地产不死

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‍‍能感觉到今年大家对地产尤其是开发商特别悲观，甚至认为这行快完蛋了。

本篇文章就想讨论下这个话题，说说我的看法。

开发商一直都在从三个地方赚钱：

第一，拿地-盖房-销售，依靠高周转+不高的净利率赚取经营利润。

第二，大量囤地，伴随土地涨价，每年都能计提土地的升值利润。

第三，盖好的楼盘，长期赚取物业利润。

讲道理，如果只赚第一种钱根本不需要多高的杠杆——

从银行贷款，拿地，盖房，销售回款，计提利润，向银行偿还本息。

发现没？

如果只是单纯的经营，卖完房后，房企的负债率不会太高。

问题在于，单纯靠开发卖房子赚不了多少钱，而且很辛苦。

真正躺赚的是第二种钱——土地升值的利润。

打个比方：2012年拍下的土地，今年才开发成房子卖掉。

你想想，这里面的利润有多恐怖？

最深谙此道的，是香港李黄瓜，在大陆扫了一批好地段的土地。而且做得更绝，连开发都省了，就捂着等升值，最后一转手，巨额差价到手，他拍拍屁股走了，区域规划发展因为这块荒地被耽误了多少年。缺德到家了！

过去二十年是中国房地产的黄金+白银周期，地价房价持续上涨，相比辛辛苦苦的开发，显然囤地的利润更大、更轻松。

所以房地产开发从买面粉→做面包的生意，逐渐变成了一门资金池生意——

开发商为了更多利润大量囤积土地，土地是银行最认可的抵押物，凭它又能跟银行贷出更多的钱去买更多的地。

爱说大实话的孙宏斌坦言过他判断市场的心得，就看两样东西：

地便宜不？钱便宜不？

至此，开发商的经营特点里又多了一条：高杠杆。

房企的资产端是囤积的大量土地，负债端是银行贷款、买房人预付的房款、各种非银机构的债券。

土地储备的升值成了利润大头，开发业务只是为了回款变现，维持现金流。

看到这里，你们应该能明白房企真正的风险源头在哪了。

单纯的经营风险问题不大，麻烦的是负债端的巨额债务，金融机构怕违约，买房人怕房企现金流断了无法保交楼。

这也是「三道红线」、「拿地销售比上限」等政策的初衷，倒逼房企去杠杆，限制未来的杠杆率。

城市化进程还在继续，城市还在更新，大家都需要更新更好的房子，这些需求都需要房企来满足。

所以，房企会长期存在，绝不会像教培行业那样消亡，但商业模式会在政策引导下改变——

以后合理负债去做开发业务，当然可以。

但大规模借钱囤地赚取超额利润，不能做了。

至于物业的利润，大家都不约而同选择独立分拆，去资本市场享受更高的估值。

行业目前正处于洗牌阵痛期：一方面自身要去杠杆。另一方面居民部门在房住不炒的引导下，正愈发理性地看待房子的意义。

也希望大家能理性看待这一趋势，不要被恐慌情绪带节奏。

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过去这些年，目力所及，我只看到两个行业享受到了极大的融资便利：

一是拿土地借钱的房地产，二是拿股权换钱的互联网。

现在这两行都享受不到资金优势了。

新宠儿是清洁能源、节能环保、碳减排技术三大领域，可以拿碳排放指标借钱。

为了配合碳中和战略，央妈专门给这三大行业开小灶，定向输送「碳货币」。

你看，哪有什么企业的时代，只有时代对企业的馈赠。

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