{
  "id": "mianji-005_e05-一个技术派买房者的自-ca370abd5c",
  "slug": "mianji-005_e05-一个技术派买房者的自-ca370abd5c",
  "source": "播客《面基》",
  "source_key": "mianji",
  "kind": "podcast",
  "title": "005_E05.一个技术派买房者的自白",
  "date": null,
  "excerpt": "005_E05.一个技术派买房者的自白 [厚望] 大家好,欢迎来到面基。本期我们请到了一个,我觉得是我去年发现的保障博主。基本上认识他之后,只要有房产问题叫不准的话,一定会去请教他。他的公众号叫趋势动物,我们一般都叫他Nick。Nick可以跟大家介绍一下,打个招呼。 [Nick@公众号 「趋势动物」] 大家好,我是Nick。面基的朋友们,大家好。 [厚望] ",
  "markdown": "# 005_E05.一个技术派买房者的自白\n\n[厚望] 大家好,欢迎来到面基。本期我们请到了一个,我觉得是我去年发现的保障博主。基本上认识他之后,只要有房产问题叫不准的话,一定会去请教他。他的公众号叫趋势动物,我们一般都叫他Nick。Nick可以跟大家介绍一下,打个招呼。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 大家好,我是Nick。面基的朋友们,大家好。\n\n[厚望] 我觉得我有必要为这一期再开一个场,因为我相信很多人现在对房子是不想听的,或者我怕本期节目会让一部分的听众不开心,所以说我想先铺垫一段开场白。这个开场白大意就是说,我深知很多人对房子是有很强烈的抵触情绪,因为当一种资产的价格已经高到让你无法忍受或者无法理解的时候,其实你在面对房价,肯定会有一种本能的挫败感,尤其是年轻人。那这种挫败感又会倒逼你去贬低,去骂这个事物。甚至房地产这个话题本身已经成了阶层教化的一个抓手,那对此我也是特别反感的。理性的讲,就是说对待房子这件事,现在摆在大家面前就两条路,一种就是你干脆不参与这场游戏,那代价有几个。第一个就是你肯定要长期的租房,那一二线城市它的租售比普遍低于2%,2%这个水平呢它也低于低风险理财的回报。\n\n[厚望] 所以从这个角度看,租房是划算的,也是更自由的。那我尤其推荐的一种租房方式就是在租在公司附近,这样你可以有效地提高你这个在打拼阶段的幸福感还有效率。那第二个代价就是说,至此房租成了你一笔必要支出,而且是伴随终生的。那这里边就又有两个问题,第一个就是安全感的缺失,因为毕竟房子不是你的对吧。另一方面就是安全感对年轻人来说,又是大家都很渴望的一种体验,但可能如果你长期租房的话,这个体验一定是不分缺失的。那第二个代价就是,如果你要真的要终身去租房的话,一定要做好预算,因为退休工资肯定是不如你上班阶段的工资的,但是房租不会降低。这也是我们在讨论养老金的时候经常提到,就是替代率这个概念。那高房租是老后破产或者老后贫困的一个重要的源头之一。\n\n[厚望] 第三个代价就是,如果你不买房的话,不参与这个游戏的话,你必然要面对巨大的社会共识,那房子是社会评判你的一个标志,尤其在互联市场。那以上三种代价,如果你能考虑清楚的话,其实是可以退出这个游戏的。那如果我现在,比如说我人在那个低线城市打拼,我肯定是不会再参与买房这个游戏了。那第二条路就是说,我还是要买的,我还是愿意去参与这个游戏的。那既然要玩,那我们就得抛弃掉这个世界应该是怎样的观念,而去理解这套游戏的规则。那只有这样我们才能更好的参与其中。我想找NIC来录这期播客的一个最大的出发点,就是还想参与这个游戏的读者,提供一些建议和思路。但是呢,我录这个开场白是不太想去承担大家对房子的那些情绪。因为说白了,你骂也没什么用,要不然就不玩,要玩的话,咱就好好把这套规则摸透,\n\n[厚望] 然后更好的去指导自己的投资,那尽量让自己的买的房子能保值,或者是更影响的情况下,它能升值。对,这就是本期节目的我的立场。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 然后,你这段生命非常非常重要,其实我也想申明一下,我觉得我跟你看法是一样的,就是说,就是你可以不玩,你想得很清楚,我非常尊重。但如果你玩的话,那么,因为我是专门做,我其实不鼓励一个普通人去做房地产投资职业这件事情。因为这本身就是一个风险非常大的这个投资的事项,而且我也不看好这个大类资产未来长期的beta。所以我不鼓励大家去炒房,但是如果大家要买房,那我是专门作为职业是研究这件事,研究了五年。我其实并没有把握完全正确,事实上我还做过很多次错的投资,但是我觉得我可以把我看到的一些研究的规律跟大家做个分享,这样可能可以帮助你在买房的选时机,还有这个选筹码上,我觉得可能可以帮助你获得一个比较舒服的旧体验。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 但是我还是要免责声明说,我这个我的观点,我怎么说的我就会怎么做,但是不保证我说的是对的。\n\n[厚望] 你介绍一下你的过往经历呗。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我最早是在房地产公司工作嘛,我因为去跳槽去基金公司之后,离开房地产业,所以想通过写个公众号的方式来,来让自己换一个形式来浸泡在这个市场,去观察这个市场的变化,和包括自己的一些投资的逻辑。这是我开这个公众号的出行。其实我其实是有点担心跟那个面积的听众交流的,因为我非常了解就是,其实大众里面有相当一部分人对于炒房这件事情是非常的抵触的。我想跟大家交代一个背景,就是我的本科和硕士吧,学的是建筑设计和城市规划,其实我自认为觉得是一个很理想主义的一个事业。因为建筑设计本身是造型设计嘛,然后城市规划是为这个,我们学社会学经济学,为社会公平服务。但是当我这个毕业之后进入房地产,尤其是房地产投资部,基本上每一个人在考虑的问题都是,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 就是如何帮这个企业买对地,然后这个在开盘的时候能够最大化收益。所以这就没办法,就是成为我的本职工作。然后一开始我其实也很抵触,就大家聊炒房,甚至休于谈房,就是自己的这个买房经验。但是慢慢的可能是被这个系统,这个体系叫化了。所以当身边所有的同事和这个环境都在聊,这些城市的趋势,包括哪里的房价的涨幅是最大的,如何去这个高特地稀。那我觉得这个就已经变成我本人的事业了。大家可以把我理解为一个客观的看待这个房地产市场,然后客观的做研究的这样的一个人设上。因为事实上我也不会做任何的带货,就在公众号上,就是我自己去看待这个市场,然后研究这个市场的一个场地,大概是这样。\n\n[厚望] 你在房地产公司干了几年大概?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我是16年,从本科毕业就开始实习,当时在北京融创福利都干过。然后后来来上海去会投资部,大概做了三四年。所以差不多四到五年的房地产的投资经历,就投资部的这个拿地经历。后来就到了21年之后,来到了量化基金。\n\n[厚望] 相信说就是不在房地产行业了,然后想通过这个公众号继续保持自己这个在一线的感觉,对吧?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,因为21年,其实现在回看21年是一个房地产的大顶嘛,就是一个高点。所有的房地产企业,包括房地产市场,都是在22年有大幅的回撤崩坏的。所以那个时候自己也跟投啊,包括理财,买了一些这个跟房子有关的资产。就是因为仓务比较重,所以也想看一看这个市场到底怎么变化。所以才写这个公众号这件事情。\n\n[厚望] 那你其实你这个跳槽也算一次很成功的跳船了。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 算是,但其实我酝酿了很久,因为我其实不是传统的那种房企的这个工作内容,我是有点偏数据类的。我在房地产公司就还挺另类,大家都觉得我是一个程序员嘛,我每天写代码。然后我们的本职工作是说看全国各个城市的趋势,然后看哪些地方适合。因为每个城市的周期不一样,它是就是有些城市可能在涨的时候,别的城市在跌。所以就是我会收集大量的市场行情数据,什么成交库存这些东西。然后去研究,在合适的时间去做合适的城市,帮企业做这个收益最大化。所以当时我的主要的工作是写代码,通过数据的爬虫,包括这个清洗,分析,得到自己的结论。因为我大学其实也学了一些数据科学,所以这件事情我干的不算太累。\n\n[厚望] 帮房企去做战略,然后做规划,去拿地这些工作里边数据的成分多吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 其实是大量的数据,你想我自己在上海工作嘛,那每个城市的行情它本身就是一个数据嘛,就是价和量的这个关系。然后还有大量的一些基本面的数据,像城市人口啊,经济啊,库存这些。其实你需要一个有点像交易系统的东西,去帮你识别出机会和风险。\n\n[厚望] 其实我第一次发现你的时候,我就立刻意识到了,就你确实是一个异类。因为房圈的大V也好,自媒体也好,其实我也是看过,观察过不少。但是确实是像你这么,因为本身可能大家的那个出发点也不一样,可能大家,大部分人都是,比如说我是想去长池,可能像买了一只城市的股票这个思路。然后当然还带着很大的那个自住的使用价值去看待房子这个事。但我就第一次发现,第一个就是好像我没看到过关于房产数据有做的像你这么好的号。第二个就是你是完全用趋势的思路去看待买房这个事。然后这两点巨大的差异让我立刻意识到直接就挖到宝了,所以我立刻就勾搭上联系上你了,对。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,其实就是大部分人买房,包括我之前也就是买完就忘嘛,对吧,就其实首先是自住为主。买完就忘了,可能过了十年发现房子实在住不下去了,再换。大部分人其实是这样的,我家其实也是,我家就是去年才换房了,然后换之前是一个特别破的那种老城中心的一个富士楼,也是属于就是过时的。但是我觉得这是非常可以理解的嘛,因为我接触了房地产这个投资这个事情,然后让我看到这个数据的就是行情的弹性是非常大的。因为就像我经常看你的知识星球,你会说其实房地产包括股票其实都是QE,就是货币现象,对吧,然后货币的弹性是相当大的。包括这个预期的弹性,大家的对于房地产这件事的看法,包括政策的弹性也是相当大的。我就意识到一个就是这里面一个巨大的一个变量就是周期,我的所有的投资逻辑包括对房地产的看法其实是来自于周期的。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 当我发现这个房地产它并不是一路漫长牛上涨的,它是可能暴力上涨两三年,然后可能长期横盘个三四年这样。它比如说以三到四年或者七年的一个周期来看,它不是有序波动的,它是表面看上去非常的不温和。我不知道你有这种感觉吗?你就拿北京为例嘛。其实一五到一六年,北京是比较暴力上涨的。\n\n[厚望] 是的,我是亲身经历过这段,然后在当时也是没钱,所以说就是眼巴巴的望着,而且当时也是那时候还在租房,然后我房东想把这套房子给卖掉,他就把我赶出来了。那次也是,本来我来北京,就是每一个人到大城市的可能头半年,头一年都是必然要吃苦的。那个时候呢,我已经把那个苦吃过了,然后我刚刚有一点落脚的感觉,然后又被很快的赶出来了,就那次真的还挺伤到我的,以至于因为他一六年就卖了。然后我当时真的恨透了那个房东,就是我觉得是被知尊心被伤到了,然后以至于一七年的糕点的时候,我还给他发了个短信,我说你卖早了吧。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] OK,那你被伤到的最后的就给你带来的烙印是什么?