,我觉得播报房地产的事实类的公众号,包括自媒体,都是非常值得关注的,比那些情绪文,包括一些有商业动机的一些广告文,要强很多,

[嘉宾] 其实有很多专业的机构,像中止克尔瑞,诸葛找房,贝克研究院,他们都有非常清晰的量价的一个播报,就是你非常清楚,现在的量和价在历史什么位置,

[厚望] 但是这帮王八蛋最操大的,就是他从来不把数据公开给你,

[嘉宾] 他有评论,你看到他的评论,你大概就是,但其实那个东西很积区奥牙,也很不读者导向吧,很多就看不懂吧,原来在房企,其实都是以这些阅读员为主的,我觉得比较好让人看懂的,比如说冰箱指数,去研究院,现在我也想做的就是说,让大家知道,不仅知道现在跌多少,涨多少,而想提示大家现在在周期的什么位置,因为人做决策,经常会根据过去一到两年的一个主观的一个体感,去做决策,比如说最近创业好难,我也不创业了,最近这个卖房买什么亏什么,我就想卖了,其实你更应该站在周期的相似位置去做这笔决策,比如像14年,像你刚刚说像18年年底,包括这个再往前推,有点像08年09年中美的那个关系,你站在那个角度去看,未来周期可能会有哪些东西是值得expect的,

[嘉宾] 我觉得这样得到结论会远远好于,你根据过去两年体感去做出的决策,因为用体感来做决策,很容易是这个心态焦虑导致的一个决策,

[厚望] 主观性和随机性都被放大了,

[嘉宾] 对,但是其实这件事说起来容易,其实做起来非常难,因为周期为什么一直会不断重复的原因,就是因为人永远是健忘的,

[厚望] 我好像你再重复一遍那天的那个结论,就轮动的顺序,你再说一次,我觉得这个好棒,这个灯策,

[嘉宾] 大部分人第一句话就是说人口增速这么差,出生率这么低,对吧,然后甚至有些开始外流,包括经济体感这么差,明明老板都死了很多,这还怎么看多,谁来做多,对吧,你会发现信心这个事情,在交易环节里面是最某,最某端的滞后指标,就是它的轮动顺序是货币先放水,就是M1为首的周期先启动,然后轮动到风险类资产,风险类资产里面就是权益先行,然后房产之后跟上,差不多会滞后货币周期三到六个月,然后才是大家的资产涨了之后,经济信心开始恢复,因为永远是涨跌来决定消息,和决定舆论,决定情绪,所以大家对经济的体感会明显的,在这之后明显的之后的上升,所以它轮动顺序就叫做货币到趋势,就是我说趋势就风险资产价格趋势,货币到趋势,再到经济,

[嘉宾] 再到信心,所以当你有信心的时候,股票和房产可能都涨得非常好了,

[厚望] 明白,大家情绪的钟摆是最后一轮,

[嘉宾] 对,所以我觉得比较重要的也是,大家可能要先关注事实和趋势,这是一个先决的变量,而不是根据自己的信心和情绪去做投资,

[厚望] 我其实挺好奇,就是你能接触到很多的,真的就是所谓的少房客了,我听听听你对他们的画像,还有他们的想法,

[嘉宾] 刚刚你聊到就是我的那个群都是镰刀吗,这个其实很正常,就是有三点,一个是我过度专业对吧,就真的是我做的图,就一般人真的不知道在说什么,可能需要一个专业的自媒体来转译一下,

[厚望] 本身图就是信息量巨大,

[嘉宾] 可能一句话说不清楚,然后我可能说了大家还得追问,然后我得反复解释,我觉得三个原因吧,一个是过度专业,然后吸引同行对吧,然后第二个就是,其实现在这个时点关注楼市的都不是正常人,正常人谁关注楼市啊,这个洞察很棒,对吧,神经病才关注楼市,所以关注楼市一般三种人嘛,一种就是镰刀嘛,就我做这个生意的,我要给大家科普楼市啊,或者买房的,第二个就是我被套牢了嘛,被迫关注,我也不想关注,但是实在池塘太大,每天想知道这个涨跌动态,所得影响睡眠对吧,第三类可能就是原来开发商,或者这个房权里的,就是主观非常看好,因为在周期的底部,就是有些敏锐的人,会感觉到这个机会再来,而且这个机会吧,它可能是一个,从17年压抑至今的机会,

[嘉宾] 对,整个华北对吧,17年几乎就是连点五年嘛,第一个百分之三四十很正常,有时候均价,然后西部也是横盘了五年,所以很多人能感觉到,就是一个比较大的一个机会,他们可能持币去采盘啊,或者去找机会,我读这里面也有很多这样的人,跟古林相对嘛,就是房林非常长,就我说的房林是说,奔着投资为目的的,买第一套房到现在的这个房林,提了很高,就是说全国性投资的房子,超过十套,或者是房林超过十年的,因为那个时候,我并不是想跟大家汇报,或者什么的,我想跟大家探讨和交流,因为我的群里面很多是,我觉得可能在操作上,比我还有经验的,

[厚望] 所以必须得筛出来同类,

[嘉宾] 对,我其实也挺想着这种状态的,就我不太愿意反复说,也不想去说服任何人,所以我更想跟专业的人聊,然后去增议自己的投资,交易上的一些操作,因为意见有声明嘛,意见有声明对,很多人是经验非常多的,要么会写自己的东西,会有一些心理法会写出来,但大部分的还是很愿意跟你交流的,碰到这样的,其实都很少,

[厚望] 我自己是两个感觉了,我是觉得你再次印证了一个共识,就是适度专业能吸引用户,但是过分专业只能吸引同行,我加了NIC的微信群,进去之后发现我底妈,

[嘉宾] 全是镰刀,没有韭菜,

[厚望] 就是镰刀的数量远远大于可能购房者,各个区域的房产大V,包括很多管家公司的创始人都在里面,还有油资,对,

[嘉宾] 还有油资,

[厚望] 我估计肯定还有很多潜水的那种,买房的扫地僧了,如果是18年的我,进到你的那个群里面,我觉得我的预期会被搞乱的,但好在这么多年,首先我也是泡在这几个话题里面,长期在看的,其次呢,就是这么多年,我觉得我的三观也更猛固了,才能去接触一些,可能我自己认知以外的人嘛,这些人确实都是藏起来的,我觉得,然后另外一点也是我之前看那个胡润报告嘛,就是胡润的财富报告,他就说中国这些高净值家庭是构成是怎么样的,那高净值家庭可能他占比也就是2%以内吧,你如果你把社会想象成100个人的话,这高净值家庭可能最多也就两个人,他说这个2%的高净值家庭,他构成的来源就三类,第一类就是企业主,然后他的财富里面股权类的资产占比是很大的,

[厚望] 第二个就是金领,金领他是有超额收入,肯定也有一些股权类的资产了,

[嘉宾] 炒房课的波动是很大的,其实职业炒房和职业炒股的人都不是非常幸福的,就体感上不会特别幸福的一群人,因为这种东西就是跟货币周期一样,他可能两年大年两年小年,甚至一年特别惨,对吧,他没有稳定的先进流,所以需要非常专业的去应对这个事情,

[厚望] 当时我就想,我说为什么有炒股的,后来我才想对,他的成功的概率上应该是要比炒股要高的,

[嘉宾] 你说炒房是吧,

[厚望] 对,因为可能你选对了β,哪怕你没有做波段,他大高率也不会出错,对吧,只要你现金流不崩,而且说白了,以前那个利率那个级别,其实也没有太多人敢很猛的加杠杆,也特别有意思一点,就是当下我们的利率成本,应该绝对是有史以来最低的,这部分内容我会放到show notes里,大家可以看一下,而且还要低于美国,但是大家对杠杆是非常大致的,然后我还想我说,我们杠杆的未来会是什么样,然后我之前自己也做过一个小调研,大概看到了两种未来,第一种未来就是美国的未来,那我们现在的杠杆,几乎已经可以看齐,20年21年美国零利率阶段的利率水平了,我想提醒大家,未来我们说零利率,可真的不意味着你贷款不要钱,不是的,美国在21年,

