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  "title": "像选股一样选房子",
  "date": "2023-12-13",
  "excerpt": "像选股一样选房子 最近「面基」的常驻嘉宾@Nick吭哧吭哧搞了个楼市行情小程序。 我挺佩服的！ 经济有周期，地产有周期，其实人也有周期！ 社会：好时光**→**蠢人**→**坏时光**→**好人 人：好状态**→**做蠢事**→**坏状态**→**做对的事 人在糟糕的日子里、不好的状态里做什么，比在好日子里做了什么更重要。 在这个「正经人谁看房子啊」的年景里",
  "markdown": "# 像选股一样选房子\n\n最近「面基」的常驻嘉宾@Nick吭哧吭哧搞了个楼市行情小程序。\n\n我挺佩服的！\n\n经济有周期，地产有周期，其实人也有周期！\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVZdpib7hL9qRxYA9hDhKIvnPGjPLsNdYCD3PtcXj4g1EYtoHjltTYAgq8juaoxQbUXB7cp3WAichv3A/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1&wx_co=1#imgIndex=0)\n\n社会：好时光**→**蠢人**→**坏时光**→**好人\n\n人：好状态**→**做蠢事**→**坏状态**→**做对的事\n\n人在糟糕的日子里、不好的状态里做什么，比在好日子里做了什么更重要。\n\n在这个「正经人谁看房子啊」的年景里，踏踏实实搞出这么个东西来，是典型的bad times, good people.\n\n我自己写地产文章时有个非常明显的感受：\n\n地产数据很不透明，就连长周期的城市房价数据都不容易拿到。\n\n打开贝壳找房，想看看某小区过往的历史价格走势，不好意思，没有！非常无语！\n\n但是Nick的小程序把这些数据都给放出来了，而且做了很专业的处理：\n\n**①**全国→城市→行政区→板块→楼盘，分了五层\n\n**②**不仅给了价格数据，还重点刻画了价格变动趋势——这是小程序最大的亮点\n\n正好有个北京的朋友最近想去天津安家落户，我今天刚把这个小程序安利给他，就以他在天津看房为例，给大家展示下这个小程序能提供哪些帮助。\n\n说实话，由于数据层级和角度较多，对第一次使用的人来说，小程序还是有些理解门槛的。\n\n所以我会用自上而下选房的逻辑，按照步骤详细演示一遍：\n\n**STEP1**\n\n进入后首先看到的是全国级别的行情，可以看到从2021年下半年开始，一路向下，像这样:\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_jpg/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MuAMYmbkPWjZrNEsqh6qyBKVFiaAMtkOR6icq5eotrVpvlU1FYev2Vm6w/640?wx_fmt=jpeg&from=appmsg#imgIndex=1)\n\n**STEP2**\n\n接着下拉，按照「强度」排名，打个比方就是：按照班级考试成绩排序。\n\n天津强度75，可以简单理解为，此刻它跑赢了75%的城市，还可以。像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MsAOE7zl032NP5qnC0mYG4XqvyJRciauQFyxLoEWKbYvPZ922RMpib9kA/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=2)\n\n**STEP3**\n\n点击进入「天津」，正式开始云看房！\n\n第一眼看到的依然是天津的行情（趋势曲线），而且小程序还同时叠加了上一层的全国房价曲线。\n\n可以看到天津是跑输全国的![](https://res.wx.qq.com/t/wx_fed/we-emoji/res/v1.3.10/assets/newemoji/2_05.png#imgIndex=3)，倒也不意外，天津从2017年至今一路跌得很惨，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MibAcgC0TIaPNVku2OIEWwibibyPnn9mPjNNwTricS6Rh6dFTxQSWicUfibEA/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=4)\n\n**STEP4**\n\n继续下拉，将天津市的几个区按照强度进行考试排名，如下图。\n\n考虑到我朋友已经有小孩了（这也是他选择天津的主要原因之一），多少还是图点学校资源，而且3~4口之间，房子面积也不能小，那总价也不能超，综合考虑，我们先看看南开区。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5M2413X8fjfJMlFKN9EMysC0iaxVtgd9X2GTyicDicj7SKdreMphqzXxFjg/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=5)\n\n**STEP5**\n\n点击进入南开区，还是南开VS天津的趋势曲线。