就是你是一定要买房还是说?\n\n[厚望] 对,就是在大概在19年之前,我是14年毕业的,比你早两年,然后大概在19年之前,我一直都是,矫情点说,叫超配房产嘛,就只要是有点钱,可能有一些积蓄,隔一段时间就会被掏空,因为就去买房了。对,基本上就在北京吗?没有,我最早的一套买,当时是想买在杭州的,然后,但是我好像脑子有炮,因为我当时去泰国玩,然后我第一套房子是买在了普吉岛,然后第二套大概在17年,17年初吧,16年底17年初,就是房贷利率85折买在了重庆,然后后来是北京,对,大概,一直到19年左右,我就突然意识到,就是房子不能,在配了,或者撑死在做置换,不可能再去持有更多了,然后,有意识地往,慢慢往,股票和基金这类上去转,对。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 嗯,嗯,我发现就是,每个人对房地产看法,都有一个转变的那个拐点,有个trigger,就比如说你是被伤到了,对吧,我是加入了一个,这个,我那时候觉得挺恶心的一个,一个部门,就天天聊投资的,但是现在看就很正常吧,就是发现每个人都有这样的一个trigger,就没有人就是从大学毕业就说我要,我要炒房,或者我要买房子什么的,对吧。\n\n[厚望] 是的,是的,然后聂兄有句话我特别喜欢,莫谈多空,耽误赚钱,那其实现实里边,大家对房子也可以分为两派,一类就是像尼克你这种在一线的从业者,然后成天泡在里面,而且大家确实是在用真金白银的去投票,去买房,那另一类就是证监网友,然后看客,但是我前面的开场白也说了,我能理解大家的这种情绪,但是网上确实会,你能看到极其多的情绪激动的,多角度的,旁针博引的,去论证房子,还有房价这件事,那我相信如果我不做那个开场白,可能本期播客的评论区也会被相关的类似的评论贡献,对,那所以我上来可能要问那个一个很糟糕的,很宽泛的问题,就是,我相信你一定是拿房子当资产的,我的立场也是这样的,对,我想问问你是具体怎么看待买房,还有房子这件事,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我其实不止写公众号,我在知乎小公书上也会就是并发一些这个观点嘛,然后其实在大众平台上,尤其是不是我私欲的这个池子里面,我会经常被骂,我觉得这个,就大家对于房子产的观点是取决于它的立场的,可能重仓或者是职业完这个房子产的人,他就会特别对房子产这件事情感兴趣,因为事实上在过去的20年,没有什么生意是比买房更赚钱的,这是过去至少是21年之前的一个规律,但是我相信未来这件事情,就这个大类资产的Veta会越来越小,所以我觉得对于自住来,自住的普通人来说,我觉得把自住这个需求解决干净,解决完美就好,比如说你的时机,买房的时机是要追高,还是说在一个启动的前期买入,然后你的选筹是不是自己舒服的板块,是不是舒服的位置,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 包括自己的户型是不是一步到位解决自己的问题,包括自己到底要隔多久的周期换房,提升自己的幸福感,我觉得大部分人应该去关注后面这件事情,这件事情其实也有大量的方好论去指引大家做对这次决策。\n\n[厚望] 关于你刚才说房地产这个大类房子作为一个大类资产,它的Veta涨幅一定是会越来越低的,咱就拿上一轮来说吧,你有没有统计过这个Veta的涨幅?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 有一个大致的数据是,其实房地产是七年一个大周期,我们如果从98年房改到现在不到25年的时间吧,其实能看到模糊的大概有四到五个周期,从98年到03年是第一个,03到07是第二个,然后是08到14,然后是15到22吧,然后2023我认为我们在一个新的周期的起点。\n\n[厚望] 就是第五轮困松周期的起点。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,这个周期是可以通过各种宏观数据,你可以看到这个周期的形态,无论你看库存还是看存交量,包括看房价的同环比,你能很明显地看到这个周期它是存在的。当然你在七年周期里面把这个周期内部去打开,它这个线形就会变得很乱,但是在大的结构上它是七年一个周期的,我们可以看到之前几次就房价比较大的爆炸性上涨的那么几年,分别是03-04是一次,然后08-09那次四万亿是一次,然后15-16我们叫区库存周期,15-16之后到现在其实就没有像样的大周期了。\n\n[厚望] 其实15-16那轮应该是前五股人大概率也是后五来者的,它的贝塔涨幅,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对吗?对,15-16我有个数据,深圳在15年的单年的涨幅,就是整个深圳的大盘上涨了73%,大家可能不知道有没有概念,就是一个城市的整体涨幅,包括了老破小啊,什么各种楼林私心,包括桶楼这个板楼,不管是好的差的,它的均值是73%,\n\n[厚望] 这个大盘就是我们刚才提到的贝塔涨幅,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对吧?对,就是这个环境变量嘛,那么深圳在15年就涨了73%,16年好像继续上涨了10%,具体不记得了,就整个大盘在15-16年是翻倍的,那对于个别的小区来看,可能就是两倍到三倍,在未来的15-16,北京上海深圳市龙头嘛,那么到了17-18,整个三四线,墙二线,包括一些东北西北的各个城市,开始轮动的把这个涨幅完成了,就可能这个涨幅的发生次序有先后,但基本上是所有的城市都完全就涨幅,所以15-16那一轮的大周期开始之后,整个贝塔是相当大的,就基本上全国都翻倍了,\n\n[厚望] 然后一线是最先启动的,然后可能到18年左右是轮到二线的高峰,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,最早是15年的深圳,然后16年北上广就启动了,大部分的二线也启动了,到了17年,像东北西北沈阳那个时候,17年开始启动,对吧?你应该很清楚,包括陈宇就是西南,成都重庆是1718开始涨,包括西安,对吧?然后到了18年之后,三四线就开始起来了,然后到19年四五线,就是那些县城,包括更低线的一些城市就开始涨,所以基本上花了整个全国,花了大概四到五年的时间,从龙头到这个第二批次,第三批次,整个序列是完成了这个涨幅。\n\n[厚望] 你的思路跟别人还不太一样,因为趋势是你的思想纲硬的,可以这么说,对吧?比如说炒股你也是搞量化的,然后也是去做趋势这个思路,房地产你也打通了很多数据,搞了一套趋势的量价系统,对吧?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,你可以说趋势是我的思想纲硬,但这个跟我的经历有关了,就是我是因为被毒打过,所以才选择了趋势,我之前也是喜欢做高发低息,把我回归的,但是后来我就在一次经历了80%的禁止回撤之后,我就毅然决然决定选择趋势策略,因为这个策略可能一是最符合我对价格波动的理解,另外一个也比较符合我的性格。\n\n[厚望] 那个80%的回撤应该是股票的,对吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,我记得很清楚2020年的,我想想应该是10月附近吧,当时我自己在写代码,就是搞量化嘛,写代码,然后发明了一个回归策略,再加上一些弃权的一些BS模型,我就创造了一个年化收益率高达1万多少的一个模型,你知道吗?然后我整个人的状态就是你知道那个Toto Show House说的那个什么散户膜拜我,那个什么证监会调查我,机构针对我那种,我就感觉就是感觉自己就特别飘,然后我就经历了一个现在回头来看叫做塔勒布说的肥为效应,我经历了一个应该是一到两年一遇的一次极端行情,那次的行情就让我的整个净值回车80%,在短短的半个月时间之内,\n\n[厚望] 我可以这么理解吗,是一个小概率的高波动把你给害了?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,是一个极小概率发生的一个肥为风险,就是发生在了我这个策略上,就是我这个策略你可以理解为胜率非常高,90%的时间都赚钱,但是它的背面,就因为硬币总有正反两面嘛,它的背面就是它有一些针刺型的风险,\n\n[厚望] 你的杠杆大吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 虽然杠杆不大,但是波动率非常大,我那个时候本金大概,我记得就60万本金吧,也不算特别多,然后每天基本上赚个5到20万,那个时候就是我要通过散步来排解自己的那个飘的情绪,你知道吗?\n\n[厚望] 明白,你这个经历让我想起了,就是LTCM那个公司的败局,也是类似的结局,然后也是做的很棒的模型,但是最后还是输给了波动,而且也是完全意料之外的波动,但是其实普通人,大家去长期持有一套房子,大家赚的是什么钱呢?就是第一个是你城市配套升级的钱,第二个是高收入群体的人均可支配收入的提高,然后第三个是供需结构下,那房价它一定是作为一块吸货币水的这个海绵,它一定会享受货币效应的,那第四个,就是房贷在M2的作用下,它其实一直在贬值,那这四点共同构成了你去长期持有一套房子,最终能赚到的是这些钱,就它的周边配套在改善,老百姓或者你的客观上,你的接盘侠的收入在提高,然后呢大城市它的房从供地到产品供给它是都是稀缺的,\n\n[厚望] 它一定是小于需求的,那最后一点就是我们常说的钱变超票变毛了,那这四点是你买房的这个最终的收益来源,对,我觉得做趋势很好的一点是它能让你卖的更坚决,因为很多东西你拿久了那就有感情了,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得可以解释一下这里面的一个关键点就在于,我刚刚说的这个房价的,就这里面关键就是在于,确实就是长持你能赚到货币贬值,包括收入增加,但是你会发现这个增加,如果你把图画出来,你会发现它不是线性的,就比如说我看你在星球发了一张MEMR的那个货币,你会发现放水是一波一波的,有时候还收对吧,它也是有很明显的周期的,它这个弹性是相当大的,我们还记得21年那个收水的那种感觉,对吧,整个所有的行业在下行,然后今年我们其实最近半年已经感受到非常明显了,就是银行的无论是按揭贷款还是这个经营贷款都在相当宽泛的这个放钱出来,所以就是我为什么要做波段的原因是因为整个这个价格波动的弹性相当大,我只想做想更大的这个提高这个资产收益率,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 然后让主升浪发生的时候我在场,主升浪结束的时候我就撤退,就比如说五年的一个周期,我可能只做两年,然后剩下三年盘球我是不参与的,所以我这里面我觉得基于对周期和波动率的理解,我觉得趋势是一个非常好的参与楼市的一个办法,\n\n[厚望] 对应到买房上其实就是说你的这套方法落实到它最终的年化收益应该会更高一些,因为而且呢你相当于你买完贷款买完,你的还贷的周期是更短的,对吧?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,你本身贷款可能如果三千首付就是三倍杠杆嘛,现在其实两千首付五倍杠杆,那么那么你两年,如果快进快出的话,说两年好了,那么可能这个收益率要看什么程式了,就是一般一个主升浪的收益率通常在20%到30%的大盘嘛,然后如果你选举得当的话,差不多1.5到两倍的这个收益率可以达到,比如说北京如果未来两年上涨20%,那你如果选对小区可能收益率可以做到40%,但是这40%在两年内发生,但未来的三年可能还会横盘甚至阴跌,所以我自己做房产投资配置的一个方法就是参与这个主升浪的两年,剩下的三年就做,就可以去做别的城市的轮动,或者是做防御。