[厚望] 它的房贷利率,它会阶段性的低于3%,但是也没有低过2.5%,这是美国的未来,那还有一种呢,就是日本的未来,那日本更变态,日本是低于0.5%的,如果你是日本国民的话,那就是更便宜了,但是我后来又意识到一个事,我之前又写了一篇,就是关于美国房地产的事实,我会发现那边人看房子,它会有一个比较的毛,就是说我的租房成本是什么样的,然后我的买房成本是什么样的,那为什么大家会有一个买房成本的概念呢,它有两点,第一个就是,美国是真的有房产税和物业费的,那这两个加起来,比如说08年之后,因为美国楼是真正开始涨出在12年,这个你脑子里边肯定会傻光这张图的,这部分内容我会放到show notes里,大家可以看一下,对,

[厚望] 它真正开始回暖是在12年,就08年到12年都是跌的,就人家是有一个系统性的,全国级别的巨大回撤,所以说人家对房子的观念是被改造过的,房产税的意味着什么呢,就是我们这边特别爱说,人家是永久产权,我跟大家说一个事实,真的不是这样的,如果有房产税的话,那就不叫永久产权,那个叫永久租权,因为你每年都要付出成本的,而且人家的物业费绝对是很高,

[嘉宾] 他们的房产税是多高啊,

[厚望] 他们房产税平均下来是1.3%左右,

[嘉宾] 每年要交1.3%,

[厚望] 它不同的州,相当于不同的省是不一样的嘛,然后最变态的就是华盛顿,好像如果空置房源,空置房源的房产税是5%,

[嘉宾] 天哪,

[厚望] 你算我如果我只玩20年,然后我还要交物业费,还有各种乱七八糟的嘛,那比如说你房子要除白蚁,那那个白蚁的费用也是算钱的,美国的房产股,日本辣的牛股,是一家除白蚁的公司,那个邪律秒杀什么地产股,秒杀物业股,稳定朝着东北角,一路推上去,几乎没有什么大回撤的,这些都是成本,为什么我们会对房子有这么强的共识,第一个你的持有成本太低,然后又没有发展税,最重要的是那个上涨的预期,

[嘉宾] 贝打大概是有预期的,

[厚望] 对,那如果一个房子不怎么涨了,那好你的月供啊,你的房产税,你的物业费,在你看来它就变成了成本了,说美国人特别爱做两条线,一个是租房的成本变化线,一个是买房的成本变化线,他就会觉得,如果我现在买房比租房贵那么多,那我干嘛要买,反正盘产税也是每年要交,

[嘉宾] 就存量的持有成本上去之后,租房就变得很香,它其实玩法也不一样,就是中国还是走土地财政,其实对于存量持有的成本,其实除了利息是几乎没有的,你说物业费才几个点对吧,就是一买一卖的期税啊,包括中业费这个是成本,但是其实持有是没有什么大成本的,但是美国就是整个对于存量的那个税积是特别高的,中国还没走到那一步,但是这肯定是一个长期的方式嘛,因为现在新房的土败量都降到很低了,也没有那么多新区要开发,

[厚望] 而且那个环境下,你会发现如果房子的涨幅预期也没有那么高的话,持有成本又很卡死,你会发现那边的租售比是真的香,包括什么巴黎啊伦敦啊,其实都是这样的嘛,你看人家怎么寄房租的,按周计,真的是两个环境,

[嘉宾] 是,所以他们催生了很多二房东生意,对吧,我有一个亲戚就在海外做这个,然后他们其实采浪不是采房地产周期这个beta的浪,他采的是那个利率的那个浪,就有时候利率是大幅波动,有时候到3%你说的,有时候甚至会到8%,他是采这个在利率周期上去采节奏,

[厚望] 然后我再补充两个也特别有意思,就是因为他们08年那一轮利率的浪是吃过亏的嘛,就是我次贷把杠杆可能加到100%,就是零首付嘛相当于,或者一成首付,我利率又很便宜,结果就是被06年那波加息给拉爆了嘛,而且那个真的是扫地出门的教训,对吧,你真的是死掉了,埋葬了整个中产家庭,那大家就长记性了,所以说我后来比如说20年21年,人家买房,人家就选固定利率了,你这一轮加息人就不动,对吧,你随便加,我可能我的生活都通胀起来,但是我的房贷并没有变化,那这轮受不了的是那些,就是零元购啊,空置率啊,然后线上办公啊,那个商业地产很痛苦,那另外一轮呢就是韩国,韩国都没有固定利率,韩国是浮动利率的,因为韩国它跟着美联储加息,

[厚望] 那这轮韩国的炒房客,它的利率就飙起来了,然后又有那个传世房,就是一个巨大的杠杆,包括我也在想,我说那既然我们现在的利率这么低,我可不可以锁一下这个利率,

[嘉宾] 我可不可以固定利率,对,这是一个很有意思的思路,确实是值得思考的,

[厚望] 答案是不可以,

[嘉宾] 答案是LPR是,会逐渐降低的,对,

[厚望] LPR你是必选的嘛,现在又说未来我们加息,LPR也要传上来,但是呢,LPR它是有一个缓冲带的,就是我今年加息暴涨,但是你的定价很可能是明年才开始反映的,因为LPR是一年已定价的嘛,这里面也是一个长期贷款的好处,

[嘉宾] 老陈你最近,我看你研究日本,韩国,美国,其实研究的很多啊,其实你也是想找到一个类似领先指标,就是想看中国未来的毛,是跟哪个走是吧,

[厚望] 你高估我了,我只是为了先提,你前一天不是去了日本吗,一会我们可以聊一些,我觉得你真的要研究,大家有一个原则嘛,你要去研究海外,一定要是做属地研究的,那多贵啊,对吧,你要做属地研究,你才能有很多体感类的细节,对,我们要说,你要去现场看食物查事情才行嘛,对,那你像我们那种通过互联网找点资料,

[嘉宾] 属地研究就是田野调查,对,

[厚望] 你得去人家那,那你说我在一个五环内,全是他们幸生者天差,找在网上找点资料看的,我其实都不愿意给我自己的结论很高的自信度,因为我觉得你没有经历过,

[嘉宾] 我觉得看了你的结论,就解释了非常多的我的见闻和体感,我觉得日本可能过去30年,其实真正不是消失的30年了,其实也就是大概15年,它是经历了长期的一个下行的,最近15年其实是往回涨,而且现在已经创新高了,我感觉就是放大版的中国2021到2023,就整个过去两年的所有文化趋势和消费者的趋势,拉长到15年,就是日本的现状,

[厚望] 包括你看这两个月,顾朝明资产负债表失退又成显玄了,他又把这些翻出来了,你在日本在哪个城市玩得很杂,

[嘉宾] 东京然后去香根,伊东,然后在京都待了几天,

[厚望] 大阪去了吗?

[嘉宾] 大阪就是为了飞回上海,比较喜欢京都了,但是整个就日本的社会的体感,就觉得太压抑和克制了,就是真的是有点像过去两年的中国的这个趋势,中国远远没有发展到那个地步,最香波波的行业就是国企嘛,开滴滴能赚很多钱,人力成本巨贵,年轻人的这个阶级流动性非常这个固化,职场的那个阶级感很强,整个社会的那个财富分配是非常固化的,也没有什么扩张型的故事,没有这种上杠杆财富自由的故事,所以大家对收入预期,对财富增长预期都非常低,所以恪守传统的那个职场的秩序,还有这个家庭的秩序,包括子传服务业的秩序,所以他们大量的无论是酒店餐馆,还是什么所有的服务型的商业,都是小而美的生意,可能今天这个餐馆拉面馆就四个人,就四个座位,可能中午就serve十个客户,

[嘉宾] 所以我觉得他们很多服务就是,没有那种资本扩张的野心,没有这个预期,一切都显得特别田园,自然美好,小而美,在外人看会觉得比较压抑可执,没有什么增长的那个预期了,

[厚望] 就日本很多店都是百年老店嘛,包括像你刚才说那些,但我觉得大家说这些就是忽略的一个巨大的前提,就是那个店是人家的,对吧,你想你成本少了一大块,那如果我是自己当老板,那好,我人力又没什么了,那你当然可以对吧,优势定价,然后做好自己的服务,找对自己的那些人群,中国的餐饮行一定是不断迭代,然后不断的有成本计算,因为店不是自己的,我觉得这也是个很大的差别,然后我自己还感觉日本有一个很好玩,其实日本的贫富分化控制的相对来说还好得了,尤其在发达国家里边,那我感觉他们用人有一个底层价值观,我们这边可能比如一线城市啊,大家五环内清水偏差的喜欢的叙事就是,你能不能两个人干四个人的活,然后我给你三个人的钱,

