一个地产子行业的黄金时代

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来深圳办点事，今天就简单写几句。

这是最近在券商研报中看到的一张信息量超大的神图，我在上面圈了5大重点，挨个说说：

① 1998年房改→2014年是房地产的黄金时代：地便宜、钱便宜、开发商大快干上，城市化率以每年2个点的速度推进。

那是70、80后家庭财富快速升值的时代，也是90后错过的红利。

②③从2015年开始，房地产进入白银时代：地贵，钱便宜，城市化率每年小1个点的速度，预计2030年达到70%的基本饱和水平，大城市吸纳了足够的人口，都市圈化基本成型。二线城市度过成长期，进入成熟期。

④房住不炒再怎么打压，房地产的自然需求依然能稳定提供每年14万方左右的成交量，这是所有房企的蛋糕，只不过规模效应强，销售管理效率高，融资能力强，融资成本低，去化速度快的龙头房企会不断吃下更多的蛋糕。想想地产股在未来10的格局变化。

⑤ 2050年，中国城市化率预计达到80%水平，城市圈格局彻底定型，人口迁徙基本完成，第一批九零后60岁高龄，退休成为最重要的事。

从这个角度想想，你老了以后希望在什么地方，住什么样的房子，需要什么样的养老，给后代留下什么样的资产。

长期视角下，很多眼前的纠结和迷茫都会迎刃而解。

⑥ 还有图片之外的信息：房地产经过这么多年发展积累下的存量市场，又孵化出一个新领域「泛物业」而且未来几年都会处于高增速的「黄金时代」。泛物业的增长空间来自开发商每年的竣工面积、土地储备、医院写字楼基建等公共资源的物业外包等等。

物业赛道集中在港股市场，根据已上市物业股披露的2020年半年报数据，这个行业在上半年实现了平均50%+的营收增速，

⑦复盘地产股从黄金时代→白银时代的股价走势，居然还有一段秘辛往事：

大部分地产股都在2008—2018年完成了10倍涨幅。

但是2015年以前的地产股用垃圾来形容一点也不过分。

比如万科，前7年基本就是横盘状态，直到宝能事件爆发才被价值发现。然而宝能还没捞到太多好处。

融创2015年之前烂的一批（上图绿色区域）保利也是如此，其它不一一列举了。

可以说，地产股在黄金时代的积累始终没有在股价上有所体现。2015年之前买地产股，如果没有闷头囤货并长期持有，收益会很差劲。