\n\n[厚望] 我要diss你几个,也不能说diss,就是我要反驳你几个点,就是如果按照你的框架结合趋势,单纯的把房子看成一个投资标的,那如果是流动性极好的股票,这个是完全没问题的,但是如果是房子的话,你现实中实操下来肯定会有各种难度的,比如说不满五不为一的税费啊,然后你的流动性就确实能在你出手的时候能保证能卖掉吗,然后贷款的问题啊,ED的问题这些你有考虑过吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,这些都是现实的问题,也就是这些现实的问题构成了这个方法论吧,我们可以一个一说,比如说限售的问题,其实你知道很多城市是限售的,比如说我不知道北京打新要,北京是几年,我记得之前有个限制房政策是要交房之后限售三年,对吧?\n\n[厚望] 这个我不太清楚,然后重庆我是记得的,重庆是18年之后买的,要限售两年还是三年?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,重庆是限售两年,就是一般我们看一个城市的房价波动规律的话,一般周期是三到四年,一般是1.5年到两年的主升浪,然后两到三年的回调期,所以真正值得参与的其实是1.5到两年,所以超过两年限售的城市,我一般是不考虑的,就算这个城市是有机会,我也不会把它放在自己的城市池子里面,这是一个现实的问题,然后第二个就是贷款,贷款这个倒不是一个大问题,因为你会发现真正适合买房的时机呢,它的贷款利率都非常松,就好比现在,其实我个人觉得,这个必须要说免责声明,我个人觉得现在是全国买房的一个非常好的时间窗,\n\n[厚望] 这个后面我们会具体谈到这点,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,你会发现就是贷款松的时候,往往是你适合去建仓的时候,这个时候利率也低,然后这个首付比也低,包括银行对你的流水审核也非常松,\n\n[厚望] 关于这一点,我会把一个相关的图片放到shown notes里,就是关于美联储,就是有一个很有名的金句,就是不要和美联储对抗,那其实你放到中国,如果你是看待房子的话,我觉得这句话也是完全适用的,就是不要跟羊妈对抗,羊妈加,比如说房贷利率加点,羊妈不想让你买的时候,你就真的不要买,那羊妈房贷利率减点了,羊妈希望你买的时候,你就买,它一定是这个大周期的择时,一定是没问题的,对,这点我觉得特别有意思,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,就是其实听党的话是,虽然可以不开玩笑,这确实是跟党走准没错,还有一个就是你说的流动性的问题,其实流动性这个问题,我是这么理解的,只要你想卖是肯定能卖掉的,它无非就是价格,你可以把整个,比如说你想卖房的时候,整个小区它其实有卖一卖二卖三卖四,就你把那个挂牌价从低到高去挪一列嘛,你只要挂在卖一底下,你就一定会成交,这是一个很简单的问题,就比如说有最低有人挂400万,那你挂395万是一定能成交的,因为只要有人想买这个小区,一定是买你的,大部分小区基本上每个月成交套数都会,只要是一般一般就是中等规模小区,基本上都是三套以上,所以流动性其实不会有太大问题,只要你诚心想卖,\n\n[厚望] 你说我稍微可以牺牲一点让利,就是可以一定是可以换了流动性的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,因为我对这个问题的理解是,时机比价格重要,这什么意思呢,就是有点算命的感觉啊,你的出生年份比你的经历重要,\n\n[厚望] 这点我完全同意,time is everything,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,就是time is everything,就是整个城市的,有一个大盘的走势,这个大盘走势的价格的行情,就是它的势能,你如果在一个降价的过程中,时间就不是你的朋友,就是如果当下是一个正确的卖出时期,那么你与其挂着420万,在那等着它涨价,还不如现在当断则断,就把它卖掉,因为时间不是你的朋友,越到后面你的挂1的价格越低,而且还有可能会发生惨塌,所以我觉得时机是比什么都重要的,当买入的时候也是这样,我不会因为这个价格谈不拢,我就不买,我一定是按市价去买入,因为我觉得这个时机是对的,\n\n[厚望] 那税费呢,税费该交也就交了,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,税费其实是一个问题,如果中介费,有些城市就是不,有些像上海不买5税费很高嘛,有些城市买2之后税费就不高了,这也是对城市的一个筛选,比如说像北京和上海,其实就是因为限售和税费的问题,投机性就不是特别的好,所以你会发现历史上涨幅最大的,不会是北京和上海这样的城市,它都会是什么深圳啊,或者廊坊啊,甚至这个一些比较腰的天津郑州都有可能,\n\n[厚望] 而且深圳一般都是在每一轮房地产的上行周期里,就是因为金融高度市场化,所以深圳往往都是领头羊打头兵,对吧,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,在这轮上不一样,\n\n[厚望] 对,这轮深圳还处于在一个比较强调控的那个周期里边,这一轮你认为应该先看谁来定调,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我感觉这一轮我的观察下来,北京很有可能是这一轮全国的龙头,这个可能是不人,在一线城市里,对,不仅是在一线城市,在全国的这个范围里面,涨得最快,而且涨得最早的城市,很有可能就是北京,这里面有很多原因了,就是供需啊,政策,你会发现整个北京的产品有很多原因,比如说你会发现最近北京的产品力的迭代是相当惊人的,因为我觉得北京的居住品质应该在全国不算高的,就大家对于老房子的居住的容忍度是相当高的,但是最近的一些新的产品,他们其实价格跟那些老房子的差距并不大,但是他们在户型上,包括产品力上,车库啊,包括园区绿化,工区里面,它都有相当大的升级,我觉得这是一方面,另外就是北京的工地一直非常少,跟上海和深圳比,深圳和上海最近都在扩容,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 但北京一直是比较节制的,另外就是大家对北京的炒房预期也非常低,因为过去一直不是龙头嘛,那么北京其实大家的钢杆率都特别的低,我觉得作为长三角和珠三角的人去看北京都会觉得,这个城市房住不炒已经深入到每个人骨髓里,\n\n[厚望] 而且北京很多小区,它甚至还没有摸回2017年的那个高点,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,就是大家无论是这个预期也好,还是钢杆率也好,还是这个对于未来的这个看法都,这个共识都不算拥挤,所以降下来的环境反而会让这个行情走得更可持续,\n\n[厚望] 我拉回来一下,你相信趋势也一定意味着超强的纪律性,对吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,因为我这个人,我本人是特别差的一个交易员,我特别就是,我无法控制自己的贪,就是贪和那个恐惧。\n\n[厚望] 这就是我接下来想追问的问题,那你怎么解决贪的这个问题,因为我觉得不管是对房子也好,还是对股票也好,其实对他们来说贪都是一个新萌,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得有两方面吧,一个就是我会尽可能让自己泡在数据,基于数据得出的结论里,这也是我就是喜欢写代码的原因,因为数据是不会骗人的,不只是最近的一下行情的数据,而且包括这个行情在历史上,它之后的表现都可以给你作为一个很重要的参考,这是一方面。第二个就是在交易执行上,我尽量让,比如说我自己其实有个量化组合,这个量化组合我是完全不主观干预的,就计算计算出来是这个仓位是最佳仓位是什么,我就会让一个交易员,我专门请了一个交易员去跟踪这个持仓,就量化持仓,因为只要我一旦自己上手,我就会觉得这个我为什么不多买一点,然后现在这个大家情绪都很好,我能不能再加一点,就是我尽可能的不去碰执行这个端口。\n\n[厚望] 你现在在私募是做基金经理还是做?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我在一家外资自营做趋势策略,就做期货的那个CTA产品。\n\n[厚望] 接下来我们可能就更多的要去聊房子了,然后前面你也介绍了你的一些经历,我们播客有两个必问的问题,我现在就问出来吧,第一个就是你人生中的最低谷是什么时候,然后你人生中最值得一满的时候是什么阶段?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我刚刚其实已经说了那个投资的最低谷,就是人生如果说投资的话就应该就是,其实挺有意思的,就是正好是值得一满的顶点,就是我现在回看2020年就是愚昧之巅嘛,就是马上就迎来了暴击,然后其实也挺好,我现在总结出一个规律就是,亏得越早越好,因为亏得早亏得比较少嘛,而且自己那个时候学习动机比较强,而那个时候就是低谷到一个什么地步呢?每天就要看大量的投资类的书籍,在想到底什么样的策略才是有效的,所以当时也是通过一段阅读,就是大量的阅读,还有就是用代码在写回测嘛,因为我自己比较崇尚回测系统嘛,就是如果你有一个idea,那你把这个idea贯彻在过去十年,它的那个交易的结果会是什么样?如果OK的话那就是一个好策略,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 差不多半年到一年时间吧,就大量的去回测,然后看书找灵感,在这个过程中开始把趋势的信仰建立起来了。\n\n[厚望] 所以说那段看书的经历是真的有起到帮助来说,对你来说?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得至少是认认真真地想,应该如何做好交易,如何让持有体验更好,就是想这些事情吧,但我觉得投资是没有圣杯的,我到现在为止虽然我觉得房子和股票的交易记录我自己是挺满意的,但是也没有到那种20年的那种值得一满的那种感觉。\n\n[厚望] 酷,因为我觉得你这个还挺难得到的,因为很多人他比如他恐慌的时候,他会出于本能的大量的去摄入各种信息,让各种别人的观点,然后他也分不清到底是观点还是事实,让这些信息在自己脑子里面跑马圈地,但其实我觉得就这种状态并不能真正地去解决问题。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,交易让我学习嘛,其实就是这段学习经历就让我那个转行去了亮话,就因为我自己也对这个感兴趣,然后把这些交易系统趋势策略放在无论是股票期货还是房子做回测,我发现都还是不能讲说收益率特别高,但是我觉得这些都是一些投资上的好策略,可以让我正确地判断行情和做一些预测,所以我就我觉得亏得早是一个很好的经历,我觉得对于普通人来讲亏得越早越好,如果你很早的时候通过运气赚钱,那后面可能会跌得更凶,因为本质上还是一个认知的一个,就是你赚你认知内的钱嘛。\n\n[厚望] 我一直其实对自己做图挺有自信的,但是认识内科以后,你的图每每都让我感到自残行贿,然后信息密度大到有点炫技的意思了,所以我特别想直达请教你用什么做的图。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我其实也想跟你交流,我觉得你的图应该都是通过引用吧,还是说你也会做图,因为你的图都有一种你自创独有的风格。\n\n[厚望] 没有,那只是一个网站,那只是一个网站,就是我通过用那个网站,把一手数据导进去就行了。其实我从来都不用Exile这些去做的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得你的视觉传达确实非常优秀,就是包括文字,你的星球基本上是,我也加入很多星球,但是你的星球是,就是那么大段的文字,一眼就能扫清楚你的意思,包括那个图表,你会把一些重点圈起来做记号,我觉得整个阅读体验相当的舒适。