[嘉宾] 对,

[厚望] 但是如果你在那整体看,两个人干四个人的活,相当于你减少了两个工作岗位,然后呢,老板节省了一个人的资本开支,大家都是赚的,但是会有一批人被淘汰掉,那日本我觉得它强行说,能不能你们三个人干两个人的活,然后大家工资都不得不着,导致你整体的那个劳动参与率是比较高的,然后我觉得这也是一个,那它确实说是年轻人没有什么希望,但我觉得可以给一个框架,就是年轻人或者所谓的阶层板节,阶层固化,它根源有几个点,第一个点就是它是低利率的,低利率导致你的资产价格是标起来的嘛,而且如果你是通过负债堆起来的,那参考一线城市的房价,大家应该懂我在说什么,第二就是没有什么产业机会,那也就是没有产业红利,那你也没有对吧,第三个就是你的社会整个的是高消费的,

[厚望] 导致你就是低节余的,那尽管东京的房子5万块钱一平还没有供摊,20平你也能买到一个独立的阳市,那可能总价也不是很高咯,中文互联网一个流行的显示,就是为什么日本年轻人不买房,但你没有看到人家的节余啊,首先人家不觉得房子会涨,第二个我收入确实人均GDP和人均可值倍收入都是吊打大陆的,但人家低节余啊,就好像你现在一个普通北漂面对北京房价,你是一个月赚2万,但你节余能cover到200万起步的首付吗,相当于产业,低利率,消费结构,就是你的高消费,尤其日本这个社会又是转移支付,非常偏向老年人的,

[嘉宾] 对,是的,就成为一个社会的整体的共识,

[厚望] 还有一点,如果你想通过你卖劳动,卖你的知识技能,那相当于你要进入到这个人力市场嘛,人力市场入门门口肯定是文凭咯,你买这张文凭要多少钱,也就是说像日本啊,像美国都是教育产业化的嘛,就是大学的成本是很高的,那比如日本可能女生他会去,干员就在于你大学学费很贵呀,人家还有比如说美国的助学贷款,率值6%,而且始终大概差不多是这个概念的,那也就是说你是相当于什么,你是借钱跟人家租了个文凭,然后用人力的规则,所以教育产业化性能力拉高了你进入人力市场的成本,那这些综合到一起,那可不就是借钱本钱,然后那我们扯回来啊,今天还有一个很大的工程,想拉着你去做,就是我们依次点评一下二线城市,比如他有什么你核心关注的议题呀,

[厚望] 他有什么主要矛盾呢,我当然这些都是围绕着房产来的,

[嘉宾] 首先我觉得要声明一下,我自己在做什么,首先全国的100个城市我都会看,在房地产周期的大框架下,每一轮的周期都会有一些主线城市,我们也叫主线的叙事吧,比如说19年到22年,这个上行周期加下行周期构筑的这个周期里面,其实主线叙事就是深航,深圳为首的大湾区和杭州为首的这个华东圈,就是如果你在上一轮周期参与的是这两个城市,那你的超额利润是最大的,对,但是其他的几乎是没有,要么就横盘,要么就继续跌,比如说华北像这个天津,就是北京还是横盘嘛,是这样的,有三个东西非常重要,到现在应该也就是威力吧,但是这里核心是你把上行的这个我们叫主线浪,把它挑出来吃掉,下行期你要回避掉,这个事情是实际上的考量,第二个问题就是城市嘛,

[嘉宾] 不好意思,我还想再打断一下,

[厚望] 在你的系统里面,我躲那个下行期,那个信号是来源于数据还是来源于政策,哪个占比更大,

[嘉宾] 政策会领先于数据,我为什么特别看好,就是中国的这个长期房价的这个平稳波动,就周期会一直走下去,我觉得不会出现日本的那种就是直接衰退十年,

[厚望] 因为有政策操盘,

[嘉宾] 因为政策永远是逆周期调控的,因为我看了日本在90到92的那个价格局,是一路暴涨的长期宽松,低利率把东京的房价直接在两年内翻倍,就平均水平翻倍,有的甚至三到四倍,但是国内的永远是在上涨刚开始的时候,调控就开始压了,然后在暴涨的时候就往死里压,在这种逆周期的调控下,其实它都是不会走趋势的这个末尾加速浪,走到不可控制的这个局面,直接往周期的下行期走了,所以政策永远是一个先行指标,一般出政策的三到六个月之后,市场拐点会出现,政策顶先于市场顶嘛,反过来也是一样的,22年的1月开始是一个底部,到现在一年半是不断加码的,但市场底如果你看同比的话,是去年12月才出现,所以政策是作为一个领先指标,

[厚望] 我翻译过来就是所谓趋势讯号,我看到政策转向,我就应该已经高度警戒了,然后我不能完全依赖数据,还要需要政策来作为一个指导,它数据更多是验证,

[嘉宾] 对,就政策更多给你一个信号,是一个领先的一个预期,所以这是两件事情,就是第一件事我们刚刚聊的,就是说基于货币周期,房产周期,我们在一个相对的底部,然后一年半到两年的预期,是上行复苏的,然后在这个未来下雨轮周期里面复苏,我们聊聊这个二型城市的一个表现,我是这么看的,我认为下雨轮的主线,其实是西部和华北,

[厚望] 这个观点我频繁看到,

[嘉宾] 我知心合一,就是我确实这么想的,我也在这么实践,

[厚望] 那我们缩小一下范围,我们先来所有的区域,全部都落地到城市,

[嘉宾] 好,我说西部其实分为两个,一个西北一个西南,西南就是成都重庆,包括一些三次线,三次线我们先不说,先说二线,

[厚望] 全部淘汰,

[嘉宾] 西北其实讲的是西安,银川,乌鲁木齐,这三个二线,西部西北加西南的这五个城市,是我未来,下一轮周期三到四年,未来两年里我最看好的五个城市,

[厚望] 我有个问题,我成都或者重庆会不会红西,

[嘉宾] 结构看很多年轻的西安人会到成都去职业,但他们也需要在西安的一个房产,另外西安也是有整个西北的红系能力的,我说一下为什么看好西部吧,就简单说一下,第一个是,首先你能明显感觉到现在国家的主力资金在布局西部,你从基建投资额,包括招商的这个力度,还有一些重要的政府班子的构成,国家意志是非常非常明显的,这个背后其实就是一带一路和这个内循环的大概念,包括最近的这个中欧啊,包括跟这些邻国的关系,其实也是在平凡外交的,这是未来我觉得长达两到三年的一个主线,首先这个主线它是一个硬逻辑,它是能说得通的,第二个就是在筹码分布上,这些城市的套牢盘是最小的,你如果是一个主力资金的话,你一定不会选择那些深度套牢筹码很多的地方,

[嘉宾] 这样的城市你要去拉它,它需要花大量的资金,也不一定会有什么水花,所以这是我看好西部的一个核心原因,就它的筹码几乎没有什么套牢盘,你看成都现在基本上在历史最高的一个价格水位,如果你跟过去比,

[厚望] 没有套牢盘反映到数据上,就是它的回车并不是很大,

[嘉宾] 对它的回车非常温和,比如说像重庆的最大回车8%左右,然后成都也就是这两个月有1%到2的回车,然后银川西安也基本上是在1到2之间,所以大部分的这个吃仇的人,他不会轻易的抛掉自己的仇嘛,再加上它的量换手的非常充分,如果你全国看量的话,西部这些城市在3到6月份这四个月的衰减是最少的,反而是华东和华南衰减的最多,这是第三个原因,第四个原因是它们的功力量是惊人的少,就是你如果现在去重庆考察,成都考察,包括西安,你会发现没有什么功力量,就是你在市场上找不到什么好的心盘,特别是一些核心的位置,这个跟像深圳,杭州,上海就形成鲜民对比,北京其实很少,这也是我看好北京的一个,

