那场史上最疯狂的房地产泡沫
在我国正在开启第五轮楼市宽松周期的当下，复盘那场著名的日本房地产泡沫无疑是应景的。
同时这也是我最想写好的选题之一，每次谈到房地产，总会被网友教育「日本的教训看不见？」。
关于这场危机的复盘，中文互联网上已有超多内容，我也看过不少，但总是不太满意：
一是描述多，数据少；
二来个别关键细节并未提及太多；
本文旨在针对以上不足，再做一次复盘，同时与中国房地产现状做对比，知日鉴中，提高大家的风险意识。
先看全貌：
√为催生日本房地产泡沫的核心要素
⚠️ 为我国应警惕的风险点
好了，我们来系统解释上图。
为了更好地理解这场泡沫的上下文，有必要快速回顾下前情提要——
1979年保罗沃尔克就任美联储主席，猛怼加息治理「世纪大通胀」，美元大幅升值，出口不利，贸易逆差，最终在1985年拉上日德英法签订《广场协议》，引导四国货币升值，美元贬值。
为了应对日元升值对出口和经济的影响，日本开始降准降息刺激经济，大搞金融自由化（老坑货了），股市和房地产双牛随即跟着启动。
这个阶段，日本的城镇化率已经超过76%，饱和了。像这样：
伴随经济发展和城市化率的提升，少子化趋势也随之而来，人口和家庭数量的增速都在放缓，像这样：
当然，短期内的购房需求还是很旺盛的：
一是1973年那波婴儿潮陆续到了成家立业的购房年龄，二来整体的人均居住面积还有提升空间，三是经过七八十年代的经济腾飞，钱包确实鼓了，购买力很强。
当然，疯狂的泡沫绝对少不了疯狂的杠杆和默许的监管。
我们分别从居民、企业、金融部门、监管四个角度来分析：
① 居民部门，前面说了，收入增长，有购买力。而且不同于我国，日本土地私有，居民部门同时还是土地的供给方。房地产牛市，土地价格大涨，很多家庭靠卖地还大赚了一笔。
另外，居民买房的杠杆是以前文章稍有提及的——
首付比例很低，普遍一成，又因为房贷机构很多，零首付也能实现。
哪怕信用或者收入情况一般的人，也能拿到贷款，说白了已经在做次贷了。
最后是贷款期限，我国是30年，哪怕宽松时期有银行做接力贷，期限也只能是30年。但日本那时候是可以跨贷的，贷款期限90年甚至100年，老子儿子孙子三代人一起还。
为啥能这么疯狂？
经济好，收入高，对未来自然乐观，资产价格上涨又进一步增强信心。
其次，he总在《两次全球大危机的比较研究》一书里对人们在泡沫期的心理活动有过很经典的论述——贪婪健忘浮躁是盲目加杠杆的心理源头，对赚得少的恐惧远大于对危机的恐惧。
② 企业部门，其实这才是日本房地产泡沫的震源。
企业加了最多的杠杆，下图是日本三类金融机构批给「企业的涉房贷款」占比：
这个阶段企业比居民还要疯狂，信用好，流水好，贷款来源丰富，很多公司的主营业务都没有理财收入赚得多，心态能不飘嘛~
③金融部门，大肆放贷自然让日本的金融体系与房股两类资产深度绑定在了一起。
本来很多向银行借钱的企业改成直接发债了，对公业务减少，银行也要赚钱，开始和专门做房贷的金融机构「住专」抢生意，也将业务重心转向房地产。再加上地价大涨，银行的抵押物升值，风险敞口也小，爽歪歪~
银行为了抢生意，还专门搞了个「财务管理技巧」贷款，专门借钱给企业让他们去囤地买房炒股。
民间金融机构也抢着批贷，总之所有人都很疯狂，如果想更具体地感受这种状态，可以去看电影《大空头》，里面有诸多描写，虽然是美国的泡沫，但是大差不差了。对利润的动物性渴望超越理智，知道有风险，但赚钱要紧。
居民和企业都忙着炒房炒股，贷款自然也不可能用于资本支出，没法流入实体经济，那就在金融市场狂欢呗~
④ 监管作为最后的守夜人，也是滞后的。
经济欣欣向荣，金融自由化的flag也立了，资本自由流动，外资暧昧涌入，美爹也夸它「自由民主」，谁愿意得罪所有人啊。
如前面所说，疯狂的泡沫绝对少不了疯狂的杠杆和默许的监管。
另外，日本当时从上到下真的非常自信，典型例子如《日本第一》《日本可以说不The Japan That Say No》，已经不把美国放在眼里了，当时的一些观点比如：
美国人的产品不行，美国工人已经被勤劳的日本人打败了，日本工人素质高，日本人的性格优于美国人，美国太在意金融而忽视了工业制造，虽然美国在日本有驻军，但日本可以用技术优势作为谈判武器，我把技术卖给苏联，美国不就怂了嘛！
飘了~
··· ···
回到开头的表格，我们来一一对比下中国的情况：
不同于日本的震源在企业部门，我国房地产的问题肯定在居民部门。
首先人口增长，大家心知肚明，今年能正增长就烧高香了。
其次城市化率，说白了就是进城，这个还有提升空间，十四五阶段每年提升1个点问题不大，而且抢人大战还这么猛。
居民杠杆率，我个人认为不乐观，已经和日本泡沫时期差不多了，像这样：
还有一点我隐晦地提一下，就是居民部门整体赚取现金流的能力，也不太乐观。毕竟...口罩、灵就宫、裁员、失业率啥的，你懂我意思吧？
所以大家买房啊，一定要算好月供，把安全边际留足，别脑子一热光想着上车！
作为对比，我们来看下日本经济泡沫后的就业情况：
我国的失业率请大家去国家统计局官网自行查阅。
我国房地产最大的安全边际是啥呢？
一是储蓄率高，能对冲一下。
二是金融和监管对杠杆率卡得都很严格，在极少数窗口期内，最低可以做到二成首付，大部分时间还是三成首付起。而且买多套的首付比例更高，还限购。这跟日本和美国房地产泡沫时期的杠杆率有本质区别。
三是监管对房地产风险从未放松过，盯得死死的。
四是成交可以随时锁死，换手率低。
··· ···
最后，希望大家通过本文对日本楼市泡沫有个客观的认识，别拿他吓唬自己了。
对于我国房地产，希望大家明白结构问题大于总量问题——城市选择弃三保二争一；产品选择拥抱稀缺，趁着窗口期往改善置换；算好月供压力和安全边际，切莫勉强，房住不炒；主动调整家庭财富结构，房子够了多买基金；长期乐观，短期理智，做多中国。
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本文参考《中日房地产盛宴的殊途》@野村东方国际证券、《世界金融简史》@蒂姆·奈特、《日本消化房地产泡沫为何用了10年》@海通证券、《中国居民杠杆率真的高吗》@长江证券
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