\n\n[厚望] 你平时要接触读者比较多,我后来是明确意识到,大段文字它是有很高的,无论是阅读门槛,还是你阅读前,你知道这是一篇长文,其实你的心理门槛就已经立起来了,这是第一点。第二点就是我深刻意识到,你放一张图片,比如说圈上盐包里那些图,你给一个普通读者看,它还是不友好的,那为了降低这种不友好的门槛,我就必须得加一个说人话的小标题,然后我就必须得把这张图,我想突出给它什么的地方,我自己画一个线,把它编得更显眼一点,其实也就是帮它更快地抓住重点,然后让它更直白地告诉它,这张图到底是想跟你表达一个什么观点,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,所以我后面也学习了很多,就是一个包括说人话的小标题,包括一级二级的引导,然后让这个图表简单化,因为我最早是学数据科学的,就是在硕士的时候,选修了数据科学,然后用那个编程而言,因为我发现很多信息是没有办法用现成的,什么柱状图,现状图去描绘的,所以我比较喜欢就是自己用编程去把数据处理成信息量比较大的那种图,因为事实上我觉得最重要的一张图,我就存在那个就是相册里经常看,就是那张叫房地产全周期图,后面我发你也可以放在shownotes里,就是它描绘了06年到现在整个差不多小20年的所有城市的涨跌的规律,整个轮动的,\n\n[厚望] 是那张很长的柱状图吗,我记得,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 很长的一张柱状图,然后红绿表示涨跌,然后它的一个轮动,\n\n[厚望] 我也用过这个,我之前公众号里也直接也用过那张图,特别棒,我们这期的shownotes应该非常的干,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 会有很多很多张图,我觉得信息密度大并不是一个好事,我确实是要向你学习,就是把这个比较复杂的东西简单化,\n\n[厚望] 那刚才说到周期,然后我们收回房子,就是我们现在应该正处于第五轮房地产宽松周期的,偏早期,我觉得这点我们俩应该是能对齐的,你有反驳吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 没有反驳,我记得你讲了一个防鼓双牛的文章吗,对吧?\n\n[厚望] 对,包括其实这轮周期,我觉得其实22年就已经开始了,只不过后来被疫情打断了,然后在23年,我们才更加明显的去感受到了这轮周期的力量,然后我们可以先回顾一下过去四轮周期,然后再说说本轮周期有什么特点,其实关于前面的四轮周期,你刚才已经说了一部分了,比如它的时间跨度,然后以深圳为例,举了一下它的β涨幅和α涨幅这些,那我们可以再聊聊本轮,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我想先跟大家介绍一下,为什么我认为本轮周期,我们现在站在一个起点,有好几个维度可以说这件事情,我觉得第一个是,一个比较明显的是政策,就政策其实也是周期型的,比如说提出房住不炒,其实是18年19年,那个时候是刚刚15到17年,全国有一个轮动上涨,其实房价已经涨得,让大部分人很难接受了,那个时候提房住不炒,然后192021持续的打,对吧,三高红线,直到最近其实已经开始反转了,我们其实已经迈过了政策的底,然后现在是不断地宽松的,无论是行政调控还是金融调控,这是第一点,就是政策其实未来是助推楼市的,而且我判断未来一年之内,这个政策不会再收紧,这是第一个,第二个就是供需,供需其实未来也会反转,因为大家都知道去年房地产企业活得很不好,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 大家就是政府卖地卖得很少,卖地少会直接导致新房的量,推不出来,所以今年我相信北京已经有非常明显的感觉,就是市面上的新房很少,包括全国都是这个现象,23到24年整个市场的新房是不够,这个供应量是跟不上需求的,需要的,因为需求相对是没有什么弹性的,大家结婚生死每一年其实虽然说出生人口在断崖是下跌,但是基本上迈入刚需就30岁这个人口,每年是保持不变的,所以它的弹性是很小的,但供应的弹性是非常大的,所以今年的供需会反转,第三个就是预期,预期这个东西就是挺,在教育学上就是叫博弈嘛,你现在去问北京,无论是北京还是全国,大部分人你会在咖啡厅里听到说,大家就不想再买房了,很烦对吧,然后永远不想捧,甚至想提前还款,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 那么大部分人是这么说的,也是这么做的,那这个就其实到了博弈的一个拐点或者端点,就是当所有人都不买房的时候,就很容易出现一个编辑的一个转折,就是只要当90个人都不愿意买房的时候,那么很有可能,这其中有一个人愿意买房,这个房价的,就是它的整个价格博弈关系就会往上抬,这是一个预期的角度,就还有很多很多不同的角度,比如说库存,包括周期的那个形态学,还有很多角度可以去佐证这件事情,所以我个人是觉得,我们当下是站在一个,以七年为周期看,站在一个新的周期的底部,这个底部的含义就是说,可能在未来两年,我们不出意外的会看到一些涨幅比较大的城市,我觉得大家要抱有这样的一个心理预期,\n\n[厚望] 补充两点,因为你刚才说的让我一下想到两件事,就是你刚才说的那个预期的反转,其实如果我们单纯的去看大众情绪的话,它一定是一个因为看见他才相信的事,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,对,这也是我为什么觉得就是数据回测特别重要,就是大部分人做决策,其实是基于两点,第一个是过去一段时间我赚到钱了,所以我更开心我要加,或者是我邻居或者我朋友赚到钱了,我要加,无论是哪一种,它都是根据过去半年到一年的一个认知偏好,去决定未来的投资动作,但实际上如果你把整个这个行情去描绘在周期上看,这种思路非常危险,因为你不能用过去一年来描绘未来的行情,而是你要在过去同样周期魔术的那个相似点上去回顾未来的,去预测未来的变化,\n\n[厚望] 你之前还有一个比喻,我一直都记着,我觉得那个比喻特别好,如果说周期是一台精密运转的仪器,那那个大众情绪就是这个仪器里边最重要的一个齿轮,对,所以说如果你想去做,个人想去做逆向,一定是得与大众为敌的,因为你需要去更早一步的脱离那个未然成风的大众情绪,然后去做自己独立的判断,这样才行,那如果你跟大伙一样是因为看见才相信的话,那说白了就是杨群了,那杨群其实是周期的力量,然后这是我刚才听你说的那段话的第一个想法,第二个想法是想提醒大家一下,如果你去复盘过往的几轮房地产周期,你很深刻的意识到就这个事它是一个关门打狗的事,就是如果比如说如果现在房子开始复苏,然后进入过热,那未来类似于2017年初的那一波一线楼市的强力的调控一定会到来的,\n\n[厚望] 就是我现在刺激是为了让你从萧条到复苏到过热,但是一旦你过热了,那政策一定会关门打狗,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 嗯,一定会去调控,但是你也可以反向理解为,呃,你打完狗一定会开门,就是,就是它其实,就政策它是为了抵御波动的,它不是为了去促进这个波动率的,\n\n[厚望] 那现在我们是在处于一个复苏起点,那到关门打狗那个窗口期的关闭,那这段时间就是大家可以有所操作的空间,对,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 可以去发挥的,可以去参与的一段一段比较舒服的拥抱风险资产的一段时间,\n\n[厚望] 是的,也是我们这期播客想聊的,我有个问题啊,就是如果每个家庭只能持有两套房,其实这个假设也是符合很多大城市,它的那个调供框架,限购框架的,那如果用这个限制条件去卡,你怎么,你会怎么配置这两套房?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 如果一个家庭只有两套房,我觉得两套都会为自助服务会更好吧,我自己觉得是,我觉得超过两套房的家庭的资产配置,才需要去配置房地产,甚至都不用异抵,可能大部分城市一个家庭如果有三口人,那这个名额完全可以买两套,两到三套房,我觉得两套房就是用来自住,当然我对自住的理解是,我觉得每六到七年要换一个自住的房子,我觉得这种情分是非常有意义的,因为基本上可能北京不明显了,大部分的二线城市其实最近十到二十年吧,经历了市中心的至少两次转移,比如说我老家是南昌的,就是最早从东湖区转移到鸿骨滩,再转移到九龙湖,整个市政府省政府都在办,那么我觉得以六年到七年一个周期,也是一个产品的迭代周期,就是你每过六到七年去把自己的自住的房子,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 置换到更接近市中心,更接近产业,或者更接近景观资源,或者学区这样的相对好的,对,你要跟着这个趋势去轮动自己的资产,否则它就会被政府的这个新概念,新故事去剥夺掉这个流动性,就像你说的,其实各行各业都是这样吧,政府也在不断地去打造新的主题,新的风格,新的区域,这样会稀释掉那些老区的流动性啊,包括价值,所以我觉得自己的助甲配置也要滚动起来,\n\n[厚望] 如果我想把置换和这个龙石周期结合起来,那你觉得置换是在什么时候比较好?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 置换肯定是卖差的,卖好的,或者是卖这个差的风格,卖好的风格,差的区域,换好的区域,那我觉得这个置换动作在任何时候都应该去做的,因为好的东西它的alpha,在长期看一定能跑赢差的东西,所以置换是不择时的,这我经常说这句话,叫置换不择时,但是在置换的体验上来看,横盘期的置换会让你更舒服一些,如果是快涨期间,你基本上先卖后买这件事的踏空风险就比较大,其实现在对于大部分家庭来讲,我觉得置换的风险就挺大的,比如说你在当下先卖,可能三到六个月之后,因为你卖也需要一个过程嘛,然后买可能还要看房,这三到六个月你可能会错过整个北京的一段,一小段beta,这个有可能会让你的心态很差,就你可能会发现你卖完就涨了百分十二十,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 那你可能就想再等一等回落,但有可能会踏空,所以我觉得还有一种比较好的置换方法,但这个就会比较更职业一点,就是用一种金融方法,比如说先获得一笔贷款先买,然后买好之后再去卖掉差的,对于现在这样的一个复苏周期的置换策略,我觉得这是一个比较好的选择,\n\n[厚望] 因为先买是买的还没涨的比较便宜的,后卖是beta来了能拿到一个更高价,对吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,当然这个是需要你对这个周期的理解是有一定信仰的,就是你要非常相信未来是复苏周期才可以做这件事情。\n\n[厚望] 然后那比如说北伦你更看好什么类型的盘,或者什么类型的产品?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得未来涨幅会相对大一些的盘符合这么几个特点,因为我觉得2020年之后整个人区的变化,就是大家对人区的这个预期发生了很多变化,比如说之前大家其实很喜欢cbd,对吧?