[厚望] 北京我太知道,

[嘉宾] 北京几乎是没有的,这个我们一会儿来说,我认为未来一轮大周期的主线,或者像最大的利润来源就是在西部,这是我目前主力在做的一个投资方向,这个概念的背景是,每一轮的房产周期都不是普通涨,或者说都会有涨幅最大的主线,其实每一轮都不一样,我们刚刚说的19到21主线是深航,然后再往前推15到17,主线是东南沿海加华北,这个很多人可能不知道,可能很多人还觉得是什么苏州南京原员涨,什么这种杭州,但是12年到15年的杭州,甚至到16年,杭州是长期跑输全国的,那个时候是压根就没有杭州和苏州什么事情的,

[厚望] 这轮大家感觉杭州特别牛,但以前杭州总是震荡,

[嘉宾] 对,然后再往前推09到11年那一轮大行情,确实说是09年到10年那两年,大行情是华中和中原,中原就是太原和郑州,就河南这个圈子,像武汉长沙在08年到10年的行情,是远远跑进上海的,所以就是每一轮周期的主线是不一样的,所以这一轮我比较看好的是西部,再补充一下情绪上的一点,就是大部分人是不关注西部城市的,是的,就是你跟他讲西部,他会觉得这些城市不存在,某种程度上他算是一点盲区,可能没关注到吧,就是如果做交易,当你发现一个趋势走得非常强的时候,且公众并没有形成共识,这往往是一个胜率非常高的一个交易决策,反而是大家都在盯的这些城市,像深圳杭州,它的趋势不但不好,而且你看不到放量,像深圳的量很少,对吧,

[厚望] 你刚才说的这个推论,在股市我是完全同意的,但我想好奇,在楼市它也是存在的吗,

[嘉宾] 对啊,

[厚望] 那关注量少,它没有人帮你推啊,

[嘉宾] 这有趣就有趣在这,就是当大家的共识非常少,就大家都不过怎么关注的时候,但是它的实际的客观的趋势,我说的趋势就是量和价的趋势,价跌的少,量爆的多,而且衰竭的弱,你会发现主力资金都在建层这,因为量价是由真实的真金白银交易去构筑出来的嘛,你就发现其实市场趋势大量资金往这些地方堆,但是大家却不关注,这其实就是一个非常好的投资机会,实际上是非常多的这个交易资金在往这堆的,但是大家却在情绪上就没有怎么关注,说明这是一个明显的背离嘛,就说明这样的趋势它可以长期持续,如果大家关注的东西,这个有一些趋势上的好转,那反而是一个需要警惕的东西,因为它的空间不大了,就是舆论要再加进来的这个情绪增量不大,反而是这些共识低的,

[嘉宾] 它未来如果这个故事和背景逻辑讲得通很硬的话,未来会有源源不断的增量进来,去关注这个区域,让这个趋势可持续长期的往下走,所以我觉得这是我看到西部的诱因,

[厚望] 我再问一个很傻的问题,很烦人的问题,我让你优中选优呢,这也是很典型的小班问题,

[嘉宾] 这个也不是我的主观决定的,其实完全看趋势,从趋势上其实看得很明显,成都和西安是最早出来的,然后其次是银川,然后再往第三梯队是重庆和鲁鲁鲤,

[厚望] 你这个回答我觉得特别知情合意,你没有给出答案,

[嘉宾] 对所以大家如果去看趋势,就能跟我得到一样的结论,就是我自己的逻辑就是说,谁先走出来我先做谁,因为我们看多一个城市,必须要加一个时间框,你抛开一个时间框去说你看好一个城市,是没有意义的,

[厚望] 这个一定要花重点,

[嘉宾] 就比如说你说你看好成都,或者说你看好深圳吧,然后可能就最近两年在跌,你说我看好未来十年的价值,那这不可证伪嘛,对吧,因为十年是一个很长的time frame,我现在就讲未来两年,我认为整个西部的超额收益是最大的在全国,第二句话就是他们是有取动顺序的,那我个人从现在的趋势来看,成都是离临界点最近的,这个临界点就是一个趋势的启动点,就他突破这个临界点之后呢,他可能就会有一段比较大的一个主成行情,我觉得成都和西安离这个临界点是最近的,其次是尹川,然后才是乌鲁木齐和重庆,因为重庆的跌幅还是达到了8%的,所以他要换手,把我筹码的这个抛售,达到那个临界点还需要时间,我觉得可能到年底甚至明年年初,才会出现重庆的这个临界点,

[嘉宾] 所以这是我对西部的看法,

[厚望] 我特别喜欢你这点,因为可能一般大家问的问题都是偏向于让你去预测,但是其实你的逻辑就是我没法预测,我只是观察到数据给我什么反馈,

[嘉宾] 如果你真的是一个持币想买房的人,你其实不太在乎预测的,因为为什么呢,这个东西徒增焦虑它并不解决问题,因为你要启动的那个时候,你可以明显看到那个趋势走出来了,你这个时候介入就好,你不需要说到底是两个月之后介入,还是三个月之后介入,这个决策其实是没有意义的,

[厚望] 我还是很想提醒大家的主要,就是我个人是很喜欢Nik了,但是我相信Nik和大家有一个巨大的错配,就是大家买房还是更偏向于自住的,但Nik它是很看重窗口,很看重卖出,它本身它是一笔投资,就这个立场大家一定要意识到,所以很多东西它的结论,你是要想象一下它是在那什么立场,因为它的目的可能跟大家并不太一样了,

[嘉宾] 对这个名字身边很重要,对模式不一样确实交易决策,比如说我就自住买个五到十年,那确实你也不用在乎说两年涨多少,然后未来要不要跑,对吧,

[厚望] 对,它这套逻辑更看重那些数据,所以反倒它的数据,大家应该给更高的知信度,但是它的结论呢,反正大家听听逻辑就是这么觉得的,这里我很想提醒大家一下,就是Nik的本职工作是做股票的,它在一个有点类似加班的机构,做股票的量化趋势交易,所以它并不是我们大家平时比较熟悉的那种,所谓的价值投资或者基本面投资,那包括Nik在房子上的习惯也都是偏趋势的,偏右侧的,所以大家听下来就会感觉到Nik在房子上的出发点也都很偏盘面,比如对手怎么想啊,供需格局怎么样啊,筹码分布和套牢盘是怎么样的,接盘侠会怎么想啊,我觉得这些思路它并不主流,但是呢在当前的市场中也是并不太常见的一个视角,所以这段就算风险提示吧,我很希望大家明白这其中的区别,

[嘉宾] 我西部就聊到这儿了,

[厚望] 对,成都和重庆还想听你聊一聊,

[嘉宾] 我的结论是这样,这两个城市我可以说每周都在盯他们的数据,实际上成都结论是,我认为成都是会先启动,它的涨幅是比较有限的,我觉得预测涨幅其实也不是我的风格,但是我个人觉得全市大概20%30%的涨幅是可以预期的,

[厚望] 那区域呢?

[嘉宾] 那区域可能就是两到三倍的这个alpha,就是你选对区域可能是平均盘的两到三倍,

[厚望] 那你给个成都的区域,

[嘉宾] 你确认我了那就给吗?

