高博，你在内涵啥呢？

高善文博士在安信证券策略会上的演讲，本号每年都会记录下其中的主要观点，今年也不例外。

今年的主题叫《沉舟侧畔千帆过》，讨论房地产见顶和经济结构转型，说白了就是给经济换发动机。

谁是沉舟？谁是病树？大家自行体会。

如果懒得看全文的话，我两句话就能给你总结出来：

房地产总量总量见顶，以后需求和供给都会收缩。

经济结构转型卓有成效，利好股市，只有新兴产业才能带来长期可观的投资回报。

以下所有内容都在为这两大结论做支撑。

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中国旺盛的房地产需求来自三个方面——

①人口源源不断地流入城市后的上车刚需

②城市居民强烈的改善住房需求

③房屋自然老化催生的置换需求

其中，城市化提速和商品房建设浪潮都始于2000年——这以后盖的房子，在2030/2050年之前都不会被大规模淘汰置换，所以需求③规模不大。

目前大家置换的房子以八九十年代为主。

至于需求①和②，假设城市居民的住房渗透率已经饱和，「新城市人」需要的住房和渗透率是稳定的。

那么「城镇常住人口数」和统计局的「每年城镇新增就业人口」就是衡量未来房地产需求的两大观察指标。

2021~2030年，城镇常住人口增速、新增就业人口的增速，不会高于1%，甚至完全有可能是负增长。

2020年和2021年，房地产真实的销售面积在17.6亿平方米左右，很长时间内都将是商品房销售的顶部，而且是长期的历史顶部。

长期来看房地产依然是支柱产业，但支撑力量在逐步减弱，供给也会随之收缩。

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回看历史，2016~2017年大规模的棚户区改造，去库存的效果很高，但也带来了二三四线城市房价大涨的负面影响。

货币化棚改的手段已经收起来了，未来大量建设保障房，不会进一步刺激房价大涨，也不会对房地产整体带来多少杠杆效应。

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地产商的商业模式大转变：

2008~2015，靠高杠杆+土地囤积套利赚钱。

2015~2020，靠高杠杆+高周转赚钱。

2020以后，放弃高杠杆，高质量的内涵式增长。这个过程中会有一轮供给侧改革，无法成功转型的房企会被淘汰，行业通过兼并收购重组洗牌。

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接下来是经济结构转型。

两大背景：

过去十年，剔除通胀和美元的影响，人民币对一篮子货币的汇率累计甚至30%左右，年均升值2%，处于正常偏快水平。

过去十年，中国出口在全球的份额不断上升。

这背后是中国制造业的全球竞争力不断提升，竞争力比较强的部门增长快，弱的部门被淘汰。

按照出口份额增速将各行业分为三个组：

新兴产业-高增速组

成熟产业-中增速组

夕阳产业-低增速组

高增长组中，一半是现代服务业，另一半是高端制造业。

从绝对值的视角来看，低增速组的占比下降到了40%，高增长组上升到了30%。新兴产业的比重比传统产业低10%左右。

从资本支出、新雇佣人数的视角来看，高增速组的整体占比已经高于50%，说明高增长组成为了经济增长的主导力量。

参考成功转型的东亚经济体经验，汽车行业的崛起可以视为一个标志，80年代的日本汽车行业，90年代之后的韩国汽车都相继崛起。中国汽车产业或许能借着新能源和智能化的东风实现弯道超车。

从A股市值的视角来看，低增速组的市值从50%下降到25%。

高增速组的市值占比从25%提升到了50%，给投资者带来了年均10%的复利。

站在当下，A股在未来十年的行业结构要比过去十年的起点好得多，再叠加利率不可逆地下滑趋势，潜在投资回报率将会显著提高。

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另外，以上表述，希望大家能注意区分哪些是事实、哪些是观点、哪些是故事。

事实要看它的数据，观点看它的推导逻辑，至于是否相信故事，全看个人认知。

搞清楚时代洪流的走向才能指导我们做出更正确的人生和财富选择。

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最后，高博演讲的PPT全文还是发在了知识星球里。我还同时上传了安信策略首席陈果的演讲PPT，算是在股票层面对高博的逻辑进行了细化解释，可以搭配着一起看。

有需要的同学可以识别下方小程序前往下载，免费的。

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