但现在大家喜欢住在景观公园旁边,包括原来这个都要学去房,现在也要,但是好像没有那么重要,我个人觉得从纯粹从保质增值的角度,有这么几种房子会穿越周期,然后跑出比较好的超额收益,也就是alpha,第一种就是它的产品力是跨时代的,或者说它是相对于老的产品迭代了好几轮的,就我们先不说什么中央空调地暖这些基础的配置,比如说它的人车分流,包括它的地库有没有大堂,工区立面是铝板还是外化石材,干化石材,然后它的小区的园林的绿化绿,包括绿化层次是不是很新,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 包括它的户型,能不能做出横厅,因为现在大面宽的横厅非常流行,像北京这样的户型是非常少的,因为大家更多地追求卧室潮南,但其实现在有一些新的人居上的趋势,所以我觉得一类是这种产品的迭代,你说,\n\n[厚望] 你刚才这点总结下来,说白了,这就是新房或者次新吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,就是我觉得次新房在目前是一个非常好的一个Alpha的特点,大家其实感觉都很很相似嘛,就是不缺房子,但是特别缺好房子,尤其是2020年,大家经历了这段时间之后,我觉得大家对于好房子的理解,跟之前有非常多的不一样,大家现在其实风格也更喜欢行中式,对吧,就是包括铝板里面,包括这个电梯入户,包括那个地库大堂这些,我另外看好的一类房子呢,是在液态上是户型比较紧凑的三房和四房,\n\n[厚望] 户型紧凑的三房四房的前台词,就是它功能足够,但是呢,它总价会更友好一些,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,就是它的性价比会比较高,其实你看过去两波婴儿潮是发生在60年代和90年代,然后现在其实大部分市场上的买房需求有两类,一种是刚结婚的90前后,就是80后到90后,这个区间刚结婚包括生孩子的特别多,还有一类就是要即将退休的60后,这两波人群是现在买房的一个主地人群,所以就是我觉得针对这两个人群,一种是比较偏移居的改善,就是远离CVD,远离学区域,远离地铁,这种纯改善的产品,还有一类就是这种新的新夫妇的这种都市白领,我觉得他们会追求一种互相比较紧凑的,性价比比较高的三房和四房,\n\n[厚望] 明白,这就是你心中,这一波可能在未来更持有更有价值的这个特点,对吧,就是你公众号里所谓的符合龙头的货,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,就说龙头有点,\n\n[厚望] 我第四两点啊,比如说你刚才说的那第一类房子,其实我听下来,我觉得想在一线城市落地有两个问题,要不然呢,太少了,要不然呢就是太贵了,尤其是在北京可能类似供给的五环内的大概率,四环内的大概率你是买不起的,有普通人,然后呢,买得起呢肯定有比较偏,然后在二线城市应该类似的供给还是能找到,还是有挺多可选的,对吧,那这种的,如果我真的想按照你这个建议去买的话,你有什么,就是面对这些困难,你有什么建议吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得打个比喻你就很好理解,就是你可以理解为未来大家人居是有一些风格和主题的,就有点像股票里面什么挨着一带一路啊,或者一些这个新能源啊,它也是一些主题,是未来几年资本会比较喜欢的方向,就我们转换成房产的预言就是说,大家对于宜居有一些美好的愿景,这些愿景可以总结成几个主题和风格,或者讲热点,那么一个房子它越接近这些热点,就它所包含的热点越多,它就应该是更高价值的,它未来的穿越周期的能力就越强,因为它的可替代性就差,所以你可以不去选那种完美的,就是12变形战士,但是如果你可以理解为,如果它的绿化有层次加分,如果它是干挂式材加分,如果它是这个弧线造型,或者这个电梯直接入户加分,包括它如果有景观资源做配套,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 它加分,就我觉得你可以把这个符合龙头的这个一些特征,这些因子去套在你你想选择标的的那个范围上,因为很多时候买贵的你卖的也贵,而且它的涨幅往往是越贵的涨幅越大,这是一个很明显的特点,\n\n[厚望] 你刚才说的第二点,然后你提到就是现在买房的主力就两类人,第一类人就是即将开始步入退休的60后,另外一类就是80或者85到90这一波婴儿潮,那退休那边我们不谈啊,婴儿潮的这批购房人,我觉得大家普遍都有一个应约数,就是我的总价是有限的,那问题来了,就假如说我是一个偏刚需的,那或者是刚改,那我可能大概率时刻要面临一个二选一,就是配套地段和产品力很可能是冲突的,那特点我也说了,它是一个85后到90后这批还在打拼的,职场为重的当打之年的人,这两点你会怎么选,或者说不太可能兼容,需要做一些偏向的话,你会偏产品力还是会偏地段?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 明白你的意思,就是地段还是产品,对吧?对。这两个肯定都非常重要,这两个你可以理解为两个因子,它在不同时代特点是完全不一样的,因为过去三年其实是整个经济下,不断下行的过程,你会发现地段提供的超额溢价越来越低了,就反而这三年是产品大幅跑银,但是我个人觉得未来三年到不一定是这样,看你怎么看经济了,我个人是觉得今年可能经济还会比较软,但是从明年到后年开始,整个经济周期又会进入上升,可能经济会越来越活跃,那那个时候可能产业CVD地铁又重新变得重要,所以我觉得根据你对经济美临时钟的理解吧,我觉得不同的风格在不同时代是有不同偏好的,我只能说事实上看过去三年是产品跑银的,但未来三年我倒觉得地段这件事越来越重要,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 但是这个地段也要看是,你也要判断这个真正的产业配套区的核心区在哪,因为这些新兴的产业你其实现在还看不清楚嘛,你其实不知道未来是新人员还是互联网或者是什么,所以其实这里的判断还是有风险,包括未来对居家办公的进程到底有多快,是所有人都居家了,那么我觉得核心产业的地段就不重要了,这些都是风险,我个人是觉得这两个肯定是没有办法均衡的,但是在未来两年的时间可能是打个平手的状态。\n\n[厚望] 我还要再追问一个也是大家会很普遍的问题,其实你抽空你也会去各个城市去扫盘,对吧,那如何识别出一个城市的强势板块?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 其实扫盘这个词我要求证一下,我们叫彩盘,扫盘就像扫货你知道吗,就是楼市里面很多庄家,对对对,扫盘就很吓人了,你说扫盘就你是庄,然后把所有挂牌全部扫掉,然后拉涨这种,我们一般叫彩盘,对,彩盘的话,我其实是这样的,我一般,因为我是做异地投资的嘛,我一般去的城市是我纯粹把房产作为配置的一个城市,那基本上是会去看这个城市里面,单价最贵,总价最高,大家这个就是所有人都认可的这样的一个区域和几个标的,这样做的目的是我可以快速的了解当地的风土人情,就每个城市的偏好是不一样的,比如说有的城市它的,比如在重庆吧,大家湖的资源特别稀缺,就大家都喜欢看湖,而且整个重庆山地对于那种平地的小区域,大家是非常愿意给议价的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 然后大家对于那种就是本地人叫这个就是闲市嘛,比较这个躺平的那种,就是不看街的,没有噪音的这样的一些地形的一些楼王,它的议价是非常大的,所以你看这些最好的小区就单价最贵的,你就知道本地人的一个预期是什么,就像我们刚刚聊的就是,就这个城市它的那个主题和热点是什么,这样你就不容易犯错,因为我觉得异地投资最容易犯错的是,比如说你长期在北京,然后你去重庆你会发现哇这个产品特别好,但实际上整个重庆的新房产品都非常好,但是他们追求的点跟北京人追求的点可能不一样,所以就是去一个地方彩盘,先看它的最好的单价最高的盘,让你对这个大家的预期和风格有个共识,然后带着这些共识去找一些相对比较刚需改善,就是我刚看好的那些紧凑的三房四房,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 可能不是完美的,但是价格性价比比较高的一些流通盘吧,成交量比较大的流通盘,\n\n[厚望] 那彩盘要注意哪些事项,或者说说如何彩盘更高效,因为我相信在这一轮周期来临的时候,彩盘肯定是大家都要去做个动作嘛,基于这方面想让你给一些建议,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我知道,跟大家推荐一个好用的工具吧,后面放在shownotes,就是叫二维地图,其实百度地图也可以,就是所有带卫星图的地图,然后可以做标注的那种小工具,可以做标注的地图,大家去下一个,去彩盘之前,因为大部分人彩盘就直接加个中介,就去看了嘛,但其实你,如果你直接去看的话,很容易陷入那个细节,其实应该自上而下的,先把整个这个区域,所有的地点站,包括关键性的POI,比如说医院啊,学区啊,包括你关注的一些产业,它的位置,全部在图上标出来,然后把这个,整个这个片区尽可能,把所有的小区都标注出来,就比如说你想买次星盘,比如10年以后的盘,那你把可能有15个盘,你把15个盘全部找出来,在地图上标好,你这样就不会错漏任何一个小区,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 然后你在链加里,把这些挂牌架都关注,把这些小区都订阅上,这样它的行情波动,包括这个价格高低,你都能看得很清楚,然后你带着这个宏观的认知,再去采盘,因为从,就是买房这件事,它的那个增值收益也是有排序的,就有点像人这个一命二云三风水嘛,其实你买好一个房子,最重要的是时机,其次是城市,第三是板块,最不重要的,才是什么细节,就是项目的这个,什么集体几户啊,包括这个装修如何啊,或者这个业主怎么样,好不好说话,这些都是非常细节的,就大家一定要从自上而下,从宏观到围观去采盘,这样会高效很多,\n\n[厚望] 然后我这里面做一个补充,就是我说一下我自己的经验,然后我觉得可以跟Nick的刚才那个建议,是结合起来的,就是大家去线下看那个绿盘的中介,你进它那个门店,你就会发现,它们墙上是挂了一个卫星图的,对,然后我一般会找一个店长,或者找一个老手,我就我们俩就站在那个卫星图前,我就说让他给我介绍一下这个板块,那如果你按照那个刚才那些建议,你已经把那些小区都标注出来了,你就可以对着那个,在门店里面对着卫星图,去让店长再给你把你感兴趣的楼盘,再介绍一下,点评一下,然后让他来给你讲讲这个这个板块,它的历史啊,然后他哪些亮点配套啊,你们做完这些东西,然后再去深入到那个楼盘去看,这样可能会更好一些,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对的,这是非常有必要的,对,但就是一个是输入,一个是输出嘛,就我自己是比较喜欢输出式的学习,我相信你也是,对吧,就是听别人讲,就是,当然这个都非常非常重要,就本地人带你了解,一两句话了解整个这个,大家在乎什么事情,\n\n[厚望] 就我之前还做过一个雷达图,然后他能帮你去提供一些抓手,当你去看一个楼盘的时候,哪些方面是值得你去注意的,然后你可以用这个雷达图去给这些方面做一个打分,那当然肯定越偏六边形的楼盘,这是越好的,这个雷达图回头我也放到showns里面提供给大家,其实我很想聊一聊投注分离这个话题,因为我不知道你啊,就我自己写公众号的话,其实我是有一个默认的前提条件的,就是三线以下的城市,我们就不在讨论范围之内了,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 就是三线以下不考虑投资是吧,\n\n[厚望] 就买我都不带买了,如果有读者问,我可能会劝他们卖掉,明白,反正这是我自己谈论房子的一个大前提,那可能如果我跟我私下里跟我自己的朋友会更严格一些,就是比如说一些弱二线我们也都不看了,那如果你越往后,你越拿房子当资产,说白了你买的房子到底要不要住就越成问题,因为很有可能你人是在三线城市的,但是你那个房子它又不值得买,那这种情况下怎么解决,然后我觉得投注分离是一个很好的思路,那投注分离我可以给大家介绍一个三种很典型的投注分离的情况,然后大家可以参考一下,第一种就是人地分离,现在已经失效了,不过我觉得它是一个思路,就是我买在深圳,然后我人在北上广去打拼,这是一种投注分离,然后第二种投注分离就是,可能我人生活在三线,\n\n[厚望] 但是呢我把房子买在了我的省会,如果我的省会是一个强二线城市,那就更好了,然后呢我把我强二线省会的房子租出去,我拿那个租金,我自己在我的三线城市去租,那三线城市它大概率是一个供大于求的那么一个市场,也就是它是一个对租房来说,它是一个就是租客的市场,我是很容易可以拿到一个比较稳定的长期租约的,它也不会牺牲我的居住体验,相反,如果你租房你的自由度是更高的,可能你比你买在三线能享受的居住性不感是更高的,那与此同时,你买的房子它作为一个资产,它在二线城市,它是有流动性,以及保值甚至增值的这方面的保障的,就是第二种投注分离,那第三种投注分离,就是比如说我在北京,然后呢,我可能我在二三线二环和三环接近上班,但是我没有买到公司附近,\n\n[厚望] 我可能是比如说我是一个纯投资,我可能买到了一个四环外,那这个时候我的通勤就很成问题了,那我就可以把我买的房子租出去,然后我同样我拿这个租金,然后我租在我公司附近,那这是我觉得第三种的典型的投注分离,那投注分离其实它操作起来并不难,难就难在你能突破就是那种固有观念的枷锁,就是你得真的把房子当成一个资产,而不是一个房子,才能就是落地的更坚决一点,对我觉得这一点是尤其是第二种投注分离,就是你人在三线,生活在三线,但是你房子压根没买在这儿,可能亲戚朋友会觉得你平头论足的,这个我们都很熟悉,但是它可以有效解决你把房子当资产,但是你人不在资产地的这个问题。