空置率，不能说的秘密
最近出了个很有趣的事儿：
贝壳发布了一篇「主要城市住房空置率」的报告，本来没多大声量。但贝壳全网删除了这份报告，并且公开致歉说报告有问题——这反倒引起了大家的兴趣。
我看到这份报告后第一时间就分享到了知识星球里，并复述了报告的几个核心结论：
第一，一线城市的住房空置率低，二线城市的住房空置率高，三线城市...自己体会。
第二，贝壳给出了空置率的影响因素，其中老龄化、租金水平、购房门槛等因素与空置率的相关性较高，像这样：
解释下几个因素影响空置率的逻辑：
老龄化高→住房需求弱→空置率高
租金水平低→装修出租欲望低→空置率高
房产税和物业费水平低→控制成本低→空置率高
城市购房门槛低→买多套房的困难度低→空置率高
以上逻辑链都好理解吧？
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报告为什么要删？注意不是被删，而是主动删除并致歉。
我认为报告的逻辑是符合实际的，但数据可能刺痛了大众的固有认知。
原来空置率这个数据一直被拿来当做论证房地产泡沫的证据——大城市空置率高，所以有泡沫。
但是贝壳的报告告诉我们：一线城市的空置率很低，反倒是很多省会城市的空置率较高。
泡沫不在一线，泡沫在低线。
为什么很多二线城市空置率也较高？
很多省会城市一套房子每月只能收1千多的租金，可装修一次要花小十万块，又折腾，回本周期又长，那还不如空置呢。
另一方面，很多在在外打工的人，他在大城市买不起，退而求其次买在老家，但是平时又不回去住，或者精装修了，但舍不得租出去，这些因素都会客观上拉高很多城市的空置率。
大家想的是：哎呀！算了，只要房价能涨，每个月1千多的房租不要也罢。
更重要的是，在那些空置率本就较高的城市，政府还要卖地创收，向市场投放供给，新房入市，那房价...
算了算了，删稿吧~
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总量视角来看，央行的那份著名报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》已经说得很明白了：
总体不缺房子，城镇居民户均拥有1.5套，自有住房率96%。
但劳动力向各大都市圈里的核心城市集中，客观上就是会造成需求端的结构性失衡——
大城市房自不够住，人口净流出的城市过饱和。
而供给端又在进一步加剧这种失衡——
大城市供地指标紧张，不缺房的城市却在大量制造供给。
这种背景下，空置率哪高哪低，不言自明。
我想提醒大家的另一点是：
购房需求会长期存在，房子还是要买的！因为改善需求仍然强烈。
举个例子：
你可以去贝壳上筛选看看自己所在城市符合以下条件的房源有多少套？
①楼龄<20年 ②有电梯 ③三居或面积大于70㎡
上面这种最低标准的「改善房」渗透率仍然很低，而置换改善行为不会停止。
所谓结构性失衡，说白了就是分化。
我也一直建议大家顺应这种趋势，拥抱稀缺，拥抱改善。
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最后，如果因为说了大实话而被删，贝壳的这篇《贝壳研究院关于住房需求的三大预测》也应该处理一下。
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