[厚望] 我们聊吧,不给我们聊我们不聊,你可以检查,

[嘉宾] 我个人比较看好成都的两个片区,一个金融城还有一个主城区,主城区以青阳为首吧,然后比较看空的是天府新区,这也是个很反直觉的,这跟市场上的观点其实是完全是相反的,对,因为主力都在推天府新区吧,是的,核心的原因是天府新区的打新量太大,供应盘太多,导致你现在买入出货的时候,跟你同批量抛的筹码太多了,而且它的供应是急剧构化的,就比如说你现在去天府新区,之所以现在卡迪亚很潜艇,是因为整个天西加天东没有二手房可以买,只能卖卡迪亚,你买完之后两年之后的局面就是,有大量的线售解禁出来,有路虎的解禁,有天西至少三个网红盘的解禁,然后有大量的投资客前期,因为就纯头子买天府,来打新套利的,所以这会造成整个天西的抛压很大,

[厚望] 就是你看到的整件涨幅,但卖的时候就说不定什么样了,

[嘉宾] 对,因为你看到的涨幅是过去三年,大家打新套利的涨幅,但其实未来这个东西是成为你的对手盘的,所以我比较看好比较成熟的,供地量稀缺的主城区和金融城,这些也是成都人本地比较认可的头部,但我是认为天府新区的供求恶化,会制约整体的涨幅,所以我给的成都的判断就是说,它会先动,但是它的涨幅我觉得是有限的,不会是最大的,对于重庆我的观点就正好相反,它可能会之后启动,可能会到2024年年初启动,但是一旦启动它的涨幅会非常凌厉,它可能会远远超过成都,因为它的供地非常健康,整个重庆在过去三年是一年比一年少,而且闲著的少,

[厚望] 你这个结论又区别于主流共识,

[嘉宾] 对没关系,我确实这么想,所以你现在如果去看重庆的核心区,比如说两江四岸,再加这个渝北江北,包括契博,就整个这个核心圈子筛出来看,可能新盘两只手指就能不到10个盘,各位数,然后而且很多都是尾盘,而且新拍的地不但少,而且还贵,所以它的成本已经被人为打上去了,所以重庆其实没有什么坑,没有什么会制约整体大盘涨幅的,而且21年的重庆它的涨幅是非常凌厉的,一旦重庆启动它的关注度聚焦度,外地进来的购买量涌入,是足以快速拉升这个市场的,当这些关注度进来之后,发现没有新盘可买,其实选择就是二手房,但二手房重庆有非常多的老楼林的塔楼,二手房很破的,它们其实都是无效库存,其实真正好的东西非常非常少,

[厚望] 无效库存这个概念好棒,

[嘉宾] 所以其实可拉的东西并不多,所以那些东西其实它的天花板的空间是相当高的,我给重庆的预期是比较大的,但是这是主观认识,但是我们必须要客观等重庆的趋势走到右侧,我说的右侧就是说,它现在还在跌嘛,必须要等到这个资金的趋势和你的主观判断一致的时候,你才可以放心的把自己的筹码交出来,当然我必须要说一下,这一切的沙盘推演都是主观的,这个行情随时会变化,

[厚望] 大家就是重逻辑,重数据,请结论,那我们西部基本就说完了,

[嘉宾] 对,然后另外一个区域,我觉得大家可以关注华北,华北就是以金鲸记为首的这一圈,包括山东,济南青岛,还有甚至这个山西太原,郑州这些城市,这些我觉得未来会迎来困境反转,这城市很奇葩,就是除了北京之外,几乎大部分城市可以说哀嚎遍野吧,很惨了,17年到现在,就是最惨的一个区域,不要说炒房了,就是你自住的,就该伤的伤该死的死,就是17年到现在,每一年逐年回撤,就没有任何像样的反弹,对,这些城市我在华东,你跟大家聊,就是感觉不存在了一样,就是天津是什么,对吧,

[厚望] 我打断一下,我会把每个提到的城市的,它的房价走势图,都放到山东词里面,然后这些数据呢,这些图都是NIC他自己的一套系统,自动做出来的,我觉得这些图也能侧面,让大家感受一下,就是它的这些结论,其实都是有大量的,远超于市场优秀水平的,数据积累的,反正大家自己看图,自己决定自己的知心度,我不会为这些做背书,反正大家自己看,

[嘉宾] 比较惭愧,其实就是开发商的一些判断吧,就是开发商会比较看重量价趋势,还有供地量,但是其实在市场上,大家不太关注这个,更关注什么人口啊,经济产业这些,

[厚望] 因为这些数据也拿不到,真是拿不到,

[嘉宾] 但这些其实是很朴素的逻辑,就是比如说你库存,什么时候出清,工地什么时候见地,未来的星盘,你可以去预期,甚至可以去推验,这些是相对比较客观的,说回华北,就现在其实大家对华北的关注度,几乎是低到尘埃里,

[厚望] 对,

[嘉宾] 除了北京之外,其实北京在一线城市里,也是低到尘埃,现在大家对一线城市的理解,就是深圳,就是深圳是热度最高的,然后其次是上海,广州就不存在了,北京跟广州嘛,就是感觉温吞水对吧,

[厚望] 但我有一个很个人的周期感,就是18年的时候,18年大家可以回忆一下,就是当时苏州什么长得很好,苏州的价格把上海凸显的,上海是非常非常便宜的,就是18年,我为什么特别印象深刻呢,就是我当时刚出来做自媒体,就做了一个很朴素的判断,比如说中产阶级一生的所谓的红利,机会可能就那么几次,那我说现在上海,整个上海就是一个巨大的孙,当然了就大家可以当我这话是当放屁,但是我们五年后再看,当时这个帖子是发在知识星球,公众号里的都可以找出来,那个时候其实上海好似今天的北京,存在感包括前期度都是很高,

[嘉宾] 其实18年是个开始,前期度拉满是在2000年中,那个时候连苏北都看不上上海,就是连苏北都在大涨,然后南京也大涨,苏州已经连涨好几年了,杭州也是,包括二手房热度非常高,那上海确实是一个挖地,但是后来上海就2021年就回补了,所以这个城市轮动是很有意思的,就是它的虽然周期是大周期,但是它有轮动次序,涨幅有先后有大小,现在北京就是你说的这个状态,就你在全国一线城市里面看北京,哇就是没有泡沫,非常刚性的一个需求,政策非常严格,价格非常夯实,

[厚望] 然后改善里面全款的占比很高,

[嘉宾] 然后大家全款,然后负债率很低,对吧,

[厚望] 我刚才看了个笑话,他说,你说这个2000万的房子,它越共得多少,然后男人说,他能买得起2000万的房子,只有一个原因,就是他有2000万的现金,

[嘉宾] 对,北京对改善的政策也是很不友好的,对吧,所以我在一线里面是最看好北京的,我们抛开观点不谈,就说事实,北京过去两年是全国涨幅第一,就是在21年6月,其实全国政策见顶,就是市场也见顶,到现在其实是全国普蝶的两年,但是这两年北京是,如果你看大盘涨幅是全国第一,这个很多人可能都没想到,

[厚望] 因为他是补涨,

[嘉宾] 对,你可以说他是补涨,但是也确实证明了他的泡沫是最小的,以及资金对这个城市的认可,你深圳恨不得很多零首富,就是他去先买,然后再抵押,而且还并发,甚至还多套,对吧,

[厚望] 我给个细节,这个细节我多次引用过,就深圳对我最震撼的那一点,就是之前我看三连周刊那个报道,他说在深圳的信贷中介的数量,是并不亚于房产中介的,笑死我了,当时看到,

[嘉宾] 现在深圳的二手房成交量2000套,就是说教你买房的自媒体,可能都不止这个数量,教你买房的比买房的还要多,像北京就是完全是一个非常夯实的市场,像深圳在20年和21年的新房和二手房成交,都是非常非常高,

[厚望] 但其实深圳这个绝对值,是远远远远低于北京上海的,

[嘉宾] 对,因为深圳的新房一直比较克制,这也解释了为什么深圳是上阵的龙头,是18年,

[厚望] 大家你想就是这个交易盘,它的量太小了,所以资金量19年来呢,它可以很快的拉高,

[嘉宾] 就迅速拉爆,

[厚望] 也可以很快的降下来,

[嘉宾] 很快降下来是因为新房瞬间就释放了,有个数据,21年之前每年的新房供应大概不到100万房,深圳的,然后21年开始供了500万房,之前是不到100万房,然后21年是500万房,其22年还是500万房,然后23年根据5年的规划,是会长期维持在300到500万房,所以深圳地很稀缺的这个概念已经被证为了,就长多了就得跌嘛,然后龙头不可能一直是龙头,它在情绪共识达到巅峰的时候一定会扭转,可能真正的机会会来自于大家不太关注的一些新的主线,

[厚望] 我们说说天津呗,因为华北天津是一个很重要的,

[嘉宾] 对,然后天津是这样,天津是1516其实是主线,17年开始市场见底之后就一直在回车,1718应该是大跌了一轮,然后1920算是平稳,别人大涨它平稳,然后2122又补跌,继续往下跌,所以现在天津有这么几个现象,第一个就是不要说没有炒房客,就几乎没有赶上杠杆的,基本买房就为了自住,第二个是产品力特别好,就是在21年之后天津有一次修规,产品力有大幅度的迭代,就可以偷很多面积,阳台很好,很多落地车装产品,然后整个产品的户型也好,南北通透啊,物业的管制工区的改善,都是有质的提升的,