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,我其实本人就在建训你的第三种投注分离方式,就我在上海买的房子太远了,然后我的工作又经常坏,那我就没有办法,就不可避免的要投注分离,我觉得所有一线都有这个问题,所以我很认可第三种,但为什么就是,那你会鼓励比如说你的三线城市的读者去做投注分离吗?还是说你是鼓励的吗?他如果问了你才会去引导,对吧?\n\n[厚望] 他们在评论区说了这点了,我一定是这么回答的,因为我觉得我这种想法,他在他身边的人一定是听不到的,当然了我这种建议一定是会遭到巨大的反噬,反杠去怼我,但我肯定还是要说的,因为我觉得它是一个更优的解决方案,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 明白,但这个也建立在你对投资的相当的信任上,因为我觉得大部分人不去研究房地产,还是挺容易踏错的,这个事情就像炒股一样,都是风险极大的,\n\n[厚望] 不会啊,我觉得你买在强二线和买在低线城市,你的概率就不一样,你可以没有任何操作,但是前者的流动性和保值的概率一定是高于三线城市的,我觉得这个是无需讨论的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 不,我们举个例子吧,比如说深圳21年到现在跌了15%,深圳这样的跌幅,其实我觉得这样的概率还挺大的,就是说,我觉得未来这种鬼故事会越来越多,实际上你在滑北应该也能看到吧,就是整个天津,郑州太原,其实当然你可能现在不认可它的价值啊,但是你如果回到1617年,你其实会相当认可这些城市的强二线的这个价值的,但是他们的跌幅一点也不含糊,我觉得,因为我身边确实有很多读者是经历过,比如说21年投深圳,21年投武汉,甚至17年投廊坊,投郑州,都是经历过的,我觉得这都是在持有体验上相当难受的,所以我觉得就是多看一看,就是多看一看房产的数据,然后了解一下周期这件事情,趋势这件事情,我觉得能够帮助很多人,即使在资助上不犯错,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 因为即使是不同的时机买资助房,它的体验也是完全不一样的,你的心态是有根本性的不同的。\n\n[厚望] 所以你认为在三线依然已经是值得可以买的?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 没有,我跟你的观点在三线是对齐的,我自己确实三线以下是不碰的,除非特别看好的三线,大部分是不行的,但是我比较想补充的是说,即使一二线我们也要相当的谨慎,对于我们的投资预期,而且实际这件事情确实是相当重要的,即使是一二线也有可能亏大钱。\n\n[厚望] 接下来是一个我觉得非常重要的问题,就是和什么时候买,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对我们一直在聊买点对吧,就是买完什么时候买,我觉得是这样的,你会发现一个体验,我不知道你身边有没有那种在大涨周期大涨前买入的那些朋友,就是他们的心态,就是当你在正确的买点参与了周期的时候,本卖点出现你心里一定会特别慌,我给你大概讲的这种心态啊,比如说你在15年买了北京,到了16年年底你就会发现你买的房子已经涨了两倍了,那么这个时候你一个很,第一就是你自然而然的一个感觉就是可能我要卖了,因为这种回报率两年翻两倍的回报率,实在是在历史上看都是一个小概率的肥为事件,对,所以这个时候如果你是投资性需求,你就会很恐慌,对,这其实就是在情绪上的一个就是正确买点之后的一个自然,在情绪上的一个卖点,但如果非要分析的话,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得有两种卖点模式吧,第一种就是我们刚刚说的这种小概率的肥为的这种级别标准差的涨幅,你经历过,那这个时候就是一个强势卖出的时候,就是也可以叫强势止盈嘛,另外一种模式就是当政策出来之后,整个市场明显感觉到转向,比如说之前都是一个月涨20万30万的,那突然政策出来之后呢,这个小区你发现开始一个月跌个5万,甚至越来越多的刮牌,这个时候你就可以卖了,因为其实房地产不像股票嘛,它的周期其实一旦这个趋势形成了,它的这个趋势会一直延续,所以它也是比较,只要你投入一些心思和精力去看这个行情,你其实很容易找到它的弱势的开始的点,也就是卖点。\n\n[厚望] 也就是说对于一个小区来说,当它的均价开始下跌,这是一个需要重视的信号,它不会像股票对吧,可能短期回撤是时有发生的。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,它可能会洗牌啊,或者有假动作什么的对吧,但是房地产其实一旦政策下来之后开始转市,那这个转市通常在两到三年都不会结束,我其实就有点像17年3月的北京嘛,我记得16年10月北京有个重调控,然后17年3月有一个加强。\n\n[厚望] 那个17年3月就是彻底的关门打狗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,就是你所谓的关门打狗,那之后其实政策出来之后,其实市场还很亢奋,很多人还想买,但是到了大概6月左右,你就明显感觉到就有些小区开始跌了,那这个时候你卖完全不晚,但是你就一定要比较坚决的去挂那个,就我们之前聊的嘛,挂那个市场价卖掉,挂市价成交。\n\n[厚望] 你刚才说那个市价,我觉得你刚才有一点特别好,就是比卖一便宜一点。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 就是你不要有任何的摊点,因为这个时候实际上它已经是标准的卖点了,这个时候就是你应该是让利让它进化成交,因为越往后时间不是你的朋友,你可能等的结果就是越买越低。\n\n[厚望] 然后我觉得很多人说接触到你的这个趋势的体系,其实会很懵的,因为我直白点问啊,抵押金带在你的体系里重要吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 当然,当然重要。它是取决于你的杠杆的容忍度,我自己其实很保守的,我自己的买房也就20%,但是我也是拨断,做拨断的就是,比如说贷款宽松的时候,我会多装点水,多去融资嘛,等到卖点出现的时候,我就卖房还钱,就我不会一直让我的杠杆率在特别高的水位,我最高也不会超过50%,50就很高了,就是在大部分时间在20%,\n\n[厚望] 那也就是说,我以一个二套的资格去买,在你看也是OK的?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 当然是OK的,你在正确的10点买,然后你的现金安全店足够,你做这笔投资不会让你睡不着觉,那我觉得你完全可以把它跟买基金一样,它只不过就是一个房产的大理资产吧。\n\n[厚望] 那我这么理解行吗?就是你看对不对啊,对于趋势投资来说,它有两个很好的应用场景,第一类就是我单纯的把房子看成一个投资标的,然后我要去抓它一到两年的这个波段,这是第一类。第二个场景就是说,我自己有一套房子是我自住的,但是呢,我何时去卖,然后我选择什么样的房子,我是可以利用你的这个趋势的系统,去做一些辅助的决策,对吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,我更倾向于第一种判断吧,就是因为第二种,其实是一种置换需求嘛,就是我什么时候卖,那你卖完你还要买嘛,你不可能租房对吧,你就可能还是要换换自住的那个标的,所以其实这个波段是解决买卖点的问题,它不是解决置换的需求。\n\n[厚望] 明白,那那就不矛盾了,因为在一线城市,如果你不使用抵押金银带的话,做置换是一个难如登天的事。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 就是差换好,你必须要加钱嘛,对吧,那你必须要用金融杠杆来辅助你做这件事情。\n\n[厚望] 那就很明确了,那我说句不好听的,其实如果是读者来,他肯定就说,那你不就是个炒房子吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我是帮开发商拿地的,因为我觉得是这样,我觉得大家也不要去妖魔化一些事情,就是开发商,包括政府,包括所有参与到市场里面的,也有炒房的职业玩家,也有这个普通人,但是很喜欢买房子的,其实就跟股票是一样的,大家参与这个市场,还是凭认知和本事赚钱,炒房的并不是大赚特赚,我认识的炒房客里面死得很惨的很多,开发商大家也,我知道大家都比较仇视开发商吧,但大家要知道,经过了22年,基本上所有的民营开发商都被出清了,这个大家应该比我清楚,对吧,然后政府也有相当多的城投的债务,我倒不是说要让大家去共情强者,就只是说这个行业确实是跟投资,任何投资行业都一样,血淋淋的,大家凭自己的本事赚钱,不断的每一轮周期的熊市,都会把一些认知比较差的玩家出清掉,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我这也是一个非常需要勤奋和敬畏市场的一个行业,\n\n[厚望] 我好奇啊,就你观察到的炒房子它挂掉的一般是因为什么?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 大部分是因为时机,在错误的时机加了杠杆,然后持有大量仓位,被迫忍受下跌给它带来的这个现金流的侵蚀,\n\n[厚望] 就是一般炒房死都死在现金流断掉的伤了是吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 你可以这么理解吗,就是比如说一些比较用方法比较极致的,它可能用抵押带带出了八成,希望能够最快的上涨,但是实际上房价下跌了20%,那它其实卖掉房子还完抵押带,它就已经是零现金了,但如果跌了超过20%,那它基本上就爆仓了,就是过去五年跌20%城市真的不少,可能你在北京没有感觉,我长春就跌了20%,对吧,然后这个郑州太原,天津,这都跌幅超过百分之十,我觉得你看过去一段时间,关注我的读者,大部分都是长三角和竹三角的人,这里面其实已经有相当大的倾存者评价,就是华北的人在干嘛,就你会发现华北人没有炒房客,就是因为可能有,但是可能已经被出清了,所以我觉得还是,就即使我研究了这么久,我还是不能保证自己是对的,我也是不敢去用高的杠杆,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 因为我觉得投资一定是给自己锦上添花的事情,千万不要影响自己的生活。