从图可知，南开过去几年还是小幅跑赢了天津大盘的，但不多...\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MveWgGC5PLwYOzicfD4XL3EwibePMaPkkSJRMzICyV5tq86RfsJlqzcOQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=6)\n\n**STEP6**\n\n继续下拉，将南开区的几个板块进行强度排名，如下图。\n\n到了板块层面，还是建议大家多点开几个，多看看。\n\n因为这个强度排名是每周更新的，当周排名高，不代表过去一直就强，也许只是阶段性地强。\n\n这里我就以排名第一的「华苑」板块来举例：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5M7erKAuVVQKc4aLZEegs3buyKLpibw2xk4ykEDBxEwVIJqXUWn7b4yHQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=7)\n\n**STEP7**\n\n点击进入「华苑」板块，我们先看它的趋势曲线如何，如下图。\n\n还是老规矩，永远会把上一层级的贝塔放到一起比较。从图可知，华苑板块一直跑赢南开区和天津市，而且从去年开始大幅跑赢，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MndwUsicjiaQaaUkhZYfRN7sdBr9cnroRRj7O67vgCLIEQs17FFI6M9fA/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=8)\n\n**STEP8**\n\n继续下拉，我们看看华苑板块下有哪些楼盘，趋势如何。\n\n老规矩，还是进行强度排名，还是建议大家多点开几个楼盘，多看看。\n\n而且小程序还会给楼盘贴上一些标签，比如成交主力、高挂牌率、次新、大平层等等...\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MBX496bf2RFWLyYcickDgxkgl76XCj5WnkNuwF8edIT7W03Rom4Dic9Mw/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=9)\n\n**STEP9**\n\n我们还是随便点开一个叫「居华里」的楼盘，依然是多层级的趋势曲线。\n\n从图可知，居华里小区2019年至今跑出了独立的阿尔法行情，不仅没跌，甚至还微涨了一些。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MDk89LOtoaVx9XYzMI2ScSfPRyu1efEyjmrLCmL1fCnQWPjFkHPNYXg/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=10)\n\n我在上图中还特意标注了几个值得看的细节——这些指标在前面的图片里也出现过。\n\n给大家挨个解释下。\n\n**①****趋势温度-**相当于该楼盘在趋势考试中得了多少分，是绝对值的概念。\n\n分数一共分为七个等级—沸热温平凉寒冻，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MWngFjEqEXN8HEKaChOoEzDDiaJmq8icPEcwJicGLfxfEmMTLx7AMraAOg/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=11)\n\n**②****趋势相对强度-**前面多次提到过，是相对值的概念，类似考试排名。\n\n**③****环比数据-**刻画趋势的二阶导\n\n**④****同比数据-**去去年同期相比的涨跌幅\n\n**⑤****阶段性涨幅**\n\n**⑥****趋势曲线-**同时展示大小β和α\n\n小程序目前的颗粒度最细也就是楼盘这个层级了。\n\n再往下，需要大家去贝壳找房这样的软件，以及肉身踩盘。\n\n小程序当然不是万能的，从上面的演示大家也能感受到，它可以极大地提高宏观→中观→微观趋势的判断效率，对择时、选城、选板块、选筹都有帮助。\n\n相比之下，贝壳找房真的...只能看看房。\n\n最后说下，如此复杂程度的小程序，数据、服务器、开发都有不小的成本，所以是收费的，按照城市收会员费。\n\n城市会员年费价格=城市价格的1%，最低99元，最高299元。\n\n服务真正有需要的人。\n\n哦对了，最近还和Nick录了一期播客，也算这个小程序的语音说明书了，欢迎大家收听：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVbxt2WDwGiaXsIBphs1jHk5MbSqfdMsfjSaDDvGdHcjwu1e2Oe63TG3Q8QibungywlYEa7vsJw99RxQ/640?wx_fmt=png&from=appmsg#imgIndex=12)\n\n👆👆\n\n---\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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