[厚望] 你特指的就是新房了,

[嘉宾] 对新房,然后第三个就是供应量急剧的萎缩,就是说你在主城区,还有比如说滨海核心区,我昨天刚去,就几乎看不到什么新房供应了,

[厚望] 你有没有感觉,滨海它不算天津,它就另外一个城市呢,

[嘉宾] 就双城嘛,槟城和京城,

[厚望] 对,如果雄安能发展到滨海,我觉得也就行了,因为我有次去那个酒圈,他们就在那个滨海,我去酒圈录博客,产品力好好,好舒服,

[嘉宾] 你说的是整个城市界面很好,还是说那个办公楼很好,

[厚望] 就那个板块,

[嘉宾] 你是带那个瑜伽铺那个板块吗,就是08年做的那个金融核心区,对,那个是非常漂亮的,对啊,陆宽,人少,景美,产品也好,还有冰河的步道,然后整个空气特别舒服,

[厚望] 那你也比较看好天津,

[嘉宾] 对,比如天津有几个地方,一个是和平,南开,还有西清,其实在过去两年是一直在涨的,它是远远跑赢了全国大盘的,其实最好的往往是主力资金最早布局的,另外刚刚我们聊的,你说城市界面特别好的瑜伽铺板块,也是滨海的核心区,滨海非常大,是一个大的城市了,它有非常多很坑的板块,但是这个瑜伽铺这个核心板块,也是天津过去两年没有怎么跌的,我昨天刚去看,裁判看了一下,它从21年高点到现在,从21000微涨到3%吧,现在是22000,所以它其实在全国里面算非常坚挺的,所以这些板块也是我觉得天津一旦启动的领涨,但华北现在最大的问题是,普遍的信心不足和套劳盘特别大,导致它不可能立刻的拉涨,就我认为它会整体会滞后于西部,现在你去看华北整体的趋势,

[嘉宾] 无论是天津太原郑州,还有石沙庄,它其实都是一个长期下跌,这个下跌还没有停止,所以一旦未来有行情,一定会面临着大量的套劳盘的出清,因为你想任何一个正常人,在经历了5年下跌的时候,一旦有危涨或者爆量,它一定第一反省就把我来走了,对吧,不愿意再持有,所以它是需要等这个换手率达到一定的量级,然后这个筑底的形态要构筑完成,这个时间我觉得至少是要一年的,所以华北我觉得未来一年,对于自助来讲,相对一个比较好的一个筑底平台,大家可以去挑一挑好的产品,可以去上车的,但是对于像比较专业的投资,或者是要买在涨幅开始的前夜,那我觉得还是要等的,

[厚望] 我们快速点评一下石家庄,你说华北的时候甚至没有提石家庄,

[嘉宾] 石家庄是很看好的,我觉得天津石家庄都是我非常看好的,就是在一个未来两到三年的一个行情里面,我觉得是有明显的超额受益的一个城市,石家庄有一个现象是把容积率降低了,然后整个供应非常非常少,应该石家庄四区八区都没什么供应量,城市的界面有大幅度的改善,有非常多的增量的板块,大到阔幅做了一系列的城市更新和城市升级,所以基于这些,包括它的长期的下跌也跌出价值了,所以我认为石家庄未来一轮,我觉得是有点像重庆的,它的库存基本出清,所以我觉得天津和石家庄是有基本面故事可以讲的,它确实是好城市,稍微次一点可能就郑州和太原,无论从供地量还有库存,还有城市基本面,我觉得不会有特别大的想象空间,所以华北这一圈,我其实比较关注经济记,

[嘉宾] 其实北京已经走出来了,所以很容易出现天津北京的比较概念,就北京一旦起来,其实天津很快就轮动到,然后接下来就石家庄,所以这一块是我比较关注的,另外就是山东的济南和青岛,这也是下一轮比较看好的,济南的话,奥提和奥提南板块,奥提南是政务区嘛,这两个其实已经这两年涨了很多了,像奥提南在21年到现在涨了50%,这个很惊人,然后奥提基本上是微涨5%,这个青岛的牢山也一直在涨,所以我们可以看到很多,像华北的这些点状复苏的机会,它不像西部,就是整体都是,

[厚望] 有β,

[嘉宾] 整体都是一个非常强势的状态,比如说金融街是长期过去5年,长期在微涨的,涨幅不像深航那么剧烈,但是它都是在微涨的,但是像华北它就是这些点状的机会,南开,山东的锦南奥体,真务还有青岛的牢山,包括石家庄的一些小学区,现在也开始涨,所以它有一些非常点状的机会,

[厚望] 我觉得这是符合认知的,就是所谓的什么结构性的机会,对,分化啊,点状啊,对,这些都是符合认知,

[嘉宾] 所以这些点状的机会,慢慢会开始作为一些带领效应吧,辐射到更多的板块形成效应,可能明年会是一个非常好的建仓的一个年,

[厚望] 我接下来一个问题,我自己认为很关键,是不是我看任何二线城,这都有一个大原则,就是优中选优,渴着心来,

[嘉宾] 当然你现在是有这个资本优中选优的,就现在买房的人是绝对的主导话语权,你有充足的时间,非常低的首付,很低的利率,有非常好的bargain的那个空间,你可以选好的产品,

[厚望] 我觉得大家放弃占便宜,简陋这个心态就是挑好的,

[嘉宾] 对,当然,因为追涨的买法是无法挑涨的,就比如说你看到核心区涨了很入时,然后很焦虑,这时候想去买房,你肯定不会再去买那些涨了很多的,可能就去外溢啊,做轮动,做二圈层,做这个后排,这种就不太容易挑好的,但在现在所有板块都在一个,要么很盘响明跌的情况下,你其实完全应该去选最好的,就在各方面最好的,最好的板块,最好的配套,甚至我不要齐房,我要线房,我要好的产品利益,我要最好的户型,你什么都可以选最好的,因为这些最好的东西,大不了就是别人跌30%他不跌嘛,但对于你上车来讲也非常舒服,而且这些好的东西,就是未来上涨最大的,因为你跌的少,就意味着涨得多,很折很强嘛,

[厚望] 说说东北吧,

[嘉宾] 东北,你是东北的,

[厚望] 不不不不,不要带这些,你直接看空,

[嘉宾] 我就是觉得不用关注,OK,就是除非自助,就是没有必要去关注这些地方,但是我不认为他会再大跌了,就不会像大家那么唾弃东北,就是说就永远跌,但是他也不会有很好的alpha,基于基本面的逻辑,基于工地的节奏,因为其实东北是1819年补涨的,对他调整的时间不多,政府在19年20年以长冲为例,1920年工地很大,所以到现在去市面上看,还是有非常多的充足的库存,带消化,沈阳也是这样的,大连是在19年20年收量之后,21年也爆料了,我说工地也爆料,所以他的基本面逻辑不够夯实,如果是做投资,我觉得可以放弃这个区域,就比较鸡肋,西部跟华北,东北讲完了,中部,中部是指华中三冲地嘛,对,就是武汉长沙南昌,河肥应该在华东里了,

[嘉宾] 河肥已经晋升到长三角,一体化的圈层里了,大家都很牧强,河肥是19到21年,其实一匹黑马跑出来了,原来都是把他当华中四兄弟看嘛,然后他长了之后,就躋身一跃到华东,华中三兄弟我觉得是这样,比较看好的是长沙,长沙应该是最先启动的,然后其次是南昌,可能最差的是武汉,武汉我觉得有一点重庆化的趋势,因为武汉在20年供了很多地,

[厚望] 供给导致了格局变差,

[嘉宾] 对还有一点就是它的主力发展方向,现在正在处于加库存的阶段,就是非常不适合投资,因为武汉大家都知道是往东嘛,就一路往东,一开始光谷中心软件园,再到现在的光谷东,未来还有武汉新城,它整个这个序列是一路往东的,而且这个是有点超出组成辐射范围的,现在就处在新盘扎堆开会,充足供应的阶段,所以在这种情况下你去买,就你可能吃到一些红利,就是城市发展的红利,但是你吃不到供求关系的红利,因为它现在的阶段并不好,如果现在去投资武汉的主城区是可以的,但是因为它不在主城发展方向上,所以我觉得也不会有特别大的红利,所以武汉在我的城市池里面是不关注的,OK,