\n\n[厚望] 另外一个话题,其实就是很想提醒大家一下,因为这一轮新一轮的宽松做期已经来了嘛,那可能在未来的某一段时间,你会猛然的意识到,哎,这个房地产确实是起来了,房价确实是涨了,然后交易量在暴增,你身边的人就很亢奋,那这个时候,其实是有一种就是,你会恐惧错过的,那我过去几年,其实通过公众号也见证了很多读者,他把买房变成了缓解他自己焦虑的一个手段,这种其实结局,我感觉是不会太好的,或者说他也没有吃到什么涨幅,然后那这种都,你没有吃到涨幅,这都无所谓了,其实我就怕就怕,那个月供的压力毁毁掉了你的生活,或者说把你变得生活压力太大,所以我就特别提醒大家一下,就是一定要注意自己买房的安全编辑,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 然后一定,对老钱你是怎么看这个就是安全编辑这个事情,就是因为我记得你很早,公众号有一个买房表格嘛,就是你是怎么理解一个人,他的安全编辑到了什么程度就可以做这笔投资,或者可以再置换更大的改善自处,你是怎么理解这个问题,\n\n[厚望] 我会把那个买房表格放到收冻子里,然后这个我是,如果这个播客只能给你推荐两个的事,一个就是那个的那个趋势的总结的图,还有他的这套体系,那第二个就是说我想跟大家推荐买房表格,然后他是什么意思呢,就是买不买房,其实你是可以,就是这个房子我买还是不买,你是可以拍脑门去决定的,但是当你决定买了,那他就不是一个选择题了,他是一个算术题,那买房表格其实就是帮你,根据你的那个,你手里有多少钱,以及你能承受的月供的上限,这两者相加去帮你算出来一个,你能买得起多少总价的房子,然后当你带着这个答案,你再去选房会更有针对性,然后你也不会说,为什么我看的房都是我买不起的,就不会有这种问题了,你只会看你自己买在你预算方面内的房子,\n\n[厚望] 那所谓的安全边际,它来自于几个地方,第一个就是你真的得确定,你对未来60个月,就是未来五年之内,你这个现金流的稳定性,你是很确定的,这是第一点,第二点,就是我肯定是不希望大家把杠杆用尽的,因为在上一轮,包括可能受某些非常著名的房产大V的影响,很多人觉得就是负现金流是没问题的,所谓的负现金流就是我的收入,减去我每个月的必要支出,再减去月供已经不够了,大家觉得这个没问题,但是事实证明,那如果再来个疫情,这种三天的这种黑天鹅很容易让你挂掉的,那如果大家不信的话,可以去那个深圳的个人破产公事网去看各种各样的悲惨故事,对,所以就是说负现金流也是我无法接受的,那第三个安全编辑就是当你买完房之后的一个最首要的目标就是去赶快存钱,\n\n[厚望] 那这个存钱我觉得12个月到36个月就一到三年的你的收入是差不多的,也就是说他房子是什么呢,房子是你家里边的人有人失业,或者是有人生过病遇到个灾呀,你是完全可以有一笔应急的钱,他能帮你扛个半年,这三种安全编辑共同决定了,其实现在说买房表格帮大家把这三种安全编辑都量化出来了,那我觉得你在买房表格计算下都没问题的话,我觉得你可以踏踏实实的去选房,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 嗯,明白,我想就重复一下,就是说你建议大家立即就是存一到三年的钱,以这个为现金店,对吧,然后再衡量自己的收入和月供的,你的公司是什么,就是收入要高于月供的几倍,\n\n[厚望] 收入减去必要的生活开支,然后再减月供,还有还有剩,或者是勉强打平,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 就这个大于零,那么这个就买房就成立,对吧,对,然后,嗯,明白,那首付是从自己的那个,呃,从自己的存款领处吗?\n\n[厚望] 首付你可以是借的,但是你肯定得有一个,嗯,缓款计划,对吧,不管是你跟亲戚还是朋友借的,那这些东西也都构成了你的,我都把它放到月供里了,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] OK,那就如果你首付不够,那就相当于多了月供吧,对吧,\n\n[厚望] 呃,首付不够就多了月供,是的,是的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] OK,所以反正它是一个组合,就你你有一个黄友计划,就是一个,就是一个首付加上月供,它是要满足你的收入和存款模型的,\n\n[厚望] 是的,也就比如说,或者你正,对,或者你老婆问你,就这个房子我们为什么要买,你可以给他一个一个三万表格,你告诉他,我们爸妈出了多少钱,我们朋友借了多少钱,我们这,我们两个的收入是多少,我们每个月要花,包括还有孩子的钱,我们要花掉这些,那我们还有剩,那剩余钱我们未来,可能我们有60个月,我们可以看到房子的涨幅,然后呢,我们的现金流足以支撑这些支出,然后我们还可以在一笔钱,以后有事我们也不怕,因为买房一定是你人生中最大的一笔支出,有了这个表格,你会对它更熏我求足一些,你会帮你减少很多恐惧的,因为当周期真的来临的时候,你是很容易很慌的,然后你会,当你很慌,你就会任凭别人的观点,任凭一些错误的流氓的逻辑,\n\n[厚望] 还有各种噪音,在你脑子里面去撞的,这个叫做,有时候,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 你说,被行情逼定嘛,就是被牛市逼定的人,就会垫着脚去做一些自己,超过自己支付能力的事情,\n\n[厚望] 对,我是非常不喜欢这种状态的,所以我就希望用这个表格,让大家把买房这个事变得更宣有充足一些,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 明白,就是你这个方案,当然确实是稳妥的,其实我比你更,我其实比你更保守,我自己的投资买房的那个模型是,就买完房还剩下的现金店,一定要足够我支付两年的月供,这是我的模型,就是在你那个基础上,再多一笔现金安装店,就是我抱着最坏的打算,就是我失业了,那我是零收入,那在这种情况下,我两年不能死掉,我这个前提成立,我才会去做这笔投资,否则这笔投资会让我睡不着觉,因为我就存在两年被出轻掉的风险,\n\n[厚望] 就是对待买房表格这个态度,可能我放到五年前,放到2018年,那个那时候的我,我可能会对此不屑一步,因为那时候我也年轻,我会觉得我的收入还在增长,我会对未来很有信心,那我可能就不太在意,但是放到2023年的我,我就会非常重视买房表格,那我相信,可能再过五年,我会更看重他,所以说就是人的风险敞口,一定会随着年龄变化的,所以,反正大家一定要重视这个事,我肯定是不希望大家在房间身上冒险的,尤其他未来,我觉得我和Nik,我们俩路不客之前还在讨论这个事,就是说本轮周期已经开启动了,这点我们是完全对其一致的,但你要说,未来这种这种周期还能来几轮,我是不敢去预测了,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 嗯,但是就是先做好这一轮嘛,对吧,就是至少这七年的这一轮周期的主神浪,我觉得尽量不要参与,所以就是合理规划自己的需求,然后在实际上呢,多去做一些研究和分析,就可能不能,尤其在这个时候不能做羊群效应的羊嘛,不能人云云云,对吧,要客观地看待这个周期这个事情,\n\n[厚望] 然后刚才我问你那个,我说假如说每个家庭在限购框架下,它只能持有两套房,其实也跟这个问题有关,就是刚需和改善,我这点我们之前也讨论过,我们可以再聊聊,就是未来谁跑赢了,谁先涨了,那刚需和置换你怎么选啊,这种这类话题,对,你可以再说一说,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 其实我觉得刚需和改善,就是谁先涨这个问题,就他这个刚需和改善都是一个巨大的大雷,就刚需里面也有楼林特别老的老破小,对吧,也有那个也有特别好的磁心盘,改善也是相当多的,我还是刚刚我们聊的那个点,就是说很多主题和因子,我们去就是一些人居的,大家喜欢的这些主题,我觉得只要是靠这些主题进的这些方圆,他就是会先涨,而且涨幅会穿越周期比较大的,所以倒不一定刚需和改善怎么选,我觉得在你说的这个买房表格下,这个100坪做100坪的事情,对吧,140做140的事情,这里面都会有林长的好小区,并不是说140就涨不过100,或者反过来,\n\n[厚望] 我们说一下老破小这个事,你人在上海吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,我在上海,\n\n[厚望] 我们就拿北京和上海来聊吧,你觉得北京和上海老破小还有买的价值吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我觉得是这样的,这个话题就确实只有北京和上海还有得聊,如果是针对一个粉丝,他不在这两个城市,就哪怕深圳,我都坚决不同意他买老破小,但上海北京太特殊了,就是这两个城市可能是中国过去20年,唯一两个没有,就是市中心没有转移的,就上海永远是人民广场,南京西路,对吧,北京我不是那么熟,但是我也大概知道,对吧,海淀那些老破小,我原来也住过,对吧,那就大家对老破小的容忍度很高,是在于地段价值远远大于产品价值,这个事情是非常,对吧,而且地段价值能穿越时间,不会因为什么市政府雪区的搬迁而转移,所以我倒是认为,就只针对北京和上海啊,我倒是觉得老破小现在是阶段性被低估的,这里就是,我的建议是如果你只做投机,做两年,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 或者做一个临时性的过渡性的买房需求,我觉得这两年选老破小是没有问题的,\n\n[厚望] 他起码还能抓一波涨幅是吗,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,因为这里面有两个逻辑,第一个是过去豪宅和改善的涨幅太大了,无论是北京还是上海,在这种两种业态周期上是见顶的,第二个原因是你观察金融的放水渠道,你会发现由经营抵押贷的放水,已经悄悄的变成了按揭贷款的放水,就现在刺激首代和二代的人经常,是力度远远大于给那些企业主啊,经营主送钱的那个力度,所以我倒觉得未来至少今年吧,我是蛮看好老破小的那个超跌反弹,或者价值回归的,对,这是我的看法,你怎么看?