提前还房贷的人在变多

标题不是危言耸听，总量视角的金融数据确实也支持这个结论，像这样：

抛开2020年2月不谈，居民部门的住户贷款减少在过去十几年中真的极其罕见。

这是居民部门风险偏好的集体性降低——对权益资产、对创业、对负债、对非体制内岗位、对未来收入预期、对经济增速。

于是大家开始主动减少负债端，以降低每个月的固定开支（月供）。

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再说微观层面。

一个老哥前几天发微信问我要不要提前还贷，他是2016年在北京置换时背的房贷，那年房贷利率还有折扣，现在的实际利率只有3.9%。

房价涨了，房贷利率还这么低，结果还想提前还贷...

是不是有点匪夷所思？

聊了一会儿，大体因为三件事：

年纪大了，对未来收入不太自信。

二胎家庭，月供+保费+日常开销+俩娃的教育支出，金额比较大。

典型的中产家庭开支结构。

不是没有投资能力，老哥一直炒美股，收益可观，但今年确实也被伤得很深，经历大回撤后，胆子小了。

再说一个案例，我自己。

2021年也提前还掉了一部分房贷，当时是这么想的：

一方面2016～2020年一直在加杠杆买房，巅峰时期月供金额确实挺高的，压力比较大。

另一方面，2021年有笔闲钱，股市估值不高不低也不敢全投进去，索性就提前还掉一部分，把月供压到舒适圈里，心态放松。

··· ···

想提前还贷的读者，我当然不会替您做决策，但想提醒几件事——

① 今年股市的估值是很有性价比的，整体估值都不高，个别品种比中证500、中概互联的估值比2018年末的底部更低一些。

总的来说，政策底和估值底都出来了，市场底还未可知。

2018年见底后，股市牛了3年，权益资产的回报率非常可观。

你既然有能力提前还贷，说明手里是有一笔闲钱的。

那么，是否可以推迟一两年，先去股市基金里拿到那份胜率很高的回报，带着利润再提前还贷也不迟。

②在数学意义上，不提前还款才是最优解。

核心原因在于M2增速>贷款利率。

但这个结论成立还有一个前提：你买的房子在核心城市，未来人口长期净流入。

如果你确定要提前还贷，还有一些细节，比如：

③ 我始终认为贷款金额、总利息、总还款期限都是很虚妄的数字。

唯有月供才是真实的，每个月要消耗你现金流的支出。

提前还款有两种选择：

一种是缩短年限，一种是降低月供。

我建议选择后者。

④ 组合贷，建议只把商业贷款还掉，利率更低的公积金贷不妨保留。

一些城市是支持只偿还一种贷款的，比如北京。

⑤ 2017年以后买房的人，房贷利率都在5%以上，这非常不友好。

有没有一种可能，我们用市面上利率更低的产品来替换掉手里的按揭贷呢？

居民部门的贷款包括三种：消费贷、房贷、经营贷。

出于合规考虑，这点不便展开细说。

如果你不懂我的意思，那就算了。

如果你明白我在说啥，那么，我想告诉你，银行对此一直都是默许的，一直都是！这也是最讽刺的地方。

⑥ 如果你房子买得早，已经还了很久的月供，那么不太建议再提前还贷。

具体来说：

等额本息已还期数超过贷款周期的1/2，等额本金已还期数超过贷款周期的1/3；

超过这两个界限以后，每期偿还金额中的本金就超过利息了。

再提前还款并不能有效减少利息，性价比不高。

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