[厚望] 长沙再说说呗,

[嘉宾] 长沙它的功力量19年20年也很大,但是好在它的功力都在外围,它的核心发展方向就在主城的边上,所以它基本上是外延的这些地缘客非常多,它很容易就把这些行程发展起来了,一个几个滨江区域就是市政府滨江,还有就是沿着那个西面沿着滨江,一直延伸到梅西湖1727,这一片是无论城市界面也好,还有招商力度,包括未来的增量其实都在这一块,这一块是很好,但是你也看出来我基本不去长沙,因为长沙限受四年,就这一个条件就直接干掉了我对它的关注,投资客就算了吧,资助可以看看,但它确实是一个价格低,故事也讲得通,基本面也足够好,且趋势也很强的一个城市,它是值得自助去买的,我对长沙就是没有去采盘关注,因为它不符合我的模式,然后南昌就很鸡肋,

[嘉宾] 你南昌应该你最熟了,对南昌我觉得也是可以不用关注的一个城市,因为它也是城市发展方向上有大量的供应,就政府的集资用房非常多,供应非常充足,人均两到三套,所以我觉得也不存在快速拉扯的可能,包括它现在趋势也不好,江西倒是比较推荐赣州去关注一下,赣州是趋势也好,然后基本面也讲得通,因为它是稀土产业,稀土现在地位非常高,然后它的过去三年的量价的趋势也走得非常强,所以我觉得华中三中地就是长沙跟赣州可以去做,长沙是自助值得做,投资如果愿意拿四年以上也可以,对吧,然后赣州是值得关注的,就大概是这样,

[厚望] 那华中也说完了,华东好多,

[嘉宾] 华东非常多,但是我觉得就坑多机会少,这跟主流应该非常不一致,

[厚望] 我觉得华东不太一样的一个点,就在于,比如说你刚才提到这几个点,它自带红锡逻辑,对吧,就包括什么成都啊,别人都能锡过来,我感觉华东都挺好,都是存量博弈,

[嘉宾] 华东的问题是,上一轮炒作的太充分,导致这个圈子里面,筹码的分布很散,怎么讲呢,说不好听就是散户持舱量太大,

[厚望] 你能把那个筹码给我翻一下,

[嘉宾] 筹码其实就是这些存量房产,它的筹码分布,从筹码的角度来讲,筹码的套牢度越少越好,比如说如果一个城市,大家持舱的都套了30%,你说这种板块要直接拉个30%,创新高难度非常大,因为它需要资金体量特别大,而且你一旦拉,它会有大量的筹码会抛掉,因为我套牢之后,我第一反应反弹就要抛,所以它不会有流畅的主身,这种是很难拉的,第二个就是筹码的集中度越高越好,就自助度越高越好,让它就比较紧,因为自助它不会轻易的抛,如果投资量太大,筹码就特别散,就是它都是为了逃现嘛,

[厚望] 你这个筹是这个意思,

[嘉宾] 对这个筹码它的结构,就投资度越低越好,就这样就越紧,

[厚望] 我再问一个细微的问题,比如一个小盘,它是很容易看到直面涨幅的,对吧,但是可能真是卖的时候,就是会遇到你刚才说的那个问题吗,

[嘉宾] 就是如果你在正确的周期去参与的话,你是可以在下行的初期发现趋势的拐头就走掉,其实牛市的时候,抛盘是很容易的,并不像现在这么难,现在去新年抛是很难的,才2000套,但如果你在21年,就是刚刚政策转向之后,那成交套数都是很容易走掉,包括你签7全都可以走掉,比如说你跟他商量说,现在我还没有解禁,但是未来半年我跟你过户,这都是可以走掉的,他只是说现在这个时机,不是一个卖房的好时机,所以这其实是时机的问题,不是说这个城市出了问题,它的流动性也是一直在变化的,

[厚望] 我们说会筹码,

[嘉宾] 对,所以筹码还有一点就是,它的杠杆率越低越好,就比如说这个片区都是零首付,然后大量的抵押代的客户去买,那它其实投机度就非常高,它的杠杆率很高,一旦风吹草动爆雷的爆雷,然后爆雷就直接导致,它直接要被迫割肉要卖掉,然后如果不是爆雷的话,一旦上涨,它就很愿意把杠杆清掉,这种片区就不会去参与,做投资一般不会去参与,不会充当这种地方的解放军,就我尽量去投筹码紧的,筹码杠杆率低的,资助多的,去跟这些人成为对手盘,会更容易,就是一旦行情拉伸,它会可持续性非常强,没有人会出来,它会走得又长又稳,北京就是这样的,对吧,感觉到吧,我觉得这是我做投资的一个核心逻辑,怎么看筹码上,看这三点,所以说回到华东,华东最大的问题就是上一轮炒作太充分,

[嘉宾] 从16年到现在,整个华东轮番的炒作,杭州,苏州,南京,包括上海这两年的大型炒作,关注度太高,筹码的分布越来越散,就是你会发现投机度越来越强,自助度越来越低,上海没有,就是我说的套劳番可能集中在苏州,杭州,南京,热门的,我挨个说一下杭州像热门的奥体,浅江包括未来科技城,都是套劳番集中度非常高的,而且投机度很高的,炒作非常充分的地区,然后与之类似的像苏州的之前的奥体,包括科技城板块,包括吴中,吴江很多新城,都是这个筹码的分布都不是特别好,还有就是南京的江北新区,还有河西南,这些都是上一轮的打新热点片区,但现在其实他们的付亏都比较大,所以这些都是我觉得未来一轮周期,很难走出领先行情和流畅行情的,在我的模式里,

[嘉宾] 这些城市对我来讲是积累中的积累,我是不会去碰的,

[厚望] 我非让你分析一下基本面,这一块都有钱,然后我们从自助的角度,

[嘉宾] 有一句话叫做大家都认可的基本面,就不是一个有增量的基本面,就是如果大家都挖掘到了互联网的价值,民营经济的价值,还有这个藏富与民好,红西人口小学生数量也好,这些都已经被交易到价格里了,所以我觉得它的增量空间并不大,包括最近举办亚运会,其实都交易得非常充分了,而且在这种预期下价格还跌了很多,那么我会认为主力资金的趋势,和公众认为的这些价值的观点是有背离的,这反而是一个非常危险的信号,你要非要说价值,我更看重的是它未来逻辑硬不硬,供求是不是紧张,筹码是不是够紧,你进来之后对于你来讲是鬼故事更多,还是好消息更多,我觉得这才是可能对我来讲比较杂实的基本面,而不是一些什么产业,或者是一些你认为它强的一些原因,

[嘉宾] 因为一定是涨跌决定消息,消息其实就是基本面,就是它涨上来了,你说它基本面很好,然后它跌了你觉得好差,甚至不想看你,但其实涨跌这个趋势是领先于基本面的,就领先于我们所熟知的基本面,明白,还剩一个东南,然后东南里面福建我有点看不懂,福建就是你说价格吧也很高对吧,然后呢趋势吧也还行,也没怎么跌,特别有些腰股像泉州,泉州这两年长得非常厉害,特别是底下的县,说实话我看不懂福建,我也不会去轻易的参与福建的投资,

[厚望] 明白,

[嘉宾] 说说大湾区吧,大湾区其实是两条线,一个是深管会,就深圳东管惠州,还有一条是广佛赵,就是广州佛山和赵庆,这两条线我就是非常看空深管会,也是跟华东逻辑一样,就它的炒作非常充分,然后过去的整个筹码分布很散,其实掏劳盘也很多,也很难拉,而且供应,就是它的故事也讲不通,供应也很多,很充分,所以整个深管会的alpha,我觉得是没有的,大湾区非要做,就是做广佛赵的这个逻辑,广州和佛山其实过去两年跌的也少,它的趋势也是比深管要更扎实,但是我觉得整体也不会有特别大的机会,我的感觉是这样,所以我现在可能跟主流的叙事不太一样,基本上我刚刚把我的逻辑基本上都阐释清楚了,