\n\n[厚望] 我观点有几个,第一个就是广州啊,深圳的二线城市啊,这些城市就彻底放弃老破小吧,还是更跟随主流的对于房子的审美偏好去选,就比如刚才前面那个提到的那种符合龙头标准的货,那北京和上海的老破小,我觉得可以把范围再小一点,就是如果你这个老破小,它是没有地段的,那也可以放弃选择,比如说你是一个近郊的老破小,那他肯定就不,在我这打分一定是低的,那很多人说老破小一定要匹配一个学区,这个呢我不太好说,因为我自己觉得学区它本身又是一个巨大的政策风险,但是呢学区确实是配那个地段的巨大的加分项,对,这就是一点,那北京上海我是不太清楚,北京的问题在于,比如说你想四环内,然后总价六百万,你去买的话,主要的供给还是在老破小,\n\n[厚望] 这就是现实,就是你很难去,就是说你没有太多选择的余地,就也就是说你在北京买房,如果是低总价,必然面临着地段和产品力的二选一,然后我自己其实,我18年在北京买的就是老破小,其实当时我并没有抱太多的期待,但是我自己住了五年,我给大家说一下感受,第一个呢就是,首先居住体验,它是体现不到房价里的,也就是这五年,我享受了巨大的地段的方便,比如说我可以步行去上班,然后各种比较稀缺的那种人们的资源,在我用我是买了三环,所以说这些都是享受到的,但他们可能并没有体现在你房价的涨福利,第二个呢,完全出乎我意料的是,我们这边多了两条地铁线,然后正在动工,包括周边的变化也都非常大,比如说原来我们家有小吃街,后来都被清退了,\n\n[厚望] 现在离里面变成了一个特别安静的街道,原来可能有一个商场,后来那个商场倒闭了,可能对我们在这来说是一个巨大的利空,但那种楼又被字节跳动买下来了,然后比如说我们边上有一个很大的公园,他也经过了一轮巨大的翻新,但是我买老婆小的时候,我主流观点是什么,老婆小周围没有生地,那你可能他没有新产品的供给的定价,去帮你拉高整个板块的这个,配套的也好,还是说板块的价格天花板,都没有信号去帮你去拉,然后呢,因为没有生地,你这个板块也没有什么改善的空间,这些是我当时买老婆小很大的功率点,但是我自己住下来发现,包括我自己观察,我发现北京三四环以内,它的城市的更新也是有的,而且还挺明显,起码你是能感知到的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 就北京的旧城改造确实是全国力度最大的,这个是就是有点超出预期的,对吧,就大部分城市其实不成立,对,\n\n[厚望] 是的,而且还有一点就是我们小区还经过了旧改,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 好像还翻新了,对吧,\n\n[厚望] 对,所以包括周围小区也都是,所以我就说,如果大家在北京和上海,其实对老婆小还是可以有一定的容忍度的,当然了,它有它很大的缺点,比如说房贷的那个期限啊,这些我都不否认,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,包括金融的那个,就是你要如果要抵押,也抵押不出太高的陈述嘛,但是确实是怎么说,就是就是确实就是在上海老,就是楼林肯定是无法穿越周期的,就是楼林怎么讲的,就高楼林的产品肯定是无法在长期穿越的,对吧,但是这个风格现在我觉得是有阶段性低估的机会的,它不适合长持,但是我觉得到不作为今年建仓倒也不差,可以是一个过渡性的一个方案,\n\n[厚望] 对,然后我还有一个细节问题还挺想跟你讨论一下的,也是关于老婆小的,就是我为什么买老婆小,还有一个很重要的原因,就是我自己个人有一个审美偏好,我绝对不去碰那种带电梯的塔楼,而且楼林比较老,这类供给在北京也非常常见,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 对,在北京还挺多的,塔楼这种事情,但是别的城市基本上都淘汰了,\n\n[厚望] 是的,就是一种大高楼,然后高楼几率密度很大,然后是电梯房,但是那个物业就极其的差,然后这类房子我是打死都不太碰的,所以最后我也是买了那种板楼,这类在上海供给多吗?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 你说塔楼基本上就是说一代二代了,现在其实已经迭代到四五代了,最新的这种大汉厅板楼其实已经四五代了,所以我觉得现在就是在上海东西,你买不到的塔楼了,除非是二手的特别老的,那种确实也跌了很多,对。\n\n[厚望] 反正这类供给在北京真的四环内太多了,我个人是建议大家回避的,除非它是比如说央管,自管,就是单位自己花钱来去维护,那还行,否则的话这种房子的物业老化速度太可怕了,你居住体验也不会很好,而且这类小区它的绿化率一定极差,所以我个人建议大家可以把这类也都放弃掉。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我其实蛮建议就是那个听众去买自己力所能其力的最好的房子,尤其是就是毕竟是自住的嘛,就是无论从保持增值的角度还是自住,其实买好房子都是正确的,而且是加分的。\n\n[厚望] 那其实你这个观点如果放到2016年,也是有可以跟你,也是有人会dis你的,因为我感觉就是那个时候,大家的一个偏好可能还是说简陋,损盘,比如说就是房子一般,但是是一个损的价格,我也能行。\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 其实我是不认可这种就讨损的逻辑的,因为我自己是觉得除非你是专业做中介,你是在第一线能接触到这些信息,否则到你眼里的损盘其实都有各有各的问题,就是你要相信市场的有效性嘛,就能被你看到的损盘,它往往都背后都有它的一些东西,比如说反正各种各样的一些原因嘛,对吧,而且其实你损盘买的低卖的也大概率是低的,而且损盘流动性都比较差,我只能说这个模式不在我的模式里,我其实更喜欢做好资产的,无论穿越周期还是做主程浪,去做大家共识的东西,我觉得其实有时候我自己投的东西都比,我投资基本上都是买一些低线城市的最好的房子,对吧,尽量就是稍微差一点,流动性差一点我都不想投,但是自己买房子好像就喜欢,这个性价比高,虽然顶楼,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 但是便宜,或者就是会去捡一些漏什么的,这种反而是,我现在反思反而是不正确的,\n\n[厚望] 长期看其实是容易吃到亏的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 是,对,你买的低卖的也低,在投资上也是一样的,\n\n[厚望] 我好奇,流动性这个因素在你那的权重大概有多高,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 是这样的,就是说我投资特别讲究时机嘛,那你出货,就是你卖出的时候呢,你希望在正确的时机尽快地走掉,这个时候你就非常需要充足的买家来吃掉你这个流动性,所以流动性差的盘我一般不碰,比如说一二楼啊,包括一些不吉利的楼层,或者是顶楼,包括一些高总价的,就比如说高出这个市场价两倍的,一些什么大别墅啊,或者是这种,这种非流通盘我一般不会考虑,因为它在卖的时候会出现很大的问题,对,你就是想卖的时候你走不掉,就没有办法践行这个买卖点的这个时机选择,\n\n[厚望] 那我们最后一个问题啊,你能给大家再总结一下,如何更好的利用你的那套趋势的信号,因为肯定我会把你的那个趋势信号的图放到shownotes里面嘛,但我怕很多读者看了会比较懵,你可以再给大家解释一下,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 首先,我觉得第一重要的是,大家如果想参与买房这个游戏就重视起来,第一步呢,就是去看买房表格,去评估自己的总价,就首先知道自己能力在哪,无论是投资还是,我觉得投资可能就要更保守一些,如果自助的话可以按老钱的这个,看自己到底适合什么总价段,这是第一步,首先要重视,而且要科学合理规划,第二步呢,就是你对于你买的城市,你了解一下它过去十几年的价格波动规律,这个城市到底是,每年慢慢慢慢涨,还是就是有几年会暴涨,大部分是阴跌,暴涨的时候一般有什么周期性规律,现在我们在周期的什么位置,这个城市什么时候会启动,什么是启动的信号,我觉得这个事情可以有两个方式实现吧,一个是shownotes会展现全国的那个各个城市的周期的状态,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 还有一个就是可以在去动物这个公众号后台,回复那个你想要买的城市,你会得到一张这个城市的K线图,这里面有所有周期包括价格行情的规律,你可以大致看一下,这个对于你从宏观了解这个城市的周期位置,有非常大的好处,这些我都已经做好了那个后台的关键次缩影,然后第三件事情就是,可能我针对投资性需求吧,你要知道什么时候卖出,一定要规划好你,你现在买的时候,你就要看到你卖的时机和你的这个流动性的这个,就比如说你两年之后税要交多少,两年之后能先受规则云不允许你卖,还有就是如果你拿五年和拿两年哪个会更好,你要去算笔账,我觉得这是针对投资性的一个建议,\n\n[厚望] 然后我还想再补充一个,就是追问一个细节,投资支出咱们都算上,对于二线城市来说,刚需和改善的户型不用太纠结是吗,因为我这个问题还有个背景,就是其实过去三年大家有个巨大的共识,就是改善的高总价的房子涨得更好,大家可能有一天有点,我觉得大家就有点普遍的整体性的有点回避刚需了,那可能一线还好,那二线城市对刚需应该怎么看,你有什么观点?\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 这里定义,对于刚需的定义可能就是比如三房以下就叫刚需,两房三房对吧,大面积的洋房别墅甚至更好的,这个就是改善,我倒是觉得我自己先说我自己投资的风格,我是不喜欢买四,超过四房我是不会买的,就五房以上我肯定不会看,那么四房如果面积就户型不够紧凑,比如说一百七以上的四房,这种户型我都不会去投,因为我觉得有两点让我很不舒服,第一个是价格确实贵,就是这两年其实涨了很多,我觉得现在买有一种追高的风险,第二种就是大家对于这类户型和产品的共识太拥挤了,让我很不舒服,似乎就是现在买房子只能买这种,其实就我目指所及,像这种刚需或者小四房,它的产品最近的迭代的,就也经过了很大的迭代,而且它的价格我觉得在阶段性是被低估的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 我自己当然要看每个板块的性质,比如说你在改善型的板块,当然是买改善的盘,但是对于一个板块里面,刚需供给特别少,刺新又特别少,龙头的货又特别少,那我觉得这样的刚需是完全可以投的,而且还有一点就是刚需,这种刚需的流通性是非常好的,因为过去两年其实是整个房地产熊市的两年,这段时间其实你观察到现象就是富人在买房,也跟他们拿到资金有关系,也跟他们自己做防御性的,就生意不好做嘛,这个钱用来做防御性的配置有关系,但是你要相信人都是要结婚要生孩子的,这些年轻人他是回避不了买房这个需求的,就刚需早晚会入市,这个入市的节奏我相信这两年会加速的这个进场,因为过去他们按揭贷款也并不宽松,现在所有的政策都在鼓励这些人就手带二代的这些刚需进场,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 或者讲这个总价段偏低的这些刚需和紧凑改善会是这一轮的主行情,\n\n[厚望] 那这一个跟过去三年的共识是很大不一样的,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 是有点背离的,是的,\n\n[厚望] 是的,OK,没什么问题了,好,那这期先就这样,谢谢大家,谢谢你,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 感谢面积的听众,我是对于买房这件事非常有研究热情,然后也花大量时间在研究价格波动和趋势周期这些事情,无论是我的主业股票还是期货,所以希望大家不要妖魔化我,我也不鼓励大家炒房,只是在帮助大家做合理规划和资产配置,好吗?\n\n[厚望] 嗯,\n\n[Nick@公众号 「趋势动物」] 谢谢大家 谢谢大家 谢谢大家 谢谢大家 谢谢\n",
  "word_count": 32788,
  "source_path": "面基播客逐字稿/带标签/005_E05.一个技术派买房者的自白.md",
  "html_path": "docs/mianji-005_e05-一个技术派买房者的自-ca370abd5c.html",
  "markdown_path": "markdown/mianji/mianji-005_e05-一个技术派买房者的自-ca370abd5c.md",
  "api_path": "api/documents/mianji-005_e05-一个技术派买房者的自-ca370abd5c.json",
  "attribution_required": true,
  "attribution_text": "这段内容引用自播客《面基》。",
  "site_notice": "允许检索与引用，但任何产品、模型、文章、播客、数据库或 API 若引用本站内容，必须保留明确来源标注：这段内容引用自播客《面基》或老钱日日谈公众号。"
}