奶一口地产股

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贴一下景顺长城基金经理韩文强在年报中对地产股的判断，我个人非常同意。

以下是韩文强的观点：

我想说明一下地产的逻辑。

首先中央在经济工作会的表态是地产平稳健康发展。

所谓的三道红线和贷款集中制等等政策，都是为了行业平稳发展，在政策上限制行业的野蛮发展。

这让行业里面想挣快钱的机会没有了，会让很多浑水摸鱼赚快钱的资本退出这个行业，从而实现供给侧改革。

其次，这个行业和白酒一样，都是总量见顶集中度不断向头部企业提升的过程。如果我们到日本今天这样的老龄化水平对应的日本的新建住房水平，每年还是需要13亿平，这个行业不会消失。

第三，资本市场目前给地产龙头过去 10 年最低的估值，我认为是错的。

因为行业龙头在这几年行业没有增长的时候还有15左右的增速。

对于一个ROE 20%增速15%的公司，给到1倍 pb，几乎就是认为这个公司是强周期，而且目前是周期顶点，未来必然大幅下滑。

如果龙头公司发生大幅下滑，地产整个行业的下滑幅度必然更大，这种情况下可预见中国经济必然经历大萧条。

这也是中央反复提地产要健康平稳的原因。

如果中国经济大萧条，很多现在估值在历史最高的核心资产，都会受到显著的影响。

所以，要么地产的估值是错的，要么白酒的估值是错的。

第四，我想聊聊企业的生死定价。

在股票市场更多是趋势追逐的结果，市场短期是投票器，长期才是称重机。而债券市场的定价更能说明一个企业会不会死。

比如我们可以看到出问题的一些企业在债券市场的债券收益率高达 50%甚至更高，但是地产龙头的债券利率仅比国债高 30-40个bp。

债券市场的定价足够说明地产龙头的安全性。

所以，我们对地产板块的理解，就是市场在追逐快钱时阶段性抛弃的慢钱。而这种抛弃给了一个本来市场已经风险收益整体很低的时候的投资机会。

我们相信在以核心资产的快钱牛市结束后，犹如 2016 和 2017 一样，资金会再度随着趋势拥抱这些低估值资产， 并且再次拥抱出泡沫。

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说白了，地产股目前所经历的就是一场类似于2016年的供给侧改革，跟白酒、钢铁、煤炭没什么区别。即总量见顶的同时，行业向头部集中。 这些行业的龙头公司在供给侧改革的表现如何，大家也都清楚。

其实地产公司也符合张坤选股的一个思路，即供给端强限制的格局。行业需求长期存在且还能增长，玩家数量又相对固定，这就是值得投资的机会。

像融创这样依靠杠杆在几年时间快速成长为头部的黑马选手已经不可能再有了。

对地产的讨论就像高考作文，人人都可以说上两句，这种情况下我们更要有意屏蔽那些情绪化的噪音。

关于房地产需求是否会长期持续的质疑，我是这么看的：

第一，人口长期净流入的核心城市，需求一定长期存在。因为人是需求，土地是供给。我只认可核心城市符合主流审美的房子的金融属性。

第二，老龄化和少子化都是长期不可逆的趋势。但也要认识到，小家庭化趋势本身就会催生出更多的房产需求。

一个家庭有三套房子完全符合房住不炒的观念：

爹妈的养老电梯房

两口子的刚需房→改善房

给子女预留的学区房或者收租房

人性即天理，以上需求都是自然且合理的，钱包支撑得起，都算刚需。

是的，刚需从来不是你想住啥样的房子，而是你能买得起啥样的房子。

第三，存量市场的新陈代谢，更新换代。

城市始终会用更好的新产品去替换好地段的高楼龄老破小。

居住需求满足了，不意味着对好房子、大房子的需求也满足了。