[厚望] 是的,但这些都是指出本轮,对吧,

[嘉宾] 就指下一轮,二十三年开始的,应该会到二十七年,甚至到二十八年这一轮,我自己的节奏可能二十三到二十五是M1的上行周期,可能不一定到二十五,二十三年到二十四年,会是M1的货币周期的上行周期,然后伴随着可能房地产稍微晚一点,可能领头洋先动,西部先动,然后二十四年华北动,然后可能二十四年年底,全国开始有一个明显的复苏行情,可能一直到二十五年政策打压,然后到二六二七会是一个主下行,当然M1这一轮能冲到多高,这个我真的不知道,这个就宏观经济的范畴,

[厚望] 我还有一个很偏宏观的问题,其实你说大家看这个房产自媒体,我觉得共识是很容易达成的,那我觉得这一轮虽然还没启动,共识太那么强了,

[嘉宾] 现在的共识你觉得是什么,

[厚望] 我特别担心这一轮,优荣选优,卖到手里的烂牌,抛弃三线,我特别会担心这轮起来了,但是共识导致抛压特别大,就像四五月份给他这个感觉似的,就是你房东一嘚瑟,立马也有房客教你做人,

[嘉宾] 对这也是我最近一直在想的问题,其实大的周期和选球,我们都聊明白了嘛,但在选球上,因为最近一直在看,到底是买什么样的业态,我就蛮疑惑的,你问我主观的感觉,我也觉得肯定是次星好,对吧,次星肯定比老婆好吧,然后核心地段肯定比非核心地段好吧,一二线肯定比三四线好吧,我其实也这么认为的,但是关键是我这个观点并不怎么讲的,它是一个共识,

[厚望] 它是市场的真实情况吗,

[嘉宾] 对这个很有趣,我一会说,我也在想到底未来真正的选球的alpha从哪里拿,现在的趋势很有意思,跟共识有一些不一样,现在两类资产涨得特别好,也不讲涨得特别好吧,就跌得特别少,然后趋势特别强,保持价量特别活跃,然后很多事情我现在还没想通,但是我可以跟大家分享一下,一个是全国的别墅跌得很少,我说的别墅就是很老的,因为大家都知道县树令,过去四年全国都不让改别墅,所以我们现在说的别墅都是老全区,可能你觉得破破烂烂的,但是花园巨大,然后你自己精装一下也很好,但是外表可能就是小区都很老,动不动10到20年以上的,这种在传统投资的认知里面,总价很高,流动性很差,

[厚望] 对,而且我感觉以前的共识,大家都比较回避别墅这个品类,

[嘉宾] 对,因为觉得太高了,总价太高了,然后你说翻个背谁来接,对吧,但是现在的趋势就是不仅有人接,成交流动性特别好,而且还涨价,涨价再接,

[厚望] 这个结论我能不能再让你给它加个地域,还是不用加,

[嘉宾] 不用加,是这样的,就是上海跟苏州别墅有明显的50%的上涨,50%到100甚至,你是指价格的,过去两年的走势,就是从21年6月到现在,价格的幅度,价格的幅度真实,你不要说就是没有成交,我说有成交的价格,就扎实实过户成交的,涨了50%,人家扎实实买掉了,而且成交量不小,待看量成交量都很大,苏州也是这样,然后对于大部分城市来讲,因为大部分城市是在跌的,比如说以重庆为例,重庆可能过去两年跌了10%到15%,别墅不跌,然后成都过去两年可能涨了10%,然后别墅大概涨30%,就这个水平,然后我看了大量的城市,像我最近看了深圳,包括佛山,北京因为别墅并不多,而且以跌平为主,其实都不是真别墅,

[厚望] 就我感觉很多城市,比如说散撞的,北京是集中在孙河,

[嘉宾] 北京我倒没有仔细看,但是大部分城市是别墅不跌,而且交易量非常乐观,这是第一个趋势,这个倒是可以理解,买别墅确实符合后疫情时代的居住体验,但是大部分人只是想一想,其实也没买,他也觉得这个东西不是一个特别好的选择,这第一个,第二个就是我发现最近县级是很强势,而且滑动的县级是尤其,这个事情我最近了解了一下,我最近特别想去县城彩盘,特别有意思,就是最近国家在叫什么我不知道,反正就是在搞村和县的城市更新,

[厚望] 去年是去年的热言了,

[嘉宾] 对大柴前,然后翻新,大家都住别墅,大家有房票,有房部,你会发现现金市的,大家都觉得现金市没有流动性,买完就没人要,但是不是这样的,我说的也是有成交价格的,不仅没跌,还有的还在涨,比较典型的是浙江的一些县,回头可以找一下发给你,他们的趋势都是比主城区要好得多的,这是我完全是想不到的,这也是完全超出我的认识的,就是我之前也觉得现什么玩意儿,对吧,但是人家21年买现的,活得很好,反而是21年你投资,在什么核心区打新的,可能会受到一些亏损,

[厚望] 这里我们加一条,在县城这个市场,你是不是更得优衷悬友了,我其实完全不知道,

[嘉宾] 这是我的盲区,我从来没去过,这在我的投资画面里面是零,特别confused这件事情,我觉得县城的供给可能会很有意思,对,这两点其实有点跟主流的那个反直觉,然后第三点是核心大平层开始跌了,就以这个上海,这是之前的共识,这是一个共识,就是说大家卖老婆小多合一,就是说我卖多套老婆小,七八十平的,买一套就是两百平的,一百五十平的,就是一步到位,但这种业它最近跌的好猛,就是上海的这个核心黄埔的那些大平层,跌的很猛,感觉北京的次星还好,就是那些大面积的豪宅,也其实在松动,这个趋势刚刚开始,也就这两个月开始逐渐的加强,但我不知道未来会怎么样,但是我现在对这种面积断的是非常警惕的,

[厚望] 我们再补一条,与此同时信贷又是非常友好的,

[嘉宾] 你说针对抵押带吗,还是针对什么,

[厚望] 我这个撑着它还是开始跌了,这个是挺有意思的,这个很有意思,

[嘉宾] 而且在大家都看好,都想换大面积的时候,它居然开始跌了,我觉得这是一个非常危险的信号,而且我们都知道,大面积在过去两年是很抗跌的,强共识,信贷又支持,然后价格开始跌,还弱预期,那这个到底是大家的共识对,还是资金的选择方向是对的,

[厚望] 我觉得这点大家可以观察一下,这个会是个很棒的故事以后,

[嘉宾] 对这个是真的要关注一下,

[厚望] 包括金户万人闲的老破小,我们再看一下他本轮的丈夫,

[嘉宾] 对真的可能会出乎很多人一样,所以我现在选筹是一定会回避这么几个东西,一个是大面积豪宅,我会回避,别墅其实也算是豪宅,但不是大家现在最想买的豪宅,大家现在最想买的是150平以上的刺心,而且最好是核心IP地段的,这类是我最回避的,现在最回避的,我可能选筹会要么只有两类,一类就是别墅,可能挑一挑价格比较夯实,还没动的,没有大涨的一些别墅,然后另外一批可能就是其中在100到120,

[厚望] 很符合城市购买力的,

[嘉宾] 很符合购买力的刚需刚改,因为这个故事也说得通,一方面你说后疫情是在大家最后大家庭享乐,带院子,这个也说得通,但是更说得通的是在出生率下降,然后90后独居的一代,其实对于单身或者是对于couple,其实100平的三市,甚至两房大两房是完全的满足它的需求的,所以我觉得都说得通,我现在更关注的是刚需刚改这个业态,

[厚望] 然后回头我给大家说东西里面放一个公式,这个公式是帮你计算一个城市主流购买力,它大概是多少钱,它的那个对应的房子的总价预算大概是多少,它有一个公式,然后回头我在说东西里面分享给大家,大家可以看一下,我在节目里面就不说了,因为今天说实话时间也不短了,OK,你还有什么想补充的或者特别想聊的吗?

[嘉宾] 我没有带问题来,差不多我觉得都聊得很充分了,从实际到选成再到选筹,然后你还有一套那个总价预算的一个方法,

[厚望] OK,

[嘉宾] 差不多重点的,我觉得